Títulos e fundos tornam-se opção para crédito imobiliário

DCI

Paula Cristina

13.05.2011

 

Em relação aos recursos para financiamento. Por isso, representantes do setor discutem saídas para impulsionar o mercado de fundos e recebíveis imobiliários, e até mesmo a participação dos fundos de pensão para evitar um colapso na relação entre funding e crédito.

Segundo Cláudio Borges Cassemiro, diretor de Crédito do Bradesco, o Brasil vive um momento de ouro para a discussão de alternativas de crédito, principalmente em função das ultimas conquistas de mercado, como incentivos fiscais para construção, pacotes habitacionais e aberturas de capital.

O executivo disse ainda que o banco Bradesco irá investir, em 2011, entre R$ 70 bilhões e R$ 80 bilhões em crédito imobiliário, o que representa um crescimento de pelo menos 28,5% ante os R$ 50 bilhões investidos em 2010. "E esse número é considerado baixo ainda", afirmou Cassemiro, que continuou: "Ainda há uma resistência por parte de muitas incorporadoras quando o assunto é crédito imobiliário nos bancos". Para João Crestana, presidente do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), os fundos de pensão podem incrementar o setor imobiliário nos próximos anos. "Os fundos de pensão são a principal fonte de financiamento, trazendo novos recursos para o mercado imobiliário", argumenta. O executivo afirma ainda que os fundos de pensão no Brasil gerem recursos na ordem de R$ 700 bilhões que também podem ser usados em financiamento imobiliário.

Para José Carlos Martins, vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria de Construção (CBIC), a inclusão de novos players para crédito não irá tirar a força do governo para o financiamento. "Hoje 95% de todo financiamento estão ligados ao meio público, e isso não irá mudar amplamente. Mas a luta é por novas alternativas para que essa porcentagem baixe um pouco e o crédito continue crescendo", argumentou.

Hoje, o negócio imobiliário brasileiro representa 4% do Produto Interno Bruto (PIB), número que, de acordo com Martins, ainda é baixo. "Acredito que chegaremos a 8% nos próximos anos, se houver uma iniciativa conjunta para ampliação do crédito", disse.

Em países como os Estados Unidos, de acordo com Cassemiro, o setor imobiliário representava cerca de 60% do PIB nos anos de ouro do setor. "Em 2005 e 2006 os Estados Unidos conseguiram uma representação ampla do segmento dentro da economia, e o Brasil, por viver um momento de ascensão parecido, também deveria ampliar sua participação", explicou.

O grande diferencial para que não haja uma quebra financeira brasileira, de acordo com Martins, está ligado ao controle público que ainda há o Brasil. "Hoje, quem oferece o crédito é quem carrega o crédito: este é o grande diferencial do nosso país e é isso que segurará o setor forte para os próximos anos", afirmou.

Para Felipe Cavalcante, presidente do conselho de administração da Adit Brasil, o programa de habitação do governo federal "Minha Casa, Minha vida" foi de grande importância para o aumento do crédito brasileiro. "Em 2003, três salários mínimos representavam um financiamento de R$ 13 mil, hoje, três salários financiam até R$ 80 mil", explicou.

Com isso, o crédito brasileiro cresce quase o dobro do que a arrecadação nacional, resultando no esgotamento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança que, de acordo com o Secovi-SP, acontecerá em 2013.

Outra análise, que traz o nome de "Brasil 2022: Planejar, Construir e Crescer", elaborada pelo LCA consultores e pela Fiesp, também menciona o esgotamento da capacidade de financiamento do FGTS. As projeções da federação se estendem até o ano de 2022 e fazem referência ao atendimento de necessidades habitacionais para as quais será preciso construir 23,5 milhões de moradias com investimento de cerca de R$ 260 bilhões.

No entanto o estudo aponta que o governo só dará conta de 40% dessas necessidades, mostrando ainda ser preciso o uso de mecanismos como Crédito de Recebíveis Imobiliários (CRI), Covered Bands e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Outra alternativa para o crédito que tem sido discutido nos últimos anos é a chamada securitização, prática que consiste em agrupar vários tipos de ativos financeiros e convertê-los em títulos negociáveis no mercado de capitais, transformando a dívida em investimento. No ano passado o Bradesco fechou com R$ 950 milhões na securitização; este ano as operações já ultrapassaram R$ 2 bilhões. "Creditamos esse crescimento à conjuntura atual do mercado imobiliário e ao reflexo do mercado, que está extremamente aquecido", explicou Cassemiro, que previu um crescimento de 20% ao ano nos próximos cinco anos.