Fitch Atribui Rating 'AAA(bra)' às 61ª e 62ª Séries da Primeira Emissão de CRIs da RB Capital Securitizadora S.A.

29 Jul 2011 18h09

 

Fitch Ratings - São Paulo/Chicago, 29 de julho de 2011: A Fitch Ratings atribuiu, hoje, o Rating Nacional de Longo Prazo ‘AAA(bra)’ às 61ª e 62ª séries da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da RB Capital Securitizadora S.A. (RB Capital), no montante nominal total de BRL134,0 milhões.

Esta operação é lastreada por créditos imobiliários oriundos de um contrato de locação atípica celebrado entre o Salus Fundo de Investimento Imobiliário (Salus) e a Ferrovia Centro-Atlântica S.A. (FCA), além de uma escritura de direito real de superfície entre o Salus e a Vale Operações Ferroviárias S.A. (VOF). Os ratings atribuídos aos CRIs refletem a esperada capacidade de pagamento integral do principal investido, corrigido monetariamente pelo Índice Geral de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e acrescido de taxa de juros anuais, a ser definida antes de sua liquidação financeira, até o vencimento final legal da operação, em 15 de março de 2022. O vencimento final esperado desta operação é 15 de março de 2021.

Os ratings atribuídos levam em conta fatores como o risco de crédito da FCA, fonte exclusiva de pagamento do fluxo de aluguéis e de valores devidos perante o direito real de superfície; os riscos inerentes de construção e performance, mitigados pelo pagamento, por parte da locatária, de multa equivalente ao valor do aluguel; o casamento das taxas de juros e de correção monetária entre o ativo (créditos imobiliários) e o passivo (o saldo devedor dos CRIs); além de uma reserva de caixa de BRL11,2 milhões para absorver, em primeira instância, quaisquer custos de construção que possam ser superiores aos previstos.

As duas séries têm prazo de dez anos, com período inicial de carência de 14 meses, seguido por amortizações anuais de juros e principal até o vencimento final esperado da operação, em março de 2021. As emissões são lastreadas por Cédulas de Crédito Imobiliários (CCIs) emitidas pelo Salus, que representam os créditos imobiliários oriundos dos contratos celebrados. Ambas as séries são equivalentes em termos de senioridade no recebimento do fluxo de caixa e na eventualidade da execução de quaisquer garantias reais atreladas a esta operação.

 Localizado no município de Araguari, em Minas Gerais, o imóvel objeto dos contratos mencionados é um terminal ferroviário de cargas para transporte de grãos, farelo e fertilizantes, também utilizado como posto de abastecimento locomotivo. O custo orçado para a construção deste empreendimento é de BRL111,9 milhões, e o prazo das obras é de 14 meses, a partir deste mês. O prazo previsto de conclusão é março de 2012. O Salus, na qualidade de superficiário e locador, contratará os empreiteiros e os serviços necessários para realizar as obras, mediante a indicação e a supervisão da FCA. Em caso de atraso na entrega do empreendimento, a FCA será responsável pelo pagamento de multa indenizatória equivalente ao valor do aluguel previsto, para fazer frente à amortização dos CRIs.

No entender da Fitch, o perfil de crédito da FCA é condizente com o de sua controladora, a Vale S.A. (Vale, avaliada com o Rating Nacional de Longo Prazo ‘AAA(bra)’; Perspectiva Estável), de acordo com os critérios da agência de avaliação de vínculo entre matrizes e subsidiárias. Este vínculo se baseia, sobretudo, nos seguintes fatores: a subsidiária integral está domiciliada no país de sua controladora; suas atividades operacionais são estrategicamente importantes e complementares aos negócios da Vale; a FCA faz parte da gestão centralizada de caixa do grupo; a Vale prestou suporte financeiro explícito à FCA nos últimos anos.

A Fitch realizou as seguintes ações de rating:

RB Capital Securitizadora S.A.:

- 61ª série da primeira emissão de CRIs, no montante de BRL50,0 milhões: Rating Nacional de Longo Prazo ‘AAA(bra)’ atribuído; Perspectiva Estável;

- 62ª série da primeira emissão de CRIs, no montante de BRL84,0 milhões: Rating Nacional de Longo Prazo ‘AAA(bra)’ atribuído; Perspectiva Estável.

Projetos de hotéis são aposta do mercado

26.07.11 – O Dia On Line

Empreendimentos do tipo são nova onda na área de investimentos imobiliários com foco no lucro

POR CRISTIANE CAMPOS

Rio - Projetos de apart-hotéis e hotéis são a aposta do mercado imobiliário para atrair quem quer comprar imóvel com o fim de investir e garantir uma aposentadoria complementar. Empresas como Comasa, Latini Bertolettia, NEP e Rossi estão lançando empreendimentos do gênero em diferentes municípios do Rio. Os preços dos imóveis são atrativos, e as ofertas ainda contam com financiamento dos bancos.

Fachada do Supreme Campos, da NEP: imóvel terá duas torres | Foto: Divulgação

Segundo o diretor da NEP, Cyro Fidalgo, o perfil de comprador é diversificado, mas há muitos professores e profissionais liberais investindo no modelo. Regiões como Nova Iguaçu, Duque de Caxias, Itaguaí, Campos, Macaé e Rio das Ostras já contam com projetos. De acordo com o presidente da Patrimóvel, Rubem Vasconcelos, o investimento é ótima opção, porque, com o rendimento mensal, é possível pagar o financiamento e ainda contar com a valorização do bem.

O gerente regional da Rossi, Rafael Furtado, que lançou o Diamond Flat, em Nova Iguaçu, diz que o modelo tem atraído poupadores que passam a diversificar seus investimentos.

Ele lembra que os bancos financiam a unidade quando ela está pronta e nas mesmas condições do empréstimo habitacional.

Furtado explica que o rendimento mensal está associado à taxa de ocupação da unidade. Se for de 75%, por exemplo, o retorno será de 0,9% sobre o valor investido, já descontadas despesas operacionais. Unidades do Diamond Flat custam a partir de R$ 170 mil. As obras já começaram.

Pré-sal atrai novos projetos

A Comasa vai lançar, em Rio das Ostras, Região dos Lagos, um megaprojeto de 220 unidades hoteleiras com preços a partir de R$ 150 mil. Já a Latini Bertoletti projeta um grande empreendimento imobiliário em Macaé, vizinha de Rio das Ostras. A empresa já dispõe de um terreno ao lado da base da Petrobras, em Imbetiba, onde planeja erguer duas torres. Elas terão 200 flats e 300 salas comerciais. A incorporadora aposta no interesse de investidores do pré-sal.

Brazilian Mortgages propõe aumentar retorno de fundo

Valor Econômico - São Paulo/SP - EMPRESAS CITADAS - 29/07/2011 - 01:03:13

Silvia Rosa | São Paulo

 

Os cotistas do fundo imobiliário Brazilian Capital Real Estate Fund I devem votar hoje em assembleia geral extraordinária a proposta de aumento da distribuição de rendimentos.

A Brazilian Mortgages, que administra a carteira, propõe elevar os rendimentos de 6% ao ano para 8% ao ano sobre o valor da oferta pública do fundo, em função do aumento das receitas com locação dos imóveis. O retorno proposto abrangerá o período de agosto deste ano a dezembro de 2012. O fundo mantém a meta de retorno de 15% ao ano a partir de 2015. "O crescimento das receitas com locação reflete a melhora da taxa de vacância, que foi reduzida a zero em todos os imóveis", afirma Rossano Nonino, diretor da Brazilian Capital, que presta consultoria para o fundo.

 

As receitas com aluguéis de 60% dos imóveis em carteira aumentaram 28% em relação a dezembro do ano passado, quando foi realizada a oferta pública do fundo. No total, os recursos com locação somaram R$ 76,5 milhões no primeiro semestre.

 

O portfólio reúne 13 empreendimentos comerciais, localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Campinas (SP), que somavam um valor de mercado em junho de R$ 2 bilhões, de acordo com laudo da consultoria Colliers, o que representa uma valorização de 33% em relação a dezembro de 2010. "Hoje 80% das propriedades do fundo são escritórios de alto padrão classe A, como a Eldorado Business Tower, em São Paulo, e a Torre Almirante, alugada para a Petrobras no Rio de Janeiro", destaca Rossano.

O fundo captou R$ 367 milhões na oferta pública realizada em dezembro do ano passado, que contou com a participação de 1.500 investidores pessoas físicas. As cotas negociadas na bolsa apresentam valorização de 7% desde então. "Queremos dar ao fundo o mesmo tratamento de uma empresa com capital aberto, buscando uma aproximação com os cotistas com a disponibilização de informações sobre o portfólio na internet, além de realizar reuniões públicas com investidores em diversas cidades, como São Paulo, Brasília e Porto Alegre", diz Rossano.

 

Cessão de crédito deverá ter registro formal

Valor Econômico - São Paulo/SP - FINANÇAS - 29/07/2011 - 01:02:54

 

Fernando Travaglini | De Brasília

 

O Conselho Monetário Nacional (CMN) determinou ontem que todas as operações de cessão de crédito que envolvam empréstimos consignados e financiamento de veículos devem ser registradas em sistema de registro e liquidação autorizadas a funcionar pelo Banco Central (BC).

A medida entra em vigor no dia 22 de agosto e inclui contratos que tenham sido feitas anteriormente a essa data, mas tenham prestações a vencer. "Estamos aproveitando uma expertise que o Brasil tem sistema de registro para aplicar ao mercado de cessão, trazendo mais segurança e transparência ao segmento", disse Sérgio Odilon dos Anjos, chefe do Departamento de Normas do Banco Central (BC).

Apesar de colocar foco em apenas duas linhas específicas para pessoas físicas, a ideia é que todo tipo de cessão seja registrada pelos integrantes do sistema financeiro. "O objetivo final é que todas as operações, inclusive de arrendamento mercantil, sejam registradas. Mas esse processo tem que ser por etapas e começamos pelas mais importantes e de maior relevância."

A princípio, o BC aceita o registro em qualquer câmara autorizada a funcionar, mas a Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP), ligada à Federação Brasileira de Bancos (Febraban), deve fazer esse trabalho por meio do sistema conhecido como C3 (Central de Cessão de Crédito). "A iniciativa é nossa, mas tivemos conversas com a indústria, com a Febraban, com as associações dos banco e estamos confortável e plenamente satisfeitos com as tratativas", disse Odilon.

A medida vem na sequência dos problemas enfrentados pelo sistema após a descoberta de irregularidades no PanAmericano justamente na contabilização das cessões de carteiras, há menos de um ano. Odilon não quis relacionar a obrigação de registro esse caso, mas admitiu que a medida trará mais segurança para todo sistema. "O registro é muito importante para bancos de todos os portes, porque todos têm interesse nessas operações. O mercado de cessão de carteira precisa de muita fluidez, por isso é importante a segurança."

As duas partes envolvidas na cessão de uma carteira (cedente e cessionário) deverão fazer o registro. Apenas se as informações estiverem corretas, o contrato é reconhecido pelo BC.

 

No caso de cessão para operações de securitização ou fundos de investimento em direito creditório (FIDC), o banco terá que fazer o registro da mesma forma, prevendo essa condição, disse Odilon. O mesmo vale para créditos adquiridos de operações de empresas varejistas. O BC deve soltar uma circular em breve com os requisitos necessários para o registro.

 

Elie Horn, o mito da construção

Valor Econômico - São Paulo/SP - EMPRESAS - 27/07/2011 - 01:02:37

 

Daniela DAmbrosio | De São Paulo

 

Foram quase três anos de insistentes pedidos de entrevistas e 50 minutos à frente de Elie Horn- fundador e presidente da Cyrela - considerado um mito da indústria imobiliária. Com uma postura humilde e bem humorada, Horn difere da figura centralizadora e autoritária que o mercado prega. Logo que chega, o empresário explica que não dá entrevistas - é a segunda vez que fala com a imprensa, desta vez num momento mais delicado da companhia - simplesmente porque não se considera um bom orador. "Sou tímido", diz. A exposição, no entanto, tornou-se quase obrigatória: a empresa vive sua fase mais difícil e Horn, que acaba de completar 67 anos, começa a conduzir o difícil e cobrado capítulo da sucessão.

Com fala rápida e um forte sotaque, o imigrante sírio de fé judaica desfila com igual desenvoltura entre reflexões religiosas e o mercado imobiliário. Dois assuntos que domina. Chegou ao Brasil aos 11 anos, começou trabalhar aos 19 e nunca mais parou. Judeu fervoroso, seu Elie - como é chamado por todos dentro da empresa - abusa das metáforas. Família e religião são os temas preferidos. "A relação do empresário e sua empresa é como a maternidade, você quer que o filho ande com ou sem você porque um dia você não vai estar." Preserva a discrição e preferiu não fazer foto para essa reportagem.

 

Não raro, devolve uma pergunta com outra e insiste na resposta - embora ele próprio seja capaz de sair, sem cerimônia, dos questionamentos mais críticos. Responde com um honesto "não posso falar" ou um menos verdadeiro "te conto quando puder." E conta com as intervenções precisas de seu assessor de imprensa, que cronometra a entrevista e avisa, mais de uma vez, que o tempo está acabando. "Você quer que eu perca minha viagem?", pergunta Elie Horn que, no dia da entrevista, sairia de férias.

 

"A relação do empresário e sua empresa é como a maternidade, você quer que o filho ande com ou sem você"

Durante mais de quarenta anos, a Cyrela cresceu, aos poucos, como uma empresa de alta renda em São Paulo. Quando abriu o capital, em 2005, já era líder e, desde então, só fez crescer. Muito e rápido. Saiu de uma receita de R$ 690 milhões em 2005 para quase R$ 5 bilhões em 2010. Foi a empresa que mais captou na bolsa entre todas as abertas. Entre três emissões, levantou R$ 2,42 bilhões na bolsa. Habituado a comandar não apenas a líder de mercado, como também uma das companhias mais rentáveis do setor, em 2010, Horn perdeu os dois títulos de uma só vez.

 

Nos últimos dois anos assistiu a ascensão de uma novata agressiva e ágil - a PDG - que comprou um grupo de empresas e ganhou o pódio do setor. O empresário diz que não se incomoda com a perda da primeira posição. "Você quer estar em primeiro lugar, mas não deve fazer de tudo para que isso aconteça, tem que ser uma consequência", afirma. "Se estiver em segundo, tem que lutar um pouco mais. A vida é uma luta contínua, por definição, porque Deus quis assim. Tudo que vem de graça não serve".

 

Já a queda da rentabilidade é nitidamente incômoda - de uma média de 18,5% entre 2005 e 2009, a margem líquida caiu para 12,3% em 2010 e 6,2% no primeiro trimestre deste ano. Tanto que a empresa mudou sua rota, definiu novas estratégias e decidiu desacelerar o crescimento - depois de muita discussão interna, segundo interlocutores próximos.

 

A Cyrela optou pela difícil missão de corrigir publicamente a projeção exageradamente otimista feita em 2009. A previsão inicial era de vendas médias de R$ 8 bilhões em 2011 e de R$ 10,2 bilhões em 2012, incluindo parceiros. Com a revisão, a meta de vendas caiu para R$ 7,3 bilhões este ano e R$ 8,5 bilhões, em 2012. "Crescer em demasia não era sadio e mostrou ter um preço alto", avalia. As ações da Cyrela caíram 32,7% nos últimos 12 meses, contra uma queda de 11,9% do índice imobiliário.

 

A queda das margens foi, basicamente, uma resposta ao estouro no custo das obras, descoberto no segundo semestre de 2010. Uma fonte que conhece a companhia de perto conta que a surpresa foi geral. E o descontrole maior veio dos parceiros - a estratégia das parcerias foi o modelo encontrado pela Cyrela para crescer mais rápido do que conseguiria se caminhasse com as próprias pernas. Em alguns casos, porém, não deu certo. A empresa já anunciou que diminuirá o número de parcerias de 16 para sete e aumentar o foco no Rio e em São Paulo, mercados originais.

 

Apesar da fama de controlador de minúcias, a Cyrela tropeçou, justamente, na falta de gestão de terceiros. E, não por acaso, o assunto das parcerias é certamente o mais delicado para Horn. "É natural que seja assim porque as parcerias, mesmo as que serão desfeitas, continuam", diz uma fonte do setor. É o tipo de contrato que não acaba da noite para o dia até porque as obras estão em andamento. "Faltou governança e controle", diz um analista do setor imobiliário. "Houve um desalinhamento de interesses entre a Cyrela, que queria crescer e ser rentável, e os parceiros, que estavam atrás de capital", afirma Flávio Queiroz, analista do Santander.

 

O baque foi grande e o dia a dia da companhia mudou este ano. Recentemente, demitiu 78 pessoas em vários níveis. "A empresa é um organismo vivo, há mudanças estruturais por definição", diz Horn. A Cyrela contratou a consultoria INDG (Instituto de Desenvolvimento Gerencial) para uniformizar os processos construtivos e evitar surpresas no futuro, segundo Horn. Na avaliação da companhia, o índice oficial de evolução de preços da construção (INCC) não reflete a inflação real do setor, sobretudo a de mão de obra. A Cyrela, então, passou a incorporar uma perda adicional dos custos, além do índice. Hoje trabalha com a variação do INCC mais uma perda de 3% ao ano, o que representa um custo entre 7% e 8% do total da obra. Adicional que tem sido colocado no preço final dos apartamentos. A "gordura" de 3% foi estimada e discutida com vários economistas.

 

Horn faz questão de sublinhar o zelo na preservação das margens. "Não fazemos concessões, não dou desconto e estamos impondo margens obrigatórias nos empreendimentos em todo o Brasil", diz o presidente da Cyrela. Os empreendimentos de alto padrão têm de dar 18% de margem líquida e os de baixo e médio padrão, de 15% a 16,5%.

 

Nesse momento, o empresário reafirma sua autoridade nas diretrizes do seu negócio. Como qualquer outro presidente. Aliás, sua presença parece menos imposta do que a de outras companhias abertas do setor, onde a figura do "dono" é igualmente forte. "Estou atento à parte macro da empresa, acompanho de perto a área financeira, números, sociedades, relações com terceiros, mas não entendo de obras", admite. É um dos poucos donos de construtora sem um diploma de engenharia - Elie Horn é advogado.

 

Habilmente, Horn conduz a conversa de tal forma que faz cair por terra certos mitos criados a seu respeito. Não acompanha obras o tempo todo - "gosto muito mais da parte estética", admite - e não participa diretamente da compra de cada terreno. Óbvio que, ciente dos exorbitantes preços dos terrenos, cobra dos subordinados que a conta feche no final. "Cada regional tem seu comitê de terrenos e cada diretor da regional tem independência para atuar e compor mix de preços ", conta. "Tento ser menos e menos centralizador", admite.

 

Diz não participar de decisões menores. "É folclore, a empresa atingiu um tamanho que seria absurdo que fosse assim, falam até que ele assina todos os cheques", diz Ubirajara Spessotto de Freitas, o Bira, diretor da Cyrela em São Paulo. Diferentes pessoas que trabalham ou já trabalharam com Horn são unânimes em dois pontos: o profundo conhecimento do mercado imobiliário e a sua objetividade. "Ele é uma pessoa muito prática, que contribui muito com o seu conhecimento", diz Roberto Perroni, presidente da Cyrela Commercial Properties (CCP), braço de renda.

 

Embora o empresário fuja de alguns dos estereótipos que lhe impuseram, ele cultiva, sim, a fama de workaholic. "Você sabe que eu trabalho muito, né?". De fato, a rotina é puxada. Acorda às quatro horas da manhã, lê textos, recebe aulas religiosas e chega ao escritório às sete da manhã - antes até, se for necessário. "Ele sempre começa as reuniões da manhã com assuntos espirituais", conta Spessotto. É um dos últimos a sair da Cyrela - costuma ficar até depois das nove da noite.

 

Elie Horn respeita o shabat - dia de descanso semanal do judaísmo, observado a partir do pôr-do-sol da sexta-feira até o pôr-do-sol do sábado. A empresa não pode assinar contratos de vendas nos estandes nesse período. Mas sábado à noite, já volta a trabalhar e domingo é dia de expediente normal para ele. "Temos várias reuniões aos domingos", diz Spessotto. Todos os executivos do primeiro escalão despacham com Horn de domingo - pode ser na sua casa ou andando em algum parque.

 

Tira 15 dias de férias duas vezes por ano, sua única concessão na atribulada agenda. No dia da entrevista, parecia animado com o período de descanso. Mas não desliga quando está fora do país. Segundo pessoas próximas, nas viagens, as tardes e noites são com a família, mas a parte da manhã é dedicada a conhecer e - se inspirar - na arquitetura do país escolhido. O Ciragan, por exemplo, empreendimento nos Jardins, foi inspirado em uma viagem de Horn à Turquia.

 

É pai de Efrain e Raphael, de 31 e 29 anos - ambos na companhia. O filho mais novo ainda estuda. Horn parece bem aberto a discutir a sucessão. Mas ainda não mostra a mesma disposição para abandonar o comando da companhia que criou. "Quem não trabalha apodrece, não existe aposentadoria, você joga toda experiência fora", diz Horn. "Ou, então faz filantropia." Para Queiroz, do Santander, sua importância na companhia transcende a posição de CEO. "Ele tomou as rédeas quando precisou e mostrou que a empresa pode aprender nas dificuldades", diz o analista. "Pouca coisa deve mudar se ele for para a presidência do conselho", aposta. A Cyrela contratou a consultoria de Sérgio Foguel, que ficou conhecido por conduzir a sucessão no comando da Odebrecht. "Queremos perenizar a empresa e permitir que ela esteja viva daqui a cem anos", diz Horn.

Fontes próximas acreditam que o processo deve demorar cerca de um ano e meio e que o próximo presidente ainda não será um dos filhos. "Meus filhos estão bem na empresa, mas são jovens ainda", sinaliza.

 

Efrain fica em São Paulo, mas é o responsável pelas regionais Norte e Nordeste. Sempre trabalhou na Cyrela. Raphael, que passou pelo Bradesco e Tarpon, é diretor de planejamento, organização e pessoas. Segundo o Valor apurou, Raphael vem ganhando mais espaço e influência na gestão. Foi ele quem defendeu a contratação do novo vice-presidente financeiro, José Florêncio Rodrigues Neto, que entrou na empresa em fevereiro, depois de nove anos na Camargo Corrêa. A entrada do executivo culminou com a saída do diretor financeiro e de relações com investidores, Luis Largman, que estava há sete anos na Cyrela.

 

Quem o conhece diz que Elie Horn é um homem de hábitos simples. Mas está na lista dos bilionários da revista Forbes desde 2006 e teve sua fortuna estimada em US$ 2,1 bilhões no ano passado. Na "Cultura Cyrela", documento sobre as crenças da companhia, há dois tópicos pouco comum a outras empresas: espiritualidade e filantropia, "um propósito essencial do fundador. " Dizem que doa mais de 50% do que ganha. Os cinquenta minutos acabam e alguns temas ficam de fora. Gentil, Horn se despede. "Deus te abençoe e te inspire."

 

CNJ Altera Regras de Julgamentos

 

Uma nova resolução do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) tenta acabar com uma brecha para a impunidade de juízes que cometam irregularidades: o arquivamento prematuro de processos disciplinares, com base em interpretações frágeis da prescrição - prazo legal a partir do qual não é mais possível punir o réu. A Resolução nº 135, publicada em 13 de julho, define que os procedimentos administrativos contra magistrados prescrevem em cinco anos, contados a partir do momento em que o tribunal tomou conhecimento do fato... Fonte: Valor Econômico

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Crédito imobiliário desacelera

Ímpeto menor: Semestre deve fechar com desembolsos de R$ 37 bi, com crescimento de 55%

 

Adriana Cotias, Aline Lima e Carolina Mandl | De São Paulo

26/07/2011

As estatísticas do crédito imobiliário com o fechamento do primeiro semestre devem mostrar desembolsos da ordem de R$ 37 bilhões só com recursos da poupança, segundo estimativas de mercado. Se esses números se confirmarem, tal cifra vai representar crescimento de 55% em comparação a janeiro e junho do ano passado. Na contagem mensal, porém, espera-se que as contratações mostrem alguma perda de ímpeto. Só em junho, a expectativa é que tenham sido liberados cerca de R$ 7,5 bilhões, uma expansão de 48% contra junho de 2010. O ritmo de expansão de 60% que se observou até abril tende a perder velocidade.

Por trás disso está o menor volume contratado para financiar o mutuário, com os esforços um pouco mais concentrados nas carteiras de pessoa jurídica, que têm giro mais rápido, relacionado ao ciclo mais curto de produção, analisa o diretor de crédito imobiliário do HSBC Brasil, Antonio Barbosa. "Cresceu demais a pessoa física e essa era uma acomodação natural. Por outro lado, nos primeiros meses do ano a liberação de recursos para a construção vinha travando por conta de atrasos nas obras. Essa produção represada está sendo desovada agora."

Segundo calcula, a proporção entre financiamentos destinados ao consumidor final e os endereçados às empresas teria encerrado junho numa relação de 55% para 45%. Historicamente, a distribuição é de 60% para 40%.

Com a poupança, principal fonte de financiamento do setor, perdendo força, a percepção é de que os bancos têm sido mais seletivos. Até junho, as saídas líquidas da caderneta chegavam a R$ 172,7 milhões, em comparação aos R$ 8,8 bilhões captados no mesmo período do ano passado. Em julho, até o dia 19, o saldo estava positivo em R$ 2,9 bilhões, revertendo o balanço negativo do ano, para R$ 2,7 bilhões, mas ainda aquém do ritmo esperado para o ano, de crescimento na casa dos 15% a 20%.

O Banco do Brasil (BB), último dos grandes bancos a entrar no financiamento imobiliário, conta com a vantagem de, por isso mesmo, ter um saldo mais robusto da caderneta. "Enquanto nos concorrentes o saldo da poupança já se aproxima do estoque de crédito imobiliário, nós temos mais de R$ 5 bilhões disponíveis", diz Paulo Caffarelli, vice-presidente novos negócios e varejo do BB.

Mas, ao mesmo tempo em que boa parte das instituições financeiras enfrenta a escassez no lado do "funding", encontra também uma parcela da população mais endividada. "Essa situação diminui o espectro da prospecção, embora a inadimplência siga estável", acrescenta Barbosa, do HSBC.

De 2005 para cá, o crédito imobiliário concedido vinha praticamente dobrando de tamanho a cada ano e é essa velocidade vertiginosa que começa a desacelerar, diz o diretor da Caixa, Teotônio Rezende. "Havia uma demanda reprimida, que foi sendo atendida nos últimos anos num ciclo mais ou menos normal de oferta e demanda. Há ainda muito espaço para crescer, com o aumento do emprego e da renda e dos subsídios para a baixa renda. Se trabalhássemos com a projeção geométrica vista de 2005 a 2007, ninguém teria capacidade para atender."

A Caixa pretende aplicar neste ano pelo menos R$ 30 bilhões, com recursos da poupança, perto dos R$ 27,8 bilhões desembolsados ao longo de 2010. Até maio, o banco federal tinha liberado R$ 11,7 bilhões, com crescimento de 14% em comparação ao mesmo intervalo de 2010.

A atual taxa básica, em 12,5%, pode atuar como um freio à expansão do crédito imobiliário, segundo Fabio Nogueira, sócio da Brazilian Finance & Real Estate (BFRE). "Sempre que isso acontece, muita gente acaba preferindo deixar o dinheiro guardado no banco a investir em um imóvel."

 

Prefeitura volta a permitir renegociação de dívidas

Contas públicas: Município obteve R$ 2,5 bi em versões anteriores do PPI

 

Sergio Lamucci | De São Paulo

26/07/2011

 

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Luis Ushirobira/Valor

Mauro Ricardo: Prefeitura aperta o cerco aos devedores, ao mesmo tempo em que permite renegociação de débitos

A Prefeitura de São Paulo voltou a apostar no programa que permite a renegociação de dívidas atrasadas, ao mesmo tempo em que aperta o cerco aos devedores. De 2006 a 2010, os pagamentos de débitos renegociados no âmbito do Programa de Parcelamento Incentivado (PPI) trouxeram aos cofres da Prefeitura R$ 2,5 bilhões, havendo mais R$ 1,6 bilhão a ser recebido nos próximos anos. Na versão deste ano, lançada neste mês, o contribuinte poderá renegociar dívidas em atraso referentes a ocorrências até o fim de 2009 - no PPI de 2010, era possível parcelar débitos apenas até 2006.

O secretário de Finanças da Prefeitura, Mauro Ricardo Costa, diz que o PPI foi reaberto e ampliado num momento em que São Paulo aprimora o seu processo de cobrança. "Estamos fazendo penhora de imóveis, de conta bancária, de recebíveis, fazendo protesto em cartório, leiloando imóveis de quem não pagou as dívidas", diz ele. "Ao mesmo tempo, com o PPI, damos a oportunidade para pessoas físicas e jurídicas equacionarem seus débitos com a Prefeitura, de modo a não comprometer o seu fluxo de caixa presente e futuro."

Em cerca de dez dias de vigência do novo PPI, 6.683 contribuintes renegociaram seus débitos, no valor bruto de R$ 152 milhões. Com os descontos, a quantia cai para R$ 86 milhões. Não é um resultado pouco expressivo, dado o tamanho da dívida ativa da Prefeitura, de R$ 45 bilhões? "Não, porque o prazo final de adesão ao programa é 31 de agosto", diz Mauro Ricardo.

O PPI foi lançado na primeira gestão de Mauro Ricardo à frente da Secretaria de Finanças da Prefeitura, em 2006. Desde então, o programa foi reaberto todos os anos, e as renegociações realizadas entre 2006 e 2010 garantiram até agora R$ 2,5 bilhões para São Paulo. Nos próximos anos, há outro R$ 1,6 bilhão que deve chegar ao caixa da Prefeitura. A soma desses dois valores se refere a uma quantia bruta total renegociada de cerca de R$ 12 bilhões, numa conta que considera um desconto médio na casa de 65%.

As condições são as mesmas que vigoram desde o primeiro PPI. O prazo máximo de parcelamento é de dez anos. Para débitos tributários, há redução de 75% da multa e de 100% dos juros de mora, no caso de pagamento numa parcela. O desconto da multa cai para 50% se houver parcelamento. Para débitos não tributários, existe diminuição de 100% dos juros de mora, tanto para quem optar por pagar uma parcela como para quem parcelar a dívida. No caso do parcelamento em 12 prestações, há juros de 1% ao mês; em até 120 parcelas, há a correção pela taxa Selic.

Mauro Ricardo diz que as condições não são generosas demais, por serem mais desvantajosas do que as impostas a quem pagou em dia. Não haveria, dessa forma, um incentivo ao contribuinte deixar de pagar as dívidas para renegociá-las lá na frente. Pelas regras do PPI, quem entrou no programa e o abandonou só tem direito a uma nova chance. Se reincidir, não pode mais participar.

Ex-secretário de Finanças na gestão de Luiza Erundina (então no PT), entre 1989 e 1992, o consultor Amir Khair não vê com bons olhos iniciativas como a do PPI. "Eu sou contra tudo o que comece a facilitar a vida de quem não paga em dia", afirma Khair, para quem é preciso ser "muito duro nessa área".

Para ele, o bom pagador acaba se sentindo lesado por esse tipo de programa. Além disso, a possibilidade de se renegociar dívidas pendentes pode estimular o contribuinte a atrasar o pagamento dos débitos, acredita Khair. "Abre-se um precedente perigoso."

Do total de R$ 45 bilhões da dívida ativa, R$ 30,5 bilhões se referem a débitos do Imposto sobre Serviços (ISS), dos quais boa parte relacionados a instituições financeiras. É o tributo mais discutido judicialmente, diz Mauro Ricardo. Em segundo lugar vem o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), com R$ 7 bilhões. Segundo o secretário de Finanças, trata-se do tributo que mais entra nas negociações do PPI. Dificilmente há questionamentos na Justiça sobre o IPTU, afirma ele, que prefere não estimar quanto o novo PPI poderá trazer para os cofres da Prefeitura.

Fitch Eleva Para 'AA-(bra)' Rating da 1ª Emissão de CCI da Bolt 11

21 Jul 2011 18h18

Fitch Ratings - São Paulo, 21 de julho de 2011: A Fitch Ratings elevou, hoje, para ‘AA-(bra)’ de ‘BBB(bra)’ o Rating Nacional de Longo Prazo da primeira emissão de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) da Bolt 11 Empreendimentos Imobiliários S.A. (Bolt 11). Ao mesmo tempo, a agência removeu a Observação Positiva e atribuiu Perspectiva Estável.

A elevação do rating reflete a conclusão do processo de aprovação da incorporação das ações da locatária Mobitel S.A. (Dedic) pela Contax Participações S.A. (Contax), o que fortalece a qualidade creditícia da Dedic, que é a fonte pagadora dos aluguéis que lastreiam esta emissão. Em 24 de fevereiro de 2011, a Fitch havia colocado o rating desta emissão em Observação Positiva, após o anúncio de aquisição da Dedic pela Contax.

A Fitch considera na avaliação o forte o perfil financeiro da Contax, maior empresa do setor de call center no Brasil, suportado por uma alavancagem moderada, pela liquidez confortável e pela perspectiva positiva de crescimento para o setor. A qualidade de crédito da Contax não deverá sofrer alterações significativas com a incorporação. Entretanto, as sinergias não deverão ser grandes, devido à menor escala de operações da Dedic, em comparação com a Contax, além da maior relevância dos custos variáveis no segmento de call center.

Maiores detalhes sobre a análise desta emissão constam no relatório analítico publicado em 11 de janeiro de 2011, nos websites www.fitchratings.com e www.fitchratings.com.br.

O rating reflete a esperada capacidade de pagamento pontual e integral do principal investido, acrescido de juros anuais de 8,5%, corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Esta operação de CCI tem como lastro recebíveis imobiliários comerciais originados através do Contrato de Locação Atípica entre a Bolt 11 e a Dedic, referente a um centro de treinamento de pessoal em Campinas. A atipicidade da locação é fundamentada na impossibilidade de a Dedic solicitar revisão do valor do aluguel, pois este não representa mera contraprestação pelo uso do imóvel, e no valor de indenização a ser pago, caso decida sair do imóvel antes do prazo acordado. Em caso de rescisão, esta será obrigada a pagar multa indenizatória equivalente ao aluguel vigente, multiplicado pelo número de meses que faltam para o final do contrato.

A CCI da Bolt 11 foi emitida em 01 de outubro de 2010, no montante de BRL4.615.921,21. O prazo total é de 116 meses. A primeira amortização ocorreu em 10 de novembro de 2010, e o vencimento final ocorrerá em 10 de junho de 2020. Até o momento, foram realizadas nove amortizações na CCI, e o recebimento dos aluguéis ocorreu de forma pontual. Conforme informado pelo custodiante, em maio de 2011, o valor presente da CCI era de BRL4.381.260,56.

A Fitch realizou a seguinte ação de rating:

Bolt 11 Empreendimentos Imobiliários S.A.

-- 1ª emissão de CCI, no montante de BRL4,6 milhões: Rating elevado para ‘AA-(bra)’, de ‘BBB(bra)’; Observação Positiva Removida e Atribuída Perspectiva Estável.

 

CVM quer transparência na atualização dos ativos

Valor Econômico - São Paulo/SP - BRASIL - 21/07/2011

A transparência na divulgação de informações ainda é uma demanda do setor de fundos imobiliários. Hoje, por exemplo, a valorização ou desvalorização de um imóvel não se reflete necessariamente no valor da cota. Isso porque não há a obrigação de o gestor pedir um laudo de avaliação para alterar o valor do imóvel. Poucos são, na verdade, os que dotam essa prática.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) está de olho nisso e colocou em audiência pública uma minuta propondo regras na reavaliação dos empreendimentos. O prazo para sugestões terminou na segunda-feira. Na minuta, a CVM propõem que, nas demonstrações financeiras, osimóveis sejam registrados pelo valor de mercado e não pelo valor de custo.

A falta de uma classificação mais adequada aos fundos também é um pleito do setor. Os fundos imobiliários são bem diferentes entre si, embora estejam sob um mesmo guarda-chuva. Há carteiras com foco em renda, ou seja, que compram imóveis e pagam retorno ao investidor de acordo com o aluguel. Existem também fundos de desenvolvimento, em que a aplicação é feita em projetos ainda em desenvolvimento. Por fim, há os fundos que aplicam em papéis com lastro em imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). É nascente no mercado, ainda, o fundo de fundos.

A baixa liquidez das cotas em bolsa ainda é um entrave, embora a negociação venha crescendo. Só no primeiro semestre deste ano, o volume de negócios atingiu R$ 375,5 milhões. Só para se ter uma ideia, em todo o ano de 2008, o total foi de R$ 143 milhões.

O preço da cota na bolsa ainda se move de acordo com a renda distribuída pelo fundo, diz Alexandre Machado, sócio da Credit Suisse Hedging-Griffo e responsável por fundos imobiliários. Mas o aumento das negociações no mercado secundário acabam trazendo um novo apelo pelos fundos imobiliários por parte do investidor, afirma ele. O grande atrativo dessas aplicações para o investidor pessoa física ainda está no benefício tributário, pois sobre os retornos pagos pelo fundo não há a incidência de imposto de renda. Quando o cotista resolver sair da aplicação e o valor da cota no mercado secundário estiver maior, ou seja, se houver ganho de capital, aí é preciso pagar IR, de 20%.

"O potencial de crescimento do setor ainda é muito grande", afirma Machado, lembrando que o patrimônio das carteiras imobiliárias representam apenas 0,6% do total em fundos de investimento no país. (LM)

Itaú BBA e BTG Pactual lideram operações no primeiro semestre

DCI - São Paulo/SP - FINANÇAS - 19/07/2011

São Paulo - O Itaú BBA e o BTG Pactual foram os bancos mais ativos no primeiro semestre na coordenação de emissões de ações, segundo ranking divulgado ontem pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Já nas emissões de renda fixa, o primeiro lugar ficou com o Banco do Brasil, seguido pelo Bradesco Banco de Investimento (BBI). Nas emissões externas de bônus de renda fixa, o norte-americano JP Morgan e o Itaú BBA são os líderes.

A captação das empresas bateu recorde, tanto no Brasil como no exterior, para um primeiro semestre, segundo levantamento da Anbima.

Na renda variável, o Itaú BBA foi responsável por originar R$ 3,8 bilhões em ações no mercado, o equivalente a 34% das operações feitas no período. O BTG originou R$ 3,1 bilhões (29%) No mesmo ranking, entre as primeiras cinco posições aparecem depois do Itaú e do BTG, nesta ordem, o Credit Suisse (que chegou a ser o líder em anos anteriores), Bradesco BBI e BofA Merrill Lynch. No primeiro semestre de 2010, assim como este ano, as duas primeiras posições foram ocupadas por Itaú BBA e BTG.

Na renda fixa, o BB colocou R$ 10 bilhões no mercado, o equivalente a 26% do total captado pelas empresas brasileiras. Em seguida, na segunda posição aparece o Bradesco (22,6%), Itaú BBA (20%), HSBC (8,5%) e BTG Pactual (7%). Na comparação com o ranking do mesmo período de 2010, houve mudanças, pois o Itaú BBA foi o líder naquele levantamento, seguido por BB e BTG Pactual. No levantamento feito este ano, o Banco do Brasil lidera a lista de emissões de curto prazo, enquanto o Bradesco lidera no longo prazo.

Dentro da renda fixa, o ranking dos bancos que mais fizeram operações de securitização de janeiro a junho de 2011 mostra o Bradesco BBI e o Itaú BBA nas duas primeiras posições.

As empresas brasileiras captaram R$ 57,8 bilhões no primeiro semestre, alta de 12,5% ante igual período do ano passado, de acordo com números divulgados na semana passada pela Anbima. No primeiro semestre, o destaque foram as emissões de renda fixa, que somaram R$ 42,1 bilhões. Deste total, 51% foram debêntures. As emissões de ações, entre aberturas de capital e ofertas subsequentes, somaram R$ 15,7 bilhões, alta de 9% ante igual período de 2010.

No ranking de renda variável por número de operações, os líderes também são o Itaú BBA e o BTG Pactual, ambos com nove captações, seguidos por Credit Suisse, com oito. Na renda fixa, o Bradesco é o líder, com 27 operações, seguido por Itaú BBA (24 emissões) e BB (20). As emissões feitas pelas companhias no mercado externo totalizaram US$ 26,9 bilhões, alta de 18%, também um valor recorde.

TRF amplia possibilidade de uso de créditos da Cofins

Tributário: Corte aplica conceito de insumo do decreto do Imposto de Renda

 

Advogado Marcelo Saldanha Rohenkohl: decisões recentes do Carf influenciaram no julgamento do Tribunal Regional Federal da 4ª Região

Uma decisão do Tribunal Regional Federal (TRF) da 4ª Região, que abrange o sul do país, ampliou a possibilidade de utilização de créditos de PIS e Cofins, hoje não aceitos pela Receita Federal. Esse é o primeiro julgamento de segunda instância favorável aos contribuintes. Os desembargadores concederam a uma indústria de não tecidos o direito de usar créditos obtidos com serviços de logística de armazenagem, expedição de produtos e controle de estoques. O benefício seria de aproximadamente R$ 700 mil.

A decisão, segundo advogados, é um importante precedente, principalmente para indústrias que não têm conseguido se valer de créditos de PIS e Cofins na aquisição de alguns bens e serviços inerentes à sua atividade. Isso porque a Receita tem dado uma interpretação mais restritiva sobre a utilização de créditos desses impostos.

As leis nº 10.637, de 2002, e nº 10.833, de 2003, que regulamentam o PIS e a Cofins, estabelecem que devem gerar direito ao crédito os bens e serviços utilizados como insumo na produção ou na fabricação de bens ou produtos destinados à venda ou na prestação de serviços. Porém, não definem o que seriam considerados insumos. Assim, o Fisco tem usado a definição prevista na lei do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) e, portanto, só permite a obtenção de créditos sobre valores gastos com o que a empresa usa ou consome diretamente na produção do bem ou prestação de serviço. No entanto, a decisão do TRF decidiu pela aplicação do conceito de insumo da legislação que regulamenta o Imposto de Renda (IR), muito mais amplo.

Para o relator, desembargador Joel Ilan Paciornik, que foi seguido pelos demais magistrados da 1ª Turma, a interpretação da Receita não seria a melhor. Segundo a decisão, "não há paralelo entre o regime não cumulativo de IPI/ ICMS e o de PIS/Cofins justamente porque os fatos tributários que os originam são completamente distintos". O IPI e o ICMS incidem sobre as operações com produtos industrializados, enquanto o PIS e a Cofins recaem sobre a totalidade das receitas. Não havendo assim, segundo a decisão, semelhança entre as operações.

Por isso, os desembargadores decidiram aplicar o conceito de insumo presente na legislação do Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) - Decreto nº 3.000, de 1999 -, mais próximo da natureza do PIS e da Cofins. "Sob essa ótica, o insumo pode integrar as etapas que resultam no produto ou serviço ou até mesmo as posteriores, desde que seja imprescindível para o funcionamento do fator de produção", afirma a decisão.

O acórdão também cita julgamento do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) no mesmo sentido, ao reconhecer a validade do conceito de insumo da legislação do Imposto de Renda. Os desembargadores, então, reformaram decisão de primeira instância, contrária ao contribuinte, e determinaram que a empresa seja restituída pelos créditos aos quais teria direito nos últimos cinco anos, quando não couber mais recurso. A decisão está prevista para ser publicada hoje no Diário Oficial.

Para o advogado da empresa, Marcelo Saldanha Rohenkohl, do Pimentel & Rohenkohl Advogados Associados, o resultado é uma vitória para os contribuintes. Até porque só havia decisões desfavoráveis à tese das empresas nos Tribunais Regionais Federais (TRFs). Para ele, os julgamentos do Carf anexados no memorial contaram como precedentes para que os desembargadores aceitassem a argumentação.

A decisão do TRF foi vista como um alento aos contribuintes ao dar "condições mais justas para a utilização desses créditos", na opinião do advogado Maurício Faro, do Barbosa, Müssnich & Aragão. Para Maurício Barros, do Gaia, Silva, Gaede, a tese tem um impacto grande para diversas empresas que não conseguem se valer de seus créditos em razão de uma interpretação mais restritiva da Receita Federal.

A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) informou, por meio de nota, que a União ainda não foi oficialmente intimada da decisão, mas que, tão logo o seja, irá examinar as possibilidades de recurso e que a tendência é de levar o caso ao Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Um outro caso sobre o tema começou a ser julgado em junho pelo STJ. Na ação, que tramita na 2ª Turma, já há três votos a favor do contribuinte, sinalizando uma vitória para o contribuinte, uma indústria alimentícia que pretende aproveitar créditos de PIS e Cofins decorrentes da aquisição de materiais de limpeza e desinfecção e serviços de dedetização.

 

 

Lei Florestal pode encarecer indenizações

A reforma no Código Florestal, em análise no Senado, deve ter um impacto econômico até agora insuspeito: no valor das desapropriações para reforma agrária e criação de unidades de conservação...

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Fonte: Folha de São Paulo e AASP

Afinal, temos ou não uma bolha imobiliária no Brasil?

Autor(es): Paulo Queiroz

Valor Econômico - 14/07/2011

O expressivo aumento observado, sobretudo nos dois últimos anos, nos preços dos bens imóveis, independentemente da tipologia (residencial, comercial, industrial ou rural), bem superior à variação dos preços de quase todos os demais ativos disponíveis em nossa economia, tem levado alguns articulistas a discutir se estaria ou não sendo formada uma bolha imobiliária. Essa bolha seria similar à verificada em diversos países desenvolvidos e que, ao estourar em 2008, produziu uma gama variada de problemas (queda do PIB, desaparecimento de empresas, aumento do desemprego, tensão social, entre outros) até então não totalmente equacionados. Para responder à questão tema deste artigo, achamos útil relacionar os principais fatores macro e microeconômicos que estimularam a demanda por ativos imobiliários em nosso país, a saber: a) a estabilidade econômica alcançada b) o crescimento da renda de parcelas consideráveis de nossa população c) o aumento do prazo para pagamento dos financiamentos imobiliários, com consequente queda do valor da prestação d) a criação de isenções tributárias para o investidor pessoa física aplicar em títulos com lastro imobiliário (LCI, LH, CRI e quotas de fundos de investimento imobiliário) e) a entrada no mercado de grandes "players" (empresas, fundos de investimento, fundos de pensão) que viram no segmento imobiliário boa oportunidade de investir em ativos não correlacionados aos de suas carteiras f) o aumento do preço das commodities agrícolas elevando o preço das terras agricultáveis g) a possibilidade de auferir boa remuneração (renda de aluguel e ganho de capital na venda do bem) h) a proteção implícita oferecida por esta classe de ativos contra aumento da inflação. Com tantos indutores e estímulos à demanda, por que então não tivemos um aumento mais substancial na oferta de bens imóveis no país? Entre as causas principais podemos citar: a baixa oferta de terrenos nos grandes centros urbanos; a falta de investimento público em infraestrutura que ampliasse as áreas de expansão urbana; a falta de mão de obra (especializada ou não); a escassez de máquinas e equipamentos; maiores exigências ambientais; e o longo ciclo da produção imobiliária. Vale ressaltar que esse ciclo (estudo de um terreno, sua aquisição, desenvolvimento e aprovação do projeto, construção/venda, e, por fim, entrega dos imóveis aos adquirentes), para ser concluído, exige, pelo menos, quatro anos. Dessa maneira, não é possível ampliar de forma significativa e imediata a oferta imobiliária de modo a atender plenamente a demanda hoje existente. A consequência natural desta dinâmica é o contínuo aumento dos preços. Adicionalmente, destacamos os seguintes pontos estruturais que blindam o nosso mercado e inibem a formação de bolha: 1) a taxa real de juros que ainda é muito elevada 2) o baixo nível de volume de crédito imobiliário em relação ao PIB (em torno de 5%) 3) a adoção de critérios mais técnicos para concessão de crédito imobiliário (por exemplo a prestação não supera o patamar de 30% da renda familiar do financiado) 4) o fato de o comprador de bem imóvel não conseguir financiar 100% do preço do bem. Como apenas parte do preço é financiada, se houver queda do valor de mercado do bem, dificilmente o saldo devedor ficará superior ao valor da garantia que é o próprio bem imóvel. Tal fato, além de reduzir a inadimplência, facilita a recuperação do valor financiado 5) a impossibilidade jurídica de um tomador de crédito imobiliário (diferentemente do que ocorreu em alguns mercados mais maduros) refinanciar diversas vezes o imóvel adquirido, pois, por aqui, com a utilização do instituto da "alienação fiduciária em garantia", o credor fica como titular do imóvel até que o financiamento seja integralmente quitado, não sendo, portanto, possível ao devedor, enquanto não ocorrer o pagamento total da dívida, fazer operações que impliquem novos registros na matrícula do imóvel no competente Cartório de Registro Imobiliário. Em suma, os fatores antes destacados, indutores da demanda e limitadores da oferta, além dos aludidos pontos estruturais, continuam, com maior ou menor intensidade, presentes no mercado imobiliário brasileiro. Assim sendo, entendemos que não há bolha imobiliária no nosso país. Paulo Queiroz é economista e sócio da Portfolio Asset Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações.

Circular CAIXA Nº 552, de 13 de julho de 2011

Define critérios para hierarquização e seleção de propostas para aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários- CRI pelo Agente Operador do FGTS.

A Caixa Econômica Federal, no uso das atribuições que lhe conferem o artigo 7º, inciso II da Lei 8.036, de 11.05.90, e o artigo 67, inciso II do Decreto nº 99.684, de 08.11.90, com a redação dada pelo Decreto nº 1.522, de 23 de junho de 1995, baixa a presente Circular.

1. Considerando que o Conselho Curador do FGTS definiu critérios e condições para aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI pelo Agente Operador do FGTS, nos termos da Resolução CCFGTS nº649, de 14.12.10.

2. Considerando que o Conselho Curador do FGTS aprova anualmente em seu orçamento financeiro e operacional recursos destinados à aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI, e para o exercício de 2011, na forma da Resolução CCFGTS nº 644, de 09.11.2010, alocou o valor de R$ 2,1 bilhões para essa linha de crédito.

3. Considerando que o fluxo e as condições operacionais para apresentação das propostas de aquisição de CRI, pelas securitizadoras ao Agente Operador do FGTS, estão definidos no Manual de Fomento - Aquisição de CRI, divulgado por intermédio da Circular CAIXA nº 538, de 25.01.11.

4. Considerando que as propostas a serem apresentadas pelas securitizadoras para aquisição de CRI pelo Agente Operador do FGTS podem apresentar montante superior ao volume de recursos disponibilizados pelo Conselho Curador do FGTS para a referida linha crédito no exercício.

4.1 Considerando que, nesta hipótese, faz-se necessário definir critério de seleção das propostas para a aplicação de recursos do FGTS na aquisição de CRI, resolve:

4.1.1 A seleção das propostas para aquisição de CRI, apresentadas no exercício orçamentário do FGTS, será realizada com base no valor dos imóveis relativos aos créditos imobiliários que constituírem o lastro dos respectivos CRI oferecidos ao Agente Operador do FGTS para aquisição, observada a seguinte ordem de prioridade:

FAIXA I) imóveis com valor de até R$ 200.000,00;

FAIXA II) imóveis com valor entre R$ 200.000,01 e R$ 400.000,00;

FAIXA III) imóveis com valor entre R$ 400.000,01 e R$ 500.000,00.

4.1.2 No caso de o montante de CRI apresentado ao Agente Operador para a FAIXA I ser superior ao valor do orçamento disponível para o exercício, as propostas dessa FAIXA serão atendidas na proporção direta ao valor de cada operação apresentada, e as demais FAIXAS não serão contempladas com recursos no exercício.

4.1.3 No caso de o montante de CRI apresentado ao Agente Operador para a FAIXA I ser inferior ao valor do orçamento disponível para o exercício, o saldo remanescente será utilizado no atendimento da FAIXA II, aplicando-se, se necessário, a proporção direta ao valor de cada operação apresentada nessa FAIXA.

4.1.4 Caso ainda remanesça saldo, este será utilizado no atendimento das operações da FAIXA III, observado o critério de proporcionalidade entre o valor de cada proposta dessa FAIXA e o valor orçamentário disponível.

5. Para o exercício de 2011, serão contempladas na seleção as propostas formalmente apresentadas pelas securitizadoras ao Agente Operador até o dia 29.07.11.

5.1 Para os exercícios posteriores, serão contempladas em cada seleção as propostas apresentadas formalmente pelas securitizadoras ao Agente Operador do FGTS até o último dia útil do mês de março de cada ano.

5.1.1 Caso as propostas apresentadas até o último dia útil do mês de março de cada ano não consumam integralmente os recursos disponíveis para o exercício, nova seleção será efetuada para as propostas apresentadas até o último dia útil do trimestre civil seguinte, e assim sucessivamente.

6. Para efeito de seleção, as propostas apresentadas pelas securitizadoras ao Agente Operador do FGTS deverão observar os requisitos definidos no Manual de Fomento - Aquisição de CRI, disponibilizado no endereçohttp://www.caixa.gov.br, escolher a opção download, item FGTS e Manual de Fomento do Agente Operador.

7. Os casos omissos serão dirimidos pelo Agente Operador, no que lhe couber.

8. Esta Circular entra em vigor na data de sua publicação.

FABIO FERREIRA CLETO

Vice-Presidente

Programa de Estágio | PMKA Advogados

O PMKA Advogados está com vagas em aberto para estagiários nas áreas de Mercado de Capitais / Imobiliário/ Corporativo / Tributário.

 

Para maiores informações acessem http://youtu.be/caGKcASk19c

Advent vende o restante de sua participação na Cetip

São Paulo - A Advent, gestora de fundos de private equity, anunciou ontem a venda de sua participação acionária de 10% na Cetip, maior depositária de títulos privados de renda fixa da América Latina e a maior câmara de ativos privados do País. A compradora foi a IntercontinentalExchange (ICE), uma das líderes mundiais em mercados de futuros e derivativos de balcão.

Pelos termos do acordo, a ICE vai adquirir 31,6 milhões ações da Cetip por cerca de US$ 512 milhões, ou R$ 25,50 por ação, valor que representa o preço médio do papel nos últimos 90 dias. Ao final da operação, que deverá ser concluída hoje, a ICE se torna a maior acionista da Cetip, com 12,4% da empresa.

A venda da participação representa a saída da Advent da empresa. "Trazer para a base de acionistas da Cetip um sócio da indústria - com visão de longo prazo e capaz de agregar tecnologia e know-how - foi uma maneira de sair pela porta da frente", afirma Martín Escobari, sócio da Advent no Brasil. "Já tínhamos feito a maior parte do que havíamos nos comprometido a fazer na empresa, como as mudanças na gestão e a criação de uma regra clara de preços", acrescenta Escobari. Com a operação, o executivo deixa o conselho de administração da companhia.

Em maio de 2009, a Advent adquiriu uma participação de 32% na Cetip, por cerca de R$ 360 milhões. Em outubro do mesmo ano, vendeu parte de seus papéis durante o processo de abertura de capital da empresa. Mais recentemente, em janeiro de 2011, a gestora se desfez de mais uma fatia de suas ações. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo

Prefeitura cobra IPTU atrasado e vai leiloar imóveis devedores

JORNAL DA TARDE - ECONOMIA   A Prefeitura de São Paulo vai leiloar 100 imóveis cujos proprietários devem Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) há mais de duas décadas e estão inscritos na dívida ativa do Município. Outros 394 mil imóveis com dívida de IPTU receberão avisos de cobrança. Desses, 236 mil, com débitos de até R$ 50 mil, receberão boleto até o dia 1.º de agosto com possibilidade de parcelamento em 36 vezes. As duas medidas fazem parte de um cerco da administração aos devedores de R$ 45 bilhões em impostos – valor que supera o orçamento do Município para 2011, de R$ 35 bilhões. Dos 262.926 contribuintes que devem multas de postura à Prefeitura, como taxa do lixo e taxa de fiscalização do estabelecimento, cerca de 15 mil também foram inscritos no Cadastro de Inadimplentes (Cadin) nos últimos dois meses. Agora, a Secretaria Municipal de Finanças firmou parceria com a Associação dos Cartórios do Estado de São Paulo para colocar em protesto outros 690 mil devedores de multas de trânsito. Para quem não quer ficar com o nome sujo por causa das dívidas com a Prefeitura, a solução é aderir ao Programa de Parcelamento Incentivado (PPI), cujo prazo foi ampliado ontem, dia 12, para débitos contraídos até 31 de dezembro de 2009. O desconto para quem quita a dívida à vista é de 75% sobre as multas e 100% sobre juros. Para quem parcela em até 120 meses, o desconto é de 50% na multa. Só as infrações de trânsito não podem ser parceladas. “O contribuinte que paga sua conta em dia sempre tem vantagem em relação a quem faz o acordo”, argumentou o secretário de Finanças, Mauro Ricardo Costa, ao ser questionado se o parcelamento não pode incentivar a inadimplência, por exemplo, de grandes empresas e bancos que podem preferir pagar seus impostos pelo PPI. O programa de parcelamento, porém, tem mais chances de adesão entre os contribuintes comuns. Isso porque dos R$ 45 bilhões que a Prefeitura tem a receber, R$ 30 bilhões são referentes a dívidas de ISS contestadas na Justiça por empresas e instituições com sede em cidades vizinhas, mas que prestam serviço na capital. “Nós vamos seguir brigando com essas instituições na Justiça se elas não quiserem aderir ao PPI”, disse o secretário. Entre as medidas do cerco, a mais polêmica é a tentativa da Prefeitura de penhorar imóveis de devedores do IPTU e levá-los a leilão. São contribuintes comuns e donos de comércio que contestam débitos do imposto predial na Justiça desde o início da década de 1990. “Estamos preparando a lista final desses imóveis para acionar a penhora”, declarou o secretário de Finanças. Também podem entrar no rol dos penhorados sedes de clubes de futebol e associações mantenedoras de hospitais particulares. Em 2009, por exemplo, a Portuguesa teve de aderir ao PPI para pagar R$ 12 milhões de IPTU. Devedores que têm área tombada pelo patrimônio histórico, como o Jockey Club, que lidera o ranking de devedores do IPTU com R$ 147 milhões em dívidas, não poderão ser penhorados. Proprietários de residências em áreas nobres, como Pacaembu e Jardim Europa, também estão na mira do governo municipal, que não descarta ampliar o número de imóveis a serem leiloados. Hoje, são 362 devedores com débitos de IPTU superiores a R$ 1,6 milhão.

 

 

 

Receita altera regras de arrolamento de bens

VALOR ECONÔMICO - LEGISLAÇÃO & TRIBUTOS   Receita altera regras de arrolamento de bens

Os contribuintes não conseguem mais se livrar de arrolamentos de bens com a inclusão de débitos em parcelamentos. Foi publicada na semana passada a Instrução Normativa (IN) nª 1.171, de 2011, da Receita Federal. Ela revoga a IN nº 1.088, de 2010. A norma havia estabelecido que débitos fiscais parcelados não entram no cálculo que permite ao Fisco arrolar bens de uma empresa. O arrolamento é a listagem de bens que serão acompanhados pelo Fisco. Eles podem ser comercializados, mas nos registros fica gravado que estão sob vigilância. De acordo com a Lei nº 9.532, o arrolamento só é permitido se o valor de débitos do contribuinte com a Receita ultrapassar 30% do patrimônio líquido da empresa. A instrução normativa que foi revogada dizia que débitos incluídos em parcelamentos não deveriam ser contabilizados nesses 30%. Com a publicação da nova norma, eles passaram a fazer parte do total. "Ficou mais fácil alcançar os 30% e ter os bens arrolados", explica o advogado Fábio Pallaretti Calcini, do escritório Brasil Salomão e Matthes Advocacia. Ele afirma que havia empresas que, após parcelar os débitos no Refis da Crise, foram à Justiça pedir baixa do arrolamento com base na IN nº 1.088. "Agora, o melhor argumento para isso é a jurisprudência sobre o tema", diz. Para o advogado Pedro Lunardelli, do escritório Siqueira Castro Advogados, a revogação deve ter ocorrido por causa do Refis da Crise. "Os outros programas de parcelamento exigiam uma garantia do contribuinte em relação aos débitos parcelados, mas o Refis não impõe isso", explica. O objetivo do arrolamento de bens é justamente assegurar que a dívida fiscal do contribuinte possa ser paga aos cofres públicos, se comprovada. Como agora um grande número de contribuintes aderiu ao Refis da Crise, o Fisco deve ter decidido manter o arrolamento de bens para garantir esses débitos. Esse é o entendimento do advogado Fábio Alexandre Lunardini, do escritório Peixoto e Cury Advogados. "Agora, não há mais a possibilidade de contestar um arrolamento por estar no Refis da Crise, com base na IN antiga", diz o advogado. "Mesmo que se tenha confessado o débito." Laura Ignacio - De São Paulo