sexta-feira, 18 de julho de 2014

quinta-feira, 3 de julho de 2014

BR Properties aliena cotas do FII Comercial Progressivo II

BR Properties aliena cotas do FII Comercial Progressivo II

A BR Properties S.A. publicou Fato Relevante para comunicar que celebrou, em 2 de julho de 2014, Instrumento Particular de Compra e Venda de Cotas visando a alienação da totalidade das cotas do FII Comercial Progressivo II, cujo administrador é a BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, para a Capital Brasileiro de Empreendimentos Imobiliários Ltda., pertencente à Família Klein. O valor aproximado da transação é de R$ 418,6 milhões, correspondente à diferença entre R$ 606,6 milhões e o saldo de dívida, referente a data-base de 31 de março de 2014, decorrente de emissão de CRI que tem o fundo como cedente do fluxo que compõe o lastro estes títulos, no valor de R$ 188,0 milhões, e está sujeito, ainda, a determinados ajustes previstos no Instrumento. O Fato Relevante acrescenta que a efetivação da compra e venda de referidos ativos conforme prevista no contrato está sujeita, entre outras condições, à aprovação das autoridades concorrenciais. Segundo as demonstrações financeiras referentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2013 o fundo possuía em sua carteira 28 imóveis comerciais, denominados "C&A", localizados em várias regiões do país, e 100% do empreendimento Edifício Santa Catarina, localizado em São Paulo, totalizando R$ 640,0 milhões naquela data.

quarta-feira, 25 de junho de 2014

Covered Bond, uma alternativa de captação para o setor imobiliário

Covered Bond, uma alternativa de captação para o setor imobiliário

O Covered Bond – papel usado principalmente na Europa para garantir recursos ao crédito de imóveis e que no Brasil pode adotar no nome de Letra Imobiliária – pode ser o próximo passo na sofisticação das alternativas de captação de recursos para o setor. Produto de emissão de instituição financeira, o Covered Bond reúne características tanto das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) quanto dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Fato que o torna uma alternativa complementar às possibilidades já existentes no mercado brasileiro.

"O assunto vem sendo discutido nos últimos anos com o governo, havendo inclusive uma minuta com aspectos gerais do produto pronta. O problema é que toda vez que o funding da poupança voltado ao setor imobiliário cresce o assunto fica em segundo plano. Mas naturalmente o mercado vai evoluir nesta direção", comenta Alexandre Assolini, sócio do escritório de advocacia PMKA.

Para o advogado, a grande vantagem do Covered Bond é exatamente ser um 'híbrido' entre CRI e LCI. Como não precisa ser securitizado, acaba tendo custos menores do que a emissão de um CRI exige. "Já em relação à LCI, a vantagem do Covered Bond é que além de ter também a garantia da instituição emissora, oferece ao investidor acesso ao lastro em caso de problemas, ou seja, há uma dupla garantia", explica Assolini.

O Superintendente Executivo de Negócios Imobiliários do Santander, Rodrigo Monteiro De Barros, também destaca como relevante a segurança do produto. " Além de ser emitido por uma instituição financeira, diferente do CRI, há a garantia adicional do título", explica. O Santander já trabalha com o produto na Espanha, sendo um dos principais emissores. Só na Europa, o Covered Bond movimenta 2,2 trilhões de euros.

Para o executivo do Santander, alguns cuidados precisam ser tomados para que o papel chegue ao Brasil. "É um produto de maior complexidade, que exige mudanças no arcabouço legal, incluindo lei de falências ou mesmo regime de liquidação dos bancos", explica Barros. "Tomando alguns cuidados, pode ser sem uma alternativa complementar de funding. "

Já Alexandre Assolini, da PMKA, aponta como principal preocupação, dentro das discussões sobre o Covered Bond, a definição clara dos limites entre ele e os demais produtos voltados ao setor imobiliário para evitar uma 'canibalização'. "Se for bem feito, é possível a convivência harmoniosa entre os três produtos, por exemplo, com a LCI mais de curto prazo, até 5 anos, o Covered Bond com algo intermediário, de 5 a 15 anos, e o CRI realmente de longo prazo, acima de 10 anos, podendo chegar a 20, 30 anos", defende Assolini. "Diferenças na tributação também podem definir bem o escopo de cada produto, de forma que eles se complementem como funding imobiliário. "








terça-feira, 17 de junho de 2014

Nova emissão de CRA da Octante recebe classificação

Nova emissão de CRA da Octante recebe classificação

A Fitch ratings atribuiu ontem, 16 de junho, a classificação de risco 'AAA(exp)sf(bra)' à proposta de emissão da 21ª série da primeira emissão de CRA da Octante Securitizadora em montante nominal de até R$ 73,8 milhões. Este é um CRA sênior que contará com um reforço de crédito inicial de 20,0%, proveniente da emissão da 22ª série de CRA mezanino, que representará 8,0% do total emitido, e também pela 23ª série de CRA júnior, que representará 12,0% do total. Esta emissão será lastreada por contratos de venda de fertilizantes a produtores e empresas distribuidoras firmados entre a Península Internacional S.A. e a cedente, por meio de duplicatas emitidas extraídas das faturas comerciais dos respectivos contratos de venda. A carteira de crédito se refere à safra de 2015 e deverá contar com aproximadamente 35 produtores e distribuidores elegíveis. A 21ª série terá prazo de 28 meses, sendo que as amortizações de principal e juros ocorrerão conforme os pagamentos dos devedores da carteira. O vencimento final estabelecido é em 30 de novembro de 2016, data em que deverá ser realizada a amortização integral de juros e do principal investido. A rentabilidade alvo estipulada é de 112,5% da taxa DI.

 

Fonte: Uqbar

 

segunda-feira, 16 de junho de 2014

CRI de R$ 155 milhões obtém registro na CVM

CRI de R$ 155 milhões obtém registro na CVM

Foi registrada na CVM, em 13 de junho, a oferta da 6ª série da primeira emissão de CRI da TRX Securitizadora de Créditos Imobiliários. Os títulos, registrados em montante de R$ 155,2 milhões e classificados em "brAAA (sf)" pela S&P, são lastreados em créditos imobiliários decorrentes do Contrato Atípico de Locação de Imóvel Comercial e Outras Avenças celebrado entre a Logbras Salvador Empreendimentos Imobiliários, cedente, e a BRF, devedora. O coordenador líder da distribuição será o Bradesco BBI, ao passo que PMKA é o assessor legal designado e a Simplific Pavarini é o agente fiduciário. Conforme contrato de cessão, a cedente utilizará os recursos oriundos deste pagamento para a quitação integral das noventa debêntures já emitidas pela Logbras Salvador (sendo a Pentágono o agente fiduciário da comunhão dos debenturistas) e de CCB emitidas em favor do Banco Bradesco, ambas detidas integralmente pelo Banco Bradesco. Como garantia dos CRI, será efetuada a alienação fiduciária do imóvel, o Parque Logístico Logbras Salvador, cuja eficácia está condicionada à baixa de alienação fiduciária já outorgada pela cedente em favor da Pentágono, na qualidade de agente fiduciário da comunhão de debenturistas, de forma a garantir o adimplemento integral das debêntures. Tão logo as debêntures estejam quitadas a Pentágono emitirá o instrumento de baixa da alienação fiduciária de imóvel.

 

Fonte: Uqbar



quarta-feira, 11 de junho de 2014

Crédito imobiliário atingiu R$ 9,2 bilhões em abril, revela Abecip

(Foto: Divulgação) Volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis somou R$ 9,2 bi em abril

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) anunciou nesta segunda-feira, 09, que o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis somou R$ 9,2 bilhões em abril, o melhor resultado para um mês de abril nos últimos 20 anos. Comparado ao mesmo período do ano passado, apurou-se crescimento de 10%, e em relação ao mês anterior (março), observou-se alta de 11%.

De acordo com a entidade, nos primeiros quatro meses deste ano, foram financiados R$ 34,4 bilhões para aquisição e construção de imóveis, 20% a mais que em igual período do ano passado.

Já no período acumulado de 12 meses, até abril de 2014, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis, com recursos das cadernetas de poupança no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) alcançou o montante de R$ 114,9 bilhões, 30% mais do que o apurado nos 12 meses precedentes.

Em abril, foram financiadas aquisições e construções de 43,7 mil imóveis, com crescimento de 7% em relação ao mesmo mês do ano passado. Comparado a março, observou-se alta de 16%. Nos primeiros quatro meses deste ano, foram financiados mais de 167 mil imóveis, volume 16% maior que em igual período de 2013.

Nos últimos 12 meses compreendidos entre maio de 2013 e abril de 2014, foram financiados 553 mil imóveis, 20% acima das 459 mil unidades contratadas nos 12 meses imediatamente anteriores, marcando um novo marco histórico.

Por outro lado, as cadernetas de poupança do SBPE interromperam, em abril, uma sequência de 25 meses de captação líquida positiva, com os saques superando os depósitos em R$ 736 milhões. Mas apesar do resultado de abril, a captação líquida foi positiva em 3,6 bilhões no primeiro quadrimestre deste ano.

Já o saldo dos depósitos de poupança no SBPE superou os R$ 480 bilhões, em abril deste ano, com elevação de 19% em relação ao saldo de abril do ano passado.

(Redação – Agência IN)

http://www.investimentosenoticias.com.br/financas-pessoais/credito/credito-imobiliario-atingiu-r-9-2-bilhoes-em-abril-revela-abecip

 

 

terça-feira, 3 de junho de 2014

Em liquidação

Alta dos juros leva cotas de fundos imobiliários a serem negociadas abaixo do valor patrimonial e abre espaço para “tomadas hostis de controle

 

Por Luciana Del Caro

 

 

Após um período de euforia, que teve seu auge há dois anos, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) vivem dias bem menos gloriosos. As cotas desses veículos estão sendo negociadas na BM&FBovespa com um desconto médio de 20% sobre o valor patrimonial. Na prática, isso significa que estão valendo menos do que o ativo que lastreia o fundo. A distorção não demorou a se tornar um chamariz para alguns investidores. Eles se veem tentados a empreender uma operação sugerida pela lógica: comprar as cotas desvalorizadas, assumir uma posição relevante no fundo, chamar uma assembleia, votar pela liquidação do FII e de seu ativo-lastro (mais valorizado no mercado real) e embolsar o lucro. Algo como uma tomada hostil de controle.

A operação divide opiniões e gera dúvidas quanto a poder ser concretizada. Muitos a consideram legítima: seria uma forma de os investidores lucrarem com a diferença entre o preço de compra das cotas (desvalorizadas) e o preço do ativo no mercado imobiliário (mais alto). Outros argumentam que ela desvirtua a essência do produto: “A liquidação do FII para a venda do ativo seria prejudicial a todos. Os investidores compram as cotas com o intuito de receber uma renda futura complementar à aposentadoria, ter segurança e isenção fiscal”, diz Beto Domenici, diretor de gestão de investimentos da Rio Bravo. Bruno Luna, gerente de acompanhamento de fundos estruturados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), discorda. “Os investidores têm objetivos diversos, e a liquidação do FII pode frustrar as expectativas de alguns. Mas não é possível ser categórico a ponto de afirmar que uma dissolução seja indistintamente ruim à coletividade do fundo”, pondera.

Por uma bagatela de…
Controvérsia à parte, é inegável que as distorções de preços dos FIIs abrem oportunidades. Tome-se como exemplo o fundo imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, detentor de metade de uma torre de lajes comerciais no complexo do Shopping Cidade Jardim, em São Paulo. De acordo com a Economatica, as cotas do fundo estavam sendo negociadas a 54% do valor patrimonial no fim de abril. Isso significa que o preço do metro quadrado do empreendimento valeria cerca de R$ 6,5 mil, quantia que não cobre nem o custo de construção. No mercado, o valor do metro quadrado do imóvel atinge R$ 15 mil.

Diante de barganhas como essa, uma tentativa de aquisição hostil de um FII já teria acontecido no Brasil, segundo fontes. Ela envolveria o fundo Torre Almirante, administrado pelo BTG Pactual, cuja cota, em abril, era negociada a 79% do valor patrimonial. A venda do imóvel que lastreia o fundo — um luxuoso edifício comercial, no Rio de Janeiro — teria sido proposta por um investidor em assembleia, mas não angariou a adesão da maioria dos cotistas presentes. Procurado pela reportagem, o BTG Pactual não concedeu entrevista.

A gestora de recursos Capitânia está interessada em aproveitar a distorção de preços dos FIIs. Em fevereiro, criou o Capitânia REIT, fundo multimercado dedicado a comprar cotas de FIIs desvalorizadas com lastro em ativos promissores. O veículo tem hoje patrimônio de R$ 20 milhões. “A criação de fundos de fundos é a forma mais rápida e eficiente de absorver essa oportunidade”, afirma o gestor Caio Conca.

Segundo ele, a aquisição de cotas vem ocorrendo aos poucos. Uma das alternativas em estudo é adquirir percentuais que permitam ao fundo convocar assembleia para deliberar sobre a venda dos imóveis. O objetivo, explica, não é necessariamente alienar o ativo, mas forçar uma nova precificação do FII. Diante de uma proposta firme de compra do imóvel por um valor muito superior ao da cota, por exemplo, o mercado perceberia a distorção e a corrigiria. “Funciona como um alerta”, diz. O gestor não informa quais FIIs o Capitânia REIT possui em carteira. Sua expectativa é em até seis meses ter participação suficiente em alguns fundos para convocar assembleia.

Fácil demais?
De acordo com a Instrução 472, de 2008, que regula o funcionamento dos FIIs, o investidor que detiver ao menos 5% das cotas pode convocar uma assembleia para deliberar sobre assuntos como liquidação do fundo, venda de imóvel e troca do administrador. A instalação da reunião não depende de quórum mínimo, e a aprovação de uma proposta é relativamente fácil: requer o voto favorável de 50% mais um dos presentes. É o regulamento de cada fundo, e não a Instrução 472, que estipula como deve ocorrer a liquidação do FII e, inclusive, a partilha do patrimônio entre os cotistas.

Para um advogado que preferiu não se identificar, a facilidade é preocupante, pois deixa desprotegidos os cotistas contrários à liquidação do fundo e à venda do ativo-lastro. Em sua visão, 5% é muito pouco para permitir a convocação de assembleia. Como as cotas são pulverizadas, é fácil comprá-las no mercado e atingir essa participação. Além disso, ele defende regras de proteção aos investidores dos FIIs parecidas com as das sociedades por ações. Por exemplo, a obrigatoriedade de a companhia e a CVM serem avisadas toda vez que um investidor atingir participação superior a 5% de determinada espécie ou classe de ações e a necessidade de oferta pública de aquisição de ações (OPA) quando o controlador elevar sua participação abocanhando mais de um terço do capital em circulação. As exigências constam, respectivamente, nas instruções 358 e 361, da CVM.

Para Carlos Ferrari, do escritório N,F&BC Advogados, a aprovação da venda de imóveis durante uma assembleia não é tão simples. Ele pondera que o regulamento de alguns FIIs estipula limites superiores a 5% para convocar assembleia. Além disso, lembra, muitos possuem cláusulas que proíbem o detentor de parcela expressiva das cotas — geralmente, entre 10% e 20% — de votar contra os interesses do fundo.

Despreparo
Quem quiser se arriscar e aproveitar a safra de FIIs desvalorizados tem um amplo terreno a explorar. Um levantamento feito pela Economatica mostra que, de 102 fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa, 80 estavam com a cota abaixo do valor patrimonial no fim de abril (veja quadro abaixo). A maré virou contra o produto quando a meta da taxa Selic começou a subir. Ela passou da mínima de 7,25%, em outubro de 2012, para os atuais 11%. Nesse cenário, muitos cotistas de fundos imobiliários — atualmente, são mais de cem mil — mostraram-se despreparados para investir no longo prazo e migraram para aplicações de renda fixa, beneficiadas pelas altas dos juros. O Ifix, índice da bolsa que mede a evolução das cotas dos FIIs, registrou queda de 12,7% em 2013 e de 1,2% neste ano, até 13 de maio.

A situação do mercado imobiliário também mudou bastante nos últimos tempos. Já se vê uma elevação do nível de vacância dos imóveis que lastreiam os fundos, especialmente as lajes comerciais. A expectativa de Conca é que, em dois anos, haja um aumento de 15% para 25% da desocupação na região das avenidas Faria Lima e Berrini, em São Paulo.

Reinaldo Lacerda, superintendente da Votorantim Asset Management, administradora do Continental Towers, atribui o aumento da vacância à desaceleração da economia e ao ciclo do mercado imobiliário. Diversos novos empreendimentos estão sendo construídos, aumentando a oferta. Esse ambiente impacta os FIIs de duas formas: de um lado, reduz o fluxo de caixa; e, de outro, provoca despesas (como IPTU e condomínio) que passam a ser arcadas pelo fundo. Lacerda acredita que as cotas do Continental Towers deverão valorizar à medida que novos andares do empreendimento forem alugados: dos 13 que pertencem ao fundo, faltam 4 e meio para locar.

Apesar das adversidades, Régis Dall’Agnese, sócio da RB Capital, acredita que as distorções nos preços dos FIIs são momentâneas. As mudanças no mercado deverão corrigir essa situação, já que, com o aumento da taxa de juros e da vacância, o valor patrimonial do imóvel — usado como base para cálculo do preço da cota — também cairá quando ele for reavaliado (o que acontece ao menos uma vez por ano), eliminando boa parte da distorção hoje existente. Até por isso, ele espera que poucos fundos focados em oportunidades de curto prazo, como o da Capitânia, sejam abertos. “Veículos com essas características devem ser restritos”, conclui.

Ilustrações: Beto Nejme/Grau180.com

http://www.capitalaberto.com.br/temas/captacoes-e-bolsa-de-valores/em-liquidacao/#.U444nvldV8E