quinta-feira, 22 de janeiro de 2015

Fundos imobiliários encerram 2014 com valor de R$ 25,1 bi

Fundos imobiliários encerram 2014 com valor de R$ 25,1 bi | Exame.com

Fundos imobiliários encerram 2014 com valor de R$ 25,1 bi

Rio de Janeiro - Os fundos de investimento imobiliários encerraram 2014 com valor de mercado de 25,1 bilhões de reais, valor quase 30,8 por cento abaixo de seu valor patrimonial no período, de 36,3 bilhões de reais, segundo dados divulgados pela BM&FBovespa nesta segunda-feira.

A combinação de um ambiente de alta de juros e uma indicação de aumento da vacância afastaram os investidores no ano passado, mas esta diferença pode mostrar uma oportunidade para os investidores, de acordo com o diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo, José Diniz.

"Por conta disso, a gente entende que 2015 pode ser uma oportunidade muito interessante. Com cautela, porque a taxa de juros ainda deve subir... Se a Selic sobe, a tendência é que os fundos imobiliários fiquem estáveis ou percam alguma coisa. No médio prazo, a gente acredita que os fundos imobiliários são uma boa oportunidade", afirmou Diniz.

O Ifix, índice que mede o desempenho do setor, teve uma queda de 2,76 por cento no fechado do ano.

O índice chegou a cair 10 por cento em fevereiro do ano passado, recuperando-se nos meses seguintes, mas voltando a trajetória de queda em setembro.

Em 2014, o Ibovespa encerrou em baixa de 2,91 por cento.

"No ano passado teve alguma volatilidade, mas foi um grande zero a zero. Eu acho que 2015 vai ser melhor do que 2014, mas depende muito do cenário econômico", disse o gestor de fundos imobiliários da XP, Renato Vercesi.

No ano passado, o volume anual de negociação chegou a 5,1 bilhões de reais, ante 7,8 bilhões um ano antes.

Além disso, as ofertas públicas caíram pela metade de 2013 para 2014, encerrando o ano em 18, em um total de 4,73 bilhões de reais.

O mercado secundário deverá predominar e as emissões deverão continuar baixas em 2015, segundo os especialistas ouvidos pela Reuters.

"Há algum espaço para melhora do resultado e para o preço no mercado secundário, que ainda está um pouco deprimido. Os fundos estão muito baratos", disse Vercesi.

Na Rio Bravo há duas emissões preparadas, mas o lançamento vai depender do apetite do mercado, segundo Diniz.

"No segundo semestre pode haver emissões. Não vejo possibilidade no primeiro semestre", afirmou. A vacância dos empreendimentos também tem impacto sobre o setor.

Segundo Diniz, em São Paulo, o maior mercado do país, ela deve ficar entre 16 e 22 por cento em 2015 e 2016 devido a um elevado volume de entrega, um patamar ainda "aceitável", segundo ele, comparado a uma vacância de até 26 por cento entre 2003 e 2004.

Tudo vai depender das chamadas locações de oportunidade --com o aluguel de grandes áreas por preços menores-- e pela velocidade de entrega de novos empreendimentos, acrescentou. 



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Investidor em crise de identidade

Investidor em crise de identidade | Valor Econômico

Investidor em crise de identidade

Conservador, moderado ou arrojado? A tradicional classificação do investidor está em xeque. As instituições financeiras discutem internamente se os perfis dizem algo ao cliente e propõem novas soluções.

O Itaú Unibanco concluiu que a nomenclatura atrapalha. "Todo mundo se diz conservador, mas a interpretação que se dá para a palavra é diferente", diz Charles Ferraz, chefe de investimentos do private banking. O banco acaba de trocar os perfis por números: 1, 2, 3 e 4. A sequência não diz nada e essa é a intenção. "Adotamos a estratégia de evitar as palavras. E então o investidor passa a discutir a expectativa de retorno e risco associados a esses perfis."

Para além da semântica, o debate fala ao estômago do investidor. No perfil 2, por exemplo, a carteira é calibrada para um retorno esperado, em 12 meses, de 13%. Se o cenário for ruim, o ganho deve ficar por volta de 9,5%, e se for muito melhor do que o esperado, 16%. Já no perfil 3, o ganho pode ser de apenas 2,5% em um cenário ruim. A contrapartida é uma expectativa de retorno que chega a 25% no melhor dos cenários. "Quando não falo nomes, a discussão volta-se a esses números", diz Ferraz.

Houve um período de transição. No início de 2014, o Itaú começou a associar os dois perfis, como em "conservador/ perfil 1", "moderado/perfil 2". E, agora, abandona de vez as palavras.

Debruçar-se sobre a classificação do investidor não é exclusividade do Itaú Unibanco. A volatilidade recente nos mercados ajuda a entender porque o tema ganhou espaço. "Nos momentos de estresse, esses perfis são muito mais testados", diz Leandro Karam, superintendente de investimentos do private banking do Bradesco. "É quando você conhece um pouco mais os clientes que, em momentos de alta, intitulam-se agressivos e que, quando começam a ver a deterioração da riqueza, comportam-se de forma diferente", afirma.

Para ajudar a entender esse investidor, as finanças comportamentais entraram em jogo. O Bradesco tem estudado e feito melhorias nos questionários que buscam aferir o perfil de risco, processo chamado de "suitability", na tentativa de entender seus reais objetivos e limites, segundo Karam. E montou uma apresentação de 35 páginas para que os gerentes reforcem o trabalho educacional, mostrando exatamente como funciona cada classe de ativos a fim de evitar decisões equivocadas.

"Essa é uma das questões mais complexas dentro do mundo do private", diz Paulo Corchaki, diretor da área de gestão de fortunas do UBS. Ele exemplifica com o caso de uma cliente idosa que tinha todo o dinheiro investido em ações. Ela herdou do pai o portfólio, concentrado em empresas boas pagadoras de dividendos, e vivia dos proventos. "Ela se achava super conservadora por conta disso", conta. Ou seja, cada um tem um entendimento diferente da mesma nomenclatura.

O ideal nos questionários que avaliam o perfil, diz também Corchaki, é tentar não se atrelar muito aos nomes, mas sim ao tipo de risco ligado a cada carteira. E esse detalhamento é importante, como revelar ao aplicador que um determinado portfólio, em situações de estresse, pode levar à perda de 20% do patrimônio.

O UBS preferiu manter a classificação clássica, sempre acompanhada de explicações claras, mas Corchaki lembra já ter participado de discussões do setor que apontavam para a troca dos nomes por números ou até cores: carteiras verde, amarela e vermelha, por exemplo.

Com foco no cliente de alta renda, a plataforma de investimentos on-line Guide surgiu há um ano subvertendo a classificação tradicional por meio do chamado DNA do Investidor. A primeira etapa do questionário virtual tem inspiração na teoria do psiquiatra Carl Jung e classifica o aplicador em diretor, empreendedor, facilitador, fazedor, motivador, prático, visionário ou conselheiro. O segundo passo é um diagnóstico financeiro, em que ele é avaliado como independente, seguidor, acumulador ou preservador de capital. O último diagnóstico é dos objetivos de vida do cliente, a fim de dividir o patrimônio em bolsos: da viagem de férias, do apartamento e da aposentadoria, por exemplo.

É o cruzamento de todas essas informações, fruto de um questionário que demorou oito meses para ser desenvolvido, que leva à estruturação do portfólio e também à forma de lidar com o cliente. Cabe ao assessor ajudar o investidor de, por exemplo, perfil independente, que tende a ter uma opinião forte sobre dadas informações, apesar de não ser especialista, a não ser prejudicado por seus vieses.

"Nossa área de investimento tem mais trabalho do que teria no modo tradicional, não tenho sombra de dúvida", diz Alexandre Gusmão, gerente de operações da Guide. Um algoritmo cruza os perfis e direciona para nove carteiras, que ainda precisam ser customizadas de acordo com os recursos destinados a cada bolso. No modelo tradicional, afirma, talvez três carteiras padrões fossem suficientes.

O processo de suitability, cujo objetivo é avaliar que produto serve a cada investidor, é obrigatório. "Já que o processo é regulatório, decidimos aproveitar o máximo dele", diz Gusmão.

A regulamentação ganha um reforço em julho, quando entra em vigor a Instrução nº 539, da Comissão de Valores Mobiliários. Segundo a norma, cabe aos distribuidores e consultores verificar três pontos: se o produto, serviço ou operação é adequado aos objetivos de investimento do cliente, se a situação financeira dele é compatível e se ele possui conhecimento necessário para compreender os riscos relacionados.

Essas são apenas as diretrizes. Cabe ainda a cada instituição estruturar seu laudo de avaliação do perfil do cliente e também decidir como classificá-lo, diz Carlos Massaru Takahashi, vice-presidente da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) e presidente da BB DTVM. O mercado em geral usa os termos conservador, moderado e arrojado, afirma, mas não há nada que iniba as instituições de aperfeiçoarem o processo. E as finanças comportamentais, diz, entram cada vez mais no debate.

Mesmo na Anbima, responsável pela autorregulamentação, onde a discussão de suitability é anterior à CVM, a prática é relativamente nova, aponta Takahashi. Os primeiros debates surgiram em 2006 para o segmento de private banking. Somente em janeiro do ano passado foram publicadas as diretrizes para a distribuição de produtos no varejo, sendo que em julho foi dada a largada para a supervisão.

Os produtos cuja venda precisa passar pela análise de perfil foram incluídos aos poucos. Hoje deve passar pelo processo de suitability quem vai investir em fundos, títulos públicos, ações, derivativos, debêntures, letras financeiras, letras hipotecárias, operações compromissadas, Certificados de Depósito Bancário (CDBs), Cédulas de Crédito Bancário (CCBs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs). Há uma discussão em curso sobre se faria sentido incluir a poupança e os planos de previdência.

A psicóloga econômica Vera Rita de Mello Ferreira tem suas ressalvas em relação ao suitability. "É um avanço que se discuta e se implemente, mas ainda não se chegou no jeito ideal de matar essa charada", afirma.

As escolhas do investidor não são consistentes a maior parte do tempo, diz Vera Rita. "É muito difícil captar o perfil porque o estado de espírito do momento, um detalhe do ambiente e a formulação da pergunta vão influenciar a maneira como o investidor vai responder", afirma a especialista, que acaba de ser nomeada membro do comitê de pesquisa da Rede Internacional para Educação Financeira (Infe, na sigla em inglês), da Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE).

A percepção de risco não é objetiva, é um sentimento, diz, e nem sempre o indivíduo tem consciência dela. Olhar a experiência passada com relação a dinheiro, considera, poderia ajudar. E é muito difícil deduzir a reação à perda se o investidor nunca passou por uma situação similar. Uma análise de perfil que levasse em conta o comportamento do investidor não poderia assim ser um ato único, fixo, em determinado momento do tempo. A pesquisadora também sugere métodos que não dependam tanto da autoanálise, como uma investigação das reações mais comuns na base de investidores.

Já que a regra é estudar mais, somente para lançar mais uma ideia de avaliação do perfil, Vera Rita cita o doutorando em economia e psicologia na Universidade de Sorbonne, Marco Gazel, autor de um dos capítulos do seu livro, "A Cabeça do Investidor". A sugestão é uma classificação simples dos aplicadores em quatro grupos: quem consegue esperar e aguenta perder; quem consegue esperar, mas não aguenta perder; quem não consegue esperar, mas aguenta perder e, por fim, quem não consegue esperar nem aguenta perder.



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S&P fecha acordo nos EUA e ficará 1 ano sem atribuir certos ratings | Valor Econômico

S&P fecha acordo nos EUA e ficará 1 ano sem atribuir certos ratings | Valor Econômico

S&P fecha acordo nos EUA e ficará 1 ano sem atribuir certos ratings

WASHINGTON  -  A Standard & Poor's Ratings Services concordou em pagar mais de US$ 77 milhões para encerrar processos federais e estaduais que a acusam de relaxar os critérios de rating para ganhar negócios e não divulgar as mudanças aos investidores. O acordo anunciado nesta quarta-feira foi fechado com a Securities and Exchange Commission (SEC), com o procurador-geral de Nova York, Eric Schneiderman, e com a procuradora-geral de Massachusetts, Maura Healey. 

Separadamente, a S&P está negociando o pagamento de mais de US$ 1,37 bilhão ao Departamento de Justiça e a diversos Estados para resolver processos em que é acusada de fraude ao representar de forma inadequada seus ratings como independentes e objetivos antes da crise de 2008.

A ação da SEC contra a S&P, que também inclui a proibição de atribuir nota a certos bônus por um ano, representa a primeira ação disciplinadora pós-crise contra uma das três grandes agências de classificação de risco.

"Os investidores contam com agências de rating como a Standard & Poor's para fazer o correto ao classificar ativos complexos como CMBS [commercial mortgage backed securities]", disse Andrew J. Ceresney, diretor da SEC. "Mas a Standard & Poor's colocou seus próprios interessses financeiros acima daqueles dos investidores ao afrouxar seu critério de rating para obter negócios e, então, encobrir essas mudanças dos investidores."

Em comunicado, a S&P afirmou que está satisfeita de ter encerrado essas questões. 

A SEC informou ainda que vai julgar Barbara Duka, que exerceu papel importante na equipe de ativos comerciais atrelados a hipotecas da S&P em 2011. Ela nega qualquer má conduta.

O acordo da S&P com a SEC marca o fim de uma saga de anos que começou quando a agência de rating tomou a decisão sem precedentes de retirar um rating sobre uma emissão de US$ 1,5 bilhão em bônus, em 2011. Segundo a SEC, a S&P divulgou que usou uma abordagem para classificar seis emissões de bônus imobiliários e ratings preliminares em dois outros naquele ano, quando efetivamente utilizou uma metodologia diferente.  

Após 2011, a S&P atualizou suas metodologias de rating e mudou altos executivos, mas a SEC afirmou hoje que a agência, ao tentar voltar aos ratings de bônus atrelados a ativos imobiliários comerciais em meados de 2012, "publicou um artigo falso" mostrando como seus modelos revisados podiam lidar com níveis de estresse econômico da era da Grande Depressão. A S&P concordou em retificar publicamente o estudo e corrigir quaisquer descrições imprecisas, de acordo com a SEC.

(Dow Jones Newswires)



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segunda-feira, 19 de janeiro de 2015

Aumento dos juros no crédito imobiliário da Caixa é marginal, diz Abecip

Aumento dos juros no crédito imobiliário da Caixa é marginal, diz Abecip - A TARDE Celular

Aumento dos juros no crédito imobiliário da Caixa é marginal, diz Abecip

O aumento dos juros promovido pela Caixa Econômica Federal nas várias linhas de financiamento imobiliário foi marginal e a equipara aos níveis de taxas já praticados pelos demais bancos, de acordo com Octavio de Lazari Junior, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). "O aumento foi marginal no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que tem como 'funding' principal a poupança, com a maior alta de 0,50 ponto porcentual ao ano. A elevação maior foi no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) que tem funding livre e a Selic subiu muito no período", explica Junior, em entrevista ao Broadcast.

De acordo com ele, os demais bancos já estavam alinhados em termos de taxas de juros no crédito imobiliário, com diferenças muito pequenas. "Agora, a Caixa, com o aumento de juros, vai para uma situação absolutamente normal", acrescenta o presidente da Abecip.

A Caixa confirmou, conforme antecipou o Broadcast, elevação em praticamente todas as linhas de financiamento imobiliário. O maior aumento de juro promovido no âmbito do SFH ocorreu na linha voltada a servidores que além de terem relacionamento com a Caixa, recebem seu salário pelo banco. O juro passou de 8,00% para 8,50%. Já no SFI, subiu de 8,80% para 10,20%. Apesar das elevações, a modalidade servidor (relacionamento + salário) segue com o juro mais atrativo praticado pela Caixa.

Já no caso do SFI, as taxas balcão foram as que mais subiram, passando de 9,20% para 11,00%. No SFH, essa modalidade foi mantida em 9,15%. O aumento de juros em todas as linhas reflete, segundo o banco, a Selic, taxa de juros básicos da economia, maior.

A Caixa, ao lado do Banco do Brasil, liderou o movimento de redução dos juros em 2012, pressionando as instituições privadas a fazerem o mesmo. Esse caminho, porém, teve de ser alterado com o aumento da Selic para controlar a inflação. Hoje, a taxa Selic, que chegou à mínima histórica de 7,25% em 2012, está em 11,75%.



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sexta-feira, 16 de janeiro de 2015

O que "petrolão" e FIES tem a ver com o seu FII?

O que "petrolão" e FIES tem a ver com o seu FII? - InfoMoney

O que "petrolão" e FIES tem a ver com o seu FII?

O chamado "petrolão" e a mudança na regulamentação dos financiamentos estudantis são dois assuntos que estão movimentando o noticiário econômico e a bolsa de valores. Vejamos de que maneira os assuntos estão relacionados aos FII.

Petróleo e educação são dois setores bastante relevantes na atuação dos fundos imobiliários e os acontecimentos recentes também podem impactar direta e indiretamente alguns dos fundos.

De maneira direta, a Petrobras ocupa diversos imóveis que pertencem a fundos imobiliários. Até poucos anos atrás tê-la como locatária era motivo de tranquilidade para os cotistas, mas no cenário atual de deterioração dos índices de liquidez devido ao alto endividamento e o risco de antecipação de vencimento de dívidas por quebra de "covenants", a tranquilidade dá lugar ao receio por parte dos locadores quanto ao risco de tentativas de revisão de contratos, devolução de imóveis e, no pior dos casos, atraso no pagamento de aluguéis.

Indiretamente, muitos dos CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) em que os FII investem foram estruturados tendo como base contratos de locação ou arrendamento em que a Petrobras figura como a devedora de tais relações e, não raro, estruturados sem garantias adicionais aos credores em razão da já citada tranquilidade de ter como contraparte a Petro, o que eleva o risco de prejuízo no caso (menos provável) de a empresa deixar de honrar o pagamento desses contratos.

Além disso, o setor de petróleo e gás é deveras relevante na economia brasileira e há um grande número de empresas fornecedoras de produtos e serviços que orbitam em torno da Petro. A sequência de denúncias que vem sendo chamada de "petrolão" tem acarretado em suspensão de contratos, revisão de projetos e redução de investimentos por parte da empresa, o que implica em desaquecimento de alguns setores, diminuição da arrecadação de municípios (principalmente no estado do Rio de Janeiro), demissões etc.

Ou seja, arrefecimento da atividade econômica nessas regiões muito dependentes do setor, o que tende a gerar menor demanda por escritórios e galpões, aumento da vacância de imóveis nas regiões mais afetadas, incremento do risco de crédito dessas empresas que também são locatárias de imóveis pertencentes a alguns FII, diminuição do consumo nos shoppings centers etc.

Em outra área, a educacional, o anúncio de mudanças nas regras do programa de concessão de crédito estudantil levou a forte desvalorização das ações das companhias desse setor, que também é relevante no mercado de FII já que algumas universidades desenvolvem parte de suas atividades em imóveis que pertencem a fundos. O temor dos investidores é que algumas universidades tenham dificuldades de fluxo de caixa em função das mudanças anunciadas pelo governo. Ou, em outras palavras, que tenham dificuldades de honrar seus compromissos com fornecedores, funcionários e, claro, locadores (dentre eles alguns FII).

Os leitores e investidores não precisam ficar alarmados com esse texto. Aumento de risco não significa certeza de problemas. A principal intenção é reforçar a importância de os investidores ficarem atentos aos acontecimentos e aos cenários econômicos. Procure analisar sua carteira de FII, veja se há muita exposição aos setores de petróleo e educação e se há necessidade de fazer ajustes pontuais. Se preciso entre em contato com o administrador do seu fundo e peça esclarecimentos.



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Família Diniz une empresas de imóveis do Pão de Açúcar

Família Diniz une empresas de imóveis do Pão de Açúcar | Exame.com

Família Diniz une empresas de imóveis do Pão de Açúcar

São Paulo - A família Diniz convocou, para a sexta-feira, 16, uma assembleia em que vai discutir a unificação das empresas que detêm os ativos imobiliários do empresário Abilio Diniz e de seus filhos, apurou o jornal O Estado de S. Paulo.

Esses 60 imóveis, avaliados em quase R$ 2 bilhões, segundo fontes de mercado, estão alugados para os supermercados Pão de Açúcar, controlados pelo grupo francês Casino. A simplificação societária é considerada legal juridicamente.

Mas, diante do relacionamento conturbado que Abilio Diniz manteve com os antigos sócios franceses nos últimos anos, reacende uma luz amarela no mercado.

O movimento ocorre um mês depois de o empresário Abilio Diniz ter anunciado a compra de 10% do Carrefour Brasil, principal concorrente do Pão de Açúcar, líder de mercado, que pertencia à família Diniz.

A fatia dele na subsidiária brasileira poderá chegar a 16% em cinco anos. O empresário também detém cerca de 3% das ações do Carrefour global.

Em maio de 2005, ainda quando fazia parte do Pão de Açúcar, o empresário e o Casino divulgaram, em comum acordo, um fato relevante ao mercado informando que a Companhia Brasileira de Distribuição (CBD), dona da rede varejista, transferiu para Abilio Diniz 60 imóveis, com o objetivo de reduzir o endividamento da companhia. A transação foi de R$ 1,029 bilhão

. Essas lojas, àquela época, representavam 30,5% das vendas realizadas pela rede. No contrato, o empresário se comprometeu a alugar os imóveis por 40 anos (20 anos, renováveis por mais 20).

O pagamento dessas 60 lojas ao Casino não foi feito à vista. A Península, gestora de recursos da família Diniz, assinou um contrato de compra, que previa o pagamento em 240 meses.

Nessa operação, a empresa Zabaleta Participações, que pertence à família Diniz (o Casino tem apenas uma cota), adquiriu certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) para o financiamento dos imóveis. A Zabaleta é uma empresa que fica abaixo da PAIC Participações, que pertence à família Diniz e à Península.

Em 2009, Abilio Diniz decidiu dividir a Zabaleta em sete pequenas empresas (conhecidas no mercado como "zabaletinhas") e distribuiu parte dos ativos imobiliários entre seus filhos (João Paulo, Pedro Paulo, Ana Maria e Adriana) e para ele próprio.

As outras duas "zabaletinhas" ficaram com participações remanescentes nos imóveis. Em 2014, o GPA pagou R$ 174 milhões pelos aluguéis.

Ao convocar a assembleia, a família pretende simplificar a estrutura societária, transferindo parte das "zabaletinhas" para o PAIC, no qual Abilio Diniz será o presidente e seus quatro filhos diretores. Os filhos também vão contribuir com aumento de capital e participação no PAIC, apurou a reportagem.

Fontes de mercado acreditam que Abilio Diniz pretende, com esse movimento de simplificação societária, que é legal juridicamente, vender os ativos ou fazer um levantamento de capital, por meio do PAIC, para continuar o investimento em projetos imobiliários.

O empresário pode vender os imóveis. No entanto, para isso, tem que dar direito de preferência para o GPA, controlado pelo Casino.

Assembleia

A Península confirmou ao jornal O Estado de S. Paulo a realização da assembleia, mas disse que a operação faz parte de uma reestruturação que já ocorre nos últimos meses e que os ativos dos quatro filhos adultos de Abilio não estão nessa unificação.

Segundo fontes de mercado, esse movimento pode fazer parte de uma estratégia do empresário para levantar dinheiro e aumentar sua fatia no Carrefour Global, uma vez que na subsidiária brasileira tem apenas dois assentos no conselho de administração e não é gestor.

Em dezembro, em conferência a jornalistas, Abilio Diniz disse que a compra de ações no Carrefour global foi uma decisão de investidor, feita por meio da Península, braço de investimento da família, que tem ativos em educação, como a Anima, e participação na BRF, indústria de alimentos da qual Abilio Diniz é presidente do conselho de administração.

Procurado, o Casino não retornou aos pedidos de entrevista. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.



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quarta-feira, 14 de janeiro de 2015

Agora é a hora de investir no Brasil | EXAME.com

Agora é a hora de investir no Brasil | EXAME.com

Agora é a hora de investir no Brasil

Sam Zell, investidor americano

São Paulo - Aos 73 anos, o investidor americano Sam Zell, maior especialista mundial em comprar e vender imóveis, passa mais de 200 dias por ano longe de seu escritório em Chicago. Ele recebeu EXAME na suíte de um hotel paulistano na manhã de uma terça-feira, apenas 1 hora depois de ter chegado dos Estados Unidos e a poucos dias de embarcar de novo.

Recentemente, esteve em paí­ses que passam longe do radar de alguns dos principais investidores do mundo, como Líbia e Mongólia. Para Zell, essa curiosidade é essencial na hora de farejar boas oportunidades e, principalmente, para nadar contra a corrente. Ele é especialista em comprar empresas desprezadas pela concorrência e em pular fora na hora certa.

Em 2007, às vésperas da crise americana, fechou o maior negócio da história do mercado imobiliário ao vender a empresa de imóveis comerciais Equity Office Properties por 39 bilhões de dólares. Foi assim também em seu maior investimento no Brasil, a construtora Gafisa — de onde saiu em 2012, meses antes de a empresa despencar na bolsa.

Agora sua maior aposta é a empresa de armazenagem Guarde Aqui, que atua num mercado ainda pouco relevante no país. Enquanto os grandes fundos olham o Brasil com desconfiança, ele diz que essa é a hora certa de novos investimentos por aqui.

EXAME - Dois anos atrás, o senhor disse a EXAME que o Brasil viveria anos difíceis pela frente. E agora?

Sam Zell - O Brasil de fato está passando por um período difícil. Mas eu acredito que as forças do país vão, afinal, prevalecer. O presidente Lula foi bem-sucedido porque combinou ações sociais com prudência econômica. A administração atual esqueceu a prudência. Isso fica claro com as políticas de nacionalização, como no setor de petróleo.

Em vez de usar tecnologias conhecidas em todo o mundo, o país preferiu construir as próprias. Isso é imprudente de qualquer perspectiva. Com a escolha do novo ministro da Fazenda, há chance de uma volta à racionalidade.

EXAME - Então o senhor está otimista com os próximos anos do Brasil?

Sam Zell - Sim. Vocês têm escala. São 200 milhões de pessoas. Isso cria oportunidades. Esta é uma sociedade muito "aspiracional". Nossa motivação original para investir aqui era a crença de que o movimento das classes mais baixas para a classe média e para a classe alta seria muito positivo para o Brasil.

Claro que está muito mais difícil agora do que há cinco anos. Por outro lado, há cinco anos todos os meus concorrentes estavam aqui. Hoje, até onde eu sei, sou o único. Em nossa história, há uma correlação direta entre sucesso e grau de competição. Com competição intensa, é muito difícil fazer bons negócios.

EXAME - A pergunta que todo mundo faz por aqui: o preço dos imóveis cairá?

Sam Zell - Se tivesse de apostar, apostaria contra a queda de preços. No lado residencial pode ter havido um excesso de oferta em algumas regiões. Mas não houve excesso de oferta em escritórios, no varejo, em galpões.

É diferente do que aconteceu nos Estados Unidos, onde tudo parou. Os bancos pararam. No Brasil, os bancos estão bem. E não acho que vocês tenham os instrumentos financeiros tóxicos que contribuíram para os problemas nos Estados Unidos.

EXAME - O senhor é conhecido por grandes investimentos. Mas hoje, no Brasil, tem investimentos pequenos na construtora paranaense Thá e na empresa de estocagem Guarde Aqui. Planeja grandes tacadas?

Sam Zell - Estamos prontos para fazer grandes ou pequenos investimentos de acordo com o tamanho das oportunidades. Não nos preocupamos com o tamanho do investimento, mas com o potencial de crescimento e com a possibilidade de fazer a diferença em determinado mercado.

A Guarde Aqui atende a classe média ascendente. Ela quer acumular coisas. E os apartamentos estão cada vez menores. Aqui já somos líderes de mercado, mas temos enormes oportunidades para crescer. Não vejo limites. No Grupo Thá, somos muito mais dependentes da saúde do mercado residencial.

EXAME - O Brasil ficou para trás na comparação com seus vizinhos?

Sam Zell - A Colômbia e o Peru são as estrelas do continente agora. Quando viemos ao Brasil pela primeira vez, jamais teríamos investido na Colômbia. Agora temos grandes investimentos por lá. Se tivesse de escolher um país favorito no mundo, atualmente, seria a Colômbia. O Peru está no nosso radar.

Provavelmente, o elefante na sala é a Argentina, que está uma bagunça total. Eles terão uma oportunidade com uma mudança de governo no ano que vem. A Argentina tem uma longa história de irresponsabilidade fiscal, que torna investir por lá muito desafiador.

EXAME - O senhor se preocupa com o ambiente político da região?

Sam Zell - Claro. Olhe para o real, que foi de 1,75 para 2,60. É uma desvalorização muito grande. E obviamente vai trazer dificuldades para o país, vai criar inflação. Decisões políticas impactam diretamente nossos investimentos.

EXAME - Política é o fator mais importante na hora de o senhor decidir investir ou não em determinados mercados?

Sam Zell - Começa com a política. Depois vem a economia. Mas, se a política não for razoável, a economia não importa. Aprendemos isso em países como a Venezuela. Outra questão importante é a demografia. No Japão e na maior parte da Europa, há menos pessoas em dezembro do que havia em janeiro.

Como um investidor, o que faço é tentar determinar onde a demanda está e ver como eu conseguirei suprir essa demanda. Se a população estiver encolhendo, a demanda também estará. Então, eu prefiro investir no Brasil ou na Índia, onde a população e a demanda vão crescer.

EXAME - Como o senhor estuda seus mercados potenciais?

Sam Zell - Eu leio o tempo todo. E também viajo muito. Há algum tempo, comecei a ler sobre a Mongólia. Li que a Gucci estava abrindo uma loja em Ulan Bator, capital do país. Achei aquilo maluco. Peguei um avião e fui até lá. Não havia nada lá para eu fazer, mas é tudo parte do processo de aprendizagem.

Você não pode ser um empreendedor de sucesso se não é um observador atento. Isso é fundamental para ver as coisas com simplicidade. Hoje, imóveis representam cerca de 30% de meus investimentos. Os outros 70% estão distribuídos em diversas áreas.

Mas isso não traz complexidade. Não investimos em alta tecnologia, por exemplo, porque não conhecemos. Mas investimos muito em áreas como energia e logística, em que podemos fazer diferença.

EXAME - Como diferenciar uma boa oportunidade de um negócio com risco excessivo?

Sam Zell - Minha análise começa não com quanto posso ganhar, mas com quanto posso perder no negócio. Dedico 80% da minha atenção a isso. Nos anos 90, por exemplo, fechei uma enorme compra na Califórnia. Nossa análise apontou que, se tudo desse errado, perderíamos 50 milhões de dólares. E de fato passamos por incêndios, terremotos e essas coisas que acontecem por lá. Perdemos justamente 50 milhões. Para mim, é um caso de sucesso.

Tópicos: Imóveis, Investimentos pessoais, Mercado imobiliário