quarta-feira, 10 de dezembro de 2014

Fundos imobiliários estão com desconto. É hora de investir?

Edifício Memorial Office, do fundo imobiliário da Coinvalores: Alta da Selic e desaceleração econômica têm penalizado os fundos

 

São Paulo - Se um investidor resolvesse comprar todas as cotas dos fundos imobiliários listados na bolsa, o preço pago seria 22,37% menor do que o valor do patrimônio desses fundos. Mas, enquanto alguns especialistas recomendam o investimento, outros acreditam que o desconto pode ficar ainda maior e vale a pena aguardar.

De acordo com os dados mais recentes da BM&FBovespa (de setembro de 2014), o valor patrimonial dos fundos imobiliários está avaliado em 36,2 bilhões de reais, enquanto o valor de mercado está em 28,1 bilhões de reais.

Quando os dados são olhados mais de perto, no entanto, é possível encontrar algumas razões para o desconto.

Em primeiro lugar, os laudos usados para mensurar o valor patrimonial dos fundos são feitos por consultorias independentes nos últimos meses do ano, portanto os dados podem estar defasados, caso os imóveis tenham perdido ou ganhado valor do ano passado para cá. Já o valor de mercado é baseado nos preços das cotas negociadas em bolsa, que são atualizados diariamente.

Sérgio Belleza, sócio da consultoria Fundo Imobiliário, também afirma que os laudos podem não refletir com precisão o patrimônio do fundo dependendo da complexidade dos ativos.

“Eu sou bastante cuidadoso na hora de dizer que o laudo de avaliação é o senhor da razão. Os laudos ainda têm muito o que evoluir. Avaliar um fundo imobiliário com apenas um ativo pode ser mais fácil, mas é muito difícil avaliar fundos com carteiras muito grandes”, diz.

Ele cita o exemplo do fundo Mais Shopping Largo 13, que tem uma participação de 40% no shopping Largo 13. Em junho de 2012, a fatia de 40% do shopping foi avaliada em 71,6 milhões de reais pela consultoria Richard Ellis. Ao mesmo tempo, o valor de mercado do fundo, que tem como único ativo o shopping, estava em cerca de 51 milhões de reais. "Uma diferença de 40% é muito acima da atual distorção média de 22% entre o valor patrimonial e o valor de mercado", diz Belleza.

No acumulado do ano, o desempenho do Ifix, índice que mede o comportamento dos fundos imobiliários na bolsa, apresenta apenas leve alta de 0,86% (até 06/11). O dado corrobora com a visão de que os fundos podem estar baratos, já que ficaram praticamente estagnados.

Mas, assim como um momento ruim pode ser seguido de alta, ele também pode ser seguido por um momento pior ainda. 

Ou, em uma analogia, por mais que uma televisão esteja com desconto, isso não quer dizer vale a pena comprar. A promoção pode ter apenas trazido a TV para um valor mais justo porque seu preço estava muito alto, ou porque as condições de mercado pioraram.

Vale a pena investir?

Para Sérgio Belleza, a discrepância entre o valor de mercado e de patrimônio dos fundos imobiliários merece atenção, mas ainda não é a hora de investir.

“Tudo leva a crer que o mercado ainda vai dar mais um desconto. Temos previsões de novos aumentos da taxa de juros e os fundos ainda não refletem o atual momento de queda na taxa de ocupação, diminuição no valor dos aluguéis e aumento da vacância”, afirma Belleza.

Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos especialista em fundos imobiliários, explica que, apesar de serem títulos de renda variável, os fundos têm sido precificados como títulos de renda fixa pré-fixados, que são aqueles que no momento da compra já têm definida sua taxa de remuneração.

Os títulos pré-fixados sofrem quando há uma perspectiva de alta dos juros básicos da economia porque se o título foi vendido a uma certa taxa, definida de acordo com a Selic daquele momento, quando os juros sobem, o título que foi vendido antes passa a ser desvantajoso em relação a novos títulos vendidos a taxas maiores, alinhadas ao novo patamar da Selic.

“Os fundos podem cair ainda mais antes de se recuperarem porque a taxa Selic ainda está em tendência de alta e nessa lógica de precificação que o mercado tem feito, os fundos têm sofrido com a alta da Selic, assim como os títulos pré-fixados”, diz Moraes.

Ele acredita, no entanto, que os investidores já devem garimpar oportunidades e comprar cotas de fundos com boas perspectivas de ganho. “Nunca se sabe quando o cenário vai mudar e se o investidor ficar só olhando, ele pode perder a oportunidade”, afirma.

Além da expectativa de alta da taxa Selic, a desaceleração da economia também tem prejudicado os fundos, já que eles investem em imóveis comerciais. Com o desânimo do mercado, empresas têm freado os investimentos e reduzido sua expansão, resultando na menor locação de imóveis e na concentração dos escritórios.

“O ritmo do PIB é o principal motor do mercado de imóveis comerciais, escritórios e galpões logísticos. Com a economia parada, a vacância aumenta e o valor do aluguel contratado pode diminuir porque se as empresas não precisam de espaço para expansão, algumas que tinham dois, três escritórios vão para um só e, na pior das hipóteses, podem falir e devolver o imóvel”, diz Moraes.

Ele afirma, no entanto, que, mesmo que não seja possível retomar o crescimento da economia da noite para o dia, como o mercado é baseado em expectativas, se for definida uma nova equipe econômica que anime os investidores, o cenário já pode mudar.

William Eid, economista e coordenador do Centro de Estudos em Finanças da Fundação Getúlio Vargas, acredita que os fundos devem cair ainda mais e não recomenda o investimento.

“Existem duas visões dominantes: uma ruim e outra muito ruim. Não acho que seja o momento de entrar nesses fundos. Se a economia está andando de lado, esses galpões e imóveis comerciais vão para o 'vinagre'.  O melhor é ir para a renda fixa, aproveitar a alta da Selic e ganhar mais de 20% em dois anos", afirma Eid.

José Diniz, diretor de investimentos imobiliários da gestora Rio Bravo, defende que a onda de pessimismo não deve afetar todos os fundos.

“Principalmente em São Paulo existe uma dificuldade grande em encontrar imóveis A e triplo A. Mesmo se houver uma vacância grande, os preços de imóveis triplo A em regiões como das avenidas Paulista, Faria Lima e Juscelino Kubitschek não caem. São imóveis únicos, porque essas regiões não têm terreno e há uma dificuldade de substituí-los por outros imóveis”, afirma Diniz.

Os imóveis dos fundos são classificados por consultorias internacionais. Propriedades triplo A são consideradas de alto padrão e as classes variam de A a D, sendo os imóveis da categoria D os menos sofisticados.

O diretor da Rio Bravo acredita que o aumento da taxa Selic foi uma sinalização positiva do governo e mostra que a presidente não deixará a economia "desmoronar". "Nós entendemos que hoje temos boas oportunidades com cotas sendo vendidas com 22,4% de deságio em relação ao valor patrimonial. Na Rio Bravo, 100% dos imóveis dos fundos estão locados”, afirma.

Além da valorização das cotas, os fundos imobiliários geram ganhos para os investidores por meio dos rendimentos, provenientes dos aluguéis recebidos pelos imóveis - assim como investidores de ações podem ganhar não só com a valorização do papel, como com a distribuição dos dividendos.

José Diniz argumenta que o rendimento dos fundos é mais um indicativo de que seus preços estão descontados. O rendimento dos fundos que compõem o Ifix está em 9,98% ao ano, sendo que não há incidência de imposto de renda (IR) sobre a renda dos aluguéis. 

Já os títulos de renda fixa, que acompanham a taxa Selic e têm incidência de imposto de renda, estão rendendo entre 9% - para prazos inferiores a seis meses, quando a alíquota de IR é de 22,5% - e 9,75% ao ano - para prazos superiores a dois anos, quando o IR é de 15%

"Essa diferença no rendimento mostra que as cotas estão descontadas de tal forma que o investidor dos fundos imobiliários recebe 10% ao ano, em vez dos 9% pagos nos investimentos atrelados à Selic", afirma José Diniz.

Como garimpar as oportunidades

A despeito das expectativas otimistas ou pessimistas dos especialistas, é impossível dizer se os fundos podem cair ainda mais e vale a pena esperar, ou se o momento é oportuno e vale a pena investir.

O único consenso entre os consultores é que a informação de que os fundos estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial merece atenção.

Para quem não gosta de adivinhações, uma estratégia seria comprar as cotas gradativamente ao longo dos meses, formando um preço médio dos ativos. “Os fundos têm a vantagem de permitir o investimento fracionado, o que não seria possível na compra direta de um imóvel”, diz Arthur Vieira de Moraes.

Ele acrescenta que a análise não deve se restringir jamais à observação do valor de mercado e valor patrimonial do fundo. A decisão de investimento deve ser bem pensada e passar por uma avaliação profunda sobre o patrimônio que compõe a carteira do fundo.

“O valor patrimonial abaixo do valor de mercado pode mostrar uma oportunidade, mas seja qual for o cenário de mercado, o fundo deve ter bons ativos, deve ser diversificado em região, ter bons locatários e deve ser gerido por um bom profissional”, afirma Moraes.

Outro ponto fundamental é diversificar os investimentos, já que se os fundos gerarem prejuízos, outros investimentos de menor risco podem atenuar a queda. 

Além disso, existem tipos de fundos mais e menos arriscados. Os fundos de desenvolvimento, por exemplo, que financiam parte do empreendimento com os recursos dos cotistas podem ser mais arriscados, uma vez que existem os riscos inerentes à obra, como de extrapolação do orçamento ou atraso na entrega.

“Se o investidor não quiser correr muito risco, ele deve comprar fundos de agências bancárias que possuem contratos atípicos [duram 10 anos e não possuem revisional de aluguel]”, diz José Diniz, da Rio Bravo.

Veja como avaliar os ativos de um fundo imobiliário.

*Texto atualizado às 17h25 do dia 07/11/2014 com correções nos dados sobre o fundo Mais Shopping Largo 13.

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/fundos-imobiliarios-estao-com-desconto-e-hora-de-investir

 

 

Lucro líquido da BR Properties sobe 21% no 3º trimestre

http://www.istoedinheiro.com.br/noticias/negocios/20141103/lucro-liquido-properties-sobe-trimestre/205235.shtml

A operadora de imóveis comerciais BR Properties teve lucro de R$ 107,932 milhões no terceiro trimestre de 2014, crescimento de 21% em relação ao registrado no mesmo período do ano passado, de acordo com balanço divulgado nesta segunda-feira, 3, pela companhia.

O Ebitda (lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização) chegou a R$ 226,222 milhões, queda de 6% na comparação entre os mesmos períodos. A margem Ebitda cresceu 17 pontos porcentuais, para 118%.

O Ebitda ajustado, que considera oscilações no valor justo de propriedade para investimento e provisões para bônus e opção de ações, foi de R$ 170,671 milhões, recuo de 21%. A margem do Ebitda ajustado caiu 2 pontos porcentuais, para 89%.

A receita líquida totalizou R$ 191,193 milhões, baixa de 19%. A retração na receita é explicada pela perda de faturamento com aluguel em função das vendas de propriedades ocorridas nos últimos 12 meses.

Por outro lado, a BR Properties finalizou em setembro a segunda tranche da venda de seu portfólio industrial para a Global Logistic Properties (GLP) pelo valor de R$ 92,1 milhões. Serão mantidos no portfólio os ativos industriais remanescentes, que têm 361 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), incluso o recém-entregue Galpão Gaia Ar Tucano.

A companhia concluiu também a venda da totalidade das cotas do Fundo de Investimento Imobiliário Comercial Progressivo II ao Capital Brasileiro de Empreendimentos Imobiliários Ltda. pelo valor de R$ 606,7 milhões. O fundo é composto por 98,7 mil metros quadrados de lojas de varejo e 13,9 mil metros quadrados de imóveis corporativos.

A BR Properties pré-pagou uma debênture de R$ 500,0 milhões que venceria em dezembro de 2014 com os recursos da venda do fundo e tomou um empréstimo de R$ 28,8 milhões para o financiamento do projeto de desenvolvimento do Galpão Gaia Ar - Tucano.

 

quinta-feira, 23 de outubro de 2014

Rio vai leiloar terrenos dentro do projeto Cidade Nova

Rio vai leiloar terrenos dentro do projeto Cidade Nova

Valor Econômico, 23/out

A prefeitura do Rio de Janeiro está dando mais um empurrão para consolidar a Cidade Nova como a principal área de expansão comercial do município. De sete terrenos que serão leiloados até o fim deste ano, dois ficam na região, que marca o começo da avenida Presidente Vargas, e que acaba de completar 70 anos. Apesar de sua localização, a região foi relegada durante boa parte desse tempo.

 

O terreno mais caro tem 4 mil metros quadrados e é uma das últimas áreas disponíveis na avenida. O edital de venda foi publicado ontem pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e terá preço mínimo de R$ 75,8 milhões. O superintendente de Patrimônio Imobiliário da secretaria, Fabrício Tanure, conta que, desde o início do ano, a secretaria vem se reunindo com várias empresas do mercado imobiliário para avaliar o interesse em uma lista de vinte imóveis que serão colocados a venda pela prefeitura. Segundo ele, há um forte interesse pela região.

 

"É um imóvel de muita liquidez, perto de duas estações do metrô, da Central do Brasil, em um bairro que está em franca expansão", diz Tanure.

 

O superintendente lembra que a própria prefeitura deu impulso na consolidação da Cidade Nova ao instalar seu centro administrativo na região. BR Distribuidora, Cedae (estatal de água e esgoto), Centro de Convenções Sulamérica e Centro de Comando e Controle da Secretaria de Segurança Pública vieram em seguida para a região, que já contava com a sede dos Correios. Os últimos empreendimentos foram edifícios comerciais múltiplos, e um novo empreendimento, no terreno da antiga fábrica da Brahma, atrás do sambódromo. Com entrega prevista para o fim deste ano, o edifício, que tem projeto de Oscar Niemeyer, deve levar mais 12 mil pessoas a circularem diariamente na região.

 

Tanure estima que o terreno de 4 mil metros quadrados tem potencial construtivo de 30 mil metros quadrados. O outro é menor: uma área de mil metros quadrados que está sendo usada como depósito de veículos rebocados. "Sabemos que existem várias empresas procurando espaços no Rio. Não sabemos se entre os agentes de mercado com quem conversamos havia algum com mandato dessas empresas", diz, citando como exemplo a mineradora Vale, que iniciou um processo de seleção para escolha da empresa que estruturará o projeto de sua nova sede.

 

Além das empresas privadas, a Câmara dos Vereadores do Rio já tem um imóvel na região, para onde pretende transferir suas atividades, que hoje ocorrem na Cinelândia, no Palácio Pedro Ernesto. Há também um projeto da Assembleia Legislativa do Rio de Janeiro (Alerj), que negocia um terreno com o fundo de previdência dos servidores do município e com a Rio Trilhos, para deixar o centro da cidade rumo ao começo da avenida Presidente Vargas.

 

O superintendente informa que o primeiro dos 20 terrenos será licitado amanhã e fica na Barra da Tijuca. Os outros devem ser vendidos em novembro. De acordo com a liquidez dos imóveis, a prefeitura está parcelando em até dois anos, com 25% de entrada.