quarta-feira, 14 de julho de 2010

Em 2013, “déficit” no crédito imobiliário será de R$ 100 bi

Alessandra Belloto e Adriana Cotias

Fonte: Valor


Pelo menos R$ 100 bilhões adicionais aos recursos da caderneta de poupança terão de ser captados pelos bancos já em 2013 para dar conta da expansão das carteiras de crédito imobiliário. A previsão da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é de que o dinheiro da caderneta, a mais barata e tradicional fonte de financiamento do setor, hoje com R$ 265 bilhões, só cubra completamente a demanda até 2012, quando o estoque do crédito habitacional no Brasil deve atingir a casa dos R$ 300 bilhões.


Em 2013, quando o saldo dos financiamentos chegar a R$ 400 bilhões, as instituições financeiras vão ter de se virar para levantar recursos extras, afirma o presidente da Abecip, Luiz Antonio França. Para 2014, a Abecip trabalha com um saldo de R$ 500 bilhões em crédito imobiliário, um aumento de mais R$ 100 bilhões.

“Em dois anos, a poupança não vai mais conseguir gerar novos financiamentos, todo o estoque vai estar comprometido com o crédito imobiliário”, prevê o executivo, também diretor do Itaú Unibanco. Segundo ele, é a partir daí que devem ganhar relevância os instrumentos alternativos de captação, como a securitização e a emissão de títulos de base imobiliária. O estoque desses ativos hoje já esbarra nos R$ 47 bilhões. Ao mesmo tempo, os recursos da caderneta efetivamente aplicados no crédito imobiliário estão em R$ 111,5 bilhões (aquisição e incorporação). Ou seja, os ativos alternativos já equivalem a 40% do “funding” fornecido pela poupança. Mas nem tudo que é captado via títulos como CRIs e LCIs financia efetivamente o setor.

Apesar do estoque significativo em instrumentos alternativos, ainda falta ao mercado dar alguns saltos para reduzir a dependência da tradicional caderneta. Grandes nomes do setor, como Bradesco, Santander e HSBC são unânimes em considerar a poupança como fonte praticamente exclusiva de financiamento. A lógica está no custo. “A captação de poupança é a mais barata que tem no mercado (TR mais 6,17% ao ano) e isso beneficia o tomador final”, diz França.

Contudo, os bancos já consideram ou testaram a estruturação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) para quando o principal recurso secar. A intenção da Caixa Econômica Federal de emitir R$ 500 milhões em CRI neste ano é emblemática dos tempos que estão por vir. Alexandre Assolini Mota, sócio do escritório PMK Advogados Associados e presidente da Câmara do Mercado Imobiliário da BM&FBovespa, relembra que já houve no mercado a tentativa de emitir CRIs indexados à TR como pretende fazer a Caixa, mas a grande dificuldade foi atrair o investidor, cujo interesse é por papéis lastreados em inflação. “Esse é um desafio para a expansão dos CRIs.”

Pelo ritmo de crescimento da carteira do HSBC, que este ano vai ter incremento da ordem de 50% indo a quase R$ 2 bilhões, o banco deve enfrentar escassez de “funding” a partir do fim de 2012, diz o diretor de crédito imobiliário da instituição, Antônio Barbosa. Além da poupança, o banco inglês se vale hoje da emissão de Letras de Crédito Imobiliário (LCI) em cima de créditos já desembolsados para se refinanciar: os pagamentos futuros, lastreados em determinado contrato, podem ser, assim, reutilizados para uma nova operação.

Comparativamente à caderneta, isso faz da LCI um recurso caro, com descasamento de indexador e de prazo, opção apenas para bancos que não captam poupança, diz o superintendente de crédito imobiliário do Santander, Fernando Baumeier. “Emitimos apenas para atender a necessidade de um determinado grupo de investidores, não chega a ser funding”, diz. Como em outras partes do mundo, ele considera que a securitização será o caminho natural para o mercado brasileiro. “Fizemos emissão de CRI em 2007, para exercitar uma saída para quando houver necessidade de caixa.” Nos três primeiros meses do ano, a carteira imobiliária do grupo espanhol no Brasil cresceu 40%, alcançando R$ 9,7 bilhões. No mesmo período, os depósitos de poupança tiveram incremento de 26,1%, indo a R$ 25,8 bilhões.

Para os contratos fechados dentro do Sistema de Financiamento à Habitação (SFH) não faz sentido ainda a emissão de CRI, diz o superintendente de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges. “Isso vale para operações de imóvel comercial, com valores maiores e daí se consegue emitir com prazos de três a cinco anos. Nesses casos a operação estruturada é mais eficiente.” Com R$ 45,2 bilhões em depósitos em poupança ao fim de março, com evolução de 20,9% em relação ao mesmo mês em 2009, o Bradesco acredita que tem fôlego de mais três a quatro anos para bancar o financiamento imobiliário – carteira de R$ 7,5 bilhões – com a poupança.

sexta-feira, 2 de julho de 2010

Imobiliários seduzem o público

Valor Econômico 30/06/2010

Iolanda Nascimento

Impulsionados pela histórica queda na taxa de juros básica no país e pelo aquecimento da construção civil, os fundos imobiliários estão conquistando aos poucos os investidores, especialmente, aqueles que preferem a segurança do mercado de imóveis e começam a descobrir agora as vantagens dessa modalidade em relação à compra direta do ativo. Até o dia 22 de junho, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) registrou um volume de ofertas de emissões de fundos de investimento imobiliários de R$ 1,39 bilhão, mais que o dobro em relação aos R$ 688,8 milhões do primeiro semestre cheio de 2009 e superior a todo o volume de 2008, de R$ 616,86 milhões.


Do total, R$ 1,16 bilhão foi de emissões primárias nesses primeiros meses de 2010. Os números, segundo os especialistas, mostram uma tendência de desempenho altamente promissor no segmento este ano. Um céu de brigadeiro que só ficará nublado se a Selic aumentar demais, dizem. " Desde a crise, o investidor vem reconhecendo que é um mercado menos volátil e essa demanda por maior segurança tem atraído novos atores " , diz Sérgio Belleza Filho, sócio da Fundo Imobiliário - Consultoria de Investimentos. A maior procura dos investidores tem atraído novos grupos para estruturar e liderar emissões, incluindo os bancos, que antes preferiam outros tipos de operações e agora estão despertando para esse mercado, afirma Fernando Silva Telles, diretor da Coinvalores.

Exemplos são o Bradesco e o Morgan Stanley. " O Bradesco, em apenas 40 dias, captou R$ 192 milhões para o fundo Presidente Vargas, de prédios comerciais no Rio de Janeiro. Com grupos de grande porte, a expectativa é que a indústria tenha um grande crescimento " , observa Telles. O Morgan Stanley estreou no segmento em maio deste ano, liderando a oferta do TRX Realty Logística Renda I, com a expectativa de captar R$ 200 milhões também para imóveis comerciais.

Na Navarro Advogados, que atua na área de operações estruturadas, o volume de trabalho para esse segmento no primeiro semestre já superou o de 2009 inteiro. " Devemos fechar o semestre com 12 fundos estruturados para o público; no ano passado, foram oito " , afirma Alexandre Tadeu Navarro, sócio do escritório, acrescentando que o mercado tem potencial para maior crescimento.

Navarro explica que historicamente o segmento perdeu para outros tipos de investimentos por causa da alta taxa de juros. " Hoje, o rendimento ganha da renda fixa " , diz Telles. Pesquisa da Coinvalores mostra que nos últimos 12 meses até fevereiro a grande maioria dos fundos apresentou rendimento bastante superior ao da poupança, aplicação também considerada bastante segura. As cotas, de acordo com o fundo, também têm valorizado consideravelmente, diz Belleza. Outro atrativo é a isenção de Imposto de Renda para pessoa física que detém cotas de fundos lançados em bolsa, desde que o investidor não tenha mais de 10% do total e o fundo tenha mais de 50 cotistas.

Levantamento realizado pela Fundo Imobiliário indica que, além do maior volume, o valor médio por emissão também tende a crescer este ano, o que mostra o apetite do investidor. Em 2009, a média por emissões ficou em R$ 145 milhões, enquanto este ano já está em R$ 127 milhões. A mesma pesquisa mostra que, ao lado dos certificados de recebíveis imobiliários (47%) e dos certificados de audiovisual (13%), as emissões de fundos imobiliários foram as únicas com variação positiva entre os papéis lançados no mercado no ano passado, com 413% de alta sobre 2008, enquanto ações caíram 5% e debêntures despencaram 70%, para citar apenas alguns exemplos.

No entanto, diante de todo o movimento do mercado de fundos, os imobiliários ainda representam uma pequena fatia do bolo. Até o final de maio, últimos dados disponíveis na CVM, o mercado contabilizava 89 fundos, com patrimônio líquido de R$ 5,76 bilhões. " Mas até meados de 2009 eram apenas 62 fundos e o patrimônio liquido estava um pouco acima de R$ 3 bilhões " , compara Telles. Belleza Filho diz que atualmente apenas um terço dos fundos (cerca de 30) é negociado em bolsa.

Para o professor de finanças da Fundação Instituto de Administração (FIA), Ricardo Almeida, esse mercado sofre com a baixa liquidez. " É um grande filão, mas para sair de um fundo o investidor tem de vender as cotas e as negociações ainda são raras " , afirma, observando, contudo, que acredita em expansão do segmento porque o investidor, mesmo que pequeno, pode participar de grandes projetos por meio de fundos, tem a segurança de um lastro imobiliário, mas sem os problemas de ser proprietário de imóveis. Segundo Telles, a procura é grande. " O que ocorre é que quem está não quer sair, não quer vender.

RB Capital Agre capta R$ 55 milhões com venda de cotas

Ana Luísa Westphalen
Valor

28/06/2010 16:12

SÃO PAULO - O fundo de investimento imobiliário RB Capital Agre anunciou hoje o encerramento da distribuição pública de cotas seniores, operação em que captou R$ 55 milhões. Segundo fato relevante publicado hoje, todas as 550 cotas seniores, com valor unitário de R$ 100, foram adquiridas por investidores pessoa física. A distribuição pública de cotas seniores do fundo de investimento imobiliários teve como coordenador líder o BB Investimentos.