terça-feira, 30 de outubro de 2012

Fundo imobiliário, mocinho ou vilão das aplicações?

29/10/2012
Autor: Carolina Vicentin
Fonte: Metro São Paulo

Os chamados FIIs renderam oito vezes mais que a Bolsa de Valores este ano
Entenda como eles funcionam e se vale a pena investir nesse nicho

O aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos impulsionou um tipo de aplicação que beneficia o pequeno investidor. Trata-se do fundo imobiliário, uma espécie de clube onde é possível comprar cotas
de baixos valores e ganhar em cima de aluguéis ou da valorização na revenda do imóvel. Para se ter uma ideia, os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) renderam oito vezes mais que a Bolsa este ano.

Muitos investidores já se deram conta desse potencial. O número de pessoas que aplicam nesse nicho cresceu 35% desde janeiro. A procura levou a BM&F Bovespa a criar, em setembro, o índice que mede os ganhos dos FIIs, o Ifix. “O índice ajuda o investidor a observar o comportamento desses fundos e a decidir o que fazer”, destaca Paulo Cirulli, da BM&F Bovespa.

Antes de sair colocando dinheiro nesse negócio, porém, educadores financeiros aconselham avaliar os riscos. “Esse é um investimento de longo prazo, que precisa ser feito com cautela. Não adianta olhar para o passado e achar que o futuro do mercado imobiliário está garantido”, pondera Luiz Calado, autor de um guia sobre compra e venda de imóveis.

Os fundos imobiliários se tornaram atrativos após a queda da taxa Selic, que deixou aplicações de renda
fixa (como a poupança) menos rentáveis. Para o economista Samy Dana, da FGV, entretanto, são
essas que continuam as melhores para o pequeno poupador.

“Nós tivemos um boom imobiliário, e os preços passaram do limite do razoável. Eu acho que esse mercado está muito comprometido.” Samy Dana, Economista da FGV.

“O setor cresceu bastante. Ao longo de dois anos, apresentou resultados muito positivos. E agora oferecemos um parâmetro ao investidor.” Paulo Cirulli, Gerente de Produtos da BM&F Bovespa.

 

segunda-feira, 29 de outubro de 2012

Maior fundo imobiliário do País valorizou 21% só este ano; conheça e saiba se vale investir

Maior fundo imobiliário do País valorizou 21% só este ano; conheça e saiba se vale investir

Por Diego Lazzaris Borges 

SÃO PAULO – Dono do maior patrimônio entre todos os fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa, com aproximadamente R$ 1,7 bilhão, o  BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) é proprietário de importantes edifícios comerciais nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Campinas. Desde o começo do ano, as cotas do fundo registraram valorização de 21,3% e, segundo analistas, a perspectiva ainda é boa.

Atualmente, a carteira do fundo é composta por 12 empreendimentos, nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Campinas. O fundo possui fração de alguns empreendimentos, casos de Eldorado Business Tower (56,5% de participação), Torre Almirante (60%), Cenesp (23,8%, através de partipação nas cotas do FII BM CENESP) e Transatlântico (32%). Nos outros, detém 100% de participação, conforme a tabela a seguir:


Imóveis

Valor de avaliação (R$ milhões)

Empiricus Research
Eldorado Business Tower  562,20  56,5%
Brazilian Financial Center 335,60 100,0%
Torre Almirante   467,20 60,0%
Flamengo   124,75 100,0%
Cargill   95,20 100,0%
Volkswagen  87,60  100,0%
Montreal 71,30  100,0%
Burity   59,75 100,0%
CENESP 225,70   23,8%
Ed. Hicham  46,10  100,0%
Ed. Hicham II   23,90 100,0%
Transatlântico  32,80  32,0%

Os analistas Rodolfo Amstalden e Roberto Altenhofen, da Empiricus Research, ressaltam que a descocupação dos imóveis que pertencem ao fundo é muito baixa. "A vacância dos imóveis é 0%, com excecão do Cenesp, que conta com uma vacância média de 17% nos últimos 5 anos, valor que caiu pra cerca de 6% em 2012. Apesar dos ótimos números agora, no médio e longo prazos a vacância deve atingir patamares não nulos,o que tampouco compromete a sustentabilidade dos cash flows", apontam, em relatório.

Veja outras informações sobre os imóveis que fazem parte do fundo ta tabela abaixo:

Titulo
ImóveisCidadeData de aquisiçãoABL* (M2)Valor de locação (R$)
R$ (m2)

Empiricus Research

*Área Bruta Locável

Torre Almirante Rio de Janeiro fev/09 24.881 3.370.569 135,47
Flamengo Rio de Janeiro out/08 7.085 945.335 133,43
Eldorado Business Tower São Paulo abr/09 33.403 4.391.027 131,46
Brazilian Financial Center São Paulo mar/10 23.298 2.315.628 99,39
Cargill São Paulo dez/08 9.104 772.181 84,82
Montreal Rio de Janeiro dez/07 5.679 373.069 65,69
Transatlântico São Paulo mar/08 4.734 269.462 56,92
Volkswagen São Paulo jan/08 11.830 662.393 55,99
Burity São Paulo abr/11 10.550 517.367 49,04
Ed. Hicham II Campinas dez/09 4.080 194.216 47,60
Ed. Hicham Campinas set/08 9.039 409.235 45,27
Cenesp São Paulo 2008/09 45.505 1.729.187 38,00
Total     189.188 15.949.669 84,31

Recomendação de compra
Os analistas da Empiricus recomendam compra para cotas do BTG Pactual Corporate Office Fund. "Entendemos que a cota ainda tem upside (potencial de valorização) significativo, derivado da negociação abaixo do VPA (valor patrimonial por ação), e da renovação dos ativos", dizem.

Eles lembram que, no mês passado, o fundo entrou com pedido de registro da oferta de uma nova emissão, com a oferta de 6,9 milhões de cotas a R$ 162,55 por cota, totalizando uma captação de R$ 1,12 bilhão. "O prospecto não define os investimentos alvo, apenas os qualifica como 'alta qualidade' e 'bem localizados'. Pautados na lógica de mercado e na análise do histórico de investimentos do BRCR, cremos na aquisição de grandes ativos em SP e RJ".

O BTG solicitou à bolsa recentemente a alteração de negociação do mercado de balcão organizado para o mercado de bolsa, com objetivo de aumentar a liquidez de suas cotas. Assim, o código do fundo mudou de BRCR11B para BRCR11.



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sexta-feira, 26 de outubro de 2012

CVM suspende oferta de fundo imobiliário - 26/10/2012 - InfoMoney

CVM suspende oferta de fundo imobiliário - 26/10/2012 - InfoMoney

SÃO PAULO - A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) determinou a suspensão, pelo prazo de 30 dias, das ofertas públicas de distribuição de cotas do Fundo de Investimento Imobiliário Hotel Belo Horizonte Belvedere e do Belvedere Fundo de Investimento Referenciado DI.

 De acordo com a autarquia, as ofertas foram suspensas porque a instituição intermediária líder da oferta utilizou materiais publicitários não aprovados pela CVM. 

"No período acima deverão ser definitivamente sanados os vícios que levaram à suspensão, sob pena de cancelamento do registro das Ofertas, nos termos do § 3º do mesmo artigo", disse a CVM, em nota.



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CVM permite formador de mercado para fundos imobiliários | Brasil Econômico

CVM permite formador de mercado para fundos imobiliários

Despesas decorrentes da contratação de um formador de mercado passam a ser arcadas pelo fundo.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) editou nesta terça-feira (23/10) instrução que autoriza a contratação de formadores de mercados para Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

A Instrução CVM nº 528 altera a nº 472/08, e dispõe sobre a constituição, administração, funcionamento, oferta pública de distribuição de cotas e a divulgação de informações dos FII.

Com isso, as despesas decorrentes da contratação de um formador de mercado passam a ser arcadas pelo fundo. A autarquia enfatiza que formadores de mercado podem ser relevantes para o aumento da liquidez das cotas de FII em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado.

A novidade em relação à minuta proposta na audiência pública é a inclusão de uma regra de transição, permitindo que a assembleia geral de cotistas dos fundos já em funcionamento possa aprovar a previsão de contratação de formadores de mercado nos regulamentos por maioria de votos dos cotistas presentes.

No entanto, alterações ordinárias de regulamento dependem de quorum qualificado. Os regulamentos dos novos FII, contudo, já poderão prever que a contratação seja encargo do fundo quando de sua constituição.

A norma ainda mantém a vedação para que administradores e gestores possam atuar como formadores de mercado dos fundos. Porém, passa a permitir que as partes a eles relacionadas possam exercer essa atividade, desde que a sua contratação seja aprovada pela assembleia geral de cotistas.



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Reserva para nova emissão de cotas de Fundo Imobiliário do BTG começa hoje - InfoMoney

Reserva para nova emissão de cotas de Fundo Imobiliário do BTG começa hoje

Os cotistas atuais do fundo tiveram direito de preferência na emissão e puderam fazer reservas desde o dia 1º de outubro

Por Diego Lazzaris Borges 

SÃO PAULO – As reservas para aquisição de cotas da 4ª emissão do FII BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11B) começaram nesta quarta-feira (24) para o mercado em geral. Os cotistas atuais do fundo tiveram direito de preferência na emissão e puderam fazer reservas desde o dia 1º de outubro.

Segundo apurou o InfoMoney, o valor total da emissão deve atingir R$ 67 milhões, equivalente a 670 mil novas cotas no valor de 100 cada uma. Para o mercado em geral (não cotistas do fundo), estarão disponíveis 200 mil cotas, em um valor total de aproximadamente R$ 20 milhões. O prazo para reserva se encerra no dia 30 de outubro.

Sobre o fundo
O BTG Pactual Fundo de Fundos tem como objetivo primordial a aquisição de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário, Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRI"), Letras Hipotecárias ("LH"), Letras de Crédito ("LCI"), ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos Fundos de Investimentos Imobiliários, e imóveis comerciais prontos ou em construção.

A carteira do Fundo em 15 de março de 2012 era composta por Cotas de 13 FIIs (57%), 15 CRIs (38%) e ativos de Renda Fixa (5%). O Fundo distribui rendimentos mensalmente, provenientes da composição de sua carteira e do ganho de capital com a venda de ativos integrantes do portfólio.

 



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CVM libera Cepacs para novos prédios na região da Faria Lima - EXAME.com

CVM libera Cepacs para novos prédios na região da Faria Lima

São Paulo – A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) liberou, com ressalvas, a emissão de novos Cepacs (Certificados de potencial construtivos) pela Prefeitura de São Paulo para a Operação Urbana Faria Lima. Esses títulos conferem ao comprador o direito de construir acima dos limites do Plano Diretor (Planejamento estratégico para a cidade, aprovado em 2002).

O governo municipal já emitiu 650 mil papéis do tipo, mas alegou que os valores arrecadados com eles não foram suficientes para as melhorias e pediu a autorização para a venda de mais 350 mil Cepacs. A operação, contudo, foi negada em agosto. A resposta da autarquia, agora, vem após o pedido de revisão do caso lançado pela Prefeitura.

Segundo um comunicado publicado pela CVM, o prospecto para a venda dos novos Cepacs precisa contar com um novo estudo de viabilidade porque este foi produzido na ocasião do registro da operação há oito anos.

Além disso, pediu a inclusão de um fator de risco para explicar o porquê os papéis emitidos até agora não foram suficientes para os custos previstos para as intervenções planejadas. Por fim, solicitou também adicionar a informação sobre o risco de repetição desse fato.

"O Município não pode emitir CEPAC sem que exista o potencial adicional de construção, ou, no jargão do mercado, não pode emitir CEPAC "a descoberto". Isso se dá por razões óbvias. O CEPAC não pode servir como instrumento de especulação por parte do Município, que não tem por finalidade realizar atos especulativos", mostra um parecer do escritório de advocacia Motta, Fernandes Rocha Advogados sobre o assunto e usado no comunicado.

Os papéis são negociados no mercado de balcão da BM&FBovespa.



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Fundo imobiliário de agências da Caixa capta R$ 405 milhões - 26/10/2012 - InfoMoney

Fundo imobiliário de agências da Caixa capta R$ 405 milhões - 26/10/2012 - InfoMoney

SÃO PAULO – A Caixa Econômica Federal anunciou que seu fundo de investimento imobiliário Agências Caixa captou R$ 405 milhões ao final de sua oferta pública de cotas. O fundo tem o objetivo de adquirir imóveis onde, posteriormente, serão instaladas agências do banco.

Aderiram ao fundo pessoas físicas, jurídicas, regimes próprios de previdência social e entidades fechadas de previdência complementar. Foram utilizadas cotas adicionais e um lote suplementar para suportar a demanda, o que permitiu uma ampliação de 35% do volume total de cotas inicialmente ofertadas de R$ 300 milhões.

"O fundo é uma excelente alternativa de investimento para todo o tipo de investidor, na medida em que possui correção dos rendimentos por inflação, e tem as suas receitas oriundas do pagamento de aluguel por um locatário de excelente qualidade", afirma o Vice-presidente de Ativos da Caixa, Marcos Vasconcelos.

Captação
Do total, a maior parte foi captada pela rede de agência da Caixa, junto aos correntistas da instituição. O prazo de captação foi de 12 dias úteis. Uma novidade foi a possibilidade dos correntistas pessoas físicas subscreverem as cotas do fundo pelo site do banco.

Depois da liquidação financeira das cotas, o fundo fará a aquisição de 26 imóveis de propriedade da Caixa, que representarão cerca de 40% do seu patrimônio. O restante dos recursos será investido em ativos financeiros, como títulos públicos, LCI e operações compromissadas, até que novos imóveis sejam adquiridos, para posterior locação à Caixa. A remuneração dos cotistas virá dos aluguéis pagos e do rendimento dos ativos financeiros.

O Fundo deve estar disponível para negociação no mercado secundário a partir de novembro. A oferta foi coordenada pela Caixa e teve a Rio Bravo Investimentos como coordenador contratado e instituição administradora, e a Jones Lang LaSalle como consultor imobiliário.



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terça-feira, 23 de outubro de 2012

CVM autoriza fundos imobiliários a contratar formador de mercado

23/10/2012
Autor: Luciana Bruno
Fonte: Valor

RIO – A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) editou nesta terça-feira instrução que permite a contratação de formadores de mercado por Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

A Instrução CVM nº 528 altera a nº 472/08, que dispõe sobre constituição, administração, funcionamento, oferta pública de distribuição de cotas e divulgação de informações dos FII.

A nova regra permite que as despesas decorrentes da contratação de um formador de mercado sejam arcadas pelo fundo. “Formadores de mercado podem ser relevantes para o aumento da liquidez das cotas de FII em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado”, afirmou a autarquia.

Segundo a CVM, a novidade em relação à minuta proposta na audiência pública é a inclusão de uma regra de transição, permitindo que a assembleia geral de cotistas dos fundos já em funcionamento possa aprovar a contratação de formadores de mercado nos regulamentos por maioria de votos dos cotistas presentes.

“Alterações ordinárias de regulamento dependem de quórum qualificado. Os regulamentos dos novos FII, contudo, já poderão prever que a contratação seja encargo do fundo quando de sua constituição”, informou a autarquia.

A regra proíbe que administradores e gestores possam atuar como formadores de mercado dos fundos. Porém permite que as partes a eles relacionadas possam exercer essa atividade, “desde que a sua contratação seja aprovada pela assembleia geral de cotistas”.

 

 

segunda-feira, 22 de outubro de 2012

Após dez anos sem lançamentos, SP ganhará 12 hotéis

22/10/2012
Autor: Rodrigo Burgarelli
Fonte: O Estado de São Paulo

Década de estagnação deve chegar ao fim com 3,5 mil novas acomodações.

Após uma década de estagnação causada por crise de superoferta, o setor hoteleiro da cidade de São Paulo finalmente voltou a crescer. Doze hotéis serão lançados na capital paulista até o fim do próximo ano, segundo previsão do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). O número representa 10% dos cerca de 120 hotéis de grande porte que operam hoje na metrópole.

São Paulo vai ganhar 12 hotéis até o fim de 2013

A expectativa do mercado é de que esse número represente entre 2.500 e 3.500 novos quartos no mercado hoteleiro paulistano, voltado principalmente ao turismo de negócios – atualmente, existem na capital paulista cerca de 42 mil quartos. Essa quantidade estava praticamente estacionada desde o começo da década passada, quando a cidade viveu uma explosão de oferta causada pela construção desenfreada de flats e hotéis no fim dos anos 1990.

“Após a estabilização econômica resultante do Plano Real, houve uma explosão de lançamentos hoteleiros e de flats na capital. Como a demanda não acompanhou a oferta, o setor acabou entrando em crise”, explica Ana Maria Biselli Aidar, diretora executiva do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB).

O fundo do poço ocorreu em 2003, quando a taxa média de ocupação dos quartos chegou a 26% – a média anterior à crise, que é considerada o teto para uma cidade de turismo de negócios, é de cerca de 70%.

Retorno

De lá para cá, o mercado foi se recuperando pouco a pouco. “No ano passado, finalmente chegamos a quase 70% de ocupação novamente, o que significa uma ocupação de quase 100% nos dias de semana. E o valor médio da diária também vem aumentando”, comemora Caio Calfat, vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP.

Os dois principais motivos para isso são o crescimento da economia brasileira verificado nos últimos anos e o aumento da demanda por reuniões de negócios e convenções em São Paulo.

O grande impeditivo para que a retomada seja ainda maior, segundo Calfat, é o alto preço dos terrenos na cidade. Há uma expectativa de que a nova onda de lançamentos deixe os eixos tradicionais de hotelaria – como o centro, a região da Avenida Paulista e a rota Faria Lima-Berrini – para áreas onde o preço ainda é mais em conta, como Barra Funda ou zona norte. “Existe espaço, sim, além dos bairros convencionais. O terreno mais barato ajuda a garantir a rentabilidade”, diz Aidar.

 

Fundos imobiliários rendem 8 vezes mais que bolsa no ano; saiba por que e se vale entrar agora

22/10/2012
Autor: Diego Lazzaris Borges
Fonte: InfoMoney

O economista e professor de finanças Richard Rytenband ressalta que o bom desempenho dos fundos imobiliários nos últimos anos é reflexo do bom momento do mercado imobiliário no Brasil.

SÃO PAULO – Os fundos imobiliários entraram no foco dos investidores pessoa física. De janeiro até setembro, o número de investidores cresceu mais de 55%, na esteira da valorização destes fundos no mercado. Para se ter uma idéia, desde o começo de 2012 (até o dia 19 de outubro), o Ifix, índice de fundos imobiliários que reúne os fundos mais líquidos do mercado brasileiro, registrou alta de 31%, ante valorização de 3,82% do Ibovespa, que engloba as ações mais negociadas da bolsa paulista.

O economista e professor de finanças Richard Rytenband ressalta que o bom desempenho dos fundos imobiliários nos últimos anos é reflexo do bom momento do mercado imobiliário no Brasil. “Após mais de uma década de estagnação, o preço dos imóveis apresentaram uma forte recuperação desde 2008”, pontua.

Na opinião dele, os principais fatores que explicam este movimento são a maior disponibilidade de crédito imobiliário, o aumento da renda e emprego, a queda nas taxas de juros dos financiamentos, a queda no estoque de terrenos nas áreas mais centrais, além de o aumento do custo da construção.

O advogado e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes credita o bom desempenho dos fundos imobiliários a queda do custo de oportunidade. “Com a Selic a 10,50% em janeiro, os investidores conseguiam ter rentabilidade de cerca de 0,70% em aplicações de baixo risco, como CDB (Certificado de Depósito Bancário). Logo, para aceitar correr mais risco em um fundo imobiliário, teriam que ganhar mais do que isso – 0,75% ao mês, por exemplo”, explica.

Quando a Selic cai, o rendimento de aplicações mais seguras como o CDB também recua e o investidor aceita receber um pouco menos para correr riscos. “O mesmo investidor pode se dar por satisfeito recebendo o equivalente a 0,60% ao comprar um fundo imobiliário nos dias de hoje. O que significa que ele aceita pagar mais caro pelas cotas, já que o rendimento desses fundos é distribuído em dinheiro e igualmente para todos a rentabilidade de cada investidor será definida pelo preço que ele pagou pelas cotas – quanto mais caro, menor a rentabilidade”, pontua.

O especialista lembra ainda que a mudança nas regras contábeis, implementadas pela Instrução CVM 516, para que os fundos fizessem a reavaliação dos imóveis que estavam nas carteiras também contribuiu para essa alta. “Alguns fundos tinham em sua carteira prédios que não passavam por reavaliação de preços há 5 anos”, diz.

E a bolsa?

Por outro lado, a bolsa de valores vem, desde 2010, apresentando comportamento diferente, ao menos quando se olha para o Ibovespa – este ano, ações de empresas menores e que não fazem parte do índice estão apresentando resultados melhores. O diretor da Valore Investimentos Personalizados, Sérgio Quintella, lembra que empresas de commodities e financeiras detêm participação importante no índice, o que explica, em partes, o seu fraco desempenho. “Estas empresas são muito afetadas pela economia externa e a queda das taxas de juros”, pontua.

Rytenband concorda. “Com a desaceleração global, o preço das commodities foi afetado negativamente e empresas deste setor tem grande peso no Ibovespa”, diz. Além disso, ele aponta que com a economia brasileira mais fraca, empresas de setores ligados ao mercado interno também foram impactadas. “A economia sofreu uma forte desaceleração desde meados de 2010, com uma política restritiva do Banco Central para reduzir a inflação e, em seguida, pelo contágio da crise européia”, ressalta.

No entanto, o economista tem boas perspectivas para a bolsa nos próximos meses. Na opinião dele, alguns fatores que fizeram a bolsa patinar, como a crise na Europa e a desaceleração da economia brasileira serão revertidos nos próximos meses, e o processo de recuperação dos países ricos vai favorecer ainda mais os emergentes como o Brasil. “A expectativa para a bolsa nos próximos anos é excelente”, acredita.

O diretor da Valore compartilha a mesma opinião. Segundo ele, esta é uma boa hora para entrar no mercado acionário, já que muitas ações estão com preço abaixo do seu real valor de mercado. “Em nossa visão, uma carteira bem diversificada conta com ações de empresas com bons fundamentos e acreditamos que seja um bom momento de se posicionar na bolsa agora”, diz.

Os fundos devem continuar subindo?

Em relação aos fundos imobiliários, a perspectiva é boa, mas alguns especialistas apontam que a valorização não deve ser tão forte como nos últimos meses. “A tendência é que a Selic fique estável e pode até voltar a subir. Assim, a queda dos juros não é mais argumento para uma elevação tão forte como a que aconteceu este ano”, afirma Moraes.

Já para Rytenband, a valorização dos imóveis vai continuar enquanto a maioria dos fatores que impulsionaram a alta permanecerem intactos. “Alguns indicadores que nos mostram que estamos distantes de um esgotamento de tendência”, pontua. “A rentabilidade média dos aluguéis no Brasil é de cerca de 5,71% ano. Historicamente, um nível que mostra imóveis muito caros e uma bolha prestes a estourar é de 3% ao ano”, aponta.

Segundo ele, outros fatores indicam que os imóveis devem continuar se valorizando – e impulsionando o rendimento dos fundos – “O Consumo de cimento per capita ainda reduzido quando comparado com os demais países. Além disso, o preço médio do metro quadrado no Brasil em relação à renda per capita é o mais baixo dos BRICS”, pontua.

No entanto, ele também acha que o ritmo da alta será menos intenso. “A tendência daqui pra frente ainda é favorável aos imóveis que devem se valorizar, mas num ritmo menor”, acredita.

Já o economista e autor do Livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, Luiz Calado, aponta que o fato de os fundos imobiliários terem apresentado forte elevação este ano não deve ser utilizado como único argumento para a compra de cotas. Segundo ele, o investidor deve sempre olhar outros pontos, como a composição da carteira do fundo, o tipo de inquilino que aluga o imóvel e se é um fundo que investe em apenas um imóvel ou não. “Tivemos problemas recentes com fundos de apenas um imóvel, o investidor precisa estar atento a este ponto”, aconselha.

 

 

quinta-feira, 18 de outubro de 2012

Arrecadação do FGTS mantém padrão de crescimento dos últimos anos

Arrecadação do FGTS mantém padrão de crescimento dos últimos anos

Brasília – O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) arrecadou R$ 3 bilhões no primeiro semestre de 2012, conforme balanço da Secretaria Executiva do seu conselho curador. O valor significa R$ 500 milhões a mais do que no mesmo período do ano passado. Ainda assim, foi mantido o padrão dos resultados obtidos nos últimos cinco anos.

"Desde 2008, os resultados anuais são de cerca de R$ 5 bilhões. A única exceção foi 2009, com resultado de R$ 2,5 bilhões, por ter sido um ano de mudanças importantes, em razão do início do Programa Minha Casa, Minha Vida", disse, em nota, o secretário executivo do FGTS, Quênio França.
 
Com o saldo disponível, o Fundo investe em habitação, saneamento e infraestrutura, por meio da Caixa Econômica Federal. De acordo com o Ministério do Trabalho e Emprego (MTE), para 2012, o saldo total do fundo está orçado em aproximadamente R$ 56 bilhões.

O FGTS está destinando este ano R$ 36,7 bilhões para investimento em habitação popular, R$ 10 bilhões em saneamento e infraestrutura, R$ 2,5 bilhões em compra de certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e R$ 1 bilhão em concessão de empréstimos a juros baixos para detentores de conta vinculada ao FGTS.

No início de outubro, o conselho do FGTS reajustou o teto dos valores financiáveis para compra de habitação pelo Minha Cara, Minha Vida, uma das modalidades de investimento do fundo. Segundo o ministro do Trabalho e Emprego, Brizola Neto, o objetivo foi estimular políticas sociais com esses recursos.

Edição: Davi Oliveira



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Fundo imobiliário do West Plaza desiste de aumentar participação no shopping

Fundo imobiliário do West Plaza desiste de aumentar participação no shopping

Por Diego Lazzaris Borges  |13h37 | 18-10-2012

SÃO PAULO - O Fundo Shopping West Plaza (WPLZ11B) informou ao mercado nesta quinta-feira (18) que não exerceu o direito de preferência para aquisição de mais 25% do shopping, localizado na zona oeste da cidade de São Paulo, ofertado pelo IRB-Brasil Resseguros. Com isso, o fundo permanecerá com fatia de 30% do empreendimento.

Com a desistência, não será dado prosseguimento ao pedido de registro de oferta pública de emissão de novas cotas. De acordo com comunicado anterior, o fundo pretendia emitir 784.951 novas cotas, com valor unitário de R$ 75,97, para captar recursos para a aquisição.

O BTG Pactual, gestor do fundo, vai convocar em breve uma reunião com os acionistas para explicar os motivos da desistência. Segundo apurou o InfoMoney, o fundo optou por não exercer o direito devido à uma insegurança em relação ao procedimento, já que o sócio que colocou sua parte à venda é uma empresa estatal e poderiam haver implicações legais na operação.

Há pouco, as cotas do fundo eram negociadas praticamente estáveis na bolsa, com leve alta de 0,01% a R$ 75,01.

 



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Prédio mais caro de SP aguarda licença para funcionar

18/10/2012
Autor: Letícia Macedo
Fonte: G1

Edifício aposta em tecnologia e serviços para atrair empresas como Google.

Arquitetura do Pátio Victor Malzoni preserva casa histórica, do século XVIII.

Após quatro anos de obras, empreendedores aguardam licença final da Prefeitura para a inauguração de um marco em São Paulo: o edifício Pátio Victor Malzoni, que ocupa um quarteirão na Avenida Faria Lima, na Zona Sul da capital. O vão central, de 30 metros de altura e 45 metros de largura, foi condição para a construção do prédio, garantindo a preservação de uma casa bandeirista do século XVIII. O prédio mais caro de São Paulo aposta em tecnologia e serviços diferenciados para atrair ao endereço empresas como Google, fundos de investimento e restaurante de grife.

O G1 visitou o prédio e percorreu as salas comerciais em setembro, quando os últimos detalhes de acabamento eram finalizados.

Quem caminha pela Faria Lima, entre as ruas Aspásia e Horácio Lafer, consegue ver ao fundo da construção – e também refletida no alto do vão – a Casa Bandeirista, último testemunho dos tempos em que a região do Itaim Bibi era ponto de encontro dos bandeirantes, desbravadores do território brasileiro, como Borba Gato e Fernão Dias.

O vão do edifício foi a solução encontrada pelos arquitetos para proteger a construção do século XVIII, tombada pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico (Condephaat). A casa, que não poderia ser comprometida, passou nos últimos anos por um processo de restauração manual.

Alberto Botti, do escritório Botti Rubin, é um dos arquitetos que assinam o projeto do Pátio Victor Malzoni. Ele diz que a casa histórica fez com que o empreendimento adquirisse traços bastante particulares. “A área que poderia ser utilizada na construção tinha essa limitação [a presença da casa] que criava um vão. Nós simplesmente aumentamos esse vão, o que deu grandiosidade e dá uma sensação muito agradável para quem passa em frente. Assim, um aspecto, inicialmente negativo, passou a ser elemento definidor do projeto arquitetônico”.

As duas torres, com 19 andares cada uma, comunicam-se a partir do nono andar por uma coluna central, de 11 andares, construída sobre a Casa Bandeirista. As empresas interessadas em salas mais amplas escolheram andares altos, nos quais o espaço pode ter até 5 mil metros quadrados, o que representa uma das maiores lajes corporativas do país. Até então, de acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), a maior laje da capital paulista era do Centro Empresarial de Santo Amaro, também na Zona Sul, que tem 2,8 mil metros quadrados.

Erguido em uma região onde são raros os escritórios disponíveis, o novo edifício já atraiu empresas que possuíam sede na própria Avenida Faria Lima, como o BTG Pactual, o BVA e a Tecnisa. Além delas, a Google também se instalará na torre B.

O preço não afugentou os interessados em ter uma sala no prédio. O fundo de investimentos saudita Blue Stone, proprietário da torre A, recebeu seis propostas para alugar os 27 mil metros quadrados que ainda estão disponíveis. Segundo o advogado e procurador do grupo no Brasil, Sami Arap Sobrinho, o preço médio do aluguel no imóvel gira em torno de R$ 200 mensais por metro quadrado.

“As negociações estão em andamento. Não são muitos grupos que podem ser locatários. Atualmente, existe uma oferta grande de empreendimentos, mas nenhum tem uma laje desse tamanho e a localização do Pátio Malzoni. Seis propostas estão em análise, mas o processo é demorado, porque falamos de valores que não são pequenos com grupos multinacionais”, disse o advogado, sem mencionar quais são os grupos interessados.

Negócio histórico

O megaempreendimento foi erguido em uma área de 19,3 mil metros quadrados que pertenceu ao investidor Naji Nahas na década de 1980. O terreno foi oferecido como garantia de empréstimo contraído com um banco estrangeiro. Como Nahas não pagou, a Justiça francesa determinou a execução da dívida. Depois disso, o fundo de investimentos Blue Stone adquiriu o terreno.

Em 2007, a área foi colocada à venda pelo grupo Blue Stone e adquirida pelo Grupo Malzoni, pela Brookfield Incorporações e pela Brascan (que posteriormente se fundiu com a Brookfield). A Brookfield, que foi escolhida como incorporadora do futuro prédio, deu início às obras em julho de 2008.

Em maio de 2010, no entanto, a Brookfield vendeu sua participação no empreendimento por R$ 600,6 milhões para o Grupo Malzoni. A torre A foi entregue ao Blue Stone, como estava previsto. A transação foi considerada uma das valiosas do mercado imobiliário brasileiro. Quarenta e dois meses após o início da obra, em dezembro de 2011, a construção foi concluída. Segundo Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), o prédio é o mais caro de São Paulo e está entre os mais caros do País.

Prédio inteligente

O espaço foi pensado para mostrar requinte desde o lobby de entrada, que tem piso de mármore branco e detalhes em preto. Quem entra pela torre B ou Sul, vê um espelho d’água que vai até a área que deve receber uma unidade do Restaurante Fasano. Uma “sala” do restaurante a céu aberto permitirá que o cliente, ao se sentar, fique no mesmo nível do espelho d’água. Na torre A ou Norte, a estrutura é a mesma, mas ao fundo ficará um café com teto-verde que funcionará, na prática, como um jardim. A entrada em cada um dos andares também recebeu acabamento em mármore.

O empreendimento foi projetado para evitar desperdício de água e conta com moderno sistema que permite tratamento e reutilização de 200 metros cúbicos de água das chuvas, utilizada nos lavatórios.

O Pátio Victor Malzoni conseguiu atingir o mais alto padrão de escritórios para locação – o conceituado Triple A – e também ganhou a certificação Leed, principal selo de construção sustentável. O empreendimento foi projetado para evitar desperdício de água e conta com moderno sistema que permite tratamento e reutilização de 200 metros cúbicos de água das chuvas, utilizada nos lavatórios.

Os vidros espelhados, além da questão estética, contribuem para evitar a entrada de calor e, dessa forma, reduzir o desperdício de energia elétrica com ar condicionado. Luminárias de alta eficiência e escadas rolantes inteligentes também contribuem para redução de gastos. De olho no futuro, o estacionamento reservou vagas para um bicicletário. Parte dos espaços conta ainda com tomadas para recarregar carros elétricos.

A sofisticação tecnológica deve ser acompanhada pela qualidade dos serviços. Quem optar por ir ao trabalho de bicicleta poderá utilizar um vestiário com chuveiros e até um serviço de aluguel de toalhas. O empreendimento também inova ao levar o concierge, um profissional do ramo de hotelaria, para o hall de entrada. A função dele será conseguir solução para demandas do dia-a-dia dos executivos, como chamar táxi ou helicóptero, dar dicas de compras ou até mesmo adquirir presente caso eles não tenham tempo.

Gerador de tráfego

Com aproximidamente de 2,5 mil vagas nos seis subsolos de garagem, o prédio é considerado um polo gerador de tráfego. Por isso, apesar do prédio pronto, os proprietários precisavam concluir as obras mitigadoras de impacto antes de conseguir a licença de funcionamento.

De acordo com o diretor de Negócios da Brookfield Incorporações, José de Albuquerque, a dificuldade para conseguir as autorizações da Prefeitura para realização das obras de infraestrutura do entorno atrasou a conclusão dos trabalhos.

Entre as obras exigidas pela Secretaria Municipal de Transportes na Certidão de Diretrizes, estão a implantação e revitalização de placas e guias, a instalação de sinalização e o alargamento da Rua Aspásia, entre a Avenida Brigadeiro Faria Lima e a Rua Iguatemi. Para fazer o prolongamento da Rua Iguatemi, entre as ruas Joaquim Floriano e Horácio Lafer, o empreendimento destinou cerca de 2 mil metros quadrados do próprio terreno.

A inauguração do prédio ainda não tem data prevista. Os incorporadores obtiveram o documento Habite-se, obrigatório para que qualquer imóvel seja considerado legal, no mês de agosto. De acordo com a Subprefeitura de Pinheiros, o pedido de licença de funcionamento foi protocolado na última quinta-feira (11).

Apesar das obras para reduzir o impacto no tráfego da região do Itaim Bibi, aumenta a expectativa dos vizinhos com relação a uma piora na circulação de veículos. O taxista João Consolaro, de 44 anos, que há cinco anos trabalha em um ponto na Rua Iguatemi, comemora a expectativa do aumento no número de passageiros, mas se mostra pessimista com relação a fluidez do trânsito. “O trânsito aqui já é o caos e, com certeza, vai piorar. As obras que fizeram estão ajudando, mas não dá para saber se serão suficientes”, disse.

Operação urbana

A construção de um imóvel desse porte só foi possível por causa da chamada Operação Urbana Faria Lima, de 1995, que era o instrumento de planejamento urbano em vigor antes da aprovação do Plano Diretor Estratégico. Na prática, a operação urbana proporcionava uma maior flexibilidade quanto aos limites no tamanho das edificações estabelecidos pela Lei de Zoneamento do município, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira. Esses recursos devem ser destinados a melhorias urbanas na própria região.

Com projeto aprovado antes do Plano Diretor, os proprietários conseguiram, através do pagamento de uma indenização, aprovar a construção de uma área que corresponde a quatro vezes o tamanho do terreno, limite máximo possível na cidade. Sem esse instrumento de planejamento, o aproveitamento ficaria restrito a duas vezes a área do terreno.

Posteriormente, com a aprovação do plano diretor, ficou regulamentado que os interessados em construir na região da Faria Lima deveriam comprar em leilões os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). A Prefeitura pôde, dessa maneira, limitar o número de construções de grande porte através da quantidade de lotes que coloca disponíveis para venda. O último lote foi leiloado em 2003 e, desde então, não houve mais ofertas.

O urbanista Candido Malta, que foi secretário de Planejamento na administração de Olavo Setubal, critica a autorização para a construção de prédios desse porte em regiões tão densamente ocupadas, como é o caso da Faria Lima. Segundo ele, a cidade não dispõe de um cálculo da capacidade de suporte do sistema de circulação (viário, em trilhos) com relação ao zoneamento urbano.

“A Prefeitura não deu essa autorização com base no cálculo, mas tomou como base o que o mercado imobiliário queria. O que se autoriza na Faria Lima não está de acordo com a capacidade de suporte, mas com os interesses de mercado”, declarou.

Vizinhança

Apesar do receio no aumento no tráfego, a construção do edifício gigante animou alguns comerciantes vizinhos. Rogério Lúcio da Costa, de 39 anos, e Rogério Cury de Oliveira, de 38 anos, abriram um restaurante na esquina das ruas Iguatemi e Viradouro há quatro meses e aguardam ansiosamente a abertura do edifício. Eles esperam compensar o valor aluguel, que triplicou nos últimos meses, com aumento da clientela. No espaço, de 75 metros quadrados, onde funcionava um escritório de contabilidade, o restaurante atende diariamente 200 pessoas.

“Nesse bairro todo mundo só fala nesse prédio. Meu problema [do meu negócio] vai ser a falta de espaço. A expectativa é passar a atender entre 260 e 300 clientes diariamente. Imagina quantas pessoas devem passar por aqui para participar de encontros, reuniões. Como tem muito trânsito, muitas são obrigadas a chegar mais cedo e podem parar aqui para tomar um café, almoçar. É muito comum isso acontecer”, disse.

 

quarta-feira, 17 de outubro de 2012

Nem bolha, nem lucro

ValorInveste: Nem bolha, nem lucro

Por Sérgio Tauhata | Valor

 

SÃO PAULO - O crédito imobiliário vive o melhor momento de sua história no Brasil. Instituições financeiras, entidades de classe e o próprio Banco Central (BC) preveem que em pouco mais de quatro anos o volume emprestado para a compra de casas, apartamentos e espaços comerciais deve dobrar. No período, alcançará uma participação entre 10% e 12% do PIB, ante os atuais 6%. Apesar desse considerável incentivo, muitas dúvidas pairam sobre a valorização das propriedades. Especialistas ainda debatem a existência ou não de uma bolha no setor. Enquanto uns argumentam ter havido uma forte alta de preços não sustentada, proveniente de especulação, outros ponderam que a demanda reprimida, os recursos à disposição e a mais baixa taxa de juros desde 1996, data de criação da Selic, sustentam um novo patamar de valores.

 

O consumidor, em meio às avaliações conflitantes, assusta-se com a escalada de preços, as notícias de crise, a desaceleração da economia e a possibilidade de perda de valor dos imóveis, tanto em caso de estouro de uma eventual bolha, quanto por uma piora do cenário externo. Por outro lado, a queda da taxa Selic e a consequente diminuição dos retornos na renda fixa têm levado investidores a olhar com certa avidez para ativos imobiliários. Ao mesmo tempo, as condições atuais de crédito para o setor com juros baixos e prazos alongados, de até 35 anos dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação, estimulam as pessoas a trocar o aluguel pela casa própria. Mas, afinal, o que acontece com o mercado? Os dados mostram, na verdade, que pode haver uma mistura de vários cenários, tanto de bolhas localizadas prestes a esvaziar quanto de segmentos notadamente aquecidos.

De um modo geral, a demanda continua crescente, impactada por fatores positivos, como renda em alta, baixo desemprego, ampliação da classe média e mais recursos para financiamentos. O chefe-adjunto do Departamento de Normas do BC, Júlio Cesar Carneiro, considera inevitável a expansão do crédito imobiliário em termos de participação no PIB. “É uma questão de tempo”, diz. O especialista, no entanto, faz uma ressalva sobre a velocidade de crescimento, que “não deve continuar no mesmo ritmo”, mas manter uma taxa mais sustentável.

Em meio a ajustes após um crescimento muito rápido das grandes incorporadoras, o crédito imobiliário deve evoluir entre 15% e 20% em 2012, diz Octavio de Lazari Jr, da Abecip

 

Em 2012, o crédito imobiliário deve evoluir entre 15% e 20%, estima o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari Jr. Comparado aos aumentos acima de 40% ao ano desde 2009, o resultado parece indicar um arrefecimento. Para Lazari Jr, no entanto, a taxa menor reflete a queda de lançamentos em meio a uma “arrumação de casa” de grandes incorporadoras, que cresceram de forma muito rápida. A Abecip vê, nos próximos anos, uma retomada da aceleração nos financiamentos para o setor.

Os números do mercado mostram que há muito ainda a ser conquistado. A Caixa Econômica Federal calcula uma demanda total de 9,3 milhões de unidades. O número inclui o déficit habitacional, que soma falta de moradias e edificações inadequadas, estimado pelo Ministério das Cidades em 6,3 milhões de unidades, e o potencial de consumo acrescentado pelas mudanças demográficas e socioeconômicas. Isso apenas no segmento residencial.

 

Comparar essa estimativa com o número de lançamentos da indústria da construção em 2011 pode fornecer uma ideia do que representa essa demanda potencial. De acordo com levantamento da Lopes Inteligência de Mercado, no ano passado incorporadoras colocaram no mercado 214 mil unidades, número que inclui residências, espaços comerciais e o segmento hoteleiro. Somadas a 264 mil unidades – a média anual das entregas do programa Minha Casa, Minha Vida –, resultam em apenas 5,1% da necessidade total calculada pela Caixa.

Um estudo sobre potencialidades do mercado imobiliário brasileiro, realizado pela consultoria Ernst Young & Terco, revela que até 2030 cerca de 2,5 milhões de novas famílias surgirão por ano no Brasil. Tanto para suprir o crescimento da demanda quanto reduzir o déficit habitacional, o relatório estima a necessidade de construção de 1,745 milhão de novas residências por ano, ou seja, triplicar o atual nível de entrega de casas e apartamentos.

Na avaliação do diretor do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Mark Turnbull, o volume de lançamentos, embora tenha atingido patamares recordes nos últimos anos, tem conseguido suprir apenas o crescimento do mercado. “A procura vem se mantendo constante, mesmo com o aumento na quantidade de novos projetos”, afirma.

Novo patamar

A perspectiva de manutenção de demanda forte, embora com ritmo de crescimento mais lento, e o crédito incentivado indicam, para Júlio Cesar Carneiro, do BC, que os preços dos imóveis mudaram de patamar e não devem recuar. “As propriedades ficaram mais caras devido a uma transformação estrutural”, pondera.

 

O presidente da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (Fenaci), Carlos Alberto Schmitt de Azevedo, considera a alta dos últimos anos como “um movimento de adequação de valores, porque o mercado ficou estagnado durante duas décadas”. A gerente executiva da área de inteligência de mercado da Lopes, Christiane Crisci, compartilha a percepção. “Os bairros nas grandes cidades têm hoje uma nova moeda por metro quadrado”, explica.

Entretanto, a visão do professor Samy Dana, da Faculdade de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), segue na direção contrária. “Os preços superaram há muito o patamar de equilíbrio”, ressalta. Segundo o especialista, os valores elevados derrubam o retorno do investimento em imóveis de um modo geral. “Podemos fazer um cálculo simples: R$ 10 mil o metro quadrado significa que um apartamento de 100 metros quadrados vale R$ 1 milhão. Nesse patamar, o aluguel teria de alcançar R$ 6 mil para o retorno ser atrativo comparado a uma aplicação tradicional. Duvido que alguém consiga isso no mercado”, afirma.

 

O coordenador do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli/USP), João da Rocha Lima Jr, também enxerga uma evolução especulativa dos valores imobiliários nas capitais. “Será que os preços estão justos? Do meu ponto de vista, não.” O pesquisador acredita que a onda recente de alta não tem nenhuma explicação estrutural, ou seja, trata-se de “margens crescentes e não de custos crescentes”.

O resultado desse movimento, segundo os especialistas, seria uma retração de preços em áreas onde houve mais especulação. Mas não necessariamente, em um primeiro momento, no mercado de compra e venda, e sim no retorno obtido com aluguel. “As taxas de juros podem se sustentar por um prazo longo, mas os aluguéis, não”, ressalva Rocha Lima Jr.

 

De acordo com Dana, da FGV, seja para moradia ou para renda, o retorno deve ser medido pelo aluguel. Isso porque, mesmo para uso próprio, o comprador substitui a locação pela mensalidade ou pelo custo de oportunidade. Segundo o especialista, a tendência é de queda do “yield”, ou seja, a taxa de retorno em relação ao valor investido no imóvel. “Na média, em São Paulo, já está em torno de 0,4% ao mês.” Nesse patamar, a rentabilidade nominal de 4,8% ao ano perderia da poupança, que paga atualmente, líquidos de Imposto de Renda, 5,25% ao ano.

Embora pareçam conflitantes, as visões dos acadêmicos e dos representantes do mercado podem ser complementares. Houve excessos e os preços seguem em desaceleração de alta desde o ano passado, sem, no entanto, cair efetivamente. Com isso, a margem para especulações praticamente se extinguiu. Mais complexos e menos líquidos, investimentos no setor passam a exigir avaliação ainda mais criteriosa.

Sem pressa

O advogado Eduardo Kolmar prefere esperar para comprar: “Em algum momento vai aparecer um bom desconto de alguém que queira vender logo”

 

Com o freio na disparada de preços, o comportamento dos compradores mudou. Eles passaram a planejar mais e a esperar o surgimento de oportunidades, em lugar de fechar negócio rapidamente para evitar o risco de um aumento de uma semana para outra. A experiência do advogado Eduardo Kolmar, de 31 anos, executivo de uma empresa de seguros, ilustra essa transformação. Ele procura há meses um apartamento no Rio de Janeiro. Com um histórico de investimentos em fundos e na bolsa de valores, decidiu direcionar parte de suas aplicações ao mercado imobiliário, motivado pela queda de juros. Indagado sobre prazos, entretanto, é categórico: “não tenho pressa”.

 

Embora reúna recursos consideráveis para a aquisição – pretende investir até R$ 1 milhão na nova moradia, preferencialmente um apartamento de dois ou três quartos –, Kolmar enfrenta uma busca árdua. Morador do bairro da Urca, ele tem concentrado sua pesquisa na zona sul carioca. Mas os preços assustam. “Hoje, qualquer imóvel destruído vale R$ 1 milhão”, afirma. Em sua opinião, os valores alcançaram um teto, o que limita um eventual ganho com valorização. Por isso, tem pouca urgência em fechar negócio. Munido de paciência e disciplina, garimpa constantemente oportunidades. “Em algum momento vai aparecer um bom desconto, por exemplo, de alguém que queira vender rápido”, diz.

A mudança de estratégia se traduz também em uma menor liquidez no mercado. “Existe hoje uma reprecificação da liquidez, com muita gente abrindo mão dela em busca de oportunidades mais vantajosas”, diz o sócio da gestora de recursos GPS/Pulsar, José Eduardo Martins. Para o especialista, os investidores têm incorporado uma visão de prazo mais longo na área imobiliária, com objetivos focados em renda e proteção contra inflação.

Para entender os rumos do mercado, no entanto, é preciso conhecer os fatores que influenciam os diferentes nichos do setor. Mudanças demográficas e socioeconômicas, por exemplo, têm sido determinantes para manter aquecidos os segmentos de habitação popular e de unidades compactas, com um ou dois dormitórios.

Por outro lado, o mapa de entrega de obras iniciadas dois a três anos atrás indica uma oferta excessiva de pequenos espaços comerciais e escritórios em algumas regiões das capitais, o que aumenta a vacância, ou seja, o tempo durante o qual a propriedade fica vazia, e pode até mesmo derrubar preços nessas áreas. “Não é verdade que o preço dos imóveis sempre tem de subir. A visão de investimento tem de ser feita sempre com muito cuidado, pois há praças já com mudança na tendência”, afirma o coordenador da pesquisa do índice de preços do mercado imobiliário Fipe/Zap, Eduardo Zylberstajn.

 

Segundo o diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia, haverá um problema de liquidez dos pequenos conjuntos comerciais, de 25 m2 a 70 m2, em regiões da Grande São Paulo onde houve excesso de lançamentos (veja quadro ao lado). “Vão começar a sobrar salas, porque não tem demanda”, afirma.

Na análise de Pompéia a partir de dados da Embraesp, há desde polos comerciais tradicionais, como Alphaville e Brooklin, a bairros residenciais, entre os quais Santana e Pinheiros, com excesso de oferta de espaços destinados a pequenas empresas e profissionais liberais. “A valorização em anos anteriores incentivou lançamentos com critérios discutíveis”, explica. De fato, segundo levantamento do grupo imobiliário internacional Jones Lang LaSalle, em junho, a taxa de vacância em Alphaville alcançava 47%, ou quatro vezes a média da capital paulista, de 11,9%.

Migração

A valorização dos bairros nobres de São Paulo e a falta de terrenos já incentivam a migração de lançamentos para municípios no entorno da metrópole. Pesquisa do Secovi-SP mostra que, em julho, as vendas de imóveis residenciais novos na capital paulista tiveram variação negativa de 8,5% comparado a junho. No entanto, as outras 38 cidades da região metropolitana registraram um aumento de 149,2% na comercialização de unidades.

Os preços altos e a demografia também têm feito as incorporadoras apostarem nas chamadas unidades compactas, nas quais o espaço diminui para o preço caber no bolso dos compradores. Esses projetos procuram compensar um eventual aperto com localização privilegiada e muitos serviços. “Na cidade de São Paulo, a demanda por apartamentos pequenos vem se acentuando”, diz o CEO da incorporadora Vitacon, Alexandre Lafer Frankel.

A companhia, que atua no segmento, aposta na mobilidade e na localização como principais chamarizes, em contrapartida ao tamanho menor das unidades. Na avaliação de Frankel, há um público crescente de solteiros, casais recém-formados, divorciados e pessoas mais jovens com acesso a financiamento. São grupos que trocam o espaço pelas facilidades de estar em uma região com melhor estrutura, acesso fácil a transportes e serviços diferenciados no condomínio. “Quem quiser morar em casas ou apartamentos maiores terá de migrar para as regiões periféricas, onde o preço por metro quadrado ainda é menor.”

O empresário Amir Makansi criou uma regra própria para investir em imóveis: o retorno com aluguel deve ser superior a 0,6% ao mês

 

Para escolher um imóvel como investimento, deve-se avaliar o perfil dos empreendimentos e a adequação aos bairros. Localização é um dos fatores que mais pesam para o empresário Amir Makansi, de 52 anos. Estar em uma das regiões mais nobres da capital paulista, nos Jardins, foi decisivo para sua aquisição mais recente, um apartamento de 42 m2, que pretende alugar. “Esse tipo de condomínio com vários itens de lazer e localização privilegiada é um produto muito procurado”, diz.

A experiência de Makansi mostra que aplicar em imóveis pode ser uma alternativa à diminuição de rendimento com a queda da Selic. O empresário afirma conseguir retornos de 0,8% e 1% ao mês em relação ao valor investido em duas propriedades – uma casa de 600 m2 e um apartamento de 84 m2 – ambas na Vila Nova Conceição, um dos bairros mais valorizados da capital paulista. “Se o empreendimento acerta a mão, está perto de centros comerciais e de uma gama diversificada de serviços, a demanda está garantida”, afirma Makansi.

O investidor explica que, para ser um negócio atrativo, o retorno com aluguel deve se situar acima de 0,6% ao mês. Caso contrário, não faz sentido, porque a rentabilidade perde de aplicações tradicionais, como a poupança ou um fundo DI. Makansi aconselha o interessado a definir antes o valor máximo de compra, ou seja, determinar o “yield” mensal desejado com a locação, por exemplo, 0,7% sobre o valor da operação. Depois, é só calcular o preço correspondente a esse ganho, dentro do praticado pelo mercado na região.

Nichos

No segmento comercial, tradicionalmente o mais procurado por investidores, os vários nichos têm apresentado comportamentos divergentes entre si. Se, com o fim da janela especulativa, algumas regiões podem sofrer com o excesso de oferta de pequenos espaços, as lajes corporativas ainda mostram fôlego, com oferta menor que a demanda.

 

Levantamento da Vitacon revela que edificações voltadas a empresas ainda têm um grande potencial de valorização se comparadas a outros países. O estudo indica que o preço médio do metro quadrado comercial em São Paulo, por exemplo, representa apenas 40% do praticado em Nova York. No Rio de Janeiro, onde houve valorização mais acentuada, o custo alcança 60% daquele existente na cidade norte-americana. 

Do mesmo modo, o mercado de locação comercial, especialmente na capital fluminense, mantém-se aquecido nos últimos três anos. “A cidade vem se transformando com uma série de investimentos públicos e privados, como o Porto Maravilha, no centro, e as obras de mobilidade para a Copa do Mundo e a Olimpíada”, explica o vice-presidente do Secovi-RJ, Leonardo Schneider.

Os bairros mais valorizados apresentam hoje os preços por metro quadrado mais altos do país: alcançam, por exemplo, picos de R$ 33 mil em Ipanema e R$ 27 mil no Leblon. Este custo excessivo incentiva a demanda por aluguel nessas regiões. O resultado é uma baixa taxa de vacância, calculada pela Jones Lang LaSalle em 7,9% em junho.

“Com Olimpíada e Copa, houve um alinhamento das esferas federal, estadual e municipal para ‘consertar’ a cidade, com investimentos em transporte e em segurança pública, como as UPPs [Unidades de Polícia Pacificadora] nas favelas”, explica o vice-presidente do Secovi-RJ. As UPPs recuperaram para o mercado imobiliário áreas antes degradadas pela violência. De acordo com Schneider, as construtoras passam a lançar empreendimentos nessas regiões “esquecidas”, como bairros da zona norte carioca.

A primeira pacificação aconteceu em novembro de 2008, com a ocupação do morro Santa Marta, em Botafogo. Desde então, houve mais 20 unidades instaladas em favelas como o Complexo do Alemão e a Rocinha. De acordo com o Secovi-RJ, as UPPs também ajudam a valorizar bairros vizinhos às comunidades. Dados da entidade mostram que os imóveis em Botafogo valorizaram-se mais de 105%, de 2008 a 2011. “Na média, há um impacto positivo de 30% a 40% nas áreas que fazem divisa com as regiões ocupadas”, ressalta Schneider. Mais um sinal de que vale redobrar a atenção para identificar os diferentes cenários que convivem hoje no mercado.

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