terça-feira, 28 de dezembro de 2010

Bancos buscam sócio para Cibrasec

Carolina Mandl | De São Paulo

Valor Econômico - 28/12/2010

 

Os bancos sócios da Cibrasec abriram um processo de concorrência para encontrar um novo acionista para a securitizadora de recebíveis imobiliários, empresa que transforma os contratos de financiamento em títulos mobiliários vendidos a investidores.

Entre as propostas avaliadas pelos principais donos da Cibrasec - Itaú Unibanco, Banco do Brasil, Bradesco, Santander, Caixa e International Finance Corporation - estão operações de fusão com outras duas securitizadoras - a Brazilian Securitiese a RB Capital- e de venda parcial do capital para um novo sócio - o fundo de "private equity" Advent.

Segundo o Valorapurou, a proposta que mais tem atraído os bancos é a fusão com a Brazilian Securities, líder do setor e cujos acionistas são o megainvestidor americano do setor imobiliário Sam Zell e o grupo Ourinvest. Essa solução criaria uma empresa que só neste ano teria estruturado cerca de R$ 4 bilhões em certificados de recebíveis imobiliários.

De acordo com um executivo que acompanha de perto as negociações, os atuais 25 acionistas da Cibrasec ficariam com uma fatia entre 51% e 60% da nova empresa, enquanto a Brazilian Securities teria o restante. Porém, como hoje a Brazilian Securities tem disparado mais operações do que a Cibrasec, os bancos terão de fazer um aumento de capital para assumir o controle. Eventuais sócios que não quiserem colocar dinheiro na transação terão sua participação diluída.

Neste ano, até setembro, a líder Brazilian Securities gerou uma receita líquida de R$ 77,5 milhões e um lucro de R$ 25,2 milhões. Já a Cibrasec movimentou cerca de R$ 300 milhões em recebíveis, com R$ 20,7 milhões de faturamento e R$ 4 milhões de lucro.

Por trás dessa operação está o interesse dos bancos e de seus eventuais novos sócios de ganhar uma fatia preponderante de um mercado que começa a ganhar fôlego com a expansão do crédito imobiliário: a securitização de recebíveis imobiliários como fonte alternativa de recursos em relação à caderneta de poupança para dar fôlego aos financiamentos.

A visão dos bancos é que a securtitização de carteiras de recebíveis imobiliários vai se transformar em uma importante fonte de financiamento para o setor. A previsão é de que daqui a dois anos os recursos da poupança não vão mais ser suficientes para atender a demanda por crédito de quem quer comprar uma casa. Para conseguir aumentar o número de contratos de crédito imobiliário, eles necessariamente terão que vender os financiamentos que hoje estão em seus balanços.

Apesar da posição minoritária, a Brazilian Securities teria como sócios os bancos que, em breve, devem ser os agentes que mais vão vender suas carteiras de financiamento imobiliário. Essa estrutura acionária daria uma vantagem natural à nova companhia. Além disso, segundo fontes próximas às negociações, acordos de acionistas poderiam trazer mais conforto aos acionistas da Brazilian Securities.

A associação resolve um grande problema da Cibrasec. Os bancos são donos da companhia há mais de dez anos, porém, nos últimos três anos ficaram praticamente impedidos de operar com a empresa, o que fez a receita da companhia despencar, apesar de a lucratividade até ter se elevado nesse período.

O impasse começou em 2007, quando o Santander anunciou a compra do holandês ABN Amro, que era dono no Brasil da marca Real. Juntos ficaram com 13,63% das ações da Cibrasec. Depois, em setembro de 2008, o Banco do Brasil comprou o Banco do Estado de Santa Catarina (Besc), somando uma fatia de 12,1%. Em novembro de 2008, foi a vez de Itaú e Unibanco anunciarem a fusão, o que resultou em uma participação conjunta de 17,57%. Pelas regras do Banco Central, as instituições não podem operar com empresas nas quais possuam mais do que 10%.

Por isso, desde março, a Cibrasec busca um meio de resolver esse impasse, tentando vender a participação excedente dos bancos de forma organizada. O Valorapurou que as propostas estão agora nas mesas dos bancos de investimento das instituições financeiras. Quando as primeiras fusões bancárias começaram a ocorrer, a ideia da Cibrasec era deixar de ser tão dependente das operações geradas por seus próprios sócios, partindo para a compra de carteiras de recebíveis das incorporadoras de imóveis. Para isso, em 2008, foi recrutado o executivo Fernando Brasileiro, ex-vice presidente do J.P. Morgan. Porém, diante das sucessivas fusões, os acionistas optaram por vender o capital excedente.

Procurada, a Brazilian Securities informou por meio da assessoria de imprensa que não poderia comentar a informação porque seus executivos estavam em férias. A Cibrasec não retornou o pedido de entrevista. A Advent e os bancos sócios da securitizadora informaram que não comentariam. A RB Capital disse por meio de sua assessoria de imprensa que "não está em negociação com a Cibrasec".

Primeira companhia securitizadora do Brasil, a Cibrasec foi fundada pelos bancos em 1998 em uma época em que a securitização de recebíveis imobiliários era algo inovador no Brasil. Até por isso, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) entrou como sócia do negócio, com 0,0045% da empresa e carregando consigo outros 24 sócios.

 

Primeiros negócios de cotas sênior de FII registrados na BM&FBovespa

Fonte: Uqbar – 22/12/2010

A Instrução nº 472 da Comissão de Valores Mobiliários, de 31 de outubro de 2008, redefiniu o mercado de fundos de investimento imobiliários (FII). Dentre as inovações trazidas pela norma está a possibilidade destes fundos emitirem, como os fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), cotas de classes distintas.

O primeiro fundo a usufruir deste benefício foi o Fundo de Investimento Imobiliário RB Capital Agre (RB Agre). O fundo lançado em junho deste ano, emitiu cotas sênior e subordinadas.

As cotas sênior do RB Agre estão listadas para negociação na BM&FBovespa desde julho, mas somente neste mês aconteceram as primeiras negociações, 16, que totalizaram um montante de R$ 46,0 mil. As cotas subordinadas também estão, desde o último dia 14, listadas para negociação; porém, nenhum negócio foi registrado até a data de publicação deste artigo.

O RB Agre é um fundo fechado com prazo de duração de 36 meses e tem por objetivo investir, indiretamente, em diversos empreendimentos residenciais predefinidos que estão localizados nos estados de São Paulo, Pará e Bahia. O investimento indireto se dá através da aquisição de cotas da Agra Maligawa Incorporadora, que detém determinadas participações societárias em sociedades de propósito específico (SPE), as quais, por sua vez, são proprietárias e desenvolvedoras dos empreendimentos imobiliários.

O fundo captou R$ 68,75 milhões sendo R$ 55,00 milhões de classe sênior e R$ 13,75 milhões de subordinada. As cotas sênior pertenciam a 380 pessoas físicas que as compraram da RB Capital Realty e da Bravo Realty em uma distribuição pública secundária realizada em junho e possuem benchmark de rentabilidade estimada de IPCA + 9,50% a.a..

O RB Agre tem como administrador a Pentágono DTVM, a RB Capital Investimentos como responsável pela gestão do caixa, a RB Capital Realty como consultor imobiliário e a KPMG Auditores Independentes como auditora externa. A assessoria legal do fundo é realizada pelo escritório de advogados PMKA.

 

SUOR À VISTA

Valor Investe - São Paulo/SP - CAPA - 24/12/2010 - 10:45:00

 

Com turbulências externas ainda no horizonte, agilidade, diversificação e seletividade serão palavras de ordem para lucrar em 2011 Esqueça o piloto automático. Uma lição recente e que continuará válida em 2011 é que os caminhos até os ganhos serão provavelmente sinuosos. Ganhar dinheiro, seja com aplicações ligadas a juros ou no mercado de ações, exigirá atenção, agilidade e, eventualmente, estômago para aguentar momentos de turbulências. Nesse trajeto, uma cochilada ou uma manobra descuidada pode custar muito ao bolso do investidor. Para os gestores, seguir uma única estratégia, "esquecendo" os recursos em determinado mercado, é uma alternativa com chances cada vez menores de sucesso neste mundo pós-crise - e ainda em lenta recuperação. Sai de cena a passividade: será preciso olhar mais a fundo, escolher papéis com cuidado, diversificar e reavaliar constantemente o horizonte da carteira montada. Os anos de ouro das aplicações em juros ou do índice Bovespa (Ibovespa) em desabalada alta ficaram no passado, acreditam os especialistas. Isso está longe de significar que não será possível ganhar com aplicações atreladas ao certificado de depósito interfinanceiro (Cm) ou à bolsa. O que não é mais tão confortável, dizem, é deixar boa parte dos recursos num fundo DI ou numa carteira passiva e indexada ao Ibovespa. Seguir essa linha é renunciar a um leque grande de investimentos disponíveis atualmente, capazes de contrabalançar o risco e aumentar o retorno total do portfólio. "Antes, os juros eram tão altos que, mesmo em cenários mais complexos, os danos para a carteira não eram tão grandes", observa o superintendente de gestão de fundos do Santander, Eduardo Castro. Em anos como 2006 e 2007, antes do estouro da crise, o Ibovespa subiu 32,9% e 43,6%, respectivamente. Os fundos DI renderam, em média, 15% em 2006 e 11,8% no ano seguinte. Resultados que tendem a ficar cada vez mais no passado, acreditam gestores e estrategistas. Para Mauro Bergstein, diretor do Credit Suisse Asset Management, uma rápida análise da variação dos ativos em 2010 já dá a dimensão de que não é mais possível simplificar. "Se você olhar o comportamento do Ibovespa, ficou de fato muito aquém do cm, mas, se observar o índice de 'small caps' [empresas menores, com liquidez reduzida], o ganho foi muito superior ao dos juros", afirma. Para ele, é uma evidência clara de que a seleção ativa dos papéis da carteira foi, e continuará sendo, crucial. Castro, do Santander, concorda. Ele acredita que 2011 trará novos capítulos, provavelmente mais desafiadores, de uma mesma história. O que deixou os investidores um pouco confusos é que este quadro de altos e baixos na bolsa, por conta do processo de recuperação de uma grande crise, era esperado para 2009, mas o que se viu foi muito diferente. Naquele ano, a bolsa local surpreendeu os mais pessimistas e mostrou uma trajetória relativamente firme, atraindo capitais ávidos pelo potencial de crescimento de países emergentes, como o Brasil. O Ibovespa acabou encerrando o período com alta de 82,6%. Nada mau. Mas o choque de realidade chegou em 2010. Os já esperados problemas de endividamento de importantes países europeus, como Grécia, Irlanda, Portugal e Espanha, tornaram-se claros, colocaram o euro em xeque e estão exigindo mobilização do bloco e sacrifícios fiscais dos países. As medidas devem ter impacto direto na capacidade de recuperação europeia. Nos Estados Unidos, as dificuldades de fazer a economia voltar a girar em níveis mais altos também ficaram evidentes e o fantasma de que uma recaída da recessão poderia ocorrer passou a rondar o gigante. No contraponto de um mundo desenvolvido com baixíssimas taxas de juros e crescimento medíocre estão os países emergentes, com economias embaladas pela dinâmica de consumo interno - como o Brasil. Esta foi a história que se desenhou de forma mais clara nos últimos nove a dez meses, e é a tônica do cenário que os gestores esperam ver ainda durante algum tempo na economia global. As repercussões disso nos mercados podem, como tem se observado, ser bastante bipolares, alternando momentos de otimismo com outros de preocupação. Toda vez que problemas conjunturais ganharem os holofotes, como se viu no caso da Grécia, no primeiro semestre de 2010, e mais recentemente com os percalços da Irlanda, os mercados balançarão com mais força. É nesse espaço da volatilidade que a gestão ativa ganha força, aproveitando-se do descompasso de preço dos ativos. "Não vemos mudança estrutural nesse quadro. Achamos que a economia mundial vai continuar andando 'de lado' por um bom tempo", diz Marcelo Mello, vice-presidente da SulAmérica Investimentos. O presidente do Modal Asset Management, Alexandre Póvoa, é mais um do time que acredita que 2011 será uma extensão de 2010, com os fundamentos da economia global tortuosos e o humor dos grandes investidores muito oscilante. O reflexo disso nos mercados é o mesmo: quando o ambiente está tranquilo, os recursos fluem com grande intensidade para o Brasil, mas ao surgirem ruídos internacionais os aplicadores se retraem, vendendo ativos de risco. O executivo, entretanto, vê na China um cenário que "está mais para solução do que para problema". E entre os emergentes, diz, o Brasil segue como opção atrativa, com perspectiva de crescimento maior do que a média mundial. "Os juros no país ainda são elevados e o nível de reservas internacionais, próximas a US$ 300 bilhões, ainda confere tranquilidade para enfrentar a questão cambial", avalia. Mas também aqui é preciso ficar atento a mudanças de horizonte. "Não se pode descartar uma bolha de preços em mercados emergentes e moedas", pondera. Nesse ambiente tão suscetível, há quem acredite que a melhor estratégia é combinar diferentes tipos de produtos na carteira, buscando um equilíbrio entre papéis atrelados a juros pós-fixados, títulos que acompanham a inflação e ações muito bem selecionadas. Outros entendem que a diversificação pode ser maximizada com a escolha criteriosa de um fundo multimercado. "Essa expectativa de volatilidade significa que os ganhos não deverão ficar concentrados num único mercado ou numa única tendência, e o multimercado é o veículo que dá mais agilidade e alternativas", diz Castro, do Santander. Mas, se a maré deve ficar mais errática, será por conta das incertezas e dificuldades externas ao Brasil. É unânime a visão de que o país está em situação de muita vantagem, assim como outros emergentes. "No Brasil, as coisas estão caminhando bem e não esperamos grandes mudanças com o novo governo" , afirma Bergstein, do Credit Suisse Asset Management (CSAM). "Os pilares da estrutura macro devem se manter, talvez com pequenas modificações”. Ele vislumbra ainda a chance de alguns setores da economia ganharem impulso maior, como em quase todas as áreas da infraestrutura. E não apenas em função de eventos como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016, embora reconheça que eles possam funcionar como gatilhos para agilizar o processo. Taís projetos, diz, devem continuar atraindo investimentos para o país, tanto aqueles diretamente na produção como por meio do mercado financeiro. "Temos feito muitas viagens ao exterior e notamos um interesse cada vez maior dos investidores pelo Brasil e por todas as possibilidades existentes por aqui, embora haja uma preocupação com o câmbio e as mudanças no IOF (taxação maior para aplicações em renda fixa, anunciada em outubro)", diz o diretor do CSAM. Com o desemprego no menor nível da série, como mostrou o dado do IBGE para outubro, e a renda do trabalhador em patamar alto, além do crédito em espiral ascendente, o horizonte pode até ser alvissareiro para as empresas que surfam na demanda interna. Mas, para os gestores de renda fixa e os investidores que buscam aplicações atreladas aos juros, tudo isso sugere um cenário desafiador. Sobretudo porque, já no fim de novembro, começavam a aumentar os sinais de que a inflação estava ainda mais pressionada do que se imaginava. Logo após ser confirmado no cargo, o ministro da Fazenda, Guido Mantega, afirmou, em entrevista ao Valor, que o novo governo pretende "fazer uma redução de gasto para valer" . Esse maior rigor fiscal representa uma ajuda para o controle da inflação. Um novo ciclo de alta da Selíc, no entanto, também é tido como inevitável. O sentimento geral do mercado é de que os juros têm de subir. O que se equacionava ainda, no fim de novembro, eram as expectativas de quando seria iniciado o ajuste, e qual será o tamanho. Em meio a essas grandes linhas, muitos gestores analisam e esperam outros detalhes para traçar suas estratégias. "Ainda não sabemos efetivamente como vai ser toda a política econômica. Havia inicialmente uma expectativa de que pudesse também se focar em questões mais micro, como a tributária, da educação, regulação, infraestrutura, o que poderia aumentar a capacidade de crescimento do país", diz Gilberto Poso, superintendente de gestão de patrimônio do HSBC. Para Póvoa, do Modal, por mais que o sentimento seja de continuidade com o governo Dilma, ainda é difícil fazer apostas firmes. Ele afirma que, pelas percepções iniciais, se tiver que optar entre subir muito os juros em 2011 ou deixar a inflação um pouco mais solta, a nova equipe econômica poderia escolher a segunda opção. "Mas nada descontrolado", acredita. "E é preciso lembrar que aumentar os juros pode ter um efeito colateral no câmbio." O ideal, comenta, seria fazer um ajuste fiscal, mas ele não espera nada tão austero. O diretor de investimentos da Safdié Gestão de Patrimônio, Otávio Vieira, recomenda evitar ativos prefixados de longo prazo. Em sua opinião, há indicias de que a inflação subirá, mas em algumas entrevistas foi sinalizado também um desejo do governo de que o pais possa ter uma taxa de juros menor de forma mais estrutural. Para que o investidor tenha liquidez na mão em caso de oscilações mais fortes do que o previsto no mercado, Vieira sugere títulos públicos ligados à inflação e fundos DI. Na seara do crédito privado, as opções seriam fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs) com créditos originados por factorings e carteiras de consignado ou certificado de recebíveis imobiliários (CRIs). Neste último caso, ele prefere aqueles indexados ao IGP-M, "pois o indicador tem uma correlação importante com o câmbio". Mas faz um alerta: trata-se de uma alternativa muito pouco líquida. Para investidores mais sofisticados, Vieira destaca os fundos ligados ao setor imobiliário, de preferência os que compram CRIs. Ele alerta que, nessa categoria, para escolher portfólios que invistam diretamente em imóveis, é necessária uma análise mais detalhada, levando em conta as características do empreendimento (galpão, imóvel comercial, voltado à baixa renda etc). "Neste caso, é preciso ter a visão do projeto, considerando todos os riscos envolvidos”. Para Poso, do HSBC, quem gosta de investir em imóveis deve ficar atento aos riscos, já que os preços vivem um forte ciclo de alta. Se os recursos forem de longo prazo, com o objetivo de formar um bom colchão para o futuro, os papéis atrelados à inflação continuam sendo uma oportunidade, avalia José Alberto Tovar, executivo responsável pela BNY Mellon Arx. Esses títulos oferecem uma taxa de retorno embutida, hoje em torno de 6%, mais a variação da inflação. "É uma boa proteção por um período bem longo", diz. Mas, se a ideia for aplicar em ações, o nível de atenção deve ser redobrado. E a seletividade está na ordem do dia. "Nossas expectativas para a bolsa são boas, mas é preciso tomar cuidado com previsões, porque Petrobras e Vale pesam muito no índice (lbovespa)", diz Tovar, lembrando que em 2010 as duas estrelas do indicador passaram por situações difíceis na bolsa. Em momentos como esse, pondera, é preciso olhar para todos os setores e empresas listadas, e não apenas para o índice principal. Mas, justamente por conta do que já se passou, o novo cenário é, para Lika Takahashi, estrategista da Fator Corretora, mais favorável para "blue chips" do que para "small caps". Segundo a especialista, os potenciais de retorno dessas duas categorias de ações estão atualmente muito parecidos - e no desempate a balança pende para as maiores. "Em um ambiente conturbado como o atual, é preciso dar prêmio para a liquidez", comenta. Em relação à Vale, ela pondera, no entanto, que os rumores de maior interferência política e possíveis mudanças na regulamentação do setor podem ainda não estar devidamente precificados. Com isso, o risco embutido no papel pode ser maior do que aparenta. Quanto à Petrobras, Lika afirma que, com uma queda acumulada de aproximadamente 30% em 2010, até fins de novembro, o ativo já apanhou bastante. "Agora está limpo", brinca ela. "A ação pode até não andar tão rápido, mas creio que está livre para subir, acompanhando as expectativas quanto às reservas de petróleo do pré-sal." De acordo com ela, o cenário atual não é favorável para papéis de siderúrgicas e empresas de papel e celulose, por exemplo. O principal problema para ambos os setores é o câmbio. A estrategista lembra que o aço importado tinha uma participação pequena no mercado brasileiro e, recentemente, chegou a atingir 25% do total consumido no país. Comportamento semelhante, embora em menor escala, é visto com o papel importado que tinha fatia de 12% em 2009 e bateu em 16% ao longo de 2010, até novembro. Lika prevê uma inflação na casa de 5% em 2011. Com isso, diz, os custos operacionais de algumas companhias podem ficar acima das receitas, reduzindo as margens de lucro. No novo cenário, haverá dificuldades maiores para repassar reajustes. Difícil mesmo é encontrar algum consenso em torno das expectativas para empresas ligadas ao consumo interno no Brasil. Neste campo, os ativos subiram muito, mas alguns gestores chegam a admitir que podem ter deixado o jogo antes da hora, já que as ações continuaram ampliando as máximas de preços. Mas há quem veja expectativas renovadas de expansão no varejo e no crédito, o que poderia continuar impulsionando os papéis. "É dado que o faturamento dessas companhias continuará a crescer, mas é preciso tomar mais cuidado nas análises, sobretudo para checar se as margens de ganho vistas atualmente irão se sustentar. São ativos que já estão razoavelmente precificados", afirma Lika. Bergstein, do CSAM, ainda vê boas histórias em empresas com negócios ligados ao mercado interno e continua bastante atento às chamadas "small e mid caps". "Também há muita oportunidade nos fundos do tipo long and short." Consultado por investidores a respeito de ações que podem se beneficiar de uma conjuntura de alta da inflação em 2011, o departamento de análise do Credit Suisse (que é separado da gestora) elencou, em relatório, companhias como a geradora de energia AES Tietê, a também energética Transmissão Paulista (CTEEP), a BR Properties (gestão e locação de imóveis comerciais), OHL Brasil (concessão rodoviária) e BR Malls (shopping centers). São todos grupos cujo faturamento pode evoluir na carona dos índices de inflação, ao passo que suas obrigações operacionais tendem a avançar em escala menor. A Tietê, por exemplo, tem cerca de 95% da receita total atrelada a um contrato de longo prazo, com reajuste anual baseado no IGP-M. Sua dívida, porém, é corrigida pelo CDI. Situação semelhante é a da CTEEP. Em meados de novembro, o Credit tinha recomendação "outperform" (acima do mercado) para ambas, a mesma de BR Properties e OHL. A avaliação de BR Malls era "neutra", dado o reduzido potencial de ganho do papel naquele momento. 

domingo, 26 de dezembro de 2010

BOLSA MAIS PERTO DE PADRONIZAR TÍTULO IMOBILIÁRIO

23/12/2010 via Brasil Econômico

Brasil Econômico - 23/12/2010


A BM&FBovespa está a poucas semanas de conseguir criar um mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) padronizados, uma antiga demanda dos investidores. Para entrar em vigor, a proposta de uniformização dos CRIs — títulos lastreados em financiamentos de imóveis — aguarda apenas o aval da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), previsto para sair já na segunda semana de janeiro.


A padronização é considerada uma das condições fundamentais para elevar a liquidez dos títulos. “São valores mobiliários de maior aceitação pelo público, com maior potencial de gerar liquidez. Poderia-se, inclusive, pensar na contratação de formador de mercado para CRIs padronizados”, afirma o diretor de desenvolvimento e relações com institucionais da bolsa, Emilio OtrantoNeto.


Um dos principais passos já foi dado. Entrou em funcionamento, na última semana, o sistema de registro de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) — papel que representa financiamento imobiliário e permite portabilidade — da BM&FBovespa.


Os CRIs compram recebíveis imobiliários embalados na forma de CCIs. Pelo sistema, será realizada a verificação do lastro das CCIs com garantia real (o imóvel financiado) por meio do convênio firmado pela bolsa coma Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp). “O registro de CCI na bolsa, aliado ao convênio com a Arisp, dá a confiança necessária para criar um CRI padronizado”, afirma. A proposta da BM&FBovespa prevê quatro tipos de CRIs padronizados: residenciais e comerciais performados (imóvel entregue) e não performados (imóvel em construção).


A primeira condição é de que sejam compostos apenas por CCIs registradas na bolsa. O contrato do financiamento que originou a CCI deve prever a alienação fiduciária do imóvel como garantia. Como sistema de amortização, precisa estabelecer SAC, Sacre ou Tabela Price, além de prever IGP-M, IPCA ou Taxa Referencial (TR) como índice de atualização do saldo devedor.


Otranto Neto explica ainda que, pela proposta, ofertas de CRIs padronizados realizadas na BM&FBovespa passarão por uma análise prévia da bolsa para então serem encaminhadas à CVM — numa espécie de convênio semelhante ao estabelecido entre a autarquia e a Anbima para análise de ofertas de ações, o que promete acelerar o processo.


“A iniciativa da padronização é construtiva, pois cria um ambiente de segurança, mas os CRIs comerciais costumam ser muito específicos, feitos sob medida”, avalia o diretor da RB Capital, Marcelo Michaluá. Para ele, a padronização combina mais com o segmento residencial, no qual os CRIs são usualmente formados por um grupo de CCIs. “O charme do CRI está justamente na sua flexibilidade. A padronização foge um pouco da natureza desse título”, concorda o sócio da Oliveira Trust, José Alexandre Freitas.


Se do lado do mercado de capitais a padronização começa a acontecer, do lado real da economia a uniformização de contratos de financiamento ainda está no campo da discussão. O Sindicato da Habitação (Secovi), a Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) prometem lançar um modelo padronizado no primeiro trimestre de 2011. “Quem fizer o contrato no padrão terá facilidades de acesso a recursos no mercado de capitais”, diz o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci.


Num primeiro momento, o padrão será para financiamentos de imóveis residenciais prontos. Pressupõe alienação fiduciária, cota de financiamento máxima de 80%do valor, contratação de seguro de morte e invalidez e de seguro de danos físicos do imóvel, além de uma taxa de administração.


Mercado de CCI


Ao criar um sistema de registro de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), a BM&FBovespa entra em uma seara hoje 100% dominada pela Cetip—que possui um estoque de R$ 23,4 bilhões do papel. É mais uma iniciativa da bolsa no segmento imobiliário, eleito uma das prioridades desde 2009, quando implementou a Câmara Consultiva do Mercado Imobiliário.


“Vemos que o mercado imobiliário carece de transparência e segurança. Temos uma série de operações de CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), mas para chegar ao padronizado precisávamos desenvolver a CCI”, diz o diretor de desenvolvimento e relações com institucionais da bolsa, Emilio Otranto Neto. O convênio firmado com a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp) é considerado o diferencial do sistema da BM&FBovespa. Além da verificação do lastro, as duas entidades desenvolveram também o “monitor registral”, que  entra em operação no começo de 2011.


Cada alteração na matrícula do imóvel é atualizada online no sistema de registro da bolsa. Alterações de matrícula podem ser fruto desde uma mudança no estado civil do proprietário até a penhora online pelo judiciário. “É salutar para o mercado haver alternativas à Cetip, que também tem um serviço muito bom”, diz o diretor da Brazilian Finance & Real Estate, Romeu Pasquantonio.


O sistema da Cetip não conta com ferramentas para a verificação de lastro como o da bolsa com a Arisp. As checagens se dão por meio do contraste das informações enviadas pelos diversos participantes deste mercado, como os custodiantes e compradores das cédulas. “Nosso diferencial é a capilaridade. Temos dez mil participantes cadastrados, de securitizadoras a registradores, num mesmo ambiente”, explica o gerente de desenvolvimento de produtos da Cetip, Ricardo Magalhães. Além disso, na Cetip há sistema de negociação de CCI, o que não existe na BM&FBovespa.

 

Fitch Atribui Rating Preliminar 'A(bra)' à 53ª Série da Primeira Emissão de CRIs da RB Capital Securitizadora S.A.

23 Dez 2010 16h12

 

Fitch Ratings - São Paulo/Chicago, 23 de dezembro de 2010: A Fitch Ratings atribuiu, hoje, o Rating Nacional Preliminar de Longo Prazo ‘A(bra)(prel)’ à 53ª série da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da RB Capital Securitizadora S.A. (RB Capital), no montante nominal de BRL51.606.245,81.

 

Esta operação é lastreada por um contrato de financiamento imobiliário entre a Domus Companhia de Crédito Imobiliário (Domus) e a Ponta D’Areia Holding de Participações S.A. (Ponta D’Areia) para o desenvolvimento de determinados empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais pela empresa financiada. Não haverá emissão de CRI de classe subordinada para esta operação.

 

O Rating Preliminar atribuído aos CRIs reflete a esperada capacidade de pagamento integral do principal investido, corrigido monetariamente pelo Índice Geral de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e acrescido de taxa de juros de 8,50% ao ano (a.a.) até o vencimento final legal da operação, em 19 de dezembro de 2016. O vencimento esperado para esta operação é 19 de dezembro de 2015.

 

Os investidores seniores contam com um reforço de crédito inicial de 42%, baseado na sobrecolateralização entre o valor presente da carteira de créditos imobiliários, de BRL73,5 milhões, e o saldo devedor dos CRIs, de BRL51,6 milhões. Os CRIs terão prazo de 60 meses, com amortizações mensais de juros e principal, sem carência. A Empresa Industrial Técnica S.A. (EIT), empresa coligada da Ponta D’Areia através dos mesmos controladores, presta fiança sobre a pontualidade dos pagamentos desta operação até seu vencimento final legal.

 

Para esta operação, foram cedidos fiduciariamente 87% dos recebíveis imobiliários oriundos de unidades específicas de empreendimentos de duas entidades de próposito específico (SPE), controladas integralmente pela Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações (Cyrela). Tais unidades foram objeto de instrumento particular de permuta física entre a Cyrela e a Ponta D’Areia. Em troca destas unidades, a Ponta D’Areia cedeu dois terrenos onde a Cyrela está desenvolvendo os empreendimentos citados, localizados na cidade de São Luís, no Estado de Maranhão. A entrega e a construção dos empreendimentos são garantidos pela Cyrela.

 

Os detalhes sobre os fundamentos e cenários de estresse considerados no rating atribuído se encontram no Relatório de Rating Preliminar desta emissão que serão publicados em www.fitchratings.com e www.fitchratings.com.br.

 

O Rating Preliminar não constitui a opinião de crédito da Fitch Ratings, porém é uma indicação que poderá ser confirmada ou não no momento da atribuição do rating final. O Rating Preliminar atribuído está baseado em informações preliminares fornecidas pelo emissor e outros participantes da estruturação desta oferta até 15 de dezembro de 2010. O Rating Preliminar fica condicionado à conferência dos documentos finais que estejam em conformidade com as informações já recebidas. Quaisquer alterações das informações poderão resultar em atribuição de rating final diferente do preliminar. Os ratings de crédito da Fitch não constituem recomendação de compra, venda ou manutenção de um título. O prospecto e outros materiais disponibilizados desta oferta deverão ser lidos anteriormente à sua aquisição.

 

A Fitch realizou as seguintes ações de rating:

 

RB Capital Securitizadora S.A.:

 

- 53ª série da primeira emissão de CRIs, no montante de BRL51.606.245,81: ‘A(bra)(prel)’, Perspectiva Estável.

 

Contatos:

 

Analista principal

 

Raquel Olivetti

 

Analista

 

+55-11-4504-2600

 

Fitch Ratings Brasil Ltda., Rua Bela Cintra, 904 – 4º andar, Consolação – São Paulo – SP – CEP:

 

01415-000

 

Analista secundário

 

Jayme Bartling

 

Analista sênior

 

+55-11-4504-2600

 

Presidente do comitê de rating

 

Greg Kabance

 

Diretor-executivo

 

Relações com a Mídia: Jaqueline Ramos de Carvalho, Rio de Janeiro, Tel: +55-21-4503-2623, Email: jaqueline.carvalho@fitchratings.com.

 

As informações utilizadas na análise desta emissão são provenientes da RB Capital, Cyrela e EIT.

 

Informações adicionais disponíveis em ‘www.fitchratings.com’ ou ‘www.fitchratings.com.br’.

 

Metodologia Aplicada e Pesquisa Relacionada:

 

-- “Global Structured Finance Rating Criteria”, (16 de agosto de 2010);

 

-- “Relatório Analítico: Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações”, (29 de janeiro de 2010).

 

 

quarta-feira, 22 de dezembro de 2010

Brazilian Mortgages capta R$ 367 milhões

Valor Econômico - São Paulo/SP - EMPRESAS CITADAS - 22/12/2010

Alessandra Bellotto | De São Paulo

 

 

A oferta secundária do fundo imobiliário Brazilian Capital Real Estate Fund I atraiu 1.342 investidores pessoas físicas, que levaram 47,32% dos R$ 367 milhões vendidos em leilão realizado na bolsa no último dia 16. Isso significa um tíquete médio de aplicação de R$ 129,41 mil. Os R$ 193,31 milhões restantes da oferta foram arrematados por 17 investidores institucionais.

 

O investimento mínimo previsto na operação, cujo êxito dependia da colocação integral, era de 100 cotas, com valor unitário a partir de R$ 100, ou seja, R$ 10 mil. A cota saiu no preço indicado na oferta. Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages, considerou a operação um sucesso. "Foram seis dias úteis para o esforço de captação e um dia de leilão para colocar R$ 367 milhões", diz.

 

Os números da oferta, na visão do executivo, mostram ainda que o investidor está preparado para estruturas mais sofisticadas, como é o caso do BC Fund I. Segundo Bidetti, características do fundo, como um multiportfólio de imóveis e uma gestão ativa, o aproximam do veículo americano para investir em imóveis conhecido como Real Estate Investment Trust (Reit). Mais que isso, o investidor que entrou nessa operação aceitou receber menos nos primeiros anos, de olho num retorno maior lá na frente.

 

A política de distribuição de rendimentos limita o percentual a ser repassado para os cotistas nos primeiros quatro anos, a fim de que o excedente seja reinvestido. No primeiro ano, serão distribuídos 6% de rendimentos sobre o valor da cota na oferta; no segundo, 7%; no terceiro, 8%; e no quarto, 9%. De acordo com o prospecto, a partir do reinvestimento do resultado líquido que exceder o limite fixado, a meta é, a partir do quinto ano, distribuir rendimentos superiores a 15% ao ano sobre o valor da oferta. "Isso é um avanço no segmento de fundos imobiliários", diz Bidetti. Até porque, segundo o executivo, o investidor que recebe 10% ao ano nem sempre tem como reinvestir esse rendimento.

 

O fundo conta hoje com um portfólio de 12 imóveis localizados em São Paulo, Campinas (SP) e Rio de Janeiro, com valor de mercado de R$ 1,5 bilhão e uma renda de aluguel bruta de R$ 11,6 milhões por mês, aponta o prospecto da oferta. Entre os empreendimentos, destaque para participações no Centro Empresarial de São Paulo, no Eldorado Business Tower e no Brazilian Financial Center, em São Paulo, e no Edifício Torre Almirante e Flamengo Park Towers, no Rio. Entre os locatários, estão Petrobras, Caixa, as empresas do Grupo Eike Batista, Santander, BV Financeira e Volkswagen.

 

Foram aquisições realizadas ao longo dos últimos quatro anos por um grupo de sete investidores internacionais, que injetaram US$ 500 milhões para montar o portfólio e agora decidiram realizar parte do investimento, conta Rossano Nonino, diretor executivo da Brazilian Capital. Para definir o preço de venda dos imóveis e, consequentemente, da oferta secundária, foi levado em conta um laudo de avaliação da Colliers International, que chegou a um valor de mercado do portfólio de R$ 1,5 bilhão. Levando em conta obrigações do fundo de R$ 400 milhões, chegou-se a um valor líquido de R$ 1,1 bilhão e foi essa a base usada para a venda de R$ 367 milhões.

 

A gestão ativa desse portfólio ficará a cargo da Brazilian Capital. Daniela Mesquita, diretora da Brazilian Capital, afirma que, entre as principais metas da gestora para alcançar a meta de retorno de 15% a partir do 5º ano estão a negociação de aumentos reais de locação e o desenvolvimento de projetos de expansão.

 

O fundo contará ainda com um formador de mercado para as cotas na bolsa, a XP Investimentos. A taxa de administração é de 0,25% sobre o patrimônio, mais valor próximo de R$ 2 mil, correspondente aos serviços de escrituração das cotas. Pelos serviços de consultoria profissional de investimentos, será cobrada remuneração anual equivalente a 1,50% sobre o valor de mercado do fundo.

 

 

 

Carteira do BB e Votorantim atrai 1,5 mil pessoas físicas

Valor Econômico - 22/12/2010

 

Angelo Pavini | De São Paulo

  

O ano promete terminar com chave de ouro para os fundos imobiliários, com duas operações importantes movimentando R$ 669 milhões e quase 3 mil investidores individuais. Em uma delas, a BB DTVM e o Banco Votorantim fizeram juntos a sua estreia no segmento em grande estilo, com uma das maiores ofertas para pessoa física do mercado. Em outra, a já tradicional Brazilian Mortgages captou em sete dias úteis R$ 367 milhões .

 

O fundo imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower encerrou ontem sua captação e levantou R$ 302 milhões, valor acima da expectativa dos organizadores, que era de R$ 271 milhões. Voltado apenas para pessoas físicas, a carteira atraiu 1.499 investidores, com uma aplicação média de R$ 209 mil. O fundo prevê ainda uma segunda oferta a ser adquirida pelos atuais cotistas, de R$ 46 milhões, caso os gestores consigam alugar as unidades por um valor acima de R$ 110 por metro quadrado. Com isso, a oferta poderá atingir R$ 348 milhões.

 

O empreendimento, que ainda está em construção, garante rentabilidade para os investidores antes mesmo da conclusão da obra, destaca Carlos Massaru Takahashi, presidente da BB DTVM. A partir do pagamento das cotas, em 28 de dezembro, os investidores passarão a receber o equivalente a 10% mais correção pelo IPCA. "E são valores isentos de imposto de renda e da taxa de administração do fundo, de 1% ao ano", destaca.

 

O retorno garantido vale até 18 meses depois da construção. "A partir daí, o fundo passa a render de acordo com os aluguéis do prédio", afirma Reinaldo Lacerda, superintendente de produtos da Votorantim Wealth Management. Este é também o primeiro fundo imobiliário da Votorantim e da BB DTVM. O Banco do Brasil havia realizado outros dois fundos, mas com ativos do próprio banco.

 

O fundo será dono dos 13 primeiros andares de uma das três torres comerciais do projeto, que inclui o shopping de luxo Cidade Jardim. A torre terá no total 27 andares e 7 subsolos e já está na oitava laje. A previsão de conclusão é em julho de 2012.

 

Cerca de dois terços das cotas foram adquiridas por clientes de alta renda do private bank do Banco do Brasil, diz Takahashi. Outro um terço ficou com o private do Votorantim. "Foi um resultado acima do esperado", afirma Robert John van Dijk, responsável pela Votorantim Wealth Management.

 

A estrutura com rentabilidade garantida antes mesmo da construção e a possibilidade de ampliação dos ganhos, além de uma oferta no futuro de acordo com os aluguéis, também explicam a procura, afirma van Dijk. Se o aluguel superar R$ 110, o ganho adicional será dividido entre o fundo, o empreendedor e o vendedor. "E isso representará um ganho acima dos 10% ao ano mais IPCA", afirma Lacerda, da Votorantim.

 

A aplicação mínima era de R$ 10 mil, equivalentes a 100 cotas, mas houve ofertas de todos os tipos, desde R$ 20 mil até R$ 20 milhões. "O fundo permite o acesso a imóveis de valor expressivo com quantias menores", lembra Takahashi.

 

O prédio faz parte de um conglomerado de empreendimentos de alto padrão interligados ao shopping, onde há o potencial de valorização tanto dos aluguéis quando dos imóveis que formam o fundo, lembra Lacerda. "Ele está no eixo de crescimento imobiliário da cidade, o que aumenta seu potencial."

 

Segundo Lacerda, o fundo terá suas cotas registradas para negociação no sistema Megabolsa, da BM&FBovespa. "Devemos ter também uma corretora para atuar como formador de mercado dessas cotas para garantir o máximo de liquidez para os investidores que quiserem vender os papéis", diz.

 

Para Takahashi, a boa rentabilidade líquida de imposto de renda e a possibilidade de diversificação em ativos reais para os clientes devem continuar incentivando novos fundos imobiliários. "A procura grande mostra a maturidade do mercado, tanto com relação ao investidor quanto aos gestores, de montar estruturas mais sofisticadas", afirma van Dijk.

 

 

segunda-feira, 20 de dezembro de 2010

CVM regula securitização de imobiliários e LFTs

DCI - 17/12/10 - 00:00 > FINANÇAS

 

A CVM anunciou duas novas decisões em relação ao mercado. A primeira é a preocupação com a securitização de recebíveis imobiliários, devido ao mercado aquecido, em que haverá mudanças das regras de direcionamento dos depósitos da poupança. Isso fará com que o mercado torne-se mais dinâmico, em especial aos créditos habitacionais.

 

A segunda é a emissão de letras financeiras. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM), reformulou a Instrução número 488 e aprimorou as Instruções n. 400/03, 476/09 e 480/09. Agora as instituições poderão registrar automaticamente distribuições de letras financeiras não vinculadas, desde que façam um registro prévio no Programa de Distribuição Contínua (PDC) e mantenham suas informações sempre atualizadas. Uma das características importantes do PDC é a permissão de que sejam realizadas diversas distribuições públicas de um mesmo tipo de letra financeira. Tanto instituições registradas na CVM como não registradas poderão solicitar inclusão em um PDC.

 

 

Medidas beneficiarão certificados imobiliários

DCI - São Paulo/SP - FINANÇAS - 20/12/2010

 

SÃO PAULO - Na última reunião ordinária do ano, o Conselho Monetário Nacional (CMN) havia regulamentado os incentivos a securitização de créditos imobiliários. Essa medida anunciada pelo governo federal deve possibilitar o crescimento das emissões de dívida imobiliária pelas financeiras. A medida, que só entrará em vigor em março de 2011, é um incentivo à emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

 

Hoje, os bancos são obrigados a direcionar 65% dos depósitos recebidos em caderneta de poupança a empréstimos habitacionais. Eles têm tido dificuldade em cumprir essa meta. Quando um banco vende seu crédito imobiliário para uma empresa securitizadora, que vai emitir os CRIs, ele fica ainda mais distante do objetivo, pois o crédito imobiliário vendido sai de sua carteira.

 

"O CRI tem sido o principal instrumento de financiamento das empresas de construção. Já estamos vendo projetos de infraestrutura com a utilização do CRI. São operações que a gente não via no passado e estamos começando a ver neste ano", afirma Carlos Ferrari, advogado do Lobo & de Rizzo Advogados e especialista em mercado de capitais e fundos de investimento.

 

A regra aprovada na semana passada permite que o banco, ao vender o crédito imobiliário, não tenha de retirar o valor do cálculo do direcionamento de uma só vez. A retirada será gradual, parcelada em 37 vezes. "O propósito da norma é estimular o mercado de securitização de crédito imobiliário", diz o chefe do Departamento de Normas do Banco Central (BC), Sérgio Odilon dos Anjos.

 

Ferrari explica que ainda existe uma falta de conhecimento dos investidores sobre as vantagens de se investir em CRI. "Os investidores que adquirem CRIs têm uma série de qualidades superiores ao da debêntures, por exemplo. As garantias do CRI são muito mais claras", destaca o advogado.

 

O BC aproveitou a edição dessa norma para fazer outros 14 ajustes pontuais. Entre elas, foi estabelecido que o custo de um empréstimo imobiliário para o mutuário não pode ultrapassar 12%, entre juros e tarifas, inclusive o custo do imóvel. A medida não deverá ter impacto imediato ao mutuário, pois o mercado já vem cobrando menos do que 12% ao ano nesses empréstimos.

 

Foi determinado também que as auditorias feitas nos bancos precisarão verificar o cumprimento da meta de 65% da poupança direcionada a empréstimos habitacionais. Hoje, essa fiscalização só é feita pelo BC.

 

O cálculo dos 65%, que era feita mensalmente tomando como referência o último mês, agora será efetuado levando em conta a média dos últimos 12 meses. Segundo Odilon, isso permitirá aos bancos planejar melhor sua operação financeira.

 

De acordo com dados do último boletim mensal, referente ao mês de novembro, da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), as emissões de CRI somaram R$ 6,704 bilhões em 2010. Do montante total, R$ 143 milhões foram só em novembro.

 

O advogado critica ainda a atuação do BNDES na concessão excessiva de crédito. "O BNDES faz empréstimos cobrando taxas de 4% e isso dificulta o desenvolvimento do mercado de CRI. O que o BNDES deveria fazer é se tornar um formador de mercado desses ativos, ao invés de ficar dando crédito", acrescenta.

 

A Anbima já havia anunciado a criação do Novo Mercado de Renda Fixa. A nova ferramenta se assemelha ao nível mais elevado de governança corporativa da Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros (BM&F Bovespa), que leva o mesmo nome. O principal objetivo desta categoria é trazer um mercado secundário mais pujante para os títulos de renda fixa, entre os quais as debêntures, títulos públicos e CRI, entre outros.

 

Nos mercados da Bolsa, o papel de formador de mercado pode ser desempenhado por corretoras, distribuidoras de valores, bancos de investimento ou bancos múltiplos com carteira de investimentos, que, ao se credenciarem para exercer essa função, assumem a obrigação de colocar no mercado, diariamente, ofertas firmes de compra e de venda para uma quantidade de ativos.

 

No documento apresentado pela entidade, o CRI é destaque nas emissões de renda fixa. "A captação total dos instrumentos de renda fixa representou aumento de 54,8% no período. Destaque para o CRI, cujo volume de emissões subiu 124,2%", explica a associação do mercado. A captação líquida total da renda fixa durante o ano foi de R$ 74 bilhões.

 

"O CRI tem estrutura para investimentos pontuais, como em caso de estádios e hotéis para os eventos esportivos que o Brasil receberá. Entretanto, isso pode não ser bem visto pelos investidores, porque nem sempre a composição de um CRI é clara. Temos que lembrar que se trata de um derivativo de renda fixa", lembra o advogado e especialista em fundos de investimento.

 

Um outro argumento para incentivar as emissões de CRI está no fato de que a poupança será capaz de atender a demanda por novos financiamentos somente até, no máximo, 2014.

 

O atual crescimento do volume de emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) deve ganhar ainda mais força com o anúncio feito na semana passada de novos incentivos à securitização de dívidas para compra de imóveis. De acordo com dados do último boletim mensal, referente ao mês de novembro, da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), as emissões de CRI somaram R$ 6,704 bilhões em 2010. Do total, R$ 143 milhões foram emitidos em novembro.

 

No documento apresentado pela entidade, o CRI é destaque nas emissões de renda fixa feitas durante o ano de 2010. "A captação total dos instrumentos de renda fixa representou aumento de 54,8% no período. Destaque para o CRI, cujo volume de emissões subiu 124,2%", explica a associação do mercado, em seu relatório. A captação líquida total da renda fixa durante o ano foi de R$ 74 bilhões.

 

sábado, 18 de dezembro de 2010

PREVI COMPRA POR R$ 500 MI IMÓVEL COMERCIAL EM SP

17.12.2010

A Previ (fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil) assina hoje contrato de aquisição de um imóvel comercial em São Paulo.


O negócio foi fechado por cerca de R$ 500 milhões e o empreendimento passa a ser o maior ativo da carteira imobiliária da entidade em valor de mercado.


"A grande demanda por shopping centers e edifícios comerciais de alto padrão fará com que os imóveis se valorizem e ofereçam bons retornos no longo prazo", afirma Renê Sanda, diretor de investimentos do fundo de pensão.


O edifício levará também o título de maior em tamanho na carteira de imóveis comerciais, com 47 mil m2 de área locável e 39 pavimentos.


O prédio foi adquirido da Prosperitas Investimentos, gestora de fundos de investimento em "private equity".


Segundo a Previ, o imóvel é considerado um dos mais modernos do país, com alto nível de sustentabilidade e de padrão AAA.


"O edifício apresenta uma condição de locação muito favorável", diz Sanda.
O pagamento será feito com recursos próprios e praticamente à vista, sendo 60% agora e o restante na entrega.


O edifício, localizado na av. Engenheiro Luiz Carlos Berrini (zona oeste), está com cerca de 70% das obras concluídas e tem previsão de entrega para abril.


Para os próximos anos, o setor de imóveis é um dos principais focos da Previ, cujo valor dos investimentos se aproxima dos R$ 5 bilhões.


Atualmente, a Previ tem participação em 14 shopping centers e possui na carteira 43 prédios comerciais.



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quinta-feira, 16 de dezembro de 2010

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E REGRAS CONTÁBEIS

Adriano Ferraz, Bernardo Freitas e Paulo Machado
16.12.2010

Desde 2007, o Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) aprovou pronunciamentos técnicos cujo objetivo é convergir o sistema contábil brasileiro ao padrão internacional, o International Financial Reporting Standards (IFRS), o que pode gerar problemas de adequação aos departamentos financeiros e contábeis das empresas do ramo imobiliário.

Em relação ao setor imobiliário, a principal questão refere-se ao tratamento contábil dado às receitas e despesas. Para isso, houve a classificação dos contratos em: (i) contrato de construção - aqueles negociados para a construção de um ativo único (ex. edifício) ou de diversos ativos relacionados (ex. planta industrial); (ii) contrato de prestação de serviços - aqueles em que a entidade não é obrigada a comprar ou fornecer os materiais de construção, sendo sua obrigação apenas a prestação dos serviços relacionados à construção; e (iii) contrato de venda de bens - aplicáveis aos contratos de venda decorrentes da incorporação de unidades imobiliárias.

Diante dessa classificação, é importante observar a diferença das atividades das construtoras e das incorporadoras. As primeiras necessariamente realizam a obra ao passo que as incorporadoras poderão realizar a construção do imóvel diretamente ou contratar terceiros - as construtoras - para fazê-lo. A incorporadora, por sua vez, deverá ser proprietária do terreno, promitente compradora, construtora ou corretora de imóveis (art. 31 da Lei nº 4.591, de 1964). A construtora poderá ser qualquer sociedade ou profissional qualificado.

Anteriormente, as sociedades brasileiras que atuavam no setor imobiliário obedeciam ao critério do percentual de conclusão da obra (Percentage of Conclusion - POC) na elaboração das demonstrações financeiras, sendo as receitas reconhecidas de acordo com o desenvolvimento do empreendimento imobiliário. Após os novos pronunciamentos, há sugestões no sentido de que a maior parte das receitas das incorporadoras deverá ser reconhecida apenas no momento da entrega da unidade imobiliária.

A receita deve ser baseada na evolução percentual de conclusão da obra

De acordo com estudo feito pelo Credit Suisse essa mudança proporcionaria uma baixa média de 43% no ganho líquido e uma redução de 25% no patrimônio líquido para essas empresas. A questão que motivou essa alteração refere-se ao momento da transferência dos riscos e benefícios para o comprador do imóvel. De acordo com o padrão internacional, isso ocorreria na entrega da unidade imobiliária, devendo as receitas serem reconhecidas nessa ocasião. Contudo, esse entendimento não pode ser visto como absoluto.

As promessas de compra e venda no setor imobiliário são irrevogáveis e irretratáveis. Isso significa que as partes não poderão desistir do negócio. Apesar de consideradas como promessas, por não haver a efetiva transferência jurídica da propriedade (essa só ocorre com o registro da escritura pública no Cartório de Imóveis), são contratos com grande potencial de eficácia jurídica.

Com efeito, os contratos decorrentes de incorporações imobiliárias são irretratáveis por própria disposição do artigo 32, parágrafo 2º, da Lei 4.591, de 1964. Inclusive, a lei confere ao promissário comprador o direito real oponível a terceiros, com possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel, mesmo no caso de insolvência do promitente vendedor após o final da obra.

Por sua vez, o Código Civil estabelece que a promessa de compra e venda sem arrependimento confere ao promissário comprador direito real sobre o imóvel, se a promessa for registrada no Cartório de Imóveis. Não obstante, o direito conferido ao promissário comprador é tão relevante que a Súmula nº 293 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determina que o direito de adjudicação compulsória sequer se condiciona ao registro do compromisso da compra e venda no cartório de imóveis.

Há ainda outros aspectos que demonstram que o promissário comprador assume os benefícios e riscos mais relevantes no que se refere à propriedade do imóvel. O STJ já definiu ser possível que o promissário comprador ajuíze embargos de terceiro para proteger seus direitos sobre imóvel penhorado por dívida que não é sua (AgRg no REsp nº 643.445). Além disso, o STJ também entendeu que o promissário comprador é quem tem o direito de receber a indenização em caso de desapropriação do imóvel (REsp nº 290.066).

Neste sentido, fica notório que o promissário comprador assume os benefícios e riscos mais relevantes durante a construção e não ao final, quando da entrega do bem, haja vista que a natureza da atividade da incorporadora é uma obrigação de fazer, consubstanciada numa prestação de serviços, fato gerador do ISS.

A transferência dos benefícios e riscos decorrentes da transação imobiliária ocorre com a evolução da obra. Diante disso, a receita deve ser reconhecida com base na evolução do percentual de conclusão do empreendimento por satisfazer todas as condições inerentes.

Não se pode esquecer que a principal função das Demonstrações Contábeis (DC) é fornecer informações sobre a posição patrimonial e financeira da entidade, que sejam úteis a um grande número de usuários em suas avaliações e tomada de decisão econômica. Assim, o registro equivocado de uma receita fará que a principal função das DCs não seja plenamente cumprida.

Ante o exposto, conclui-se que tanto o CPC 17 como o CPC 30 estão em perfeita sintonia com a estrutura conceitual, a qual define que qualquer receita deve ser registrada quando gerar aumentos nos benefícios econômicos sob a forma de entrada de recursos que resulta em aumento do patrimônio líquido.

Contudo, a questão é complexa e precisa ser discutida amplamente para que não seja adotada uma postura que cause prejuízo às incorporadoras e as obriguem a elaborar as suas demonstrações financeiras de maneira que não venha a refletir a realidade.

Adriano Ferraz, Bernardo V. Freitas e Paulo Machado são, respectivamente, advogados e consultor do Junqueira de Carvalho, Murgel & Brito Advogados e Consultores

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações



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BR MALLS PODE FAZER AQUISIÇÕES E ESPERA ATINGIR R$ 1 BI ATÉ 2013

DCI
16.12.2010

Nos próximos três anos, o principal desafio de uma das maiores empresas de administração de shopping centers no Brasil, o grupo BR Malls, é sair de um Ebitda (resultado antes de juros, impostos, depreciação e amortizações) cuja prévia de 2010 aponta R$ 300 milhões, para R$ 1 bilhão em 2013 - um crescimento estimado em 233%, segundo consultores do mercado. O cenário se baseia, inclusive, nos resultados dos últimos quatro anos, em que a empresa teve um faturamento de R$ 50 milhões, em 2006, e hoje vê aumento médio deste número em 500%.

"Temos consciência de que somos muito novos no mercado, porém somos uma criança, não um anão", brincou o CEO da companhia, Carlos Medeiros, durante uma reunião com investidores, ontem, em São Paulo. Segundo ele, analistas afirmam que o Ebitda da empresa pode chegar a cerca de R$ 460 milhões neste ano.

Na ocasião, o porta-voz ainda afirmou que o foco da empresa continuará sendo crescer no Brasil, principalmente a região Sudeste. "Vamos tentar fazer empreendimentos próximos a nossa base, que fica no Rio de Janeiro, para ganharmos em escala", explicou. De acordo com Medeiros, para as regiões como norte, nordeste e centro-oeste a empresa pode crescer por meio de aquisições, e não por meio de construção. Segundo ele, a empresa não descarta a possibilidade de aquisições e comenta que no próximo ano um dos destaques dos seus resultados positivos serão as construções de torres comerciais com parcerias com construtoras como a Cyrela.

"Vamos começar a procurar terrenos em 2011. Temos o objetivo de construir no mínimo dois shoppings e meio por ano", enfatizou. Os resultados apresentaram que este ano a BR Malls fez 10 aquisições. As empresas que foram compradas até o momento crescem ao ano em média 20%.

O CEO da empresa afirmou que para o próximo ano, o mínimo que a empresa pretende destinar em aquisições em 2010 é cerca de R$ 250 milhões. "Se aparecer outra oportunidade como o Shopping Tijuca vamos comprar", explicou Medeiros. Para os próximos anos, o porta-voz ainda comentou que devido às novas projeções do grupo não deve deixar a companhia em 2012 conforme havia previsto. "Eu vou me manter principalmente depois dessa nova projeção. Quem sabe em 2015", explicou. Outra meta da empresa é ser uma das mais lucrativas. Hoje a empresa possui 40 shoppings no País.

Próximos lançamentos

Com o intuito de continuar crescendo em área bruta locável (ABL), a BR Malls deve entregar em abril de 2011 o Shopping Via Brasil Irajá, no Rio de Janeiro, que tem potencial médio de consumo de R$ 3,6 bilhões por ano. Para novembro de 2011, será a vez de a capital paulista ganhar o empreendimento Shopping Mooca, que terá uma ABL total de 41.942 m². Para 2012, a proposta é inaugurar o Shopping Estação de Belo Horizonte (MG), no primeiro trimestre, e no segundo o ABC paulista terá mais uma opção, o São Bernardo Plaza Shopping.

Últimos lançamentos

No último mês, a empresa já inaugurou o Shopping de Sete Lagoas e o mall Granja Viana. De acordo com números da empresa, dos 40 shoppings do portfólio a BR Malls comercializa hoje 30, e 77% dos contratos estão contribuindo positivamente para o mix de shoppings. "Hoje temos como plano estratégico sacrificar o crescimento para aumentar o mix de lojas", explicou o CFO Leandro Bousquet.

No campo de aquisição A BR Malls comprou pela sua subsidiária Ecisa, de 50,01% do shopping Tijuca. A BR Malls já havia comprado 49,99 % de participação da CIMA Empreendimentos do Brasil no Shopping Tijuca, no Rio de Janeiro, por R$ 425 milhões.

A empresa estima que o shopping deva gerar 78,2 milhões de reais de lucro operacional líquido (NOI, na sigla em inglês), incluindo receita de serviços para a BR Malls em 2011, tornando-se um dos maiores geradores de NOI para a empresa.

Com a aquisição do Shopping Tijuca, a BR Malls elevou sua área bruta locável (ABL) própria em 17.700 metros quadrados, chegando a um total de 593.200 metros quadrados. O ABL total é de 1,197 milhão de metros quadrados. Atualmente o Brasil tem 408 shoppings que somam 9,4 mm ² a BR Malls tem como meta ter 75 shoppings, 2,1 milhões de ABL. O Shopping Tijuca foi aberto em 1996, no Rio, no bairro de mesmo nome. O empreendimento tem 287 lojas, e as torres comerciais em cima do shopping contam com 200 salas comerciais.

Setor

Ser um dos segmentos com maior crescimento. É o que estima a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop), administrada pelo Nabil Sahyoun. A entidade afirma que o setor tem tudo para continuar em desenvolvimento e este ano deve crescer 12% nas vendas, ante igual período de 2009. A facilidade de crédito, o aumento salarial, além da contínua chegada de novos shoppings são fatores, crê o presidente da Associação.

Atingir R$ 1 bilhão em geração de caixa em 2013 é a meta do líder no ramo de shopping centers, o grupo internacional BR Malls, que carrega a GP Investimentos no seu DNA. O principal executivo da companhia, Carlos Medeiros, afirmou ontem que o foco continua sendo o Brasil, sobretudo a Região Sudeste, com a possibilidade de aquisições e de construção de torres comerciais. "Vamos começar a procurar terrenos em 2011. Nós temos o objetivo de construir no mínimo dois shoppings centers e meio por ano", enfatizou o CEO. Um desafio dos próximos três anos é sair do resultado estimado no Ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) calculado por analistas em R$ 460 milhões este ano, para um crescimento médio de R$ 1 bilhão daqui a três anos. Apesar de parecer uma conta para lá de otimista, ela está baseada no salto dos últimos quatro anos: a BR Malls saiu de R$ 50 milhões em 2006.

 



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