Os melhores fundos imobiliários do 1º semestre

 

Autor: Julia Wiltgen
Fonte: Exame.com

Os fundos mais rentáveis de acordo com ranking da consultoria Uqbar

Prédios em São Paulo

São Paulo – Os melhores fundos imobiliários em rentabilidade de janeiro a junho de 2012 formam uma lista heterogênea, que inclui desde fundos sólidos com bons rendimentos constantes e alta taxa de ocupação até fundos que apenas se recuperam de grandes quedas passadas, mas ainda inspiram cuidados. O ranking proveniente da base de dados da Uqbar, consultoria especializada em investimentos imobiliários, considera a Taxa Interna de Retorno (TIR), que leva em conta as amortizações e os rendimentos distribuídos pelos fundos, além da variação do preço da cota no período.

De acordo com o agente autônomo e especialista em fundos imobiliários Arthur Vieira de Moraes, um dos fatores que contribuiu para uma valorização dos fundos no geral foi uma Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que os obrigou a reavaliar os imóveis para acompanhar a grande alta recente. Antes, os fundos consideravam uma depreciação contábil, o que fazia com que seus imóveis parecessem valer menos, quando na verdade valiam mais. Agora eles precisam incorporar a valorização. “De um modo geral, o patrimônio de todos os fundos deu um salto gigante”, diz Moraes. Outro fator que contribuiu para a valorização geral dos fundos foi a queda da Selic, o que reduziu o custo de oportunidade de se investir em fundos imobiliários.

1. Memorial Office: 51,3%

O fundo Memorial Office (FMOF11) – dono do imóvel homônimo localizado no bairro da Barra Funda, em São Paulo – teve Taxa Interna de Retorno de 51,3% nos primeiros seis meses do ano, e de 90,6% nos 12 meses encerrados em junho de 2012. A enorme alta se deu em função não só da reavaliação do imóvel, como também da comparação com uma base fraca no ano anterior. Em 2011, só o valor da cota teve queda de 22%.

O motivo foram problemas com a principal locatária, a empresa de telemarketing Atento, que devolveu oito andares que ocupava de uma vez. A taxa de ocupação do edifício caiu de quase 100% para 63%. Desde o segundo semestre do ano passado, o fundo da Coinvalores vem resolvendo a questão, diversificando sua carteira de locatários para não depender mais apenas da Atento. A taxa de ocupação foi elevada para quase 90% até junho deste ano. Entre os locatários do Memorial Office estão, além da Atento, empresas como a Porto Seguro e a Technos.

Rentabilidade desde o lançamento: 2,11% ao mês

2. Shopping Pátio Higienópolis: 43,2%

A Taxa Interna de Retorno de 43,2% inclui o início do imbróglio do shopping paulistano com a Prefeitura, mas as irregularidades que vieram à tona em meados de junho não fizeram nem cócegas no valor da cota do fundo da gestora Rio Bravo. As cotas do Fundo Shopping Pátio Higienópolis (FHPH11) uma queda à época das primeiras notícias sobre os problemas, mas em julho o valor já observou uma recuperação.

Nos primeiros seis meses do ano, o shopping viu uma melhora de vendas e de receitas, com consequente melhoria dos rendimentos. Um fator que o beneficiou também foi a troca da administração do empreendimento, que passou das mãos da Brookfield Gestão de Empreendimentos (BGE) para uma empresa ligada à JHSF. A BGE, que pode ter ligações com as irregularidades apontadas pela Prefeitura, ainda é dona de 30% do empreendimento (apenas 25% pertencem ao fundo), mas foi destituída da administração pelos demais sócios em janeiro deste ano, “com o objetivo de buscar uma administração mais eficiente e menos onerosa”, diz Fato Relevante publicado na ocasião.

Rentabilidade desde o lançamento: 2,75% ao mês.

3. Hotel Maxinvest: 40,7%

A Taxa Interna de Retorno do Hotel Maxinvest (HTMX11B) foi de 40,7% no primeiro semestre de 2012. O fundo da Brazilian Mortgages (hoje pertencente ao BTG Pactual) tem em carteira hotéis e flats, como os da rede Tryp, o Quality e o Staybrige (foto), localizados em São Paulo. Para Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo especializado em fundos imobiliários, a situação do Hotel Maxinvest pode ser considerada “peculiar”, pois o fundo está vendendo algumas das unidades dos seus imóveis, aproveitando-se da grande valorização recente dos imóveis. Assim, além do aluguel, o fundo está distribuindo aos cotistas o lucro dessas vendas, além da amortização das cotas, o que leva à redução do capital do fundo.

“O rendimento mensal distribuído está inflado, mas a receita operacional mesmo é baixa”, diz Moraes, exemplificando que, em julho, foram distribuídos 7,37 reais por cota, quando apenas 1,75 real se referia à receita operacional propriamente dita. Não se sabe até quando a distribuição de altos rendimentos pelo Hotel Maxinvest vai continuar, pois ela vai durar enquanto durarem as vendas. O fundo não tem feito novas aquisições imobiliárias, sob a alegação de estar fazendo uma reciclagem na carteira. Mas isso significa que as vendas vêm reduzindo seu patrimônio e, consequentemente, sua capacidade de gerar receita. Nem mesmo uma possibilidade de liquidação do fundo, com a venda de todos os imóveis, pode ser descartada.

Rentabilidade desde o lançamento: 7,37% ao mês.

4. CSHG Brasil Shopping: 36,6%

O fundo que detém participações em seis shopping centers pelo Brasil teve Taxa Interna de Retorno de 36,6%. Administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), o CSHG Brasil Shopping (HGBS11) viu um significativo aumento de receita nos primeiros seis meses do ano, além de ter se beneficiado da reavaliação dos preços dos imóveis. Uma nova emissão de cotas realizada em junho a fim de adquirir novos ativos contribuiu para o aumento da receita financeira. Além disso, nos meses de maio e junho, o Shopping Via Parque, no Rio de Janeiro, voltou a distribuir integralmente os rendimentos que estavam sendo retidos para viabilizar a segunda fase de seu projeto de expansão.

Além do Shopping Via Parque, o Brasil Shopping investe em empreendimentos como o Shopping Parque Dom Pedro, em Campinas (SP), o Mooca Plaza, em São Paulo (foto), e em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do Goiabeiras Shopping, em Cuiabá.

Rentabilidade desde o lançamento: 1,57% ao mês.

5. Hospital Nossa Senhora de Lourdes: 36,2%

Administrado pela Brazilian Mortgages, hoje pertencente ao BTG Pactual, o fundo Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B) investe no hospital paulistano de mesmo nome e teve Taxa Interna de Retorno de 36,2%. A alta representa na verdade uma recuperação depois de uma queda brusca no valor das cotas no fim do ano passado em função de dois fatores: atrasos nos pagamentos dos aluguéis e o fato de o locatário ter entrado com uma ação revisional de aluguel para baixo, propondo-se a passar a pagar apenas 80% do valor do aluguel então vigente.

Com a compra do hospital pela Rede D’Or e a regularização dos pagamentos dos aluguéis, o temor de calote foi, ao menos por ora, afastado. O redutor no valor do aluguel, porém, já vem sendo aplicado em função de liminar. Ocorre que a Rede D’Or também foi comprada pelo BTG. “Agora locador e locatário pertencem ao mesmo grupo, o que representa um risco grande. Pode haver conflitos de interesse”, lembra Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo e especialista em fundos imobiliários.

Rentabilidade desde o lançamento: 1,42% ao mês.

6. J Safra Real Estate Multigestão: 35,1%

O J. Safra Real Estate Multigestão (JSRE11), que teve Taxa Interna de Retorno de 35,1% no primeiro semestre, nada mais é que um fundo que investe principalmente em cotas de outros fundos imobiliários, além de papéis de renda fixa com lastro imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

A maior alta desse fundo no semestre que passou ocorreu de maio para junho, quando houve um grande ganho de capital com a venda de cotas de um fundo imobiliário. O lucro foi grande, de quase 400 milhões de reais. O J. Safra Real Estate Multigestão, administrado pelo banco de investimentos J. Safra, investe em fundos de galpões logísticos, shopping centers e escritórios.

Rentabilidade desde o lançamento: 0,79% ao mês.

7. Kinea Renda Imobiliária: 34,2%

O fundo Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) teve Taxa Interna de Retorno de 34,2% nos primeiros seis meses do ano. Gerido pela Kinea – empresa do grupo Itaú – e administrado pela Interag, este fundo é um dos mais líquidos em Bolsa – uma das possibilidades para isso é o fato de se valer da capilaridade da rede de distribuição do Itaú. Só sua cota valorizou 31% de janeiro ao fim de junho de 2012. Sua rentabilidade chegou a ser negativa em alguns meses do primeiro semestre.

“Esse fundo pode estar sobrevalorizado, uma vez que sua relação preço sobre valor patrimonial é de 1,7, ou seja, o preço está quase 70% acima do seu patrimônio. A rentabilidade para quem compra hoje está por volta de 0,4% ao mês. Ou seja, é um caso de sucesso em valorização, mas não em rendimento mensal”, diz Arthur Vieira de Moraes.

O fundo tem ao menos o trunfo de possuir alguns bons locatários em imóveis da sua carteira – como BB e Caixa em dois de seus imóveis no Rio. O Kinea também comprou do fundo GWI o galpão onde funciona a fábrica da Foxconn em Jundiaí, no interior de São Paulo (foto).

Rentabilidade desde o lançamento: 0,69% ao mês.

8. Projeto Água Branca: 33,5%

O fundo Projeto Água Branca (FPAB11), administrado pela Coinvalores, teve taxa interna de retorno de 33,5% no primeiro semestre. O fundo detém participações em duas torres quase 100% locadas do Centro Empresarial Água Branca, localizado no bairro da Barra Funda em São Paulo. O fundo se beneficiou, neste ano, da reavaliação de seu patrimônio e do reajuste de seus contratos de aluguel. Entre os locatários estão empresas como Unilever, Capgemini e IBM Brasil.

Rentabilidade desde o lançamento: 1,55% ao mês.

9. CHSG Real Estate: 31,8%

Dono de uma carteira diversificada em lajes corporativas, o CSHG Real Estate (HGRE11), administrado pelo Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), teve Taxa Interna de Retorno de 31,8%. No primeiro semestre houve uma nova emissão de cotas para a aquisição de novos ativos, ao mesmo tempo em que foi vendida a participação na Torre do Shopping Rio Sul, no Rio de Janeiro. A reavaliação do valor dos imóveis e reajustes dos aluguéis também contribuíram para essa alta.

Entre os 160 imóveis nos quais o fundo investe estão o Centro Empresarial São Paulo (foto), o Edifício Faria Lima, também em São Paulo, o GVT Curitiba e o Centro Empresarial Guaíba, este último em Porto Alegre.

Rentabilidade desde o lançamento: 1,10% ao mês.

10. Torre Almirante: 30,0%

A Taxa Interna de Retorno do fundo Torre Almirante (ALMI11B), administrado pela Brazilian Mortgages, foi de 30,0% no primeiro semestre. A alta mais forte ocorreu de maio para junho, quando houve um reajuste de 50% no contrato de aluguel da Petrobras, sua principal locatária. A outra locatária do Edifício Torre Almirante, localizado na Avenida Almirante Barroso, no Rio de Janeiro, é a Caixa Econômica Federal.

Rentabilidade desde o lançamento: 6,91% ao mês.

 

 

Abecip reduz projeção de crescimento do crédito imobiliário para 20% | Valor Econômico

http://mobile.valor.com.br/financas/2765828/abecip-reduz-projecao-de-crescimento-do-credito-imobiliario-para-20

Abecip reduz projeção de crescimento do crédito imobiliário para 20%

A desaceleração do crescimento do país e a redução dos lançamentos imobiliários levaram a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) a reduzir sua projeção para a expansão do crédito imobiliário. A expectativa agora é de expansão de 20% neste ano, uma revisão em relação à última estimativa feita pela entidade, que era de 30%.

O presidente da associação, Octavio de Lazari, observou também que a redução da taxa básica de juros (Selic) ainda não levou os bancos privados a baixar as taxas de financiamento imobiliário na mesma medida, mas que a queda será "inexorável se a taxa de juros se mantiver assim".

"Nao falta mais nada para que os bancos privados diminuam as taxas de juros do financiamento imobiliário. O próprio consumidor está fazendo a comparação com as taxas do Banco do Brasil e da Caixa. A taxa já está caindo, mas ainda não no mesmo nível que nos bancos públicos", diz o executivo, que é diretor do Bradesco.

A Abecip ainda espera uma leve retomada na emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), cujo volume de emissão encolheu 49,15% no primeiro semestre em relação ao mesmo período de 2011.

"A tendência para o segundo semestre é um pouco melhor para os CRIs. Teremos um crescimento de, no máximo, 10% em relação ao mesmo período do ano passado. O volume de lançamentos no setor imobiliário vai aumentar, mas não o suficiente para trazer um grande volume de CRI, já que as construtoras têm funding de poupança", estima Lazari.

Crédito estável

Os financiamentos imobiliários ficaram praticamente estáveis na comparação entre o primeiro semestre deste ano com o mesmo período do ano passado.

Entre janeiro e junho, o volume emprestado ficou em R$ 37,04 bilhões, um leve crescimento de 0,1% em relação aos mesmos meses de 2011. No entanto, o número de unidades financiadas caiu 9%, para 214,3 mil imóveis.

O volume de financiamento no acumulado dos últimos 12 meses é de R$ 80 bilhões.

(Carolina Oms | Valor)

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Maior problema de fundo imobiliário é imóvel mal avaliado - EXAME.com

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/maior-problema-de-fundo-imobiliario-e-imovel-mal-avaliado

Maior problema de fundo imobiliário é imóvel mal avaliado

Shopping West Plaza: imóvel foi superavaliado antes de fundo ser lançado

São Paulo – Se o investimento em um único imóvel e a chance de irregularidades desconhecidas até pelo gestor elevam o risco dos fundos imobiliários de shopping centers, esses não são, necessariamente, os maiores problemas desses fundos. Na opinião de Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários, os piores problemas dos cotistas de fundos imobiliários de shoppings paulistanos não são as irregularidades, mas sim a superavaliação e o insucesso de alguns empreendimentos, que vêm impactando negativamente nos rendimentos dos fundos.

É o caso do shopping West Plaza e do Mais Shopping Largo 13. O West Plaza está sendo fiscalizado pela Prefeitura de São Paulo, mas este não é o maior problema de seus cotistas, diz Belleza. "O mais preocupante é que sua garantia mensal de rentabilidade está prestes a acabar, e depois disso esse fundo vai ter uma performance pior, pois foi vendido a um preço muito superior ao que realmente valia", diz o especialista. "Nem com todo o crescimento do varejo e da renda do brasileiro o shopping consegue uma performance conforme o esperado, o que mostra que foi muito mal avaliado", opina.

O shopping da Zona Oeste ofertou suas cotas com uma renda mínima garantida de 0,83% ao mês durante 48 meses a partir do início do fundo em 2008, mas não tem conseguido superar esse valor, pago pela Brazilian Finance, antiga controladora da Brazilian Mortgages, administradora do fundo. "O West Plaza está longe de render acima dessa renda mínima. Houve mês em que sua real rentabilidade foi de 0,22%. A expectativa é que, ao término do prazo, o rendimento seja de algo como 0,50% ao mês", diz Belleza.

Já o Mais Shopping Largo 13, fundo que investe no shopping homônimo, vem apresentando uma rentabilidade sofrível desde que estreou na Bolsa em 2010. O valor da cota, lançada a 1000 reais, já caiu à metade. Para Sérgio Belleza, o Mais Shopping Largo 13 também foi superavaliado. "É um shopping extremamente popular. Um dos maiores riscos em shoppings é ser temático ou inovador. A intenção era trazer para dentro do shopping os vendedores de rua do Largo 13, um local extremamente movimentado de São Paulo. Mas não deu certo e nada demonstra que isso possa acontecer no curto prazo", diz o especialista. O Largo 13 não está entre os shoppings com pendências na Prefeitura de São Paulo.

Na opinião de Sérgio Belleza, embora a regularização do imóvel seja de extrema importância, as ameaças de fechamento dos estabelecimentos por parte da Prefeitura de São Paulo são também uma punição à população, aos lojistas, aos empregados e aos investidores. "Quem está errado é que deve ser punido", diz Belleza.

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http://www.infomoney.com.br/onde-investir/investimentos-imobiliarios/noticia/2510639/Captacao-novo-fundo-imobiliario-Kinea-supera-expectativas

Captação do novo fundo imobiliário da Kinea supera expectativas

Já no primeiro dia, fundo que visa financiar projetos de incorporação residencial teve captação de mais de R$ 190 milhões

Por Gabriella D'Andréa 

|17h30 | 30-07-2012

SÃO PAULO - O  Kinea II Real Estate FII, novo fundo de investimento imobiliário lançado pela Kinea (empresa de investimentos do Itaú especializada em hedge funds, private equity e real estate) registrou captação de R$ 197,2 milhões na sua emissão. A captação inicialmente prevista era de R$ 150 milhões.

O fundo foi distribuído para clientes de alta renda, principalmente para o segmento private e para alguns investidores institucionais. "O sucesso da demanda deve-se ao bom momento econômico somado ao fato de já termos um produto semelhante, o Kinea I Real Estate FIP, que demonstra histórico da Kinea na execução de um mandato focado em desenvolvimento imobiliário", diz Carlos Martins, responsável pela área imobiliária da Kinea.

O Kinea II Real Estate terá suas cotas negociadas na bolsa de valores. Portanto, outros investidores, que tiverem interesse em adquirir cotas desse fundo no mercado secundário, poderão comprar se houver vendedores disponíveis. Entretanto, a expectativa é que não haja grande liquidez neste mercado. "Este é um fundo com prazo de validade de 7 anos e tem uma característica diferente: ele não tem como objetivo remunerar o investidor com o recebimento dos alugueis, e sim com a incorporação de projetos e entrega de unidades prontas. Então temos uma expectativa de que o retorno comece a ser visto dentro de 4 a 5 anos", explica Martins.

 O novo fundo busca investir em projetos de incorporação residencial, também podendo investir, em alguns momentos, em incorporações comerciais. "O fundo deve investir parte dos recursos em projetos desenvolvidos por seus atuais parceiros mas procurará também novos sócios incorporadores com histórico em seus mercados, podendo participar desde a aquisição do terreno. Com isso, o novo fundo permite que o investidor participe diretamente deste mercado de incorporação, de maneira organizada e profissional por meio de uma gestão ativa e diversificada", diz a Kinea.

Mínimo de R$ 100,5 mil
O investimento mínimo foi de 100 mil cotas por investidor, ou  R$ 100,5 mil. Sua taxa de administração é de 2% ao ano, além da perfomance de 20% da rentabilidade que exceder o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) mais 6% a.a.. O fundo espera retorno de 12% a 14% ao ano acima da inflação.

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Número de ações locatícias aumentam no primeiro semestre em São Paulo

27/07/2012
Autor: Fabiana Pimentel
Fonte: InfoMoney

De acordo com levantamento divulgado pelo Secovi-SP, crescimento nos seis primeiros meses do ano foi de 11,37%.

SÃO PAULO – O número de ações locatícias registradas no Tribunal de Justiça do Estado de SP cresceu 11,37% no primeiro semestre de 2012, em relação ao mesmo período do ano passado, segundo revela levantamento realizado pelo Secovi-SP (Sindicato de Habitação).

De acordo com a pesquisa, no Fórum da cidade de São Paulo foram registrados no período 10.600 processos, enquanto nos seis primeiros meses do ano passado o número era de 9.518. Na comparação mensal, entre maio e junho, houve queda de 21,47%.

Para o diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, Jaques Bushatsky, a inadimplência é o principal motivo para o crescimento das ações. “Tradicionalmente, a inadimplência origina boa parte dos processos locatícios”, comenta. Ele ainda lembra que vários indicadores de inadimplência fecharam o primeiro semestre em ascensão, muitos em patamares mais altos que os de locação. “O Índice de Inadimplência do Consumidor da Serasa Experian, por exemplo, registrou alta de 19,1% no período, bem acima, portanto, dos 11,3% das ações locatícias.”, completa.

Ocorrências

O levantamento indicou que as ações por falta de pagamento continuam respondendo pela maioria dos processos, com 8.408 ações no semestre.

No mês de junho, foram 1.297 ações por falta de pagamento, contra 1.591 realizadas em maio.

 

 

As inovações no mercado imobiliário

 

Autor: Valor
Fonte: Valor

A perspectiva de redução – nominal e principalmente real – das taxas de juros no Brasil a patamares historicamente baixos, num ambiente ainda conturbado pelas dificuldades externas, aumenta a ansiedade de investidores por alternativas com retornos compatíveis àqueles obtidos meses atrás. Nas reuniões que promovemos com alguns deles, sempre surge a pergunta… “E o mercado imobiliário?”

Por razões culturais, memória inflacionária e receio de planos heterodoxos, os imóveis sempre exerceram certa atração nos investidores brasileiros. Assim, não raro encontramos investidores com significativa parcela do patrimônio imobilizada. Essa atratividade acentuou-se nos últimos anos, com a expressiva valorização verificada em termos gerais no setor. Além disso, também é usual dos investidores brasileiros segregarem imóveis das demais aplicações e decidirem com uma dinâmica totalmente diferente daquela utilizada nas aplicações financeiras.

Por outro lado, a segurança jurídica atual é muito superior àquela de décadas atrás e não há espaço para planos heterodoxos. Nesse contexto, imóveis devem ser avaliados sob a mesma ótica dos demais ativos: por seu potencial, liquidez e nível de risco. Entre as particularidades desses investimentos, destacam-se a fragmentação e baixa transparência associada a negócios realizados majoritariamente de forma privada.

Em relação ao potencial, os investimentos imobiliários são geralmente considerados alternativas conservadoras. Na verdade, seria melhor compará-los ao mercado acionário: estão sujeitos aos ciclos econômicos, disponibilidade de crédito e fatores específicos: embora não cotados diariamente, oscilam positiva e negativamente. Da mesma forma, a remuneração sobre o investimento pode ser muito estável ou embutir elevada incerteza. A principal diferença é a baixa possibilidade de diversificação: para um mesmo volume de recursos, o potencial de diversificação em imóveis é inferior àquele das demais classes de ativos. Sua liquidez é inferior à maior parte das ações e os custos de transação são mais elevados.

A evolução do mercado brasileiro tem estimulado alternativas que endereçam a maior parte dessas restrições: os fundos de investimentos imobiliários (FII). Embora já existam há vários anos, as ofertas mais recentes destacam-se por serem acessíveis a diversos investidores. Comparativamente à negociação de imóveis diretamente, os FII geralmente proporcionam maior transparência, possibilitam melhor diversificação e são mais eficientes em termos operacionais. Além disso:

- Sua negociação é feita pela compra e venda de cotas emitidas no lançamento do fundo. Na maioria dos casos, as cotas são negociadas em bolsa e os investidores têm acesso via corretoras de valores. Os volumes mínimos – muito inferiores aos de imóveis em geral – são a principal vantagem no que se refere à diversificação;

- Os FII podem ser compostos por empreendimentos imobiliários (ativos ou em desenvolvimento), ativos imobiliários (CRI, LCI) e – em situações específicas – outros ativos financeiros. Suas composições refletem seus objetivos: há FII voltados prioritariamente para geração de renda. Alguns são compostos essencialmente por títulos imobiliários cujos juros são a principal fonte de remuneração. Outros são fundos que participam de shopping centers: os rendimentos provêm principalmente dos aluguéis das lojas e outras receitas associadas. Nesses casos, a natureza do rendimento está mais próxima a empresas do que a negócios imobiliários. Também há FII que buscam geração de renda e valorização: geralmente são empreendimentos novos ou em desenvolvimento, sobre os quais a perspectiva de remuneração vem dos rendimentos dos alugueis e também de eventual valorização dos imóveis associados. Finalmente, há FII cujo objetivo principal é negociar empreendimentos imobiliários, auferindo lucro nas transações. Por sua natureza, estes últimos podem ser comparados em alguns aspectos a fundos de ações.

Em relação à tributação, os FII também diferem das aplicações diretamente em imóveis: enquanto os alugueis recebidos diretamente são considerados rendimentos tributáveis, os rendimentos de FII provenientes de ativos imobiliários ou dos alugueis propriamente ditos são isentos de tributação, desde que o FII conte com mais de 50 investidores. Eventuais ganhos de capital obtidos na negociação das cotas são tributados em 20% sobre variação da cota.

Os custos operacionais dos ativos dos FII tendem a ser menos onerosos do que nos investimentos diretos em imóveis, apesar dos custos associados às exigências regulatórias e de transparência.

Retornando à dúvida inicial, o mercado imobiliário aparenta estar em fase de acomodação. Tal qual no mercado acionário, sempre há oportunidades para compra e outras excessivamente valorizadas. Como recomendação, a avaliação dos FII como instrumento de participação no mercado proporciona opções variadas, melhor gerenciamento do risco e aproxima essa parcela dos investimentos das demais aplicações.

Gilberto Poso é superintendente-executivo de Gestão de Patrimônio do HSBC

E-mail: gilberto.poso@hsbc.com.br

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações.

 

O verdadeiro risco de investir em shopping centers - Parte 2

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/o-verdadeiro-risco-de-investir-em-shopping-centers?page=2

O verdadeiro risco de investir em shopping centers

 

Essa pendência já era conhecida do fundo Brasil Shopping e de seus cotistas, uma vez que a conclusão do pagamento da fatia do empreendimento que cabe ao fundo está condicionada à resolução da pendência junto à prefeitura. Apenas 20% dos quase 105 milhões devidos pelo fundo foram pagos até agora. O valor das cotas do fundo Brasil Shopping, que possui seis shopping centers de cinco cidades diferentes na carteira, não se abalou com o problema do Mooca Plaza. Nos últimos 30 dias, a alta foi de 15%.

Shopping West Plaza e Shopping Jardim Sul

O fundo West Plaza detém 30% do shopping homônimo, enquanto o BM Jardim Sul detém 40% do shopping Jardim Sul. Ambos os fundos são da Brazilian Mortgages, hoje controlada pelo BTG Pactual. De acordo com o levantamento da prefeitura, o Shopping Jardim Sul tem problemas com "Construções Irregulares". Já o West Plaza tem problemas com "Construções Irregulares" e também com "Documentação Pendente".

A Prefeitura não esclarece a que exatamente se referem essas irregularidades. Mas nenhum dos dois empreendimentos foi punido até agora – o Jardim Sul por possuir uma liminar de funcionamento que inclusive impede a fiscalização do poder público, e o West Plaza porque a fiscalização ainda está em andamento. O futuro do West Plaza ainda é um pouco incerto, mas os cotistas do Shopping Jardim Sul podem ficar mais tranquilos com a existência da liminar. De acordo com a assessoria de imprensa da administradora BR Malls, a regularização já está em andamento.

E se um desses shoppings realmente fechasse?

Nesse caso, o estabelecimento provavelmente ficaria lacrado durante dias ou semanas, até as pendências serem sanadas. Com a suspensão das atividades, o faturamento dos lojistas reduziria, o que provocaria impacto negativo no faturamento do próprio fundo. Isso porque os contratos de locação de shopping centers preveem que os lojistas paguem um valor mínimo de aluguel ou um percentual de seu faturamento, o que for maior.

Com faturamento reduzido, provavelmente os lojistas só poderiam pagar o valor mínimo, o que diminuiria o rendimento dos cotistas. Isso se não houvesse simplesmente inadimplência. O impacto negativo seria ainda maior caso o fechamento ocorresse às vésperas de uma data importante para o comércio, como Natal, o dia dos pais ou o dia dos namorados.

E se as multas forem efetivamente cobradas?

Mesmo afastado o temor de fechamento do shopping, o pagamento de multas, honorários advocatícios e outras taxas para a regularização também pode ter impacto negativo nos rendimentos. Pode ser que a reserva para emergências do fundo dê conta de todas as pendências, o que não acarretaria perdas diretas para os cotistas. É o caso do fundo do Shopping Higienópolis.

"Mesmo que o fundo tenha caixa para bancar as multas, porém, isso ainda significa que ele vai exaurir parte de seu patrimônio", diz o especialista em fundos imobiliários Sérgio Belleza. Para ele, quando a multa é efetivamente cobrada, o correto é o fundo pagar e depois entrar com uma ação para pedir o ressarcimento aos operadores do shopping.

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O verdadeiro risco de investir em shopping centers - Parte 3

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/o-verdadeiro-risco-de-investir-em-shopping-centers?page=3

O verdadeiro risco de investir em shopping centers

 

Se o caixa for insuficiente, mas o pagamento puder ser parcelado, o fundo pode usar parte do faturamento mensal para quitar suas obrigações, o que reduziria um pouco os rendimentos dos cotistas durante certo tempo. Se isso não for possível, porém, pode ocorrer o pior: uma chamada de capital. Nesse cenário, o gestor convoca uma assembleia geral para deliberar sobre uma nova emissão de cotas para captar mais dinheiro e honrar suas obrigações. Os cotistas não são obrigados comprar novas cotas, mas quem não o faz acaba tendo seu patrimônio diluído.

Cotista deve se manter próximo à gestão

De acordo com Arthur Vieira de Moraes, o prospecto inicial já traz tudo que o cotista deve saber sobre o fundo – exceto, é claro, aquilo que até o gestor desconhece. Por isso é necessário ler o documento com atenção. No caso do Mooca Plaza, a pendência do empreendimento tanto era conhecida do gestor que a conclusão do pagamento pela compra estava condicionada à regularização.

"A efetividade desse tipo de cláusula – ou então de uma cláusula que responsabilize a parte vendedora por qualquer problema – é, na verdade, pequena. Na hora de cobrar, a Prefeitura vai em cima do nome que está na escritura e pronto. É uma garantia jurídica fraca. Mas esse tipo de pendência ajuda até na decisão de compra do investidor e na precificação", diz Moraes.

O especialista lembra, no entanto, que outras aquisições de shoppings feitas durante a vigência do fundo nem sempre têm prospectos tão detalhados. "É por isso que é importante manter um contato próximo com o gestor. É um privilégio de quem investe em fundos imobiliários poder manter contato direto com seu gestor, fazer perguntas, participar de assembleias gerais e tirar as dúvidas. Não é em qualquer fundo que você consegue manter um contato tão próximo", aconselha Moraes.

Falta de diversificação é o maior risco

Dos 12 fundos imobiliários de shoppings negociados em Bolsa ou no mercado de balcão, apenas o CSHG Brasil Shopping tem uma carteira realmente diversificada. Todos os demais investem em um único empreendimento, o que potencializa seu risco – afinal, se o shopping tiver que fechar por qualquer motivo, toda a carteira do fundo deixa de ter faturamento. "Os fundos de shoppings costumam diversificar inquilinos, não empreendimentos. A saída é o investidor diversificar com mais de um fundo imobiliário", diz Moraes.

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Circular de Supervisão ANBIMA nº 000003/2012

São Paulo, 13 de Julho de 2012

Assunto: Ampliação do Convênio celebrado entre a Comissão de Valores Mobiliários – CVM e a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais – ANBIMA, relativo ao procedimento simplificado para os registros de ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários nos mercados primário e secundário (“Convênio CVM/ANBIMA”).

Prezados(as) Senhores(as):

A ANBIMA vem, por meio desta, informar que foi publicada no Diário Oficial da União em 13 de julho de 2012 a celebração do 2º Aditamento ao Convênio CVM/ANBIMA (vide Anexo I), passando o procedimento simplificado a ser aplicado também aos seguintes pedidos de registro de ofertas públicas de:

(i) Certificados de Recebíveis Imobiliários, no caso de requeridos diretamente para registro definitivo e desde que apresentem os lastros previamente definidos; e

 

(ii) Letras Financeiras abrangendo, tão somente, (i) Programa de Distribuição Contínua (“PDC”) concomitante com oferta pública de distribuição; e (ii) oferta pública de Letras Financeiras fora do âmbito de PDC.

 

Ressaltamos que as taxas de análise para os pedidos de registro de ofertas públicas supramencionadas encontram no Anexo II desta Circular.

Ademais, aplicar-se-á na análise de tais pedidos de registro de ofertas públicas o procedimento previsto na Circular de Supervisão ANBIMA nº 000011/2010.

Renovamos nossos votos de elevada estima e consideração e nos colocamos à disposição de V. Sas. para prestar esclarecimentos adicionais que se fizerem necessários.

José Carlos H. Doherty

Superintendente de Supervisão de Mercados

ANEXO I

Circular de Supervisão ANBIMA nº 000003/2012

2º Aditamento ao Convênio CVM/ANBIMA

ANEXO II

Circular de Supervisão ANBIMA nº 000003/2012

Taxas de análise Tipo de oferta	Percentual a ser aplicado sobre Montante Total da Oferta
Certificados de Recebíveis Imobiliários	0,016956%
Letras Financeiras	0,007560%
Valor mínimo	R$ 21.600,00
Valor máximo	R$ 151.200,00

 

Dados de construtoras confirmam pessimismo com 2o tri

Autor: Vivian Pereira
Fonte: Reuters

SÃO PAULO – O pessimismo visto nos últimos meses entre investidores e analistas quanto ao desempenho do mercado imobiliário foi atestado com a divulgação dos dados operacionais das principais construtoras e incorporadoras do país, traçando um cenário de forte queda de vendas e lançamentos e, consequentemente, menor receita no segundo trimestre.

Das seis companhias que representam o setor no Ibovespa, as cinco que apresentaram números preliminares até esta quarta-feira registraram queda nas vendas contratadas, enquanto apenas uma apurou alta nos lançamentos na comparação com igual trimestre em 2011.

Se considerados os dados divulgados por PDG Realty, Cyrela Brazil Realty, Gafisa, Rossi Residencial e MRV Engenharia, as vendas entre abril e junho caíram entre 3 e 45 por cento ano a ano.

Os lançamentos, por sua vez, foram ainda menores, com retração de 33,3 a 80,3 por cento, refletindo a tendência vista desde o início do ano, quando as empresas passaram a priorizar a venda de estoques e a normalização das operações antes de ofertarem novas unidades, apesar do ambiente econômico favorável, com juros baixos e disponibilidade de crédito.

A exceção foi a MRV, que contrariou a tendência ao acelerar o ritmo e lançar 42 por cento mais imóveis no período em relação a um ano antes.

Com foco no segmento econômico, a MRV foi favorecida no trimestre pelo “Feirão da Casa Própria”, realizado pela Caixa Econômica Federal, cuja edição deste ano foi beneficiada pelas rodadas de cortes nas taxas de juros.

O evento, que reúne grande volume de imóveis voltados principalmente à população de baixa renda, é visto como um dos mais importantes para empresas focadas neste nicho.

“Com lançamentos e vendas reduzidos, haverá impacto na receita no curto prazo”, disse o analista René Brandt, da Fator Corretora. “O segundo trimestre para o setor como um todo não vem bom”, acrescentou, citando margens e rentabilidade afetadas por atraso de obras e maiores custos, entre outros fatores.

Maior do setor, a PDG surpreendeu o mercado ao reduzir pela segunda vez a previsão de lançamentos para este ano, desta vez quase pela metade, citando a atual conjuntura macroeconômica e seus efeitos no mercado imobiliário.

Após queda de mais de 80 por cento nos lançamentos do segundo trimestre, a PDG prevê agora lançar no fechado de 2012 de 4 bilhões a 5 bilhões de reais, contra projeção anterior de 8 bilhões a 9 bilhões de reais.

A revisão aumentou as incertezas sobre a capacidade da companhia de reverter os problemas de execução enfrentados no ano passado e que levaram a PDG a priorizar vendas e reestruturação interna, segundo profissionais que acompanham o setor.

“Embora consideremos tal redução preventiva como saudável, e de certa forma inevitável, a magnitude definitivamente nos surpreendeu negativamente”, afirmou a equipe do Barclays, em relatório, ponderando que a revisão pode ser vista como um alívio, ao passo que “aumenta de forma significativa a capacidade de geração de caixa da empresa”.

Também com viés cauteloso e no aguardo do balanço consolidado para “ter uma visão melhor da atual situação da companhia”, o analista Guilherme Rocha, do Credit Suisse, ressaltou que “os números decepcionantes não são privilégio apenas da PDG”.

“O setor imobiliário está claramente enfrentando um período difícil, sinalizado novamente pelos recentes resultados operacionais divulgados”, disse Rocha.

Única representante do setor a não divulgar prévia até esta quarta-feira, a Brookfield Incorporações também não tem uma perspectiva positiva a seu favor. A companhia teve, inclusive, o rating cortado recentemente pela agência de classificação de risco Fitch, que considerou projetos mais caros e revisão de custos.

Nesse sentido, Brandt, da Fator Corretora, lembrou que a empresa apresentará nova revisão orçamentária, após realizar a primeira etapa entre janeiro e março. “Isso resulta em rentabilidade baixa por um período longo, expectativa ruim de fluxo de caixa e maior risco de liquidez”, disse.

Ainda segundo ele, outras companhias do setor podem ter de arcar com revisões orçamentárias no balanço dos três meses até junho, considerando o contínuo cenário de pressão de custos.

 

Imóveis: consumidor tem até três anos para recorrer à justiça sobre taxas abusivas

Autor: Welington Vital de Oliveira
Fonte: InfoMoney

SÃO PAULO – Os consumidores devem ficar atentos com o prazo para recorrer à justiça sobre taxas abusivas, como a Sati (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) que inclui a comissão dos corretores, cobradas nos financiamentos imobiliários. Segundo AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), o mutuário tem até três anos para reclamar na justiça sobre as taxas abusivas.

Segundo o assessor jurídico da AMSPA, João Bosco Brito da Luz, o prazo começa a contar após o seu pagamento total da taxa.

Já aos juros indevidos ou demais incorreções na cobrança do financiamento o tempo para recorrer à Justiça é de cinco anos a partir do termino do contrato. “É importante que o mutuário tenha um auxílio de um especialista para alertar quanto a incorreções do seu contrato para que o adquirente do bem possa correr atrás de seus direitos”, alerta Luz.

Atrasos na obra
Nos casos de atrasos nas obras, o tempo para recorrer à justiça também e de cinco anos. O prazo passa a contar a partir da entrega das chaves ou expedição do “habite-se”, que é o alvará da prefeitura autorizando a construção da obra e a habitação do imóvel.

“O proprietário do imóvel pode pleitear, no Poder Judiciário, o pagamento da multa de 2% e mais os juros de mora de 1% ao mês pelo atraso, desde o primeiro dia do não cumprimento do prazo, estabelecido em contrato, para entrega do imóvel”, esclarece Luz.

De acordo com a AMSPA, no caso de cobrança ilegal no financiamento, se o consumidor recorrer ao Poder Judiciário terá o direito de receber de volta a quantia em dobro acrescida de correção monetária, juros, além de ser ressarcido por danos materiais, conforme determina o Artigo 42, do Código de Defesa do Consumidor.

 

 

Segundo semestre de 2012 concentrará 70% dos lançamentos imobiliários

 

Autor: Viviam Klanfer Nunes
Fonte: InfoMoney

SÃO PAULO – Assim como ocorre todos os anos, o segundo semestre deste ano concentrará o maior volume de lançamentos imobiliários. Segundo estimativas do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) nos últimos seis meses de 2012 serão lançados 70% dos empreendimentos.

As perspectivas do sindicado mostram que de todos os lançamentos imobiliários deste ano, 29,5% aconteceram no primeiro semestre do ano e os 70,5% restantes ficarão para o segundo semestre. Em 2011, por exemplo, o maior volume também ficou nos últimos seis meses do ano.

No ano passado, de todos os lançamentos, 37% aconteceram no primeiro semestre do ano, enquanto os 63% restantes ficaram para o segundo. A distribuição ainda é bastante semelhante ao que aconteceu em 2010, com 35,6% dos lançamentos no início do ano, e 64,4% no final.

Queda do número de lançamentos

O Secovi-SP também estima que serão lançadas cerca de 30 mil unidades em São Paulo este ano. O volume representa uma retração de 20% frente ao total de lançamentos de 2011.

 

TRF autoriza créditos de PIS e Cofins

VALOR ECONÔMICO - LEGISLAÇÃO & TRIBUTOS

 

Decisões recentes de Tribunais Regionais Federais (TRFs) têm ampliado a possibilidade de uso de créditos de PIS e Cofins. A discussão sobre o que é insumo é um dos principais problemas apontados por contribuintes que estão na não cumulatividade, obrigatória para empresas com faturamento acima de R$ 48 milhões por ano. Os gastos com insumos nesse tipo de regime podem ser convertidos em créditos e abatidos do valor final a ser pago de contribuições. Por isso, a importância do tema para as empresas. O TRF da 4ª Região tem pelo menos duas decisões que reconhecem como créditos todas as despesas realizadas e necessárias à obtenção da receita da empresa. 

Neste mês, o TRF do sul do país autorizou a catarinense Beck Serviços Especializados, do setor de limpeza e manutenção, a deduzir do valor a ser recolhido de PIS e Cofins gastos com uniformes, vales-transporte e refeição e seguros de vida e de saúde de 3.700 funcionários, além da compra de combustíveis e lubrificantes utilizados em veículos da companhia. "Alguns desses insumos passaram a ser previstos em lei de 2009, mas a empresa estava impedida de utilizar os créditos por causa do Ato Declaratório Interpretativo nº 4, de 2007", diz o advogado Luis Fernando Bidarte, que defende a Beck. 

O TRF da 1ª Região também já concedeu a uma outra empresa de serviços o direito a créditos sobre os mesmos insumos utilizados pela Beck. Em 2008, a desembargadora Maria do Carmo Cardoso considerou que o ato declaratório feria princípios constitucionais por restringir a compensação. 

No caso da Beck, o TRF da 4ª Região reformou decisão de primeira instância. "Tenho que a solução está em atribuir ao rol de dispêndios ensejadores de créditos constante na legislação caráter meramente exemplicativo. Restritivas são as vedações expressamente estabelecidas por lei", afirmou o relator, juiz federal Leandro Paulsen. A estimativa é que a empresa tenha deixado de deduzir aproximadamente R$ 30 milhões entre dezembro de 2004 e dezembro de 2009, quando entrou na Justiça. A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) informou que estuda recorrer da decisão. 

Em julho de 2011, o TRF da 4ª região já havia permitido que uma indústria de não tecidos aproveitasse créditos obtidos com serviços de logística de armazenagem, expedição de produtos e controle de estoques. O benefício seria de aproximadamente R$ 700 mil. 

Embora não seja unânime nos tribunais, o entendimento mais amplo é comemorado por contribuintes diante da negativa da Receita Federal em reconhecer diversos tipos de crédito a partir de instruções normativas e soluções de consulta. "Há empresas que morrem de medo de consultar o Fisco e receber uma resposta que não querem ouvir", afirma Vinícius Branco, do Levy & Salomão Advogados. 

O Judiciário, na maioria dos julgamentos, tem aplicando o entendimento de que só dá direito aos créditos despesas com insumos aplicados diretamente no processo produtivo ou na realização de um serviço. "É possível que as decisões do TRF da 4ª Região sejam pontapés para que os tribunais saiam do marasmo das interpretações óbvias", diz Francisco Carlos Rosas Giardina, do Bichara, Barata & Costa Advogados. 

Considerado por tributaristas um dos tribunais com interpretação mais restrita sobre a questão, o TRF da 3ª Região (SP e MS) entendeu que o conceito de insumo deve ser definido de acordo com sua "essencialidade ou relevância" no "desenvolvimento da atividade econômica desempenhada pelo contribuinte". Para advogados, apesar de tímido, o entendimento pode ser considerado um avanço. O caso analisado foi das Lojas Marisa. A empresa só não obteve vitória porque a maioria dos desembargadores entendeu que despesas com propaganda, publicidade e marketing não seriam essenciais à comercialização de seus produtos. A empresa informou que vai recorrer da decisão. A ideia de "essencialidade" também tem sido utilizada pelo Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf). 

Bárbara Pombo - De Brasília

 

 

 

Padrão contábil preferido pesa sobre incorporadoras

Por Fernando Torres | De São Paulo

 

Não bastassem a alta de custos, os problemas operacionais e o enfraquecimento da demanda, as incorporadoras imobiliárias ainda têm de lidar com um descrédito crescente em relação a seus balanços, cujas regras contábeis elas tanto lutaram para manter.

As incertezas em relação às empresas desse setor na bolsa, portanto, não se resumem ao futuro delas e do mercado imobiliário no Brasil, mas também ao passado, o que tem uma relação direta com a contabilidade do segmento.

 

Entre as 15 maiores empresas do setor com capital aberto, oito estão com valor de mercado inferior ao patrimônio líquido - Brookfield, Even, Gafisa, PDG, Rossi, Tecnisa, Trisul e Viver .

Ao longo de 2010, no ano final de transição do padrão contábil brasileiro para o internacional IFRS, as incorporadoras se mobilizaram por meio da Associação Brasileira das Companhias Abertas (Abrasca) para manter a regra contábil que permite o reconhecimento da receita ao longo da obra - e não somente na entrega das chaves, como é a prática mais comum na maioria dos países que segue o padrão internacional.

Tiveram o apoio do professor Eliseu Martins, um dos maiores especialistas em contabilidade do país, e venceram os auditores na batalha de argumentos para convencer a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) de que esse era o método mais adequado aos contratos de compra e venda usados no Brasil.

O que talvez elas não esperassem é que isso tivesse como efeito colateral uma descrença séria em relação a seus balanços.

É evidente que a regra contábil não afeta o negócio em si. Ainda que a leitura brasileira do IFRS tivesse seguido a corrente mundial, os estouros de orçamento teriam ocorrido da mesma forma, assim como os distratos de clientes inadimplentes (veja detalhes sobre os ajustes mais comuns nesta página).

A diferença é que essas idas e vindas não transitariam pelo resultado das empresas, afetando o lucro líquido e a consequente distribuição de dividendos.

Os ajustes seriam feitos no processo de formação do estoque. Quando a receita fosse reconhecida, na entrega das chaves, seria reconhecida a margem final de cada projeto, com possibilidade bem menor de ajustes.

No exemplo mais evidente até agora, a Gafisa teve que estornar R$ 1,05 bilhão de receita em 2011 e outros R$ 160 milhões de 2010. Incluindo provisões para multas por atraso, provisões para devedores duvidosos e redução de valor terrenos contabilizados nos estoques, o efeito no lucro líquido foi negativo em R$ 889 milhões.

Considerando apenas o ajuste oficialmente feito pela Gafisa no lucro de 2010, de R$ 416 milhões para R$ 264 milhões, foram pagos R$ 36 milhões em dividendos além do que seria devido se a empresa quisesse pagar o mínimo obrigatório. O valor pago foi de R$ 99 milhões, mas pelo lucro corrigido seria de R$ 63 milhões.

A remuneração dos acionistas, portanto, foi feita sobre uma base de lucro que se mostrou maior que a real - ou ao menos maior do que devia naquele momento.

O mesmo argumento vale para a remuneração. A Gafisa não pagou bônus de curto prazo a seus principais executivos referentes ao resultado de 2011, que foi um prejuízo de R$ 944 milhões. Mas os diretores da companhia receberam bônus de R$ 2,79 milhões em 2010. O valor pago representou 53% do pagamento previsto caso as metas fossem plenamente atingidas.

É possível que, se os ajustes que derrubaram o lucro de 2010 em 36% tivessem sido reconhecidos a tempo, o bônus fosse menor.

No caso da PDG, outra empresa que teve que fazer ajustes de orçamento, existe uma previsão de que o bônus de curto prazo seja diferido por um ano, exatamente por conta do sistema de reconhecimento de receita. Dado o ciclo mais longo do setor, no entanto, há quem considere o prazo curto.

Dois defensores do reconhecimento da receita ao longo da obra que pediram para não se identificar argumentam que o problema não está na norma contábil, mas sim nos controles internos - ou na falta deles - das incorporadoras, que cresceram muito rapidamente e não conseguiram checar os orçamentos e o andamento das obras com a periodicidade devida.

O Secovi-SP, sindicato que representa as empresas do setor, faz questão de dizer que as discussões contábeis com a CVM foram lideradas pela Abrasca. Mas a entidade também defende a regra atual. "A metodologia contábil usada pelo setor não é perfeita, como qualquer outra, mas na opinião do Secovi-SP é a que melhor reflete a realidade economica das empresas, que é o objetivo da contabilidade", diz Alessandro Vedrossi, diretor da área incorporações e terrenos urbanos do sindicato.

Para ele, a alternativa de se reconhecer apenas na entrega das chaves poderia causar uma distorção até maior do que a que existe hoje. "Tem muita coisa acontecendo ao longo da obra, receitas, gastos etc. Se fizesse tudo no 'Habite-se', seria como ter uma empresa quase pré-operacional, já que os projetos demoram três ou até quatro anos."

Procuradas, Gafisa e PDG não se manifestaram.

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Imóvel no Rio ficará ainda mais caro

Autor: Jornal do Brasil
Fonte: Anna Ramalho

A NAI Dworking, empresa especializada em consultoria imobiliária corporativa, estima que os preços de locação e venda dos imóveis corporativos no Rio de Janeiro, do tipo A e A+, mantém a tendência de alta. Segundo Carlos Pacheco, CEO da NAI Dworking, estes são os imóveis mais procurados pelas grandes empresas nacionais e multinacionais, e também os mais escassos no mercado da cidade.

No Rio existem hoje mais de 6 milhões de metros quadrados de imóveis corporativos, sendo que 1,5 milhões são do tipo A e A+, somando 158 edifícios neste segmento na cidade.

O valor médio de locação destes imóveis é de R$ 130,00 o metro quadrado. A região mais demandada, ainda é o centro da cidade. A Barra da Tijuca também é uma importante região neste atual cenário, sendo a região com o maior número de edifícios a serem entregues nos próximos meses. Nesta região os preços para os edifícios de alto padrão estão em média R$ 110,00 o metro quadrado, 9% mais caro que no centro do Rio de Janeiro que apresenta média de R$ 120,00 o metro quadrado para edifícios A+ e A.

O Medo da Bolha Imobiliária

Ricardo Amorim
Ricardo Amorim é economista, apresentador do "Manhattan Connection" (Globo News) e presidente da Ricam Consultoria (www.ricamconsultoria.com.br)

 

O Medo da Bolha Imobiliária

"Se você vem adiando o sonho da casa própria por este medo, relaxe"

O mercado imobiliário gera paixões. Para muitos, a compra de um imóvel é a decisão financeira mais importante da vida. Para investidores, é um potencial de lucros às vezes fantásticos. Para o País, um poderoso motor de crescimento e geração de empregos. 

Desde 2008, venho refutando alegações de que o Brasil tem uma bolha imobiliária prestes a estourar. De lá para cá, os preços dos imóveis dobraram, triplicaram ou subiram ainda mais.

Impressionado com o ritmo da atividade imobiliária e com a forte elevação dos preços, resolvi atualizar meus estudos sobre o assunto para checar minhas conclusões.

Analisei as bolhas imobiliárias de todos os países dos quais consegui dados desde 1900. Ignorei apenas bolhas imobiliárias regionais como, por exemplo, a causada pela busca do ouro no Oeste americano.

Algumas conclusões saltam aos olhos. Primeiro, bolhas imobiliárias costumam envolver forte atividade de construção. Para tornar os dados de construção comparáveis entre diferentes países e períodos, analisei o consumo anual de cimento per capita em cada país 
no ano em que a bolha estourou. Não encontrei nenhum estouro de bolha com consumo anual de cimento inferior a 400 quilos per capita. Na Espanha, passou de 1,2 mil quilos e há casos, como na China atual, de consumo ainda superior: 1,6 mil quilos, sem estouro de bolha. No Brasil, minha estimativa é de que hoje estamos em 349 quilos.

Segundo, uma bolha imobiliária sempre se caracteriza por preços muito elevados em relação à capacidade de pagamento das pessoas. Considerando-se quantos anos de salários são necessários para comprar um imóvel de preço médio nas principais cidades do mundo, nenhuma cidade brasileira está hoje entre as 20 mais caras. Por outro lado, Brasília, Rio de Janeiro, Salvador e Balneário Camboriú estão entre as 100 mais caras. Entretanto, mesmo por esse parâmetro, Brasília, a mais cara do País, ainda é duas vezes e meia mais barata do que Rabat, no Marrocos, a mais cara do mundo. 

O ar que infla qualquer bolha de investimento, imobiliária ou não, é sempre uma abundante oferta de crédito. Ela possibilita que investidores comprem algo que não poderiam apenas com suas rendas. Todas as bolhas imobiliárias que encontrei estouraram quando 
o total do crédito imobiliário superava 50% do PIB e, em alguns casos, passava de 130% do PIB. Nos EUA, em 2006, um ano antes dos preços começarem a cair, era de 79% do PIB. No Brasil, apesar de todo o crescimento dos últimos anos, esse número é hoje de 5% do PIB.

Aliás, é sempre uma súbita ruptura na oferta de crédito, normalmente associada a uma forte elevação do custo deste crédito, que faz com que bolhas estourem. No Brasil está acontecendo exatamente o contrário. O crédito imobiliário está em expansão e o seu custo em queda.

Por tudo que pesquisei, concluo que é bastante improvável que haja um estouro de bolha imobiliária no Brasil, pelo menos em breve. Se você vem adiando o sonho da casa própria por este medo, relaxe.

Então os preços dos imóveis continuarão subindo no ritmo dos últimos anos? Dificilmente. Os preços atuais já estão mais elevados; em casos específicos, até altos para padrões internacionais.

O mais provável são altas mais modestas, às vezes bem mais modestas. Em alguns casos, até pequenos ajustes de preços para baixo são possíveis e salutares. São exatamente eles que garantiriam que bolhas não estourem em um futuro mais distante.