14/06/2011 - 05h18
Administrado pela Caixa, FII tem recursos do Fundo de Garantia e comprou R$3,5 bi em direito adicional de construção no Rio
Maria Luíza Filgueiras
A Caixa Econômica Federal fez um movimento ousado ontem, como administradora de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
criando o maior fundo imobiliário (FII) do país e o primeiro a incluir Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) em carteira. O patrimônio do FII é de R$ 3,5 bilhões, mas o desembolso total será de R$ 8 bilhões.
A instituição adquiriu o lote de mais de 6 milhões de Cepacs em leilão feito pela prefeitura do Rio de Janeiro ontem, que só podia ser vendido em conjunto e por isso acabou restringindo o número de candidatos - o que fez da Caixa a única participante.
Esses papéis dão direito adicional na Área de Especial Interesse Urbanístico da Região do Porto do Rio de Janeiro (AEIU) e foram emitidos pela prefeitura para viabilizar a revitalização da cidade, dentro do programa de obras para as Olimpíadas de 2016.
Com esses papéis, um projeto imobiliário pode superar a relação entre terreno e altura dos limites atuais. Os Cepacs agora fazem parte da carteira do FII Porto Maravilha, administrado pela Caixa. Além da compra de certificados, a negociação inclui obrigações no montante de R$ 4,5 bilhões em despesas referentes a infraestrutura, limpeza e iluminação pública, por 15 anos.
"É um mega projeto, que tem toda a atenção do banco, foi aprovado pelo conselho curador do FGTS e que tem grande potencial de retorno", diz Marcos Vasconcelos, vice-presidente de ativos de terceiros da Caixa. "Nossos estudos indicam um piso de 10% de retorno real por ano." A taxa de administração é fixa em R$ 150 mil ao mês, corrigida pela variação do IPCA, sem taxa de performance.
O modelo utilizado no Rio foi diferente do que vinha fazendo, por exemplo, a prefeitura de São Paulo. Na capital paulista, a prefeitura faz leilões de lotes menores, destinados a obras diferentes, como um viaduto agora, uma ponte depois. No Rio, o lote foi único justamente para garantir a viabilidade do negócio.
"Ou vendia tudo ou não vendia nada", diz José Alexandre Freitas, diretor da Oliveira Trust, empresa coordenadora da oferta de títulos e responsável pelo processo de habilitação de participantes.
Além disso, os certificados eram tradicionalmente adquiridos pelas incorporadoras com intenção de projetos próprios na área de referência, e não para revenda.
Segundo Vasconcelos, o FII Porto Maravilha pode usar o potencial de adicional em projetos que considerar interessantes que ficarão no portfólio do fundo ou vender os certificados no mercado secundário, por um preço maior do que adquirido em primeira mão.
A advogada Marina Anselmo, sócia do escritório Mattos Filho, explica que uma das vantagens da estrutura de fundo imobiliário está justamente na negociação secundária. "O fundo não é tributado na carteira, mas no nível do cotista, por isso se compra por um preço e vende com ágio no secundário, essa diferença de preço não é tributada. Diferentemente de um Cepac revendido por uma Sociedade de Propósito Específico", diferencia.
Conforme Vasconcelos, a estrutura de FII foi escolhida pelo custo mais baixo em relação a outras e também por dar mais transparência ao processo de investimento.
Destinação Segundo a prefeitura do Rio, do montante levantado, o município vai repassar R$ 7,6 bilhões para o consórcio Porto Novo, encarregado das obras e da administração da infraestrutura, e os R$ 400 milhões restantes são referentes a despesas da própria prefeitura, que vai fiscalizar os investimentos por meio da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região Portuária.
No leilão ontem, o prefeito do Rio, Eduardo Paes, antecipou que o município deve emitir mais certificados, sem falar em montante. Outros municípios também preparam emissões, como Recife, e a Caixa está disposta a participar desses leilões, segundo Vasconcelos.
A instituição já tem recebido propostas imobiliárias para a área portuária, mas ainda vai começar a avalia-los. Freitas, da Oliveira Trust, afirma que outros 10 grupos entraram em contato para ter mais informações e tirar dúvidas sobre o leilão, mas por "questões financeiras e de risco" acabaram não firmando participação.
Ele destaca que o Cepac funciona como um metro quadrado virtual e que tende à valorização, considerando que o preço hoje é inferior ao de vizinhanças como São Conrado.
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Com desembolso total de R$ 8 bilhões, a Caixa adquiriu lote de mais de 6 milhões de Cepacs
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CEPACS
Certificados para construção
Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) são vendidos pelas prefeituras para que incorporadoras excedam limite de altura de edificações, com contrapartidas como construção de pontes e melhoria de infraestrutura da área em questão.
VANTAGENS
FII pode ser negociado em mercado secundário
Uma das vanta gens de um fundo de investimento imobiliário é que as cotas podem ser negociadas no mercado secundário. Os ágios entre compra e venda não são tributados. A Caixa diz ter escolhido esse modelo por ter custo menor e mais transparência no processo de investimento.
CORINTHIANS
Alternativa de antecipação de taxas
O Certificados de Incentivo ao Desenvolvimento (CID) será uma das formas de viabilizar a construção do estádio do Corinthians, no estado de São Paulo, que contará ainda com financiamento do BNDES e pode ter uma segunda instituição financeira envolvida.
Brasil Econômico/AC
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