Folha de S. Paulo - São Paulo/SP - MERCADO - 19/06/2011 - 03:05:06
Instituições financeiras defendem criação de novo papel com isenção fiscal para financiar setor habitacional
Mercado acusa bancos de defender território e manter controle sobre taxas e condições dos financiamentos ao setor
TONI SCIARRETTA
DE SÃO PAULO
Principal fonte de recursos da habitação, a caderneta de poupança não terá recursos suficientes para atender a demanda por crédito imobiliário a partir de 2013.
O dinheiro da poupança -que tem 65% dos saldos levados para habitação- nem secou ainda, mas os bancos e o mercado de capitais já disputam o vácuo que se abrirá.
Apesar de ser um negócio pequeno, o crédito imobiliário brasileiro dobra praticamente a cada dois anos e promete se tornar um dos mais dinâmicos e disputados do mundo no final da década.
Para seguir dando as cartas dos financiamentos imobiliários, os bancos pleiteiam junto ao governo e ao Congresso Nacional a criação de um novo papel, apelidado de "CDB imobiliário" -ou tecnicamente, "covered bond" (título garantido pelo banco)-, com garantia tanto do imóvel financiado quanto do banco.
Em caso de inadimplência do mutuário, a instituição financeira garante ao investidor o pagamento acertado.
Com esse papel, os bancos esperam captar recursos com prazos mais longos (cinco anos), compatíveis com a maioria dos empréstimos.
O problema é que a conta ainda não fecha. Como o risco desse papel é o mesmo de o banco quebrar, eles pagarão um juro próximo dos atuais CDBs, principal instrumento de captação das instituições financeiras, não muito superior aos juros do governo -12,25% ao ano.
Para tornar a aplicação mais interessante, os bancos pedem um incentivo fiscal para o cliente comprá-lo, alinhado à isenção de Imposto de Renda que ele já tem se comprasse fundos ou papéis imobiliários -a pessoa física não paga IR em fundos imobiliários, letras hipotecárias e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
DISPUTA
Mais antiga, a proposta do mercado de capitais é transformar os financiamentos imobiliários em uma aplicação financeira -chamada securitização- para os fundos de pensão, seguradoras e demais investidores.
Nesse caso, o papel do banco se restringe a analisar e conceder o empréstimo, que depois é "empacotado" e vendido no mercado.
Se o mutuário não paga, o imóvel cobre o prejuízo.
A vantagem é que o banco recupera o dinheiro rapidamente e fica livre para fazer sucessivos empréstimos.
O estímulo é para conceder cada vez crédito, reduzindo taxas e melhorando as condições ao mutuário.
O modelo foi adotado pelos EUA, cujos empréstimos de maior risco originaram a crise das hipotecas subprime (segunda linha).
"No Brasil, estamos longe do que ocorreu nos EUA. A securitização está pronta, foi testada e funciona. Não precisa criar nada", disse Fernando Brasileiro, presidente da securitizadora Cibrasec.
No mercado financeiro, a visão é que os cinco grandes bancos não querem abrir mão do crédito imobiliário, especialmente quando ele se tornará mais rentável, mantendo controle das taxas.
Com o "CDB imobiliário", os empréstimos seguem na contabilidade do banco -fica assegurado o relacionamento de longo prazo da instituição com o mutuário.
Os bancos rebatem afirmando que a securitização depende de uma engenharia financeira cara e complexa, com participação de uma série de terceiros como agências de avaliação de risco, corretores, Bolsa etc.
"Nunca falei que o "covered bond" é o único caminho. É uma alternativa. O mercado está crescendo e precisa de várias fontes, inclusive para ter competição", disse Luiz Antonio França, presidente da Abecip (Associação do Crédito Imobiliário).
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