CRIs ainda esbarram na baixa liquidez do mercado secundário

13/06/2011 - 18h14

 

InfoMoney

 

SÃO PAULO – O investimento em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) para pessoas físicas ainda esbarra na baixa liquidez do mercado secundário e no fato de, em muitos casos, ser destinado apenas à investidores qualificados - aqueles que, de acordo com a Instrução CVM 409, possuem investimentos financeiros em valor superior a R$ 300 mil e que, adicionalmente, atestam por escrito sua condição de investidor qualificados.

 

Segundo dados da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), a maior parte das emissões de CRIs são feitas por meio da instrução 476 da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que exige que os investidores pessoa física participantes se enquadrem na definição de “qualificados”.

 

“Para a emissão pela instrução CVM 400 (que não exige investidores qualificados), é preciso seguir uma série de critérios. O imóvel precisa ter o 'Habite-se' (documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências  estabelecidas pela prefeitura), patrimônio de afetação (o patrimônio de cada empreendimento imobiliário é contabilmente apartado do patrimônio total da empresa responsável pela construção do imóvel) e precisa seguir um regime fiduciário”, explica a vice-presidente Sênior do Standart Bank, Natália Dias.

 

Mesmo assim, a participação de pessoas físicas nos CRIs é consideravelmente alta. Segundo dados da Anbima, em 2010, as pessoas físicas responderam por 10,3% da participação do mercado de Cris.

 

Segundo Natália, um dos principais incentivos para estes investidores é com relação à tributação. “O investidor pessoa física é isento de Imposto de Renda nas aplicações em CRIs”, explica a executiva.

 

Liquidez

Outro problema apontado pela executiva é a baixa liquidez do mercado secundário. Ou seja, não existe um mercado forte de compra e venda destes certificados após a emissão. Então, se o investidor precisar se desfazer dos títulos, pode ter problemas.

 

“Existe um movimento, juntamente com a Anbima, para tentar aumentar a liquidez do mercado secundário. Mas, atualmente, o investidor que adquire um CRI costuma ficar com o investimento até o final do prazo”, afirma Natália.

 

Crescimento do mercado imobiliário

De acordo com a executiva, a tendência é que o mercado de CRIs cresça cada vez mais, por conta do bom momento econômico que o País atravessa, que tem resultado em um grande número de novos lançamentos de empreendimentos imobiliários.

 

“Em 2010 atingimos recorde no volume de CRIs emitidos (R$ 7,5 bilhões) e este ano já caminhamos para bater um novo recorde”, diz Natália. Até o mês de maio, o volume emitido de CRIs atingiu R$ 5,4 bilhões, segundo dados da Anbima.

 

O que são CRIs

Os CRIS são, basicamente, títulos lastreados em créditos imobiliários que são garantidos por imóveis e apresentam promessa de pagamento em dinheiro.

 

Sendo assim, ao adquirir um CRI, o investidor está adquirindo, na verdade, o fluxo de recebimento de crédito concedido para a efetivação do empreendimento imobiliário. Por exemplo: quando você compra um CRI, o rendimento vai se basear no fluxo de recebíveis que, neste caso, são os créditos decorrentes de operação de venda e compra a prazo, ou financiamento e locação de imóveis, sejam estes residenciais, comerciais ou industriais.

 

Os CRIs são emitidos pelas companhias securitizadoras, que transformam os recebíveis em certificados imobiliários. O papel da securitizadora é, portanto, converter uma carteira de ativos ilíquidos em títulos passíveis de negociação.