quinta-feira, 29 de dezembro de 2011

CVM edita Instrução sobre normas contábeis aplicáveis aos Fundos de Investimento Imobiliário

CVM edita Instrução sobre normas contábeis aplicáveis aos Fundos de Investimento Imobiliário
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) edita hoje, 29/12/2011, a Instrução CVM nº 516/11 que dispõe sobre as normas aplicáveis à elaboração e divulgação das demonstrações financeiras e os critérios contábeis de reconhecimento, classificação e mensuração dos ativos e passivos, assim como o reconhecimento de receitas e apropriação de despesas, dos Fundos de Investimento Imobiliário – FII, regidos pela Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, e a Instrução CVM nº 517/11 que altera dispositivo da Instrução CVM 472/08.
A Instrução CVM nº 516/11, resultado da Audiência Pública SNC Fundos nº 01/11, revoga a Instrução CVM nº 206/94 e estabelece os critérios contábeis de reconhecimento, classificação e mensuração dos ativos e passivos, assim como os critérios de reconhecimento de receitas e apropriação de despesas dos fundos de investimento imobiliário, que devem ser os mesmos aplicáveis às companhias abertas. As exceções referem-se ao critério de avaliação dos imóveis classificados como propriedades para investimento, que devem ser mensurados exclusivamente pelo valor justo, ao ajuste a valor justo de ativos financeiros, que deve impactar somente o resultado, e ao registro de impairment de ativos financeiros avaliados pelo custo amortizado, que deve ser feito considerando as perdas esperadas.
A Instrução CVM nº 517/11, também resultado da Audiência Pública SNC Fundos nº 01/11, altera o disposto na alínea a, inciso IV, art. 39 da Instrução CVM 472/08, substituindo a exigência do balancete semestral pela demonstração dos fluxos de caixa do período quando da divulgação de informações periódicas do fundo.

Temas de peso devem ser julgados pelo STF em 2012

Por Maíra Magro | De Brasília

Marco André Dunley Gomes: grandes questões ficaram para o ano que vem

Pelo menos dois temas de peso tanto para as finanças das empresas quanto da União deixaram de ser definidos pelo Supremo Tribunal Federal (STF) e pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) este ano. A expectativa é de que a discussão sobre a exclusão do ICMS da base de cálculo do PIS e da Cofins, além da cobrança dessa contribuição dos bancos, sejam julgadas em 2012

"As grandes questões ficaram para o ano que vem", diz o advogado Marco André Dunley Gomes, que acompanha julgamentos de temas fiscais nas principais Cortes do país, fazendo coro à percepção da maioria dos especialistas consultados pelo Valor.

Para 2012, portanto, é aguardado o julgamento da ação declaratória de constitucionalidade (ADC) nº 18. A análise definirá se é constitucional a inclusão do ICMS na base de cálculo da Cofins. Essa ação tramita no STF desde 2007, com o mesmo tema de um recurso extraordinário levado a julgamento um ano antes - mas não finalizado em razão de um pedido de vista do ministro Gilmar Mendes.

Na prática, excluir o imposto estadual do cálculo da Cofins - que incide sobre a receita bruta das empresas - significa recolher menos contribuição. Se a União perdesse a disputa, teria que devolver aos contribuintes cerca de R$ 84,4 bilhões pelo período de 2003 a 2008, conforme cálculo da Receita Federal presente na Lei de Diretrizes Orçamentárias de 2011.

Também terminou o ano sem definição o caso que discute quais tipos de receitas compõem o faturamento das instituições financeiras, para calcular a cobrança do PIS e da Cofins. A disputa envolve mais de R$ 40 bilhões, segundo a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional. O STF definirá se a contribuição incide sobre as receitas geradas a partir da intermediação ou aplicação de recursos financeiros próprios ou de terceiros. O entendimento é defendido pela Fazenda, mas os bancos sustentam que a contribuição recai sobre os valores das tarifas cobradas dos clientes.

Embora tenha voltado à pauta do Supremo este ano, a discussão sobre a cobrança de IR e CSLL sobre os lucros de controladas e coligadas no exterior também continua sem resolução. Após quatro anos suspenso, o julgamento foi retomado, mas ainda depende de um voto do ministro Joaquim Barbosa, que estava ausente à sessão por questões de saúde.

Mas o Supremo definiu algumas questões tributárias importantes. Uma das principais diz respeito à aplicação da Lei Complementar 118 - que baixou de dez para cinco anos o prazo para as empresas pleitearem, na Justiça, tributos pagos a mais. Em agosto, o STF decidiu que a lei não deve ser aplicada de forma retroativa, mas fixou que o critério para avaliar qual prazo deve ser empregado é o momento de ingresso da ação. Por um lado, foi uma perda para os contribuintes, já que o STJ garantia o prazo de dez anos para tributos pagos até a publicação da lei.

"O ano foi desfavorável aos contribuintes no Supremo", diz o advogado Igor Mauler Santiago, do Sacha Calmon, Misabel Derzi Consultores e Advogados, para quem a maior parte das decisões tributárias da Corte favoreceu a Fazenda. Outra perda relevante para os contribuintes foi a conclusão de que o PIS e a Cofins incidem mesmo sobre as vendas a prazo inadimplidas - quando o consumidor não paga pelo produto. A tributação dos lucros das controladas do exterior também caminha para um resultado desfavorável às empresas.

Os contribuintes conseguiram ganhos em questões mais específicas, como a não incidência do ICMS sobre a venda de sucatas de veículos com perda total, e o prazo de 90 dias para valer o aumento do IPI dos veículos importados.

No STJ, uma questão importante que ficou para o ano que vem é a definição do conceito de insumo - fundamental para saber se as empresas podem ou não compensar alguns créditos de PIS e Cofins, como aqueles resultantes da compra de material de limpeza, serviços de higienização e dedetização. A 2ª Turma começou a julgar um processo sobre o assunto em junho, envolvendo uma empresa de alimentos. O julgamento foi interrompido por um pedido de vista.

Por outro lado, o STJ definiu algumas questões favoráveis aos contribuintes. Entre elas, a não incidência de IR sobre juros de mora recebidos em reclamatória trabalhista, e a impossibilidade de estorno de créditos de ICMS pelo Estado de destino de mercadorias beneficiadas por incentivos fiscais.

O Fisco também conseguiu alguns ganhos no tribunal, como a impossibilidade de as empresas deduzirem prejuízos das controladas no exterior, para a apuração do resultado da controladora nacional. Outra foi a avaliação dos precatórios pelo valor de mercado, e não pelo valor de face, em leilões resultantes de garantias de execuções fiscais. "O tribunal evoluiu e julgou questões relevantes, mas ainda vive uma crise de oscilação jurisprudencial", diz o advogado Luiz Gustavo Bichara, do Bichara, Barata & Costa Advogados.

A explicação recorrente para questões importantes terem ficado de fora da pauta do Supremo é de que a Corte estava ocupada com questões de política, como a Lei da Ficha Limpa e seus desdobramentos, além do processo do mensalão. O STJ, por sua vez, passou por mudanças recentes na composição das duas turmas de direito público, responsáveis pelos casos tributários, com a saída de três ministros: Luiz Fux, Hamilton Carvalhido e Eliana Calmon.

 

 

Panamericano e BTG compram Brazilian Finance

Reuters

Por Cesar Bianconi

SÃO PAULO, 28 Dez (Reuters) - O Banco Panamericano e o BTG Pactual , seu acionista controlador, acertaram a compra da Brazilian Finance & Real State, com atuação no mercado financeiro imobiliário, em uma transação estimada em 1,2 bilhão de reais.

O negócio representa mais uma aposta do BTG, do banqueiro André Esteves, no setor de imóveis no Brasil, que tem experimentado forte valorização de preços e que desperta temores de alguns especialistas de risco de formação de uma bolha.

Antes da operação anunciada nesta quarta-feira, o BTG costurou a união da BR Properties e da WTorre anunciada em setembro, criando um grupo com ativos imobiliários comerciais da ordem de 10 bilhões de reais e do qual será o maior sócio individual.

Com a Brazilian Finance, o BTG passa a ter presença também no segmento de imóveis residenciais.

Segundo fato relevante, as sócias da Brazilian Finance (TPG-Axon, Ourinvest Real Estate e Coyote Trail) firmaram memorando de entendimentos para vender 100 por cento da empresa ao Panamericano e BTG.

O Panamericano ficará com os ativos de originação, financiamento e securitização de imóveis, com preço de aquisição de 940,36 milhões de reais.

"A aquisição adicionará (ao Panamericano) uma plataforma consolidada de originação de crédito com margens atraentes e representa a expansão de seu portfólio de produtos de crédito em um mercado com grande potencial de crescimento", informou o Panamericano.

O banco de varejo do BTG citou, ainda, a ampliação de sua rede de distribuição, com a incorporação dos 88 pontos de venda da empresa de crédito BM Sua Casa, controlada pela Brazilian Finance.

Já o BTG assumirá os negócios de gestão e as atividades de administração da Brazilian Finance, com valor estimado de 275 milhões de reais.

AUMENTO DE CAPITAL

Como parte do processo de compra da Brazilian Finance, o Panamericano promoverá um aumento de capital de 1,8 bilhão de reais, proposta que será levada aos acionistas do banco em assembleia marcada para 18 de janeiro.

O preço de emissão das novas ações será de 6,05 real por papel ordinário ou preferencial, com base na média das cotações dos últimos 180 pregões da Bovespa. Nesta quarta, a ação preferencial do Panamericano encerrou a sessão a 6,53 reais, em queda de 2,54 por cento.

De acordo com o Panamericano, o objetivo com o aporte de recursos é viabilizar o crescimento das atividades do banco, otimizar o aproveitamento do estoque de créditos fiscais e permitir a realização de novos investimentos e aquisições, inclusive a da Brazilian Finance.

No aumento de capital, a TPG-Axon poderá usar até 182,1 milhões de reais dos valores que receber pela venda da participação na Brazilian Finance para subscrever ações preferenciais do Panamericano. O BTG cederá à TPG-Axon seu direito à subscrição das ações necessárias.

O memorando de entendimentos firmado entre o Panamericano, o BTG e os sócios da Brazilian Finance é válido até 31 de janeiro de 2012. Até lá, Panamericano e BTG têm exclusividade para negociar a conclusão da compra da Brazilian Finance.



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PanAmericano assina memorando de entendimentos para aquisição da Brazilian Finance & Real Estate S.A.

Portal Fator Brasil

29/12/2011 - 06:21

PanAmericano assina memorando de entendimentos para aquisição da Brazilian Finance & Real Estate S.A.

Aumento de capital dará suporte a este investimento e à implementação da nova estratégia de negócios .

O Banco PanAmericano, uma das principais instituições voltadas para o financiamento ao consumo no Brasil, anunciou a assinatura de um memorando de entendimentos não vinculante para a aquisição, por R$ 940,3 milhões, da totalidade das ações da Brazilian Finance & Real Estate S.A. (BFRE), holding que controla as empresas Brazilian Mortgages, Brazilian Securities e BM Sua Casa. Esta aquisição representa um importante passo no reposicionamento do PanAmericano e assegura seu ingresso no segmento de crédito imobiliário.

Atuando há mais de 12 anos neste mercado, a BFRE ocupa posição de destaque na concessão de financiamento imobiliário para pessoas físicas, nos financiamentos para incorporadores e construtoras e na securitização de recebíveis imobiliários. Com perfil inovador, foi a primeira companhia hipotecária independente do Brasil autorizada a operar pelo Banco Central, lançou o primeiro fundo de investimento imobiliário voltado para o varejo e impulsionou o mercado brasileiro de securitização imobiliária ao integrar os mercados de capitais, financeiro e imobiliário.

A aquisição é parte fundamental das medidas que vêm sendo conduzidas pela atual administração do PanAmericano para reestruturar, ampliar e diversificar seus negócios. A nova estratégia terá como foco quatro grandes segmentos: financiamento ao consumo, crédito hipotecário, seguros e financiamento a empresas.

Concluída esta operação, o PanAmericano ampliará seu portfólio de produtos de crédito e sua rede de distribuição, por meio da incorporação dos 88 pontos de venda da BM Sua Casa. "A aquisição da BFRE permitirá a incorporação de uma plataforma consolidada de originação de crédito, com margens atraentes, em um mercado com grande potencial de crescimento", afirma José Luiz Acar, presidente do PanAmericano.Para preparar e fortalecer a estrutura de capital para a nova estratégia de negócios e possibilitar a realização de novos investimentos e aquisições estratégicas, inclusive com relação à aquisição da BFRE, o Conselho de Administração do PanAmericano convocou seus acionistas para uma Assembleia Geral Extraordinária, a ser realizada no próximo dia 18 de janeiro, que irá deliberar sobre o aumento do capital social do banco, no valor de até R$ 1,8 bilhão. "A recomendação do Conselho de Administração para a capitalização demonstra a confiança e o compromisso dos seus principais acionistas com o crescimento do banco", acrescentou Acar.

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CRI é boa alternativa para garantir ganho acima da inflação

CRI é boa alternativa para garantir ganho acima da inflação

O volume total de emissões de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) registrado na Comissão de Valores Mobiliários em 2011 atingiu R$ 3,7 bilhões, o que representa uma alta de aproximadamente 70% sobre o ano anterior.

Os dados dos anúncios de encerramento das distribuições públicas reunidos na área Valor-RI do portal do Valor mostram que, em 2011, mais de 3 mil investidores individuais compraram os títulos com lastro em operações imobiliárias.

Os papéis são originados a partir de negócios realizados por empresas ou instituições financeiras envolvendo imóveis. Uma companhia securitizadora transforma os créditos referentes aos contratos imobiliários em CRIs que podem, então, ser vendidos no mercado de capitais.

O objetivo final das empresas e instituições financeiras é captar recursos para financiar a expansão das atividades. Para o investidor, é uma alternativa para diversificar suas aplicações.

O rendimento do CRI pode tanto estar associado à variação do CDI quanto ser indexado ao IPCA mais juros. Comparativamente aos títulos negociados no Tesouro Direto, podem ser equiparados às LFTs e NTN-Bs, respectivamente.

O rendimento do CRI não está sujeito ao imposto de renda, o que é uma enorme vantagem em relação às demais alternativas disponíveis para a pessoa física, desde que os riscos sejam corretamente avaliados.

A maioria dos CRIs é emitida a partir dos chamados "contratos não performados". Isso significa que os empreendimentos imobiliários que deram origem aos contratos que servem de lastro às emissões ainda não foram concluídos. Nesse caso, para que os rendimentos do CRI sejam efetivamente recebidos pelo investidor, é fundamental que o empreendimento seja finalizado. É um risco adicional que o investidor deve avaliar.

Em razão do maior risco, a regulamentação estabelece que as securitizações baseadas no fluxo de recebimento de imóveis que ainda não foram concluídos somente podem dar origem a CRIs com valor nominal unitário de, no mínimo, R$ 300 mil. A lógica é que os investidores com maior capacidade financeira têm mais condições de analisar criteriosamente os riscos da emissão. Hoje, a maioria das operações tem valor mínimo de aplicação de R$ 300 mil. Mas existem exceções.

A emissão coordenada pela Caixa encerrada em maio de 2011 teve como lastro contratos de aquisição de imóveis residenciais urbanos com construção concluída. Nesse caso, como os empreendimentos estavam "performados", o valor nominal da emissão pôde ser estabelecido em R$ 1 mil.

Devido ao valor mínimo inicial mais baixo, a operação atraiu o recorde de 1,5 mil pessoas físicas, com aplicação média de cerca de R$ 7 mil. Para efeitos de comparação, cada uma das demais emissões de CRIs que tiveram como lastro imóveis "não performados" atraiu, na média, 160 investidores individuais, com investimento médio significativamente maior, de R$ 600 mil.

Na atual conjuntura de preocupação com o possível aumento da inflação, a aplicação em CRIs indexados ao IPCA oferece uma grande vantagem sobre as NTN-Bs. Devido à isenção do imposto de renda sobre os rendimentos, o CRI oferece uma garantia efetiva de ganhos acima da inflação no longo prazo.

Veja o exemplo do CRI emitido pela Petrobras recentemente com taxa de 5,17% ao ano mais IPCA. No Tesouro Direto, as NTN-Bs oferecem rendimento bruto de 10% ao ano, sendo que aproximadamente metade corresponde à inflação e a outra metade, aos juros reais. Após o desconto de 15% de imposto, para prazos superiores a dois anos, o rendimento líquido real (descontada inflação de 5%) para o investidor será da ordem de 3,5% ao ano.

Se no período do investimento a inflação passar a ser de 10% ao ano, o rendimento bruto total sobe para 15% ao ano, mas o retorno líquido real cai para 2,75% ao ano, uma vez que o imposto de renda a pagar aumenta de 1,5% para 2,25% ao ano. No CRI da Petrobras, o rendimento real será sempre de 5,17% ao ano.

À medida que o mercado de securitização de créditos imobiliários se desenvolver e atrair novos participantes, a tendência é que mais operações "performadas" sejam lançadas e o valor mínimo de aplicação em CRIs, reduzido.

quarta-feira, 28 de dezembro de 2011

Socorro a bancos pelo FGC será mais rígido em 2012


LEANDRO MODÉ - O Estado de S.Paulo

O Fundo Garantidor de Créditos (FGC) vai passar por uma profunda mudança no ano que vem. Os atuais conselheiros da instituição, executivos oriundos dos grandes bancos do País, serão substituídos por profissionais independentes contratados no mercado financeiro. O presidente do Conselho, Gabriel Jorge Ferreira, deixará o comando quando a reforma do estatuto estiver concluída.

E as regras para o socorro de bancos em dificuldades ficarão mais rígidas, para evitar casos como o do Panamericano, que terminou com um prejuízo de R$ 3,8 bilhões para o FGC, criado em 1995 para garantir depósitos dos correntistas brasileiros até determinado limite.

Atualmente, a cobertura é de até R$ 70 mil por CPF na mesma instituição financeira e vale para dinheiro em conta corrente, caderneta de poupança, CDBs, letras de câmbio, letras imobiliárias, letras hipotecárias e letras de crédito imobiliário.

O Estado apurou que as mudanças estão sendo discutidas com o Banco Central (BC) e já receberam o aval dos banqueiros. A origem da reforma remonta a 2009, quando a autoridade monetária colocou para discussão pública alterações no FGC.

Na ocasião, o BC alertou para alguns problemas no funcionamento do Fundo. Um exemplo é o fato de os conselheiros terem acesso a informações confidenciais de concorrentes em dificuldades. Hoje em dia, vários bancos procuram o FGC se precisam de ajuda.

Quando isso ocorre, busca-se uma solução que, em alguns casos, precisa ter a anuência dos conselheiros para ser implementada. Só que, desde que o FGC foi criado, só os maiores do setor têm assento no conselho. Hoje, são Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Bradesco, Santander, Caixa Econômica Federal, Safra e Alfa (esses três últimos suplentes).

Assimetria de informação. Como lembra uma fonte do setor, essa situação cria o que se chama de assimetria de informação. Em outras palavras, alguns bancos sabem quem são os concorrentes em dificuldades. Mas todos os outros do setor, não. Para evitar esse tipo de conflito de interesse, os conselheiros terão de ser independentes, sem vínculo algum com bancos.

O BC deve voltar à carga com o assunto no ano que vem. No entanto, os banqueiros decidiram antecipar-se à autoridade e já acertaram informalmente um novo estatuto, que será implementado nos primeiros meses de 2012. O objetivo é que tudo esteja pronto antes do fim de abril, quando está agendada a assembleia anual ordinária do Fundo. A partir daí é que as alterações práticas - como a saída de Ferreira - serão efetuadas.

O novo presidente do conselho ainda não foi escolhido. Hoje, o nome favorito é o do presidente da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), Murilo Portugal. Há, porém, ao menos dois empecilhos para que essa solução vingue. O primeiro deles é a resistência do próprio Portugal em assumir novas funções.

O segundo é o fato de que, em algumas situações, FGC e Febraban têm posições opostas. A entidade que representa os bancos, por exemplo, faz pressão para diminuir o porcentual dos depósitos dos correntistas (dinheiro que, afinal de contas, compõe o patrimônio do Fundo, atualmente próximo de R$ 28 bilhões).

O FGC, em compensação, entende que, em alguns momentos, é preciso elevar o porcentual para que as garantias possam se manter no nível corrente ou até serem elevadas.

A outra grande mudança no estatuto decorre do caso Panamericano. A partir de 2012, em operações de salvamento de bancos, o FGC vai exigir que o banqueiro em questão coloque todo o patrimônio pessoal como garantia do empréstimo. Além disso, as condições do financiamento serão as de mercado. Ou seja, sem nenhum vantagem para o tomador.




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Petrobras capta R$ 405 milhões com CRI

Valor - 28/12/2011

De São Paulo

Em mais um sinal do apetite dos investidores por títulos privados, a Petrobras fechou uma captação de R$ 405 milhões no mercado doméstico com a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). A estatal pagará pelos papéis uma taxa de juros inferior à dos títulos do governo federal com vencimento semelhante.

Ainda assim, a empresa captou além dos R$ 300 milhões inicialmente previstos e precisou emitir os lotes extras para atender a demanda. Como o CRI conta com isenção de imposto de renda, o rendimento líquido para o investidor acaba sendo superior ao dos papéis públicos.

A Petrobras pretende usar os recursos captados para construir um laboratório de fluidos na cidade de Macaé, no norte do Rio de Janeiro, e a sede administrava da companhia em Santos, no litoral paulista. Procurada, a Petrobras confirmou a operação e o valor. Segundo a companhia, a operação deverá ser finalizada nas primeiras semanas de janeiro, quando receberá os recursos.

A emissão de CRI foi realizada em três séries, com prazos de 12, 15 e 17 anos e corrigidas pela inflação medida pelo IPCA. Os papéis da primeira série renderão juros de 5,17% ao ano, a segunda pagará anualmente 5,39% ao investidor e a terceira, 5,37%. As taxas foram definidas pelo mercado em processo de coleta de intenções de investimento (bookbuilding, no jargão de mercado). Apesar de a taxa bruta ter ficado abaixo dos títulos públicos comparáveis, o rendimento líquido de imposto dos papéis ainda apresenta um prêmio em relação aos do governo.

Além do investidor, a empresa também obtém um benefício fiscal com essa estrutura, conhecida no mercado como "built-to-suit", já que o pagamento do aluguel entra como despesa no balanço e reduz o imposto de renda devido. Outra operação bastante usual no mercado é o "sale-and-lease-back", quando a empresa capta recursos com a venda de um imóvel já existente, vinculada a um contrato de aluguel com o comprador.

A operação possui uma estrutura complexa, que envolve a cessão dos terrenos e o aluguel dos edifícios da Petrobras para um fundo imobiliário, que tem a própria estatal como principal cotista, pelo prazo de 18 anos. Os contratos de locação servirão de lastro para os CRI, que serão emitidos pela RB Capital e vendidos ao investidor final. O Itaú BBA é o coordenador líder da oferta e atua ao lado do Bradesco BBI e da própria RB Capital. A emissão recebeu classificação de risco AAA, em escala nacional, da agência Fitch.

segunda-feira, 26 de dezembro de 2011

Setor de shopping centers tem potencial significativo de crescimento em 2012

Infomoney 

26 de dezembro de 2011 • 10h18

Por: Mariana Mandrote

SÃO PAULO - Os resultados das empresas de shopping centers foram fortes em 2011. Taxas de ocupação recordes e robusto crescimento de aluguéis pelo critério mesmas lojas (unidades inauguradas há um ano) possibilitaram o aumento das margens operacionais e incentivaram a retomada do ciclo de investimentos em novos shoppings. E, segundo especialistas, essa fase de crescimento deve perdurar em 2012.

Por ser altamente concentrado, o mercado de shopping centers oferece um potencial significativo de crescimento, de acordo com os analistas do Bradesco, Edigimar Maximiliano e Luiz Peçanha. O banco aponta que 60% do ABL (Área Bruta Locável) está no Sudeste do Brasil, sendo que São Paulo domina essa região. "Acreditamos que este alto nível de concentração mostra o potencial de crescimento ABL em outras regiões", avaliam os especialistas, em nota.

Os analistas da Fator Corretora, Iago Whately e René Brandt também reforçam a visão positiva em relação ao setor, considerando que o mercado continuará crescendo em virtude da baixa penetração das vendas realizadas nos shopping centers em relação ao total no varejo nacional. "Dessa forma, estimamos que o crescimento do setor será mais acelerado que a expansão agregada do setor varejista, de forma a alcançar o patamar de vendas do varejo em shopping centers de outros países", afirma a equipe, por meio de relatório.

Riscos

Ainda que o setor apresente boas perspectivas para o ano que vem, Whately e Brandt também alertam para os riscos que podem impactar o desempenho das administradoras de shopping centers, especialmente em relação ao maior enfraquecimento da economia doméstica.

Para os analistas, um ambiente de deterioração do quadro macroeconômico e inflação alta no longo prazo podem barrar a ampliação da classe média e reduzir o poder de compra do consumidor, o que tem efeito subsequente sobre as vendas dos lojistas. "O menor crescimento de vendas aumenta o custo de ocupação dos lojistas e inibe maiores aumentos de preço na renegociação dos contratos de locação", explicam.

Outros riscos apontados pela Fator são o aumento da competição no setor, com a entrada de players estrangeiros e a concorrência dos FIIs (Fundos Imobiliários); bem como a redução da oferta de crédito, com impacto no consumo e no financiamento de projetos de expansão.

 

Recomendações

Por conta do bom momento vivido pelo setor, a maior parte das ações do setor de shopping centers no Brasil apresentou valorização significativa em 2011. Para os analistas do HSBC, Felipe Rodrigues e Leonardo Martins, os anúncios de novos projetos e de expansão de unidades existentes e o forte desempenho dos aluguéis mesmas lojas continuarão a motivar o desempenho dos papéis no próximo exercício.

Os especialistas da Fator concordam e acrescentam que há boas oportunidades de investimentos no setor, aconselhando maior exposição dos investidores ao setor em 2012. A principal recomendação da corretora é BR Malls (BRML3), em função da estratégia de consolidação e bom histórico de desempenho de execução. A Multiplan (MULT3) também é sugerida pelos analistas, que comentam sobre a "robusta" estrutura de capital e terrenos "valiosos" da companhia, com expectativa de forte crescimento de ABL no ano que vem.

A equipe do Bradesco também mostra preferência pela BR Malls, citando que a companhia merece um prêmio devido aos resultados "excepcionais" entregues desde de seu IPO (Oferta Pública Inicial, em inglês).

Broedel deixa diretoria e CVM terá diversas trocas em 2012

23 de dezembro de 2011

Por Graziella Valenti | De São Paulo| Valor Econômico

Alexsandro Broedel: cargo para terminar regulação do IFRS e também atuações importantes em Sadia e Tractebel

Por razões pessoais, o professor de contabilidade e finanças da Universidade de São Paulo Alexsandro Broedel deixará a diretoria da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no dia 2 de janeiro. Com a saída do especialista, a autarquia acumulará três modificações de peso em 2012, para um colegiado composto por cinco membros.
O mandato da presidente, Maria Helena Santana, expira em 14 de julho. Nos primeiros meses do próximo ano já devem começar os comentários e as especulações a respeito de um sucessor.
Eli Loria, diretor da CVM desde maio de 2007, também encerra sua atuação no fim deste mês. Para seu posto, conforme o Valor apurou, deve ser indicado o atual superintendente-geral, Roberto Tadeu Antunes Fernandes.
Broedel assumiu a diretoria deixada pelo professor Eliseu Martins, também especialista em contabilidade. Ambos atuaram fortemente no processo de normatização da contabilidade, para adoção do padrão internacional IFRS no Brasil.
Agora, a avaliação de pessoas próximas à direção da CVM, é que não há mais a mesma premência por um especialista da área contábil.
Não é a primeira vez que a dança das cadeiras ocorre na maioria dos cargos do colegiado na mesma época. Quando Maria Helena Santana assumiu a autarquia também houve diversas modificações simultâneas ou quase. Na época, saíram o presidente Marcelo Trindade e o diretor Pedro Marcílio. A ida de Maria Helena, até então na diretoria, para a presidência, deixou duas vagas no colegiado.
O sucessor de Broedel terá mais três anos inteiros de mandato. Segundo pessoas próximas ao colegiado da autarquia, o prazo mais longo em aberto do mandato torna a vaga mais atrativa, pois permite a realização de um trabalho mais profundo.
O restante do colegiado da CVM é composto por Otavio Yazbek, que fica no cargo até dezembro de 2013, e por Luciana Pires Dias, que assumiu no início deste ano, com mandato até o fim de 2015.
Apesar das modificações, os trabalhos do colegiado não sofrem interrupção porque a CVM, por ser uma autarquia, possui a figura do diretor substituto – um rodízio de seis meses entre três superintendentes – que podem assumir posições vagas.
Broedel deixou sua marca na CVM especialmente na atuação como relator do caso dos derivativos da Sadia, que resultou na condenação dos conselheiros que estavam à frente da empresa em 2008 – quando houve perda de R$ 2,55 bilhões com derivativo cambial de alto risco. Foi a primeira condenação de conselheiros por descumprimento do dever de diligência.
Mais uma atuação importante do diretor foi a decisão a respeito da companhia Tractebel, em 2010. Como relator do caso decidiu, e foi acompanhado por mais três membros do colegiado, que a Tractebel não poderia votar na assembleia sobre a aquisição de uma empresa do mesmo grupo.
Com essa decisão, a CVM pôs fim à dissonância histórica na autarquia a respeito da permissão do voto dos controladores em assembleias que tratem de contratos entre partes relacionadas.

Crédito - Bancos testam fontes alternativas de 'funding

Aline Lima | De São Paulo


Daniel Wainstein/Valor / Daniel Wainstein/Valor

Barbosa, do HSBC: poupança pode suportar o crédito por mais dois anos

A expectativa de que a caderneta de poupança volte a atrair mais aplicações no rastro da queda da taxa Selic, combinada às estimativas de um ritmo menor da oferta de financiamento imobiliário, empurrou para 2014 a preocupação do setor com o esgotamento da poupança como fonte de recurso para os empréstimos habitacionais.

Até a primeira metade deste ano, a velocidade de aumento das concessões e a queda do ingresso de recursos na caderneta preocupavam a ponto de especialistas estimarem o esgotamento do "funding" de poupança, o mais barato e tradicional, já para 2012.

Essa conta previa uma expansão dos financiamentos em torno de 50% ao ano e uma evolução de 20% do saldo da poupança. O ritmo de expansão dos desembolsos começou forte em 2011 - foi de 60% em janeiro (contra janeiro de 2010) e de 70% em fevereiro. Mas a velocidade veio caindo e ficou em 30,4% em novembro, de acordo com os dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), obtidos com exclusividade pelo Valor.

Com isso, a taxa de expansão dos desembolsos em 2011, até novembro, está em 43,3%, ante 65,2% no dado fechado de 2010.

Em novembro, os financiamentos feitos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) totalizaram R$ 6,72 bilhões. No ano, as concessões somavam, até o mês passado, R$ 71,68 bilhões.

O volume total de recursos depositados em poupança era de R$ 414 bilhões em 30 de novembro, evolução de apenas 9,3% em relação ao saldo no fim de 2010. Em dezembro, porém, as captações parecem ter sido retomadas com mais força. No mês, até o dia 16, último dado disponível, a captação da caderneta estava positiva em R$ 11,857 bilhões, ante R$ 1,237 bilhão no mesmo intervalo de 2010.

"Com a projeção de queda da taxa básica de juro, a poupança fica mais rentável e, por isso, atraente", observa Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do HSBC. Na avaliação do executivo, caso a velocidade dos desembolsos se mantenha num patamar de expansão anual próxima de 30% e a caderneta consiga elevar o ritmo de captações líquidas para cerca de 20%, os recursos da poupança poderiam suportar as concessões de financiamento imobiliário por mais dois anos.

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A Abecip projeta um desempenho robusto para o mercado em 2012, com crescimento entre 30% e 40%. "A perspectiva é boa até por conta do estoque de unidades que precisam ser entregues", diz Octávio de Lazari Junior, novo presidente da entidade. O executivo, que dirige a área de empréstimos e financiamento do Bradesco, espera que a carteira do banco acompanhe o ritmo de expansão do mercado.

Mas, se no segmento de pessoas físicas o mercado de financiamento imobiliário tende a permanecer aquecido, para as pessoas jurídicas, que respondem por 45% do volume de recursos direcionado da poupança, a previsão é de crescimento mais lento nas concessões. "Vemos uma acomodação natural das empresas, que passaram a se preocupar mais com a rentabilidade e com a execução dos projetos, haja vista a quantidade de atrasos", afirma José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do Santander.

A estimativa de um crescimento entre 30% e 40% dos financiamentos feitos com recursos da caderneta de poupança no próximo ano é considerada agressiva por diversos agentes. "Acredito que 25% seja um bom número para projetar de crescimento do mercado", afirma Barbosa, do HSBC. "Olhando o desempenho dos últimos meses já é possível ver uma diminuição no ritmo de concessão de crédito."

Para Barbosa, 2011 deve fechar com um volume de R$ 80 bilhões em financiamentos com recursos da poupança e, em 2012, as novas concessões devem alcançar R$ 100 bilhões.

A Caixa Econômica Federal, líder de mercado, projeta para 2012 um crescimento médio das operações de financiamento imobiliário de 15% em relação a 2011. O banco estatal prevê aplicar aproximadamente R$ 100 bilhões em 2012, dos quais R$ 62 bilhões serão destinados à habitação social. Para este ano, a previsão é encerrar com um volume de R$ 90 bilhões em contratações, aumento de 18,5% ante 2010.

Para o diretor de habitação da Caixa, Teotonio Rezende, tanto a captação positiva da caderneta de poupança como a possibilidade de acessar um mix de recursos, como a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), ajudariam a enfrentar problemas sérios de funding para os próximos anos.

O fôlego adquirido para os próximos anos, porém, está longe de tonar o panorama do crédito imobiliário algo que possa ser considerado confortável. Luiz Antonio França, diretor de crédito imobiliário do Itaú Unibanco, diz que sua posição sobre o esgotamento do funding da poupança não mudou. "O público da poupança tem tamanho determinado, não dá para contar com aquele investidor que entra e sai rapidamente", explica. Os esforços por outras opções de captação de recursos, portanto, continuam.



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Bancos testam fontes alternativas de 'funding

Valor 26/12/2011


A relativa folga que o mercado de financiamentoimobiliário deve ganhar num cenário de mais investimentos em poupança e acomodação da oferta de empréstimos vai permitir que o setor faça uma transição mais tranquila, nos próximos dois anos, para um ambiente que, inevitavelmente, dependerá de instrumentos alternativos de captação de recursos. "O funding de poupança vai ter fôlego adicional, mas uma hora, mais cedo ou mais tarde, vai acabar", diz José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do Santander.

Enquanto a discussão sobre a alteração do cálculo de rentabilidade da caderneta de poupança pode ganhar força em 2012 com a queda projetada da Selic, a securitização e a emissão de títulos de base imobiliária são algumas das iniciativas que estão, paralelamente, sendo postas em prática pelo mercado - a exemplo da estruturação de Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) e de Letra de CréditoImobiliário (LCI).

Machado, do Santander, conta que o banco está se preparando para começar a oferecer, no início do próximo ano, LCIs para clientes do varejo. Hoje a aplicação é destinada apenas a investidores de alta renda ("private"). Segundo ele, a carteira de LCI do banco espanhol está próxima de R$ 8 bilhões. "Vamos expandir o montante, até para atender oferta para o varejo."

Bancos como Caixa Econômica Federal, Itaú Unibanco e o próprio Santander também conseguiram vender neste ano CRIs lastreados em financiamentos habitacionais para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). "Para o fundo foi uma operação interessante porque os recursos nele depositados são remunerados pela TR [taxa referencial], o mesmo indexador da poupança. Mas a TR é um limitante para outros investidores, como os fundos de pensão, que preferem um índice atrelado à inflação", explica Luiz Antonio França, diretor do Itaú.

A LCI também tem sido um título com o qual o Itaú vem lançando mão com uma certa frequência. Mas, segundo França, o papel ainda tem um perfil de curto prazo - que varia de 18 meses a 24 meses -, muito inferior à duração de um financiamentoimobiliário, que chega muitas vezes a 360 meses. O problema de se achar uma fonte de recursos de longo prazo que contribua para o crescimento sustentável do crédito imobiliário, portanto, persiste.

Alguns especialistas apostam que, em 2012, o instrumento conhecido como "covered bond", uma espécie de CDB imobiliário que pode vir a ter garantia dupla - da instituição financeira que gerou os contratos e da própria carteira de financiamentos, caso os ativos que servem de base para a emissão continuem no balanço dos bancos emissores - deverá finalmente sair do papel. "As próprias condições de mercado, com taxa de juro caindo, vão fazer com que securitização cresça bastante", avalia Machado, do Santander.

Já o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octávio de Lazari Junior, tenta transmitir menos entusiasmo com a promessa de criação do CDB imobiliário. "O assunto está sendo discutido no Banco Central, mas não existe necessidade de correr", diz. "Na hora que [o mercado] precisar, [o covered bond] vai estar pronto."

Porém, mesmo no exterior, onde os "covered bonds" já são uma fonte tradicional de recursos para o financiamento imobiliário, o "descasamento" entre ativos e passivos ainda é um problema. Asecuritização pode, sim, resolver parte da questão do "funding", mas para os agentes do setor, esse movimento precisa vir acompanhado de um mercado secundário. (AL)

sexta-feira, 23 de dezembro de 2011

CVM coloca em audiência pública proposta de Instrução que regulará a atividade de classificação de risco de crédito

Comissão de Valores Mobiliários (CVM) coloca em audiência pública hoje, 22/12/2011, minuta de instrução que dispõe sobre a atividade de classificação de risco de crédito no âmbito do mercado de valores mobiliários.

A Minuta tem por objetivo regulamentar a atividade de classificação de risco de crédito, com base no art. 27 da Lei nº 6.385/76, ressaltando-se:

(i) as regras de registro das agências domiciliadas no Brasil e de reconhecimento das agências situadas fora do País;

(ii) a atribuição de responsabilidade pela implementação e pelo cumprimento da Instrução, bem como de regras, procedimentos e controles internos a um administrador, função comumente conhecida como compliance;

(iii) a regra de divulgação de relatórios, inclusive consultas ou opiniões preliminares, em que se busca mitigar a prática de ratings shopping, em que a entidade avaliada contrata a agência que deve lhe atribuir a melhor classificação, ou seja, a menos exigente;

(iv) a divulgação de informações periódicas pelas agências por meio do formulário de referência, seguindo a linha adotada para os emissores de valores mobiliários, regulados pela Instrução CVM nº 480/09, e para os administradores de carteiras de valores mobiliários, conforme discutido na audiência pública SDM nº 14/11; e

(v) a obrigatoriedade de completa segregação entre a atividade de classificação de risco de crédito e as demais atividades desenvolvidas pela agência e por partes a ela relacionadas.

A atuação das agências de classificação de risco de crédito é tema amplamente discutido no mundo e sua regulação tampouco é simples. Não obstante, a crise financeira mundial de 2008 revelou algumas fragilidades e a comunidade internacional reconheceu a necessidade de rever a regulamentação de alguns setores e agentes, com vistas a evitar a ocorrência de crises semelhantes com impactos sistêmicos.

Dentre os agentes que mereceram uma reavaliação do papel da regulação estão as agências de classificação de risco de crédito, que emitem classificações de riscos quanto à solvência e qualidade de certos ativos e instituições. Dois caminhos foram adotados internacionalmente:

  1. a eliminação ou redução do uso obrigatório da classificação de risco para fins regulatórios; e
  2. a regulação das próprias agências.

A regulação europeia, por meio do Regulamento (CE) 1060, inicialmente editado em 2009, exerceu grande influência sobre a Minuta ora submetida à audiência pública, especialmente em virtude de suas regras de equivalência para que as classificações de risco emitidas por agências situadas em países que não pertencem à União Europeia possam continuar sendo utilizadas na Europa.

Além das referências às regras europeias, a CVM também estudou a regulamentação editada pela Securities and Exchange Commission - SEC (Rule 17g-1 a 17g-7), em especial as disposições do Form NRSRO(Nationally Recognized Statistical Rating Organization), bem como seguiu as orientações dos princípios da IOSCO, editados em 2004 e revisados em 2008.

As sugestões e comentários recebidos serão disponibilizados na íntegra, após o término do prazo da audiência pública, na página da CVM na rede mundial de computadores. O tratamento reservado das sugestões encaminhadas e de sua autoria será concedido em caso de solicitação expressa do participante, sem prejuízo de menção à sugestão recebida, sem identificação da autoria, no Relatório de Audiência Pública.

O prazo para envio de sugestões e comentários com relação ao edital termina no dia 23 de janeiro de 2012 e devem ser encaminhados para a Superintendência de Desenvolvimento de Mercado (SDM), preferencialmente pelo endereço eletrônico audpublica1611@cvm.gov.br.

Clique aqui para ter acesso ao edital de audiência pública com a minuta de instrução.

quarta-feira, 21 de dezembro de 2011

Carteira imobiliária aparece no radar do investidor em 2011

Valor Econômico - São Paulo/SP - EU & INVESTIMENTOS - 21/12/2011 - 01:23:36

 

Marcelo dAgosto

 

A pesar da queda de 20% do volume de novas emissões em relação ao ano passado, o mercado de fundos imobiliários esteve bastante ativo em 2011, com 39 emissões aprovadas pela CVM no valor total de R$ 7,7 bilhões, de acordo com os dados até o dia 20 de dezembro.

O volume de emissões de 2011 foi mais do que o dobro do registrado em 2009 e mais de 10 vezes superior ao total de 2008. A quantidade de operações neste ano igualou o recorde de 2010 e superou por larga margem a dos anos anteriores. Os números indicam que o interesse por fundos imobiliários continua alto.

A área Valor-RI do portal do Valor lista os anúncios de encerramento das distribuições de fundos imobiliários publicados no jornal. A consulta a essas informações mostra que foram concluídas 14 emissões neste ano, que movimentaram o total de R$ 1,3 bilhão.

 

Do total captado pelos fundos, as pessoas físicas responderam pela compra de R$ 1 bilhão em cotas, equivalentes a 80% da movimentação total. Ao todo, aproximadamente 17 mil aplicadores individuais investiram em fundos imobiliários em 2011, com desembolso médio de cerca de R$ 60 mil. Definitivamente, as aplicações em fundos imobiliários entraram no radar das pessoas físicas.

Estes fundos atraem os investidores individuais porque os rendimentos são isentos do imposto de renda e a rentabilidade é atrelada a um fluxo de aluguéis que, na maioria das vezes, é indexado a algum índice de inflação. O IGP-M e o IPCA são os índices mais usados no mercado imobiliário.

Outro fator de atração é o fato de que os preços dos imóveis no Brasil aumentaram significativamente nos últimos anos, impactando positivamente o valor dos aluguéis. Caso o ritmo de valorização seja mantido, é inevitável que as cotas dos fundos tenham um ganho extra. Além disso, a redução esperada das taxas de juros praticadas pelo Banco Central também é um fator que tende a valorizar as cotas dos fundos.

Os anúncios de encerramento das emissões mostram, também, que foram nove operações envolvendo fundos que fizeram a primeira emissão de cotas e cinco operações nas quais o fundo já existia, tinha cotas negociadas no mercado, e fez uma nova emissão.

No total, as operações que envolveram a oferta inicial de cotas movimentaram R$ 970 milhões, em nove transações com tamanho médio de R$ 108 milhões. As chamadas ofertas subsequentes, em que o fundo já existia e fez uma nova emissão, totalizaram R$ 300 milhões com média de R$ 60 milhões por operação.

Na prática, para o investidor, não existe diferença entre aplicar em cotas de um fundo novo ou comprar novas cotas de um fundo que já existe, porque todos os rendimentos são divididos entre todos os cotistas.

 

Se você comprar cotas de um fundo na primeira emissão, o apelo implícito é a expectativa de conseguir antecipar os ganhos de capital que podem ser ocasionados tanto pela valorização do empreendimento quanto pela gestão da carteira de imóveis do fundo. Em contrapartida, como tanto os empreendimentos quanto a capacidade de gestão do administrador do fundo ainda não foram testadas, existe o risco de que o cenário traçado para a rentabilidade no momento da oferta não seja realista. Existem alguns exemplos de fundos que não atingiram as metas inicialmente propostas.

Alternativamente, a vantagem de investir em um fundo já existente no momento de uma nova emissão, é o conforto de analisar o desempenho passado. As distribuições de resultados do fundo e o preço das cotas negociadas em bolsa são informações divulgadas periodicamente e estão disponíveis para avaliação.

 

O cuidado é verificar se o fundo tem o histórico de ser bem administrado e se os valores dos novos imóveis que estão sendo incorporados à carteira correspondem aos preços de mercado.

O maior risco do investimento em fundos imobiliários ainda é a liquidez relativamente restrita. Em caso de necessidade de usar seus recursos, não há garantias de que as cotas serão negociadas rapidamente. No entanto, dado o crescimento do número de participantes neste mercado, essa liquidez deve aumentar.

Marcelo dAgosto é economista especializado em administração de investimentos com mais de 20 anos de experiência no mercado financeiro

 

As opiniões contidas neste espaço refletem a visão do analista sobre as companhias, e não a do Valor Econômico. O Valor e o autor não se responsabilizam por prejuízos decorrentes do uso dessas informações (Veja os termos de uso completos em www.valor.com.br/valor-investe/o-consultor-financeiro)

 

Analistas esperam ano difícil para mercado de capitais

DCI - São Paulo/SP - FINANÇAS - 21/12/2011 - 00:00:00

 

Ernani Fagundes

 

 

São Paulo - O presidente da Associação de Analistas e Profissionais de Investimentos do Mercado de Capitais (Apimec), Reginaldo Alexandre, espera um ano difícil e incerto para o mercado de capitais em 2012. "As grandes dúvidas sobre a crise europeia e a recuperação americana permanecem, e a China está desacelerando, o que afeta o setor de commodities", justifica o presidente da Apimec.

 

"Somente uma cena internacional mais tranquila, e redução da taxa de juros poderá estimular a atividade econômica e ajudar o mercado de capitais", argumentou Reginaldo Alexandre.

 

De fato, de acordo com dados divulgados ontem pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), o número de operações em mercado de capitais diminuiu muito nos últimos três meses. Das 23 operações de renda variável, apenas uma foi realizada nos últimos três meses. "Vejo 2012 com enorme cautela", avalia o presidente da Baker Tilly Brasil, Osvaldo Nieto.

 

Na opinião do executivo da auditoria britânica, o número de operações em renda variável poderá crescer somente a partir de 2013. "Há uma série de médias empresas brasileiras, com faturamento anual próximo de R$ 300 milhões, que precisam captar no mercado de capitais, mas essa preparação pode levar até um ano", prevê Nieto.

 

Ele argumenta que o caminho natural para essas médias empresas é o Bovespa Mais ou a abertura de capital no Novo Mercado. "Olhando países como o Canadá, o futuro do Bovespa Mais é promissor, mas só conseguiram captar capital, empresas que invistam em práticas de governança, como os exigidos pelo Novo Mercado", assegura Nieto.

 

Segundo o presidente, uma operação para abertura de capital é um processo entre 6 meses a um ano, e custa entre 4% e 5% do valor de captação. "São pouquíssimas das empresas de médio porte que lançam debêntures. É um instrumento caro até para as grandes empresas", compara Nieto.

 

Diante dessa realidade, o superintendente de negócios do Banco Fator, Valdery Alburquerque, diz que 2012 será o ano da renda fixa. "O rendimento está muito bom para o investidor", afirma.

 

Além da rentabilidade expressiva das debêntures, Alburquerque citou que Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) pulverizados pela Caixa, Bradesco ou incorporadoras estão pagando entre 7,5% e 8% ao ano mais índice de preços, e que o CRI da Petrobras, considerado de mínimo risco, pagou 5,8% ano mais índice de preços. "O incentivo fiscal do IR oferece uma rentabilidade que elas não teriam em renda variável", compara o superintendente.

 

Em onze meses de 2011, o Banco Fator participou de uma operação de renda variável, 4 de renda fixa consolidado, uma de renda fixa de longo prazo, 3 de securitização, 2 de CRIs, e uma de Certificados de Recebíveis Agrários (CRAs). "Cada operação leva de cinco a seis meses pela CVM 400, e um pouco menos pela CVM 476", detalha Alburquerque.

 

O superintendente informou que o Banco Fator está trabalhando na atração das fundações [fundos de pensão]. "Elas precisam melhorar a performance atuarial. Investir apenas em títulos públicos com a tendência dos juros em queda é uma estratégia muito conservadora", considerou.

 

Em relação aos custos das operações, ele contou que 50% são despesas de distribuição (corretoras e intermediários formais) e que a outra fatia é dividida entre estruturadores da operação, o originador da operação, auditoria legal, advogados e prestadores de serviços. "Para montar a oferta, é necessário um coordenador para fazer a gestão do cronograma, e a estrutura financeira, jurídica e operacional".

 

Renda Fixa

 

De acordo com dados da Anbima, nos últimos três meses (setembro a novembro), o número de operações de renda fixa consolidado foi de 65, ou 23% das 280 operações realizadas em 11 meses. Em renda fixa de curto prazo, foram 15 operações entre setembro a novembro, 20% do total de 73 operações no ano. No mesmo período, a renda fixa de longo prazo registrou 28 operações, ou 23% das 122 realizadas em 11 meses.

 

A securitização registrou 22 operações entre setembro e novembro, ou 25,88% das 88 operações realizadas em 11 meses. No mesmo período, a emissão de cotas seniores e subordinadas de fundos de investimentos em direitos creditórios (FIDCs) contou com 3 operações (25%), das 12 realizadas em 11 meses.

 

Entre setembro e novembro, a Anbima registrou 21 operações de emissões de CRIs, ou 32,81% das 64 operações em 11 meses. Ao mesmo tempo, a lista não cita nenhuma emissão de CRA, nenhuma de operações híbridas ou de títulos conversíveis permutáveis.

 

 

 

terça-feira, 20 de dezembro de 2011

Câmara: Comissão aprova dispensa de licenciamento ambiental em áreas já degradadas

Câmara: Comissão aprova dispensa de licenciamento ambiental em áreas já degradadas

 

A condição é que o imóvel rural cumpra as exigências legais quanto às Áreas de Preservação Permanente e de Reserva Legal

A Comissão de Agricultura, Pecuária, Abastecimento e Desenvolvimento Rural aprovou na última quarta-feira (14) o Projeto de Lei 2163/11, do deputado Irajá Abreu (DEM-TO), que dispensa do licenciamento ambiental as atividades agrícolas, pecuárias e florestais já implantadas em áreas consideradas consolidadas, degradadas, abandonadas, subutilizadas ou utilizadas de forma inadequada.

A condição é que o imóvel rural cumpra as exigências legais quanto às Áreas de Preservação Permanente (APP) e de Reserva Legal, e que o empreendimento não se localize em unidades de conservação de uso sustentável.

Licença única

O projeto, que altera a Política Nacional do Meio Ambiente (Lei 6.938/81), também institui a licença ambiental única, em substituição às licenças prévias, de instalação e de operação, para atividades agrícolas, pecuárias e/ou florestais implementadas em área superior a dez mil hectares ou inferior, quando não se verificarem as situações em que se prevê a dispensa do licenciamento ambiental.

Por fim, o projeto outorga ao órgão ambiental, estadual ou do Distrito Federal, a faculdade de exigir estudos de impacto ambiental (EIA) para o licenciamento de empreendimentos em área entre um e dez mil hectares, exceto para aqueles casos em que são dispensados do licenciamento.

Alto custo

O relator, deputado Abelardo Lupion (DEM-PR), apresentou parecer favorável ao projeto. Ele argumentou que o produtor rural não consegue mais suportar o alto custo financeiro e o longo tempo para a conclusão de todo o processo de licenciamento. “Devemos, assim, dispensar sua exigência para as atividades desenvolvidas há anos ou mesmo décadas, notadamente quando o produtor se encontra regular em relação ao Cadastro Ambiental Rural”, disse o relator.

Lupion apoiou ainda a criação da licença ambiental única, “para dar celeridade ao processo de licenciamento, que certamente reduzirá o dispêndio de tempo e os custos do processo”. Ele também está de acordo com a dispensa de exigência do estudo de impacto ambiental (EIA) para as referidas atividades em áreas rurais consolidadas de até dez mil hectares.

Tramitação

Sujeito à análise conclusiva, o projeto segue para as comissões de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta

 

Fonte: Agência Câmara

Em 19.12.2011

segunda-feira, 19 de dezembro de 2011

Novo prazo para o Georreferenciamento

Novo prazo para o Georreferenciamento

 

A obrigatoriedade de georreferenciar o imóvel rural foi prorrogada através do Decreto 7.620 de 21 de novembro de 2011.

A data base para contar o prazo para o georreferenciamento ser considerado obrigatório para desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural está expressa no parágrafo 3º do art. 10º do Decreto nº 4.449/2002, ou seja, 20 de novembro de 2003.

Para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares estariam obrigados ao georreferenciamento a partir de 20 de novembro de 2011, agora com a nova prorrogação, só estarão obrigados a partir de 20 de novembro de 2013. E ainda prorrogou ainda mais os prazos para imóveis menores, a saber:

(i) 20/11/2016 para os imóveis com área de cem a menos de duzentos e cinquenta hectares;

(ii) 20/11/2019 para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares;

(iii) 20/11/2028 para os imóveis com área inferior a vinte e cinco hectares.

Apesar da prorrogação, os imóveis com mais de 500 ha já estão obrigados ao georreferenciamento para desmembrar, parcelar, remembrar, ou qualquer situação de transferência do imóvel e o processo pode demorar até três anos.

Caso o imóvel rural não passe por qualquer das situações acima indicadas, a ausência do georreferenciamento não importará em penalidades.

 

Simone Aguiar Correia

Advogada - PMKA Advogados

AVERBAÇÃO DA RESERVA LEGAL

Averbação da reserva legal

 

A obrigatoriedade de averbar na matrícula do imóvel a área de reserva legal prevista no art. 55 do Decreto no 6.514, de 22 de julho de 2008 foi mais uma vez prorrogado.

 

Para viabilizar as discussões do projeto de lei que substituirá o atual código florestal, foi publicado em 12 de dezembro de 2011 o Decreto nº 7.640 que alterou o decreto que trata das infrações administrativas ambientais, postergando a vigência da infração administrativa que impõe penalidade de multas diária de até R$500,00 por ha ou fração da área de reserva legal que não esteja averbada na matrícula do imóvel para 11/04/2012.

 

Ressalta-se que, existe a necessidade da área de Reserva legal ser autorizada pelo órgão ambiental para então ser averbada.

 

Simone Aguiar Correia

Advogada de PMKA Advogados

quinta-feira, 15 de dezembro de 2011

Cadê o meu inquilino?

Isto É Dinheiro – 09/12/2011

Avanço da vacância e do calote mostra que riscos dos fundos imobiliários são maiores do que parecem. Saiba como contornar esses problemas.

Por Fernando TEIXEIRA

O sonho de todo investidor é empregar seu capital em algo rentável, com risco zero (ou quase) e, de preferência, isento de impostos. Essa aplicação não existe, mas algumas parecem oferecer essas vantagens. Um exemplo são os fundos de investimento imobiliário, ou FII. Lançados em 1993, eles tornaram-se um objeto de desejo dos investidores a partir de 2005, quando a Receita Federal os isentou de impostos. Seu patrimônio, antes inexpressivo, atingiu R$ 11,9 bilhões no fim de 2011, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). No entanto, antes de mergulhar de cabeça nesse tipo de aplicação, é preciso entender que ela tem riscos. O retorno de alguns dos imóveis que garantem a rentabilidade desses fundos tem sido assombrado pelo calote dos aluguéis e pela decisão dos locatários de procurar endereços mais baratos, o que afeta a rentabilidade do fundo.

Um bom exemplo ocorreu com o fundo imobiliário Memorial Office, gerido pela corretora paulista Coinvalores. Proprietário do edifício comercial Memorial Office Building, na Barra Funda, na zona oeste de São Paulo, o fundo iniciou suas operações em 1997 e alugou 23 dos 24 andares do edifício para a empresa de telemarketing Atento. No entanto, entre maio de 2010 e novembro de 2011, a Atento desocupou 65% do espaço que vinha alugando. Dez dos 23 andares ficaram vazios em maio. Para surpresa dos gestores – e prejuízo dos cotistas –, a empresa anunciou, em meados de novembro, que devolveria mais cinco andares. Nesse período, nove andares já haviam recebido outros ocupantes.

Rubens Andrade, controller da Coinvalores, não revela se eles pagam um valor semelhante ao da Atento e diz apenas que já recebeu propostas de novos candidatos, mas só para 2012. Enquanto isso, o fundo rende menos. Até julho de 2010, a rentabilidade média mensal era de 0,99%, mas esse percentual caiu para 0,48% no início do ano e agora estabilizou-se em 0,59% ao mês. No ano, até outubro, segundo a consultoria paulista Fundos Imobiliários, a rentabilidade acumulada do fundo está negativa em 8,56%, calculada pela Taxa Interna de Retorno e incluindo a variação das cotas e a distribuição de rendimentos. “O valor pago para cada investidor deve diminuir nos próximos meses”, diz Andrade. “A saída da Atento é negativa no primeiro momento, pois houve impacto no fluxo de caixa, mas com novos inquilinos vamos diluir os riscos”, diz.

O exemplo do Memorial mostra que essas aplicações não isentam o investidor de sustos. “Quando a desocupação do imóvel aumenta, as despesas de gestão do edifício consomem os aluguéis e a rentabilidade cai”, diz Adriano Gomes, professor de finanças da ESPM em São Paulo e diretor da Méthode Consultoria. Ele compara esse risco ao de um investidor em ações. Se comprar um papel visando apenas aos dividendos, o aplicador poderá ter uma surpresa negativa se a empresa deixar de dar lucro e suspender a distribuição de proventos. A vacância não é o único risco. O investidor também tem de estar preparado para a inadimplência. Foi o caso do FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes, gerido pela Brazilian Mortgages, uma companhia hipotecária paulista. Localizado no Jabaquara, zona sul de São Paulo, o hospital que ocupa o imóvel ainda não pagou o aluguel de outubro, que venceu no dia 20 de novembro.

No dia 30, a empresa informou os cotistas que seus ganhos correm risco. “Se a falta de pagamento persistir, a antecipação mensal dos rendimentos do fundo será interrompida”, informou a Brazilian Mortgages em um comunicado. Como resultado, as cotas do fundo, que são negociadas em bolsa, desabaram. Elas caíram 19,5% até a quarta-feira 7 e seu volume diário de negócios, que foi de 780 cotas em novembro, subiu para 2.474 cotas. Se o hospital – que está negociando para reduzir o valor do aluguel – honrar o pagamento, os cotistas serão compensados na cota do mês seguinte. Procurada, a Brazilian Mortgages não deu entrevista. Esses casos não significam que os fundos imobiliários sejam um mau negócio. O que frequentemente ocorre é que o investidor não tem consciência de que está correndo os mesmos riscos do proprietário de um imóvel oferecido para locação.

Se o espaço não for ocupado ou se o inquilino não pagar, não haverá receita para os cotistas. Como evitar esses riscos? Segundo João Crestana, presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo, a saída é gerir os fundos imobiliários como uma carteira de imóveis. “Conheça o gestor, que é quem fará a conexão entre o cotista e o inquilino”, diz. O investidor terá mais informações se optar por um dos 63 fundos cujas cotas são negociadas em bolsa, pois todas as notícias – como o calote de um inquilino – terão de ser informadas instantaneamente. O fato de um fundo ser listado não garante uma ampla porta de saída para quem mudar de ideia, mas os preços são públicos e divulgados todos os dias.

Há mais duas recomendações. Uma delas é não concentrar os investimentos em uma única aplicação. Quem quiser manter uma carteira de escritórios, por exemplo, não deve comprar todos no mesmo bairro, muito menos no mesmo edifício. Essa regra também vale para os fundos. “Prefira aqueles que têm mais diversidade de inquilinos”, diz Crestana. A segunda sugestão são os fundos de fundos. Neles, um gestor aplica em cotas de diferentes produtos, diversificando não só o risco do imóvel como também o risco do gestor. Eles tendem a render um pouco menos do que os fundos clássicos, pois têm mais de um administrador, mas são menos arriscados para os pequenos investidores. “O comprador clássico de um fundo imobiliário é um investidor institucional, como uma seguradora ou uma fundação de previdência”, diz Gomes, da ESPM. “Esses aplicadores têm uma enorme capacidade de avaliar os riscos do produto, algo que é mais difícil para a pessoa física.”