Imobiliários seguem uma trajetória de crescimento

Valor Econômico, Paulo Vasconcellos, 14/jun

Quem apostou nos fundos imobiliários não tem do que se queixar. O segmento registrou nos últimos anos desempenho melhor do que quase todos os outros investimentos e segue uma trajetória de crescimento que nem mesmo a desaceleração da economia ou a expectativa de estabilização nos preços dos imóveis parece abalar.

"A trajetória é de bom desempenho nos anos em que o mercado de ações vai bem e de resistência nos períodos de crise", diz José Diniz, diretor da Rio Bravo. "São um porto seguro em momentos de crise", afirma Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages. "É um produto que se protege bem da desvalorização dos ativos", endossa Carlos Massaru, presidente da BBDTVM.

"A cota valoriza ou desvaloriza, mas o potencial do mercado e as vantagens tributárias compensam", afirma Eduardo Forestieri, superintendente de produtos de investimentos do Citibank. "É cada vez mais atrativo", completa Vitor Hugo dos Santos Pinto, gerente nacional de fundos para o setor imobiliário da Caixa Econômica Federal.

Os fundos imobiliários surgiram há pouco mais de uma década. Se antes se voltavam mais para imóveis residenciais, hoje focam os escritórios comerciais, galpões logísticos e shopping centers. Desde 2005 têm rendido em média 27,3% ao ano, contra 12,6% da Selic e 12,4% do Ibovespa.

A Brazilian Mortgages é a líder e pioneira do setor com 40% de market share. A carteira, que começou em 1999 com o Fundo Imobiliário Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, hoje engloba 34 fundos com volume de recursos de R$ 9,2 bilhões. A Caixa Econômica Federal, com R$ 5 bilhões em fundos imobiliários, e a Rio Bravo, com R$ 4,1 bilhões e uma carteira de 27 fundos, vêm logo atrás.

Os fundos da Brazilian Mortgages valorizaram 21,6% até abril deste ano contra 3% de Selic e 9% do Ibovespa antes da grande queda de maio. Dois dos fundos do grupo são o Torre Almirante, na avenida Almirante Barroso, no Centro do Rio, alugado à Petrobras, e o Torre Eldorado, do Shopping Eldorado, em São Paulo.

Os fundos da Rio Bravo tiveram este ano rentabilidade de 15% até abril. Só o Pátio Higienópolis, que tem patrimônio de R$ 370 milhões e garante rentabilidade com o aluguel das lojas do Shopping Higienópolis, subiu 40%. A cota, vendida por R$ 100,00 no lançamento, em 1999, hoje vale R$ 630,00. O Fundo de Renda Corporativa, mais conservador e com patrimônio de R$ 190 milhões, acumulou variação de 20% nos quatro primeiros meses deste ano.

A CEF se prepara para oferecer ao mercado nos próximos nove meses R$ 1,5 bilhão em novas ofertas em fundos imobiliários. A Caixa tem ainda entre as carteiras que administra o Fundo de Investimentos Almirante Barroso, do prédio do banco no Centro do Rio, o Porto Maravilha, que capitalizou a prefeitura carioca para a revitalização da região portuária da cidade, e o Caixa Cedae, que capitalizou R$ 80 milhões para a construção da nova sede da companhia de abastecimento de água do Rio. O FII BB Progressivo, com ativos locados para o Banco do Brasil no Rio e em Brasília teve a melhor valorização de cota em 2011: 50%.

 

 

Cenário econômico incita novos investimentos

http://jcrs.uol.com.br/site/noticia.php?codn=96776

Jornal do Comércio - Cenário econômico incita novos investimentos

Queda na taxa Selic, mudanças nas regras da poupança, estímulo ao consumo e permanência da crise externa. O cenário econômico brasileiro está em transição, principalmente em função da atuação do governo federal e Banco Central nos juros praticados no País, associado à constante influência das incertezas internacionais. As variáveis - que ainda podem se alterar, caso a expectativa do mercado de novas quedas na taxa básica de juros se confirme - impactam diretamente o desempenho de quem aplica seu dinheiro e sinalizam a necessidade de atenção e novas estratégias para que seja mantida a rentabilidade dos investimentos.

Acostumados a uma renda fixa com retorno garantido graças aos anos de Selic elevada, investidores que mantêm seus recursos na poupança ou em CDBs, por exemplo, já veem rendimentos minguarem, diante do atual patamar de 8,5% ao ano da taxa básica. Diversificação e maior exposição ao risco são algumas das orientações de agentes do mercado para aqueles que não querem ganhar menos. Nada significa, entretanto, que os investidores precisam migrar 100% das aplicações para a renda variável. Isso porque ativos de renda fixa, como a própria caderneta de poupança, são isentos de Imposto de Renda (IR) e taxa de administração. No caso do CDB, há somente a incidência de IR que, aliás, é regressiva conforme o tempo da aplicação. Quando somadas às taxas de administração, a inflação pode abocanhar boa parte dos ganhos, ou mesmo gerar rendimento negativo. 

O gestor da Geral Investimentos Alessandro Barreto explica que o investidor pode até manter a maior parte dos recursos na renda fixa, mas que vai precisar deixar o conservadorismo de lado para garantir rentabilidade. "Se colocar 20% ou 30% dos recursos em fundos multimercado, que oferecem diferentes níveis de risco e volatilidade, pode ter melhores ganhos", assinala. Os fundos são compostos dos mais variados ativos, de ações a títulos públicos ou privados, com diferentes níveis de alavancagem e, consequentemente, de risco.

Ainda incipientes no mercado interno, os fundos imobiliários são apontados pelo gestor como promissores, principalmente para o futuro, quando deve ganhar mais adeptos. Esse tipo de investimento é fechado e composto por cotas. Dentro dessa configuração, podem investir os recursos em ativos imobiliários ou papéis vinculados a eles. "Há fundos que compram um terreno e constroem um prédio para vender os imóveis, outros que compram um prédio comercial pronto e remuneram com o aluguel desse imóvel, e outros ainda que não têm nenhum imóvel, mas apenas Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e também aqueles que têm as três características no mesmo fundo", explica Barreto. 

A desvantagem dessa categoria é a impossibilidade imediata do resgate da aplicação, por ser necessária a venda das cotas, geralmente negociadas na BM&FBovespa - e, por isso, precificadas conforme o mercado -, para que os valores investidos sejam resgatados. Dos 47 fundos que operam no Brasil, apenas cinco tiveram rentabilidade negativa entre os meses de maio de 2011 e 2012. O Brazilian Capital Real Estate encabeça o ranking, com 60,44% de rentabilidade no período.

A necessidade de revisão dos investimentos atrelados aos juros básicos é exemplificada pelo economista-chefe da Geral Investimentos, Denilson Alencastro, através de uma simulação que compara ao rendimento de uma aplicação de R$ 1 milhão pela média dos juros exercidos pelo BC entre 2000 e 2010 e a média da previsão entre 2010 e 2020, tendo como parâmetros as condições atuais do mercado. "Considerando os juros de 2000 a 2010, já descontada a inflação, quem tivesse R$ 1 milhão investido garantia uma remuneração média de R$ 12 mil ao mês", diz. "O mesmo investidor, hoje, com uma Selic entre a 8,5% e o IPCA médio em 5% ao ano, daria um rendimento de R$ 3,8 mil ao mês entre 2010 e 2020. Mas se considerarmos um equilíbrio maior da economia, com juros menores, essa relação pode ser ainda pior para a aplicação", completa.

Antes de sair da poupança é preciso comparar

O novo panorama que se estabelece no Brasil compõe um paradoxo entre a ânsia dos investidores por rentabilidade e o equilíbrio da economia. Especialistas apontam que apesar de haver outras modalidades atrativas, é importante que parte dos recursos permaneça naquelas opções que ajudam a financiar ações do governo. O diretor-presidente da Banrisul Corretora de Valores, Daniel Maia, lembra que é preciso mudar a estrutura das aplicações. Em um cenário de sucessivas mudanças nos juros, investimentos de longo prazo e com remuneração pré-fixada devem ser apostas mais certeiras de bom desempenho. 

"Se os títulos estão vinculados à Selic e ela vai cair, é interessante avaliar taxas pré-fixadas, do Tesouro Direto, por exemplo." De acordo com Maia, a poupança continua sendo uma boa oportunidade ao apresentar efetividade nos ganhos, situação que pode não se concretizar em investimentos passíveis de taxa de administração e IR.

O sócio-diretor do banco Geração Futuro Afonso Arnhold compartilha a opinião e lembra que o pequeno investidor precisa sempre comparar remunerações entre os produtos antes de aplicar. "A poupança antiga continua rendendo nos moldes anteriores e pode ser melhor que outras opções", destaca. Embora a cautela seja importante na conduta de quem aloca seus recursos na renda fixa, Arnhold aponta que investimentos em fundos DI e na bolsa - principalmente focados em dividendos -  estão conseguindo manter a rentabilidade.

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http://clippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2012/6/20/governo-muda-lei-para-destravar-debentures-com-incentivo-fiscal/

Governo muda lei para destravar debêntures com incentivo fiscal

O governo se apressou e mandou para o Congresso um pacote com ajustes na Lei nº 12.431, que concede benefícios fiscais na captação de recursos voltados a projetos de investimento e infraestrutura. As mudanças pegam carona no texto da medida provisória nº 563, que está em tramitação no Congresso e ainda precisa ser convertida em lei.

Com o objetivo de viabilizar fontes alternativas para o financiamento de longo prazo da economia brasileira, a norma, editada pelo governo há pouco menos de um ano, reduziu para zero a alíquota de imposto de renda no investimento de estrangeiros e pessoas físicas em títulos emitidos por empresas, como debêntures. Até o momento, porém, nenhuma operação foi realizada.

A expectativa é que as mudanças contribuam para reduzir as incertezas jurídicas que vêm travando as captações. Entre as novidades, está a previsão para que a empresa use os recursos captados dos investidores para pagar compromissos assumidos antes da emissão. Na interpretação de parte do mercado, o texto original da lei não prevê essa possibilidade.

Essa dúvida foi apontada como uma das razões para o fracasso da emissão de R$ 650 milhões da Rodovias do Tietê, a primeira a obter autorização para captar recursos com os benefícios da legislação. A empresa usaria parte do valor obtido dos investidores para quitar uma emissão de notas promissórias.

A revisão da norma também deixa claro que as emissões de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) também podem se valer do incentivo fiscal, em condições semelhantes às debêntures.

Outra questão importante incorporada no projeto de mudança da lei foi a indicação de que o investidor não perderá o benefício fiscal se a empresa não usar os recursos da forma prevista originalmente. Esse ponto preocupava em particular os bancos que fazem a custódia dos títulos e são responsáveis pelo provisionamento do imposto.

A punição em caso de desvio de recursos que deveriam ser alocados nos projetos será exclusiva das empresas emissoras. No caso, foi estabelecida uma multa de 20%, que será cobrada sobre o valor que não foi destinado ao projeto. Na norma em vigor, a multa incide sobre o total da emissão.

O governo decidiu ainda flexibilizar o percentual alocado em debêntures incentivadas que os fundos de investimento precisam deter para se valer do benefício fiscal, de 98% para 85%. Nos dois primeiros anos, o fundo pode ter uma exposição ainda menor, de 67%.

Embora a maior parte das mudanças apenas esclareça pontos que já estavam previstos no texto original, os ajustes na lei são positivos, avalia a advogada Marina Anselmo, sócia do Mattos Filho. Mesmo com as incertezas, ela afirma que as empresas não deixaram de avaliar a emissão de debêntures de longo prazo, mas agora devem aguardar a conversão da MP em lei para retomar os planos.

O advogado Carlos Ferrari, sócio do escritório Negrão, Ferrari & Bumlai Chodraui (NF&BC), também elogia as mudanças, mas lembra que parte dos incentivos fiscais têm prazo até dezembro de 2015. "Agora são menos de quatro anos para que as empresas possam se valer dos benefícios da lei", ressalta.

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http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/rio-bravo-esclarece-impacto-de-multa-no-fundo-shopping-higienopolis

Rio Bravo esclarece impacto de multa no fundo Shopping Higienópolis - Guia de Imóveis - EXAME.com

Shopping foi multado em 1,5 milhão de reais por falta de documentos adequados

São Paulo – A Rio Bravo, administradora do Fundo Imobiliário Shopping Pátio Higienópolis, detentor de 25% do shopping paulistano, publicou um comunicado ao mercado nesta quinta-feira, pronunciando-se sobre a multa de 1,5 milhão de reais aplicada pela Prefeitura de São Paulo na semana passada, bem como o impacto desse custo para seus cotistas. O motivo da punição da prefeitura foi a não comprovação de 470 vagas de estacionamento extras pelo centro de compras. Entenda o caso.

Segundo o comunicado, a Rio Bravo só tomou conhecimento dos fatos por meio de reportagens veiculadas na imprensa no final da última semana e está "envidando os melhores esforços, por meio das apurações e diligências que entende como necessárias, no sentido de buscar os devidos esclarecimentos". Porém, no atual momento, a administradora diz não ser possível "determinar a procedência das alegações veiculadas na mídia".

Quanto à multa, a Rio Bravo esclarece, no comunicado, que mesmo que ela tenha realmente de ser paga, o impacto estimado com base nos rendimentos mensais distribuídos pelo fundo, nos últimos doze meses, representará 1,9%. "Todavia, devido à existência de reserva de caixa no Fundo, o fluxo de distribuição de rendimentos aos cotistas do Fundo não sofrerá impacto imediato", diz o texto.

O comunicado informa ainda que, nesta quarta-feira (20), a Rio Bravo recebeu um ofício da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) solicitando novos e adicionais esclarecimentos. O comunicado, divulgado no site da BM&FBovespa, pode ser acessado na íntegra aqui.

Foi aberto um processo para esclarecer se o contrato para as vagas de estacionamento extras é verdadeiro, em função de uma denúncia de que o shopping teria pago propina para que a prefeitura aceitasse o documento em 2009. Além da multa de 1,5 milhão de reais aplicada ao shopping por este caso, o local poderá ter seu alvará cassado em menos de duas semanas caso não esclareça outra irregularidade envolvendo a empresa que administra o estacionamento. A empresa em questão já foi multada em 300.000 reais.

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InfoMoney :: Aurea Securities faz pedido à CVM de registro de capital aberto

http://www.infomoney.com.br/acoes/noticia/2469323-aurea+securities+faz+pedido+cvm+registro+capital+aberto

Aurea Securities faz pedido à CVM de registro de capital aberto

SÃO PAULO - A Aurea Securities entrou com pedido junto à CVM (Comissão de Valores Mobiliários) de registro de companhia aberta, o primeiro passo para o IPO (Initial Public Offering) das ações da companhia.

De acordo com Higor Lemes, do departamento de incorporações da Aurea, a empresa surge com o objetivo de estruturar e promover a emissão de papeis com lastro imobiliário -  CRI's (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e CCI's (Cédula de Crédito Imobiliário) -  dos ativos gerados pela Aurea Residencial, uma incorporadora que atua na Região Metropolitana de Campinas.

Segundo Lemes, no curto prazo a empresa será incorporada pela AR Capital Real State & Estruturação, uma companhia gestora de fundos que está em fase pré-operacional. "Deste modo, as operações da Aurea Securities, neste primeiro momento, serão voltadas para dar suporte as operações da Aurea Residencial e, posteriormente, terá a mesma função dentro da AR Capital Real State & Estruturação", disse o executivo.

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Fitch Ratings rebaixa rating da Gafisa

http://www.fitchratings.com.br/publications/5472

Fitch Ratings

Fitch Ratings - São Paulo, 18 de junho de 2012: A Fitch Ratings rebaixou, hoje, os seguintes ratings da Gafisa S.A. (Gafisa) e da Construtora Tenda S.A. (Tenda):

Gafisa S.A.

-- Rating Nacional de Longo Prazo para 'BBB(bra)', de 'BBB+(bra)' (BBB mais (bra));

--Rating Nacional de Longo Prazo da quinta emissão de debêntures, no montante de BRL250 milhões, com vencimento em 2018, para 'BBB(bra)', de 'BBB+(bra)' (BBB mais (bra)).

Construtora Tenda S.A.

-- Rating Nacional de Longo Prazo para 'BBB(bra)', de 'BBB+(bra)' (BBB mais (bra)).

Ao mesmo tempo, a Fitch removeu a Observação Negativa de todos os ratings e atribuiu Perspectiva Negativa aos ratings corporativos.

O rebaixamento dos ratings da Gafisa e de sua subsidiária integral, Tenda, reflete o enfraquecimento do seu perfil financeiro consolidado, resultado da revisão dos custos dos projetos e do elevado volume de distratos, principalmente no segmento de baixa renda operado pela Tenda. A forte redução das margens operacionais, o aumento do estoque e a piora dos indicadores de crédito foram mais acentuados do que a expectativa inicial da Fitch. As margens operacionais do grupo, ao longo de 2012, devem permanecer pressionadas pelos distratos no segmento de baixa renda e pelos projetos de margem reduzida ainda em curso.

Estas ações de rating também consideram os altos vencimentos de dívida corporativa em 2012 e 2013 e a manutenção da alavancagem em patamares elevados. Os ratings continuam suportados pela administrável liquidez consolidada; pelo acesso, até então, a diversas modalidades de financiamentos; e pela expectativa da Fitch de que a Gafisa alcance maior geração de caixa operacional proveniente da entrega de vários projetos em 2012, o que poderá contribuir para a redução da dívida corporativa e fortalecer a reserva de caixa.

A Perspectiva Negativa reflete os importantes desafios que a Gafisa deverá enfrentar para recuperar seus indicadores de crédito para um patamar adequado à atual categoria de rating, em um ambiente exposto à forte competição e pressões de custos. O grupo tem o desafio de recuperar consistentemente suas margens operacionais, reduzir o volume de distratos das unidades do segmento de baixa renda e diminuir o atual elevado nível de estoque. Adicionalmente, existe o desafio de repassar, de maneira eficiente, os elevados recebíveis das unidades concluídas às instituições financeiras.

Fraco Resultado Operacional Pressiona Indicadores de Crédito

O relevante volume de distratos e a revisão de custo de projetos da Gafisa e da Tenda resultaram em uma forte deterioração dos indicadores de crédito consolidados da companhia. No último trimestre de 2011, a Gafisa procedeu a revisão de orçamento dos projetos em andamento e da carteira de clientes do segmento de baixa renda não elegíveis para a obtenção de crédito imobiliário através do programa do governo federal, Minha Casa Minha Vida, o que resultou em elevado volume de distratos das vendas e num ajuste negativo de BRL738 milhões no resultado de 2011. Em 2011 e no período de 12 meses encerrado em 31 de março de 2012, o EBITDA foi negativo, de BRL356 milhões e BRL282 milhões, respectivamente, em comparação ao EBITDA positivo de BRL566 milhões, em 2010.

No primeiro trimestre de 2012, a margem de EBITDA de 10,6% ainda era reduzida, apesar da recuperação apresentada. Esta ainda refletia BRL340 milhões de distratos no período. A recuperação da margem operacional consolidada deverá ser gradual, uma vez que deverá continuar pressionada pelos distratos no segmento de baixa renda e pelos projetos em fase final de construção com margens mais baixas. O maior nível de distratos contribuiu para um aumento no estoque, que atingiu BRL3,5 bilhões a valor de mercado, no final do primeiro trimestre de 2012, sendo 9% referentes a unidades concluídas e 23% a unidades com mais de 70% da construção realizada. A Fitch acredita que, apesar do favorável ambiente de negócios do setor de incorporação imobiliária, o qual poderá beneficiar a venda dos estoques atuais e a revenda dos imóveis provenientes dos distratos, o elevado número de unidades gera um desafio para o grupo.

A Gafisa vem implementando uma série de medidas para recuperar seu resultado operacional e os indicadores de crédito. Dentre as principais iniciativas, destacam-se novas regras para as vendas de unidades ao segmento de baixa renda, forte desaceleração dos lançamentos da Tenda emaior foco nas marcas com maior margem operacional, como Alphaville e Gafisa. A companhia também tem promovido um redirecionamento geográfico para regiões com maior capacidade de construção, onde detém maior expertise. No entanto, impactos positivos destas iniciativas demoram a refletir nos resultados e precisam ser verificados no decorrer dos próximos trimestres, dado o longo ciclo de projetos do setor.

Alavancagem Deve Permanecer Elevada

A Fitch espera que a alavancagem líquida consolidada da Gafisa fique em torno de 8,0 vezes ao final de 2012 e 5,5 vezes em 2013, ambas elevadas. Em 31 de março de 2012, a dívida total era de BRL4,8 bilhões e a dívida líquida, de BRL3,8 bilhões, em comparação à dívida líquida de BRL2,6 bilhões ao final de 2010 e de BRL2,0 bilhões ao final de 2009. O aumento da dívida nesse período foi resultado do forte crescimento dos lançamentos e de uma maior necessidade de capital de giro.

O perfil de vencimento da dívida corporativa se mostra concentrado em 2012 e 2013 e mais elevado do que os padrões médios do setor. O acesso da Gafisa ao crédito imobiliário institucional é relevante. As linhas de crédito do SFH e as debêntures subscritas pelo Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) representaram 43% da dívida total (BRL2,1 bilhões) em 31 de março de 2012. O saldo remanescente de 48% (BRL2,3 bilhões) corresponde à dívida corporativa e não inclui BRL416 milhões de cessões com coobrigação e com liquidação mediante transferência de garantias aos credores.  

Liquidez Permanece Administrável

Em bases consolidadas, a posição de liquidez da Gafisa permaneceu administrável. Ao final de março de 2012, a companhia reportou caixa e aplicações financeiras de BRL947 milhões e dívida total de BRL4,8 bilhões, sendo BRL1,6 bilhão no curto prazo. A relativa concentração de vencimentos de dívida corporativa de BRL813 milhões no curto prazo e de BRL587 milhões entre abril de 2013 e março de 2014 poderá pressionar a liquidez da companhia. A Fitch espera que a Gafisa amortize parte desses vencimentos com geração de caixa e securitização de recebíveis, enquanto parte deverá ser refinanciada.

A liquidez se beneficia de recebíveis de unidades prontas não vinculados à dívida, de BRL500 milhões. Do total de caixa e aplicações financeiras, cerca de BRL335 milhões referem-se ao caixa com liberação restrita a condições específicas - parte relativa ao crédito associativo da Caixa Econômica Federal (Caixa) e parte vinculada às debêntures subscritas pelo FGTS. Em março de 2012, o caixa não restrito de BRL613 milhões correspondeu a 75% da dívida corporativa no curto prazo e 44% da dívida corporativa com vencimento nos próximos dois anos. Considerando os recebíveis de unidades prontas não vinculados à dívida, estes índices de cobertura aumentam para 137% e 80%, respectivamente, o que a Fitch considera administrável.

Elevadas Entregas de Projetos Beneficiam Geração Operacional de Caixa

O fluxo de caixa operacional consolidado da Gafisa deverá ser positivo e se beneficiar da entrega programada de 22 mil a 26 mil unidades em 2012. No entanto, a preservação de forte geração de caixa por períodos consecutivos irá depender da estratégia de crescimento dos lançamentos e da capacidade do grupo de reduzir seu estoque, de repassar às instituições financeiras os recebíveis dos projetos concluídos, de evitar novos atrasos nos projetos e de controlar os custos de obras para impedir revisões de orçamentos. No período de 12 meses encerrado em 31 de março de 2012, o fluxo de caixa das operações (CFFO) ficou negativo em BRL581 milhões, enquanto o fluxo de caixa livre (FCF) foi de BRL782 milhões.

Fatores de Evolução dos Ratings e da Perspectiva

Os ratings poderão ser novamente rebaixados, caso não haja redução relevante dos distratos, recuperação das margens operacionais e queda da alavancagem em 2012. Os ratings também poderão ser negativamente impactados, caso haja significativa redução da liquidez, aumento da concentração no perfil de vencimento da dívida corporativa ou por um ambiente macroeconômico mais instável.Contato:

Analista principal

José Roberto Romero

Diretor

+55-11-4504-2603

Alameda Santos, 700, 7º andar, Cerqueira César - CEP: 01418-100

Analista secundário

Fernanda Rezende
Diretora

+55-11-4504-2618

Presidente do comitê de rating

Mauro Storino
Diretor sênior

+55-21-4503-2625

Relações com a Mídia: Jaqueline Ramos de Carvalho, Rio de Janeiro, Tel: +55 21 4503-2623, Email: jaqueline.carvalho@fitchratings.com.

Informações adicionais estão disponíveis em 'www.fitchratings.com.br'. Os ratings acima foram solicitados pelo, ou em nome do, emissor, e, portanto, a Fitch foi compensada pela avaliação dos ratings.

Metodologia Aplicada e Pesquisa Relacionada:

--'Corporate Rating Methodology' (12 de agosto de 2011);
--'National Ratings - Methodology Update' (19 de janeiro de 2011).

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Juros no pé, cobrados por construtora antes da entrega das chaves, são legais

Do Portal de Notícias do Superior Tribunal de Justiça

 

Não existe venda a prazo com preço de venda à vista. Com esse argumento, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reverteu decisão da Quarta Turma que havia identificado abuso contratual na cobrança dos chamados “juros no pé”. Por maioria de seis a três, os ministros do colegiado responsável por casos de direito privado manteve a jurisprudência tradicional da corte, pela legalidade da cobrança.

Os “juros no pé” são juros de caráter compensatório cobrados pela incorporadora antes da entrega das chaves do imóvel em construção. Para a Quarta Turma, nessa fase não haveria empréstimo de capital pela construtora ao comprador, nem uso do imóvel por este, o que tornaria a previsão contratual  descabida.

Segundo o voto do ministro Luis Felipe Salomão na decisão revertida pela Seção, a hipótese configuraria “aberrante cobrança reversa de juros”, pagos por quem entrega o capital em favor de quem toma o empréstimo.

 

Legalidade firme

Para o ministro Antonio Carlos Ferreira, porém, o assunto não é novo no STJ, que tradicionalmente considera legais as cláusulas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel em construção que preveem tal cobrança. Condutor do voto que prevaleceu, ele apontou diversas decisões nesse sentido, com julgados de relatores e colegiados diferentes entre 2002 e 2009.

O ministro, designado relator para o acórdão, afirmou que a comercialização de imóvel na planta facilita o acesso à moradia e, em regra, constitui excelente investimento para o comprador, que adquire o bem com valor bastante inferior ao preço do imóvel pronto.

Equilíbrio

O ministro Ferreira argumentou também que a relação contratual estabelece obrigações para ambas as partes. “Enquanto o comprador tem a obrigação de pagar o preço ajustado, o incorporador assume toda a responsabilidade pela conclusão do empreendimento: aquisição do terreno, concepção do projeto de edificação, aprovação dos documentos junto aos órgãos competentes, efetuação dos registros no cartório, construção da obra (ou sua supervisão) e venda das unidades, diretamente ou por meio de terceiros”, afirmou.

Além disso, a quitação da compra do imóvel em produção deveria ser feita à vista. Se o incorporador oferece prazo adicional para o comprador pagar, mediante parcelamento do preço, é um favorecimento financeiro ofertado.

“Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento. Afigura-se, nessa situação, legítima a cobrança de juros compensatórios”, concluiu.

Para o ministro, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes altera o equilíbrio financeiro da operação e a reciprocidade do contrato.

Prazo à vista

O ministro considerou ainda que seria injusto com aquele que paga o preço à vista que o optante pela compra parcelada pagasse exatamente o mesmo preço, sem nenhum acréscimo.

“De fato, como reiteradamente alertam os órgãos de defesa dos consumidores, não existe venda a prazo pelo preço de venda à vista. O que pode acontecer é o consumidor comprar à vista pagando o preço correspondente da venda a prazo”, ponderou.

Transparência contratual

Ferreira entendeu também que a previsão contratual explícita dos juros atende melhor o direito à informação do consumidor previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

“Ninguém duvida que esses juros compensatórios, relativos ao período anterior à entrega das chaves, se não puderem ser convencionados no contrato, serão incluídos no preço final da obra e suportados pelo adquirente, sendo dosados, porém, de acordo com a boa ou má intenção do incorporador”, considerou o relator.

“Se os juros compensatórios estiverem previstos no compromisso de compra e venda, o incorporador estará assumindo que não os incluiu no custo final da obra. Isso traz maior transparência ao contrato, abrindo inclusive a possibilidade de o Judiciário corrigir eventuais abusos”, concluiu.

A posição do ministro Antonio Carlos Ferreira foi acompanhada pelos ministros Isabel Gallotti, Villas Bôas Cueva, Marco Buzzi, Raul Araújo e Massami Uyeda. Com o relator Sidnei Beneti, vencidos, ficaram os ministros Paulo de Tarso Sanseverino e Nancy Andrighi.

 

Aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira nos casos de usucapião

Restrições previstas na Lei nº 5.709/71 e no Decreto nº 74.965/74, para aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira, não são exigíveis nos casos de usucapião

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJSP) julgou o Processo nº 2011/488, que tratou acerca da inaplicabilidade das restrições previstas na Lei nº 5.709/71 e no Decreto nº 74.965/74, quando da aquisição de imóvel rural por estrangeiro, mediante usucapião. O parecer contou com a relatoria do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Luciano Gonçalves Paes Leme, sendo aprovado pelo Des. José Renato Nalini, Corregedor Geral da Justiça. No caso em tela, cidadãos portugueses adquiriram imóvel, mediante usucapião, ao lado de outras pessoas físicas brasileiras. Com a declaração do domínio, a área usucapida destacada ensejou a abertura de nova matrícula. À vista das restrições previstas na Lei nº 5.709/71 e no Decreto nº 74.965/74, o Registrador, após informar o cumprimento do princípio da especialidade subjetiva, a realização do cadastramento especial e da comunicação exigidos, sustentou a desnecessidade de qualquer outra regularização, pois, uma vez se tratar de modo originário de aquisição da propriedade, prescindível a autorização do Incra. Leia mais Íntegra da decisão Seleção: Consultoria do IRIB Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB

 

A estratégia de um fundo de R$ 48 bi contra o juro baixo - Seu Dinheiro - EXAME.com -Parte 2

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/a-estrategia-de-um-fundo-de-r-48-bi-contra-o-juro-baixo?page=2&slug_name=a-estrategia-de-um-fundo-de-r-48-bi-contra-o-juro-baixo

A estratégia de um fundo de R$ 48 bi contra o juro baixo

 

Renda variável

A partir de 2009, a carteira de renda variável da FUNCEF passou a ter mais foco em investimentos de valor, cuja filosofia visa a selecionar ativos depreciados e com grande potencial de valorização por conta de uma má precificação do mercado. São empresas que têm problemas que podem ser sanados em breve, cujos problemas são superestimados pelo mercado ou mesmo cujos pontos fortes ainda não foram devidamente precificados.

"A carteira de ações da FUNCEF sempre foi muito correlacionada com o Ibovespa e o IBrX, até por seu porte e por prezarmos pela liquidez. Desde 2009, porém, tem havido um movimento de redução desta correlação", diz Britto. Segundo ele, a força motriz do Ibovespa nos últimos anos – petróleo e gás, mineração, bancos e siderurgia – não vai continuar com a mesma intensidade. Futuramente, esse papel será mais desempenhado pelo setor doméstico – logística, infraestrutura, seguros, varejo, transporte, construção civil e bens de capital.

Metade da carteira de renda variável da FUNCEF é terceirizada para outras gestoras de fundos. Mas, por seu porte, a Fundação investe em fundos-espelho, réplicas do fundo principal de cada gestora que permitem ao fundo de pensão deter 100% do fundo. Atualmente a FUNCEF pretende investir em quatro famílias de fundos: IBrX ativo, fundos de valor (incluindo small caps), dividendos e fundos de sustentabilidade.

Em sua apresentação, Bruno de Britto deu destaque às ações sustentáveis. "Empresas preocupadas com esse aspecto normalmente são companhias com práticas de gestão à frente de seu tempo, com times de gestão melhores", disse. Mas a Fundação não investe em fundos que aplicam em ações do Índice de Sustentabilidade Empresarial (ISE), que é o tipo de fundo de sustentabilidade normalmente disponível para investidores pessoa física. O fundo de pensão preferiu uma gestora com metodologia própria para avaliar quais ações podem ser consideradas sustentáveis, hoje em fase final de contratação.

Para selecionar seus gestores de valor, a FUNCEF analisa mais a qualidade do gestor do que propriamente da carteira, por considerar que os critérios usualmente utilizados para avaliar fundos de ações não se aplicam perfeitamente aos fundos de valor. Segundo Britto, a gestora de recursos é avaliada como se fosse uma empresa, uma espécie de holding. A FUNCEF avalia a filosofia de investimento, a equipe e sua rotatividade, o nível de coparticipação nas empresas, o uso de alavancagem, os critérios de alocação de capital, entre outros fatores.

Além disso, também são feitas reuniões periódicas com os gestores, e sua performance é comparada entre eles, de modo que os aportes ou resgates sejam condicionados aos resultados. A performance dos fundos também é comparada à dos fundos oferecidos ao grande público no mercado.

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Gafisa busca acordo para comprar AlphaVille

O Estado de São Paulo, Circe Bonatelli, 13/jun

Empresa, que já é dona de 80% da marca de loteamentos de alto padrão, tenta acordo para a compra da fatia restante, e não descarta pedido de arbitragem

A gestão da Gafisa buscará, nos próximos dias, um entendimento com a Alphapar sobre a proposta de pagamento para a conclusão da compra da AlphaVille, iniciada há seis anos. Segundo o presidente da Gafisa, Duílio Calciolari, é possível que o assunto seja resolvido com a ajuda de terceiros, como advogados ou uma câmara de arbitragem, por exemplo.

"É uma questão de entendimentos diferentes e é isso que vamos discutir nos próximos dias. Uma alternativa é chamar um terceiro para avaliar", disse, sem detalhar quem seria o avaliador. Calciolari acrescentou que "acha difícil" a hipótese de não chegar a um acordo ou de recorrer à Justiça. Ele também disse que a relação com a Alphapar tem sido "cordial".

Em 2006, a Gafisa comprou 60% da AlphaVille por R$ 201,7 milhões, e assinou um acordo de investimentos em que se comprometeu a adquirir as parcelas restantes da loteadora nos próximos anos. Em 2010, outros 20% foram incorporados por R$ 126,5 milhões. Atualmente, os 20% restantes ainda pertencem à Alphapar, representada pelos sócios Renato de Albuquerque e Nuno Lopes. Essa fatia foi avaliada em R$ 359 milhões.

A Gafisa se propõe a comprar essa parcela restante por meio da emissão de 70,2 milhões de ações no valor de R$ 5,11. Esse valor se refere à média aritmética diária da cotação de fechamento da Gafisa no período entre o 5.º e o 20.º dia útil anteriores à data do recebimento da avaliação que definiu o valor da operação - o dia 23 de março.

No entanto, a Alphapar briga por uma emissão de 97 milhões de ações no valor de R$ 3,70, o que elevaria ainda mais sua participação na Gafisa. Essa diferença é justificada pelo uso de uma data posterior como referência. Como não houve convergência nos dois primeiros laudos de avaliação sobre o valor a ser pago pela Gafisa na parcela final da AlphaVille, foi necessária a contratação de um terceiro laudo, que usa como referência a data de 8 de junho, quando o valor das ações da incorporadora já havia caído bastante.

A Gafisa afirmou ser equivocado o uso de outra data como referência e argumenta que isso causaria uma "diluição indevida" dos acionistas da companhia. Em qualquer um dos casos, porém, os ex-donos da AlphaVille se tornarão os acionistas mais relevantes da incorporadora, com participação entre 14% e 18% na companhia, que atualmente não conta com acionistas com mais de 5% de participação.

Questionado, Calciolari frisou que, independentemente de mudanças no quadro de acionistas, o plano de reestruturação da Gafisa continuará em curso e descartou a hipótese de mudanças no Conselho de Administração, que foi eleito em maio.

A Gafisa revisou sua estratégia no segundo semestre de 2011 e adotou uma postura mais conservadora. A empresa reduziu lançamentos em 2012 e mudou o peso de suas marcas nos negócios. AlphaVille ganhou relevância e a marca Tenda, de imóveis econômicos, perdeu.

 

Diversifique os fundos imobiliários

Diversifique em Fundos Imobiliários

STJ analisará empréstimo de bens por empresas

Aldo de Paula Junior: como bens são explorados por terceiros, Fisco entende que crédito deve ser cancelado

 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) deve definir se as empresas podem aproveitar créditos do ICMS sobre ativos cedidos por meio do chamado contrato de comodato - em que o bem é emprestado durante determinado período para outra companhia. O resultado do julgamento terá impacto sobre os setores de bebidas, alimentos e telecomunicações. Essas empresas têm créditos do imposto cancelados pelo Fisco por cederem ativos de sua propriedade para promover a venda de seus produtos ou serviços.

No caso levado ao STJ, a Fratelli Vita Bebidas foi autuada em 1999 pela Fazenda do Estado do Rio de Janeiro por descontar do valor a ser pago de ICMS créditos decorrentes da compra de mesas, cadeiras, freezer e chopeiras. Os bens da empresa foram cedidos a bares e restaurantes com o objetivo de divulgar e promover a marca, motivo pelo qual a fiscalização considerou o uso dos créditos indevido. Em 2006, ano em que o caso foi analisado pelo Conselho de Contribuintes do Rio, o valor da autuação era de R$ 1 milhão. O recurso seria julgado ontem pela 2ª Turma do STJ, mas foi adiado pela ausência do relator, ministro Mauro Campbell.

A Lei Kandir (Lei Complementar nº 87, de 1996) entende que a compra de bens incorporados ao ativo imobilizado da empresa gera créditos do imposto. "Mas como os bens são explorados por terceiros o Fisco entende que o crédito deve ser cancelado", afirma o advogado Aldo de Paula Junior, do escritório Azevedo Sette Advogados.

No caso da Frateli, a Receita fluminense cancelou a operação por entender que a compra dos bens não é imprescindível à atividade-fim da empresa, ou seja, a fabricação de bebidas. Para o Fisco, o empréstimo de chopeiras e mesas é marketing com o objetivo de inserir o produto no mercado, e não destinado à fabricação propriamente dita.

De acordo com o advogado da empresa, Diomar Taveira Vilela, do escritório Carvalho Vilela Advogados Associados, o Conselho de Contribuintes do Rio aceitou o aproveitamento dos créditos com base no artigo 33 parágrafo 3º do regulamento do ICMS fluminense (Lei nº 2.657, de 1996), segundo o qual apenas a compra de ativo permanente vinculada à atividade-fim do contribuinte dá direito ao benefício. O acórdão, segundo o advogado, foi anulado pela Secretaria da Fazenda. "A legislação do Estado permite esses atos. Por isso, entramos com mandado de segurança na Justiça", afirma. A Procuradoria-Geral do Estado (PGE) foi procurada pelo Valor, mas não se pronunciou até o fechamento desta edição.

Segundo tributaristas, a questão gera polêmica na via administrativa e no Judiciário. No Tribunal de Impostos e Taxas (TIT) de São Paulo, por exemplo, ainda não há consenso entre os representantes do Fisco e dos contribuintes. Para o advogado Luiz Fernando Mussolini Júnior, juiz do TIT, os créditos são legítimos caso o bem seja integrado na comercialização do produto. "É evidente que o chope não pode ser comercializado sem a chopeira", diz o advogado, acrescentando que o Fisco de Santa Catarina já admitiu a possibilidade por meio de solução de consulta, publicada em 2011.

A definição para os fabricantes de bebidas terá impacto também para o setor de telecomunicações que cedem celulares corporativos, equipamento de transmissão de dados e modens aos clientes durante o período da prestação do serviço, com a previsão de devolução com o fim do contrato

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Queda da taxa de juros força investidor a se arriscar mais nas aplicações

Fundos imobiliários ou imóveis, títulos privados e ações, desde que para o longo prazo, estão entre as sugestões dos especialistas

Agência Estado | 11/06/2012 10:19:08

A redução do juro básico (Selic) para o patamar mais baixo da história, de 8,5% ao ano, vai impor um desafio aos investidores que desejam ter um pouco mais de rentabilidade: será preciso arriscar mais e optar por produtos na carteira além dos tradicionais fundos de renda fixa e DI.

Fundos imobiliários ou imóveis, títulos privados e ações, desde que para o longo prazo, estão entre as sugestões.

Com a queda dos juros, a poupança ainda vale a pena?

Tem planos para o futuro, mas está preocupado com a inflação? Saiba onde aplicar

"Ser conservador vai ser muito caro neste momento da economia em que o juro está baixo", diz o consultor Augusto Sabóia. A visão geral é que o investidor terá de partir para aplicações com um pouco mais de risco para ter melhor rentabilidade e até mesmo para que seu dinheiro não seja corroído pela inflação ao longo do tempo. "De forma genérica, os principais segmentos são juros, bolsa e imóveis", resume o administrador de carteiras, Fábio Colombo.

Entre os produtos que entram no radar agora estão só títulos de dívida privada (debêntures). Alguns papéis pagam juro maior do que a Selic. Sabóia calcula que algumas emissões podem chegar a ter rentabilidade de 140% a 160% do CDI, como a da Cemig.

Em geral, porém, o retorno está diretamente associado ao risco: quanto maior o juro, maior o perigo. "Empresas de primeira linha geralmente pagam juros próximos à Selic. O grande risco é de a companhia ter problemas financeiros e não conseguir pagar o título no vencimento", diz Colombo.

Ele acredita que boas oportunidades podem ser encontradas no mercado imobiliário, em salas comerciais e residências pequenas. "Esse investimento vai demandar que o investidor tenha um volume de recursos maior", diz. Colombo ressalta que é preciso garimpar as ofertas, porque o preço do imóvel subiu muito e pode estar sobrevalorizado.

Uma alternativa ao bem físico é a aplicação em cotas de fundos imobiliários, negociadas como se fossem uma ação, no home broker das corretoras. Além de apresentarem boa rentabilidade, que podem chegar a pouco mais de 1% ao mês, estes fundos têm a vantagem de serem isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, o que acaba por ampliar o retorno final da aplicação.

O risco é de avaliação, já que os fundos investem em diferentes produtos: podem simplesmente receber o aluguel de algum imóvel como um shopping ou aplicar em outros papéis do setor como os CRIs. "É difícil para a pessoa física comum saber quanto vale o investimento, se está caro ou não", afirma Colombo.

A piora do cenário internacional causa oscilações no mercado acionário, que já cai mais de 5% em 2012. "O momento é de muita volatilidade. Não seria indicado para quem vai começar agora, só para quem já está no mercado e é jovem", diz Sabóia. "Também sugeriria a compra de fundos acionários para haver mais diluição em vez de comprar ações diretamente." As informações são do jornal O Estado de S.Paulo.

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Renda alternativa

https://conteudoclippingmp.planejamento.gov.br/cadastros/noticias/2012/6/12/renda-alternativa/

Renda alternativa — Portal ClippingMP

Com o juro básico da economia na mínima histórica - e caminhando para níveis ainda mais baixos -, os fundos imobiliários voltam a chamar a atenção do investidor, especialmente daquele que hoje está concentrado na renda fixa. O grande atrativo, na visão de especialistas, está nos fundos listados em bolsa com distribuição regular de rendimentos, obtidos a partir do aluguel dos imóveis em carteira. Além de ser compatível com as aplicações de renda fixa tradicional, esse rendimento é isento de imposto para a pessoa física.

"A combinação entre o dividendo mensal isento de IR e a possibilidade de ganho de capital é poderosa para a pessoa física nesse cenário de queda acentuada do juro", afirma o diretor da Brazilian Mortgages, Vitor Bidetti. E é isso que explica, na opinião dele, a forte procura pela aplicação nos últimos meses. Na instituição, conta Bidetti, a maioria das ofertas tem encerrado com excesso de demanda. "O investidor começou a se mexer e o fundo imobiliário virou estrela na busca por diversificação."

Levantamento da consultoria Fundo Imobiliário com 47 fundos imobiliários listados em bolsa - selecionados segundo a frequência com que distribuem renda - mostra que o retorno médio com dividendos distribuídos em maio foi de 0,71%, levando em conta o preço da cota no último dia do mês. Isso equivale ao CDI, que no mês variou 0,70%, com a diferença que para a pessoa física esse ganho é isento de IR. Em qualquer outra aplicação de renda fixa tradicional, como fundo DI ou Certificado de Depósito Bancário (CDB), há incidência de IR a uma alíquota que varia de 22,5% para prazos de até seis meses a 15% para investimentos acima de dois anos.

O consultor Sérgio Belleza Filho, sócio da Fundo Imobiliário, pondera que, apesar de ser uma alternativa para o investidor que busca dividendos mensais, o fundo imobiliário não é renda fixa, já que os aluguéis podem subir ou cair, assim como o valor da cota na bolsa. O movimento acentuado de queda de juro a partir de agosto, afirma Belleza, levou a um aumento da procura por fundos imobiliários, o que acabou sancionando uma valorização expressiva das cotas em bolsa.

Nos últimos 12 meses até maio, segundo o estudo, a taxa média de retorno dos 47 fundos analisados foi de 29,2%. Só a variação das cotas foi responsável por aproximadamente 16,4% (na conta não está incluído o imposto de renda, cuja alíquota para o ganho de capital nesse caso é de 20%). A rentabilidade proporcionada pela distribuição de rendimentos no período ficou em 8,38%, na média.

Segundo Belleza, a cota na bolsa oscila basicamente em função de duas variáveis: a queda da taxa Selic e a renda distribuída. Se o juro cai, o investidor do fundo imobiliário passa a aceitar uma renda menor, o que significa pagar mais pela cota. No segundo caso, um fundo que consegue negociar aumento do valor de aluguel, ou porque tem bons inquilinos ou porque o mercado de locação está em alta, passando a distribuir mais renda, também tende a atrair investidores, o que acaba puxando o valor da cota.

Belleza cita o caso do fundo BB Progressivo, administrado pela Caixa Econômica Federal, que conseguiu negociar com o Banco do Brasil um aumento no valor do aluguel pago pela instituição, elevando em cerca de 40% a renda que vinha distribuindo ao cotista, de cerca de R$ 15 para R$ 21. Em 12 meses, a carteira teve um retorno com dividendos de quase 10%, o que contribuiu para a valorização de 31% da cota. Com isso, o retorno total no período superou os 45%.

Daqui para frente, retornos como esse tendem a ser mais difíceis de acontecer, até por conta do cenário de estabilização de preços dos imóveis. "Olhando para frente, não devemos ver um crescimento tão forte do mercado imobiliário como nos últimos anos, havia uma defasagem histórica de preços", pondera Bidetti, da Brazilian Mortgages. Mas ele ainda vê oportunidades de ganhos. A maioria dos fundos que geram renda atuam nos segmentos comercial, de shoppings e de logística, ramos que ainda teriam espaço para expansão.

O executivo afirma que as ofertas primárias estão chegando ao mercado com uma perspectiva de distribuição de rendimento que varia de 8% a 9% ao ano, o que já é suficiente para garantir o CDI. No mercado secundário, conforme o estudo da consultoria Fundo Imobiliário, o dividendo dos últimos 12 meses variou de 5% a 12%, levando em conta o valor da cota no último dia do mês.

Para o sócio da Fides Asset Management, Otávio Vieira, à medida que o Brasil passe a trabalhar com um juro real mais baixo por mais tempo, é possível esperar uma segunda onda de apreciação do mercado imobiliário. "Hoje estamos em uma fase intermediária, mas, se o juro real permanecer baixo por um longo período, a tendência é de um aumento da oferta de financiamentos imobiliários de longo prazo e, consequentemente, da demanda por imóveis", explica.

"O juro caminhando para os 8% ao ano tende a gerar uma demanda adicional por imóvel", afirma o responsável pela gestão de fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), André Freitas. Ele aposta no crescimento do setor, embalado por um grupo de grandes investidores individuais de imóveis que ainda está fora do mercado.

"Já temos 72 fundos imobiliários listados em bolsa, representando mais de R$ 15 bilhões de valor de mercado, o que mostra que o segmento se materializou como uma alternativa de investimentos diante da queda de juros", ressalta. Esse volume pode chegar a R$ 20 bilhões no fim do ano, acredita Freitas, se tudo que estiver registrado e em análise na Comissão de valores Mobiliários (CVM) vier a mercado. E, com mais alternativas e fundos maiores - já há carteiras com mais de R$ 1 bilhão em ativos -, a tendência é de que grandes investidores passem a se interessar pelo mercado, continua o executivo.

Com carteiras pequenas, a regra da isenção de imposto - válida para o investidor pessoa física que não tem mais de 10% das cotas de um fundo listado em bolsa e com pelo menos 50 cotistas - acaba restringindo o acesso dos grandes aplicadores. "Tem muito investidor de R$ 20 milhões com carteira própria de imóveis que está começando a olhar o fundo imobiliário", diz. Uma das grandes vantagens do fundo, continua Freitas, é a administração profissional dos imóveis em carteira.

Bidetti, da Brazilian Mortgages, lembra ainda que o imóvel para o brasileiro é considerado um porto seguro. Mesmo com o cenário de crise no exterior e de uma visão mais conservadora para o crescimento econômico doméstico, Bidetti aposta no crescimento dos fundos imobiliários, uma vez que ainda existe uma concentração muito grande de recursos aplicados na renda fixa do país. "A migração não acontece da noite para o dia, mas o dinheiro está se movendo lentamente e os fundos imobiliários estão apenas engatinhando", afirma. Um indicador de que o segmento é promissor, na opinião do executivo, é a maior participação dos grandes bancos na distribuição dos fundos imobiliários.

Vale lembrar que, antes de entrar no segmento de fundos imobiliários, o investidor precisa avaliar os imóveis em carteira e as perspectivas de aumento de receita de aluguel e valorização do bem. Trabalho que exige conhecimento especializado. Uma das alternativas para o investidor individual, segundo Vieira, da Fides, é delegar a avaliação para gestores de carteiras ativas. Outro caminho para minimizar o risco, segundo Belleza, é buscar fundos com mais de um empreendimento em carteira ou vários inquilinos.

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Giro dos fundos imobiliários na bolsa triplica em 2012

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Giro dos fundos imobiliários na bolsa triplica em 2012 — Portal ClippingMP

Os números da bolsa de valores não deixam dúvidas. Os investidores despertaram de vez para a alternativa de investimento representada pelos fundos imobiliários (FIIs). O volume negociado triplicou entre janeiro e maio na BM&FBovespa, chegando a R$ 927,67 milhões. Nos cinco primeiros meses de 2011, o volume havia sido de R$ 300,5 milhões. O valor negociado até maio já ultrapassa o verifica- do em todo o ano passado (R$ 921,46 milhões).

Entre as características que atraem o investidor estão a isenção do Imposto de Renda (IR) sobre o rendimento e a baixa volatilidade da carteira, na avaliação de Paulo Cirulli, gerente de Produtos Imobiliários da BM&FBovespa. "Essa é uma aplicação para a pessoa física", diz. Ele também argumenta que a dinâmica dos FIIs é facilmente compreendida pelo investidor individual. "O brasileiro entende a dinâmica do mercado imobiliário. Está acostumado a investir na casa própria e em um segundo imóvel para obter renda", afirma Cirulli.

Os pequenos investidores estão, de fato, nas preferências de muitos administradores de FIIs. Um dos últimos com esse perfil de captação foi o Rio Negro, estruturado pela XP Investimentos. As cotas custavam R$ 100. No fim de maio, o fundo foi encerrado com 5.591 pessoas físicas e uma captação de R$ 267,6 milhões. Se pudesse, teria captado mais. A taxa de rateio ficou em 46,149%. Ou seja, os investidores conseguiram comprar somente a metade do que tinham solicitado.

Os resultados dos FIIs na bolsa também decorrem do fato de o número de fundos listados ter crescido nos últimos meses. Há um ano, havia 51. No mês passado, eram 72. Juntos, somavam R$ 15,5 bilhões em valor de mercado e R$ 14 bilhões em patrimônio líquido (PL). Listados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) há 151, com PL total de R$ 23,5 bilhões.

O aumento do mercado secundário de fundos imobiliários colabora para amenizar o principal motivo de crítica ao produto: a dificuldade para o investidor sair da operação no meio do caminho. Para Cirulli, ninguém mais pode dizer que falta liquidez: "É um mercado de quase R$ 1 bilhão. Quem comprar as cotas na oferta primária tem como sair na bolsa".

Preocupada com essa questão, a CVM estuda as regras para contratação de um formador de mercado. No edital da audiência pública em maio sobre o assunto, a CVM explica que "o custo desse serviço gira em torno de 0,03% a 0,10% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo", segundo estudo da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) sobre FIIs que já contrataram esse tipo de serviço. A comissão não estima em quanto o formador de mercado aumentaria as negociações. Mas pondera que é um instrumento importante para fomentar a liquidez.

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Caixa lança fundo imobiliário para ampliar número de agências

http://www.relatoriobancario.com.br/rb/noticias/caixa_lanca_fundo_imobiliario_para_ampliar_numero_de_agencias

Caixa lança fundo imobiliário para ampliar número de agências / NOTÍCIAS / Home - Relatório Bancário

A Caixa Econômica Federal pretende captar R$ 300 milhões com um fundo voltado para a aquisição de imóveis e terrenos que serão locados pela própria instituição para a construção de agências bancárias. A informação é da edição desta segunda-feira 11 pelo Valor Econômico. Segundo o jornal, a oferta pública está sendo analisada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O valor mínimo da aplicação é de R$ 20 mil e o menor prazo para a locação dos imóveis é de dez anos. O fundo da Caixa será administrado pela Rio Bravo Investimentos e terá consultoria da Jones Lang LaSalle para a avaliação dos ativos a serem adquiridos.

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Solução de Consulta - Retenção de Impostos FII

http://www.lex.com.br/legis_23406724_SOLUCAO_DE_CONSULTA_N_327_DE_25_DE_MAIO_DE_2012.aspx

SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 327, DE 25 DE MAIO DE 2012

MINISTÉRIO DA FAZENDA
SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL DO BRASIL
SUPERINTENDÊNCIAS REGIONAIS
7ª REGIÃO FISCAL
DIVISÃO DE TRIBUTAÇÃO
DOU de 12/06/2012 (nº 112, Seção 1, pág. 67)
ASSUNTO: Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - Cofins
EMENTA: AUTARQUIA FEDERAL. LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS. PAGAMENTO A FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO. As autarquias federais estão obrigadas a efetuar as retenções na fonte da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) sobre os pagamentos que efetuarem, pela locação de bens imóveis, a Fundo de Investimento Imobiliário de que trata a Lei nº 8.668, de 1993, que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo. A retenção deverá ser efetuada aplicando-se, sobre o valor pago, o percentual constante da coluna 06 da Tabela de Retenção constante do Anexo I da IN RFB nº 1.234, de 2012.
DISPOSITIVOS LEGAIS: art. 64 da Lei nº 9.430, de 1996; o art. 2º da Lei nº 9.779, de 1999; arts. 1º, 2º, 5º e 6º da Lei nº 8.666, de 1993; arts. 1º a 4º e 34 e Anexo I da Instrução Normativa SRF nº 1.234, de 2012; e Ato Declaratório SRF nº 2, de 2000.
ASSUNTO: Contribuição para o PIS/Pasep
EMENTA: AUTARQUIA FEDERAL. LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS. PAGAMENTO A FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO. As autarquias federais estão obrigadas a efetuar as retenções na fonte da Contribuição para o PIS/Pasep sobre os pagamentos que efetuarem, pela locação de bens imóveis, a Fundo de Investimento Imobiliário de que trata a Lei nº 8.668, de 1993, que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo. A retenção deverá ser efetuada aplicando-se, sobre o valor pago, o percentual constante da coluna 06 da Tabela de Retenção constante do Anexo I da IN RFB nº 1.234, de 2012.
DISPOSITIVOS LEGAIS: art. 64 da Lei nº 9.430, de 1996; o art. 2º da Lei nº 9.779, de 1999; arts. 1º, 2º, 5º e 6º da Lei nº 8.666, de 1993; arts. 1º a 4º e 34 e Anexo I da Instrução Normativa SRF nº 1.234, de 2012; e Ato Declaratório SRF nº 2, de 2000.
ASSUNTO: Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL
EMENTA: AUTARQUIA FEDERAL. LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS. PAGAMENTO A FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO. As autarquias federais estão obrigadas a efetuar as retenções na fonte da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) sobre os pagamentos que efetuarem, pela locação de bens imóveis, a Fundo de Investimento Imobiliário de que trata a Lei nº 8.668, de 1993, que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo. A retenção deverá ser efetuada aplicando-se, sobre o valor pago, o percentual constante da coluna 06 da Tabela de Retenção constante do Anexo I da IN RFB nº 1.234, de 2012.
DISPOSITIVOS LEGAIS: art. 64 da Lei nº 9.430, de 1996; o art. 2º da Lei nº 9.779, de 1999; arts. 1º, 2º, 5º e 6º da Lei nº 8.666, de 1993; arts. 1º a 4º e 34 e Anexo I da Instrução Normativa SRF nº 1.234, de 2012; e Ato Declaratório SRF nº 2, de 2000.
ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
EMENTA: AUTARQUIA FEDERAL. LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS. PAGAMENTO A FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO. As autarquias federais estão obrigadas a efetuar as retenções na fonte do Imposto sobre a Renda sobre os pagamentos que efetuarem, pela locação de bens imóveis, a Fundo de Investimento Imobiliário de que trata a Lei nº 8.668, de 1993, que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo. A retenção deverá ser efetuada aplicando-se, sobre o valor pago, o percentual constante da coluna 06 da Tabela de Retenção constante do Anexo I da IN RFB nº 1.234, de 2012.
DISPOSITIVOS LEGAIS: art. 64 da Lei nº 9.430, de 1996; o art. 2º da Lei nº 9.779, de 1999; arts. 1º, 2º, 5º e 6º da Lei nº 8.666, de 1993; arts. 1º a 4º e 34 e Anexo I da Instrução Normativa SRF nº 1.234, de 2012; e Ato Declaratório SRF nº 2, de 2000
JOSÉ CARLOS SABINO ALVES - Chefe

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Prefira investimentos que gerem renda, diz Rio Bravo - Seu Dinheiro - EXAME.com - Parte 2

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/prefira-investimentos-que-gerem-renda-diz-rio-bravo?page=2&slug_name=prefira-investimentos-que-gerem-renda-diz-rio-bravo

Prefira investimentos que gerem renda, diz Rio Bravo

 

Segundo Paulo Bilyk, até empresas que vêm apanhando, como as siderúrgicas, a Vale e bancos como Itaú e Bradesco, são papéis de qualidade nesse quesito, pagadores regulares de dividendos e atualmente a um bom preço. "Há muito tempo o Brasil vivia um Bull Market, interrompido pelo 'chacoalhão' de 2008. As pessoas têm dificuldade de aceitar que os preços não sobem sempre. Mas são estes os bons momentos de se montar uma carteira de renda variável. É num momento como esse que você compra a um preço mais atrativo. A Bolsa brasileira não performa bem há anos, mas as compras devem ser feitas de forma gradual, consistente e duradoura, com vistas a pelo menos os próximos cinco anos", diz.

Leia mais: Como montar uma boa carteira de dividendos.

Fundos imobiliários

Melhor que comprar imóveis residenciais, cuja perspectiva de valorização está agora bem reduzida, Bilyk aconselha a investir em fundos imobiliários que já estejam gerando renda com aluguéis – ou que passem a gerar renda em um futuro próximo. Os fundos imobiliários investem primordialmente em grandes imóveis comerciais e corporativos, gerando renda para o investidor pessoa física em forma de aluguéis isentos de IR. Apenas a valorização da cota é tributada, como em qualquer outro fundo de investimento.

Os fundos são temáticos. Alguns investem em apenas um imóvel; outros, numa carteira diversificada. Há fundos de shopping centers, hospitais, lajes corporativas, de galpões e indústrias e até de recebíveis imobiliários, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). "É bom diversificar entre pelo menos três fundos, para não ficar exageradamente colado ao ciclo de uma única indústria. As lajes corporativas estão mais voltadas para as empresas, os shoppings estão mais expostos a consumo, fábricas e galpões podem ter apenas um inquilino", explica Bilyk.

Leia mais: 9 passos para escolher um fundo imobiliário.

Crédito privado

Na renda fixa, é possível buscar mais rentabilidade nos fundos de crédito privado, mas para aplicar nesse tipo de fundo é preciso conhecer bem os ativos que compõem a carteira. Dependendo dos papéis, o risco desse investimento pode ser maior do que o risco da renda variável, pois em caso de calote do mutuário, o investidor fica a ver navios. "O investidor deve saber se o fundo investe em ativos mais seguros – de classificação de risco AAA, AA ou A – ou de mais alto risco. Quanto maior o risco, maior o prazo da carteira e menor a liquidez", diz Paulo Bilyk.

Fundos de crédito privado costumam ter liquidez mais baixa, e Paulo Bilyk afirma que o sucesso do investimento é maior quando o cotista tem condição de aguardar para colher seus frutos. O sócio da Rio Bravo recomenda ainda evitar fundos caros e preferir aqueles em que gestão, administração e custódia não estejam concentradas na mesma instituição. "Quando há mais de uma instituição envolvida, elas debatem permanentemente entre si sobre o valor de mercado dos ativos", explica.

Quem quiser correr menos risco, deve preferir os fundos que invistam em papéis de rating mais alto. A diversificação da carteira do fundo, porém, é um item fundamental para garantir o mínimo de segurança. Fundos que investem primordialmente em papéis emitidos pelo próprio gestor devem ser evitados. "O investidor deve se certificar que não haja conflitos de interesses. Além disso, os fundos não devem ser complicados, envolvendo outras transações que não simplesmente comprar e segurar o crédito, como operações com derivativos em volume importante", completa Bilyk.

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Prefira investimentos que gerem renda, diz Rio Bravo - Seu Dinheiro - EXAME.com - Parte 1

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/prefira-investimentos-que-gerem-renda-diz-rio-bravo

Prefira investimentos que gerem renda, diz Rio Bravo - Seu Dinheiro - EXAME.com

Fundos imobiliários, dividendos e crédito privado são caminhos para ganhar dinheiro em meio à crise

São Paulo – Ganhar dinheiro pode estar mais difícil, mas existe espaço e oportunidade mesmo para quem investe por conta própria no cenário econômico atual. A chave, diz o sócio-fundador da gestora Rio Bravo Paulo Bilyk, está nos ativos que gerem renda para o investidor, que deve manter a perspectiva de longo prazo e um giro baixo de carteira.

Para Bilyk, os ativos que se destacam para o investidor individual são as ações quem pagam bons dividendos, os fundos imobiliários e os títulos e fundos de crédito privado, menos impactados pela crise econômica e oferecendo oportunidades de ganhos constantes e interessantes quando consideradas as perspectivas de manutenção da taxa Selic em patamares baixos.

"Em momentos de maior pujança econômica, é mais apropriado se expor a empreendimentos com bom potencial de crescimento, mesmo quando eles ainda não estão gerando lucros. Esse tipo de ação aumentou muito a participação na Bolsa brasileira nos últimos anos, como é o caso das empresas X ou as companhias de desenvolvimento imobiliário. Mas com as limitações à atividade econômica brasileira, a desaceleração da China e a crise mundial, esse tipo de papel ficou arriscado. Por isso, é melhor aumentar a proporção dos ativos geradores de renda no portfólio", explica Bilyk.

É claro que uma parte do portfólio deve se manter em ativos de renda fixa conservadora, preferencialmente no Tesouro Direto ou em fundos com taxas inferiores a 1% ao ano. Com uma Selic a 8,5%, a renda fixa, mesmo pós-fixada, ainda é vantajosa no Brasil, e também é essencial manter a liquidez.

Giro de carteira

"Alto giro de carteira não é coisa para investidor pessoa física", dispara o sócio da Rio Bravo. De acordo com ele, o caminho para o investidor individual fazer seu patrimônio efetivamente crescer, não importando o volume de seus investimentos, é realmente a visão de longo prazo. "O investidor fica tentado a gerar ganhos rápidos, mas tem pouca capacidade financeira para as perdas que vão ocorrer no curto prazo. Os custos de girar muito a carteira são altos, e seria preciso gerar um excesso de ganhos para haver compensação. Todas as séries históricas mostram que isso a pessoa física não consegue fazer", diz.

Bilyk explica que o investidor deve avaliar o portfólio como um todo e observar onde está a liquidez. Ao comprar uma ação ou um fundo de ações, o investidor não deveria ter um horizonte menor que algo entre três ou cinco anos, diz. "Para quem não tem tempo de cuidar de perto dos investimentos, então, pode ser melhor comprar um bom fundo, de baixo custo, que tenha um bom gestor. Talvez até diversificar entre dois ou três gestores", opina.

Ações defensivas

Depois de uma ligeira recuperação no início do ano, o Ibovespa já acumula uma queda de 5% em 2012 e de quase 14% desde o início de 2008. As ações defensivas, que pagam bons dividendos e são menos afetadas pela conjuntura econômica internacional, despontaram nesse período e passaram a ser bastante recomendadas pelas corretoras desde que o mercado voltou a sofrer.

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Fitch Afirma Rating ‘BBB+(bra)’ da Rodobens Negócios Imobiliários S.A.; Perspectiva Estável

http://www.fitchratings.com.br/publications/5447

Fitch Ratings

Fitch Ratings - São Paulo, 5 de junho de 2012: A Fitch Ratings afirmou, hoje, o Rating Nacional de Longo Prazo 'BBB+(bra)' ('BBB mais (bra))' da Rodobens Negócios Imobiliários S.A. (RNI). A Perspectiva do rating é Estável.

A afirmação do rating reflete o contínuo suporte e a importância estratégica do negócio imobiliário para o grupo Rodobens, que apresenta perfil de crédito conservador e marca reconhecida. Além disso, também considera as medidas tomadas pela companhia para fortalecer a liquidez e melhorar o perfil de amortização da dívida em 2011. O rating da RNI é limitado pela elevada alavancagem; pelo alto volume de distratos; pelo ainda longo processo de repasse de recebíveis aos agentes financeiros associados ao segmento de baixa renda, sujeito a maiores limitações de crédito e economicamente mais vulnerável; e pela fraca margem operacional, pressionada pelos ajustes dos custos de projetos em 2011. O rating também incorpora a dependência da RNI em relação às garantias do grupo controlador.

A Fitch considera positivas as medidas de reorganização interna adotadas pela RNI, ao longo de 2011, para aprimorar o processo de desligamento e repasse de compradores de imóveis. A companhia tem como importantes desafios recuperar suas margens operacionais e reduzir a alavancagem e os índices de distrato. A agência acredita que, em 2012, as empresas do setor de construção imobiliária estarão expostas a um cenário de forte competição e maior pressão relativa sobre os custos, principalmente os relacionados à mão-de-obra. Este quadro torna ainda mais desafiadores os objetivos da RNI de recuperar suas margens operacionais e reforçar seus indicadores de crédito.

O rating contempla, ainda, o sólido e estratégico estoque de terrenos da RNI de valor geral de vendas (VGV) de BRL7,1 bilhões, ao final de março de 2012. O estoque deverá apoiar mais de cinco anos de lançamentos, equivalente a cerca de 67 mil unidades residenciais, e é principalmente direcionado a projetos residenciais para o segmento de baixa e média baixa rendas.

Negócio Imobiliário é Estratégico Para o Crescimento do Grupo Rodobens

A reconhecida atuação do grupo Rodobens em suas tradicionais linhas de negócios e o histórico de desempenho adequado têm permitido ao grupo o crescimento sustentável de seus negócios e a manutenção de estrutura de capital, alavancagem e liquidez adequadas. O negócio imobiliário, de maior volatilidade e alavancagem, experimentou rápido crescimento e crescente importância para o grupo Rodobens nos últimos anos. Em bases consolidadas, excluindo-se bancos e atividades de administração de consórcios, o grupo Rodobens registrou, em 2011, receita líquida de BRL3,3 bilhões; EBITDA de BRL355 milhões; dívida total de BRL1,4 bilhão; e  caixa e aplicações financeiras de BRL543 milhões. A participação da RNI no EBITDA diminuiu para 30% em 2011, em comparação com 42% em 2010, em face principalmente da revisão de custos dos projetos. No mesmo período, a dívida da RNI na dívida consolidada representava cerca de 68%. O grupo Rodobens controla a RNI através da GV Holdings S.A. (GVH) que faz parte do grupo de acionistas controladores e detém 52,65% do seu capital votante e total.

Expectativa de Recuperação das Margens Operacionais

Os indicadores de crédito da RNI foram negativamente impactados pela revisão dos orçamentos de projetos no montante de BRL49 milhões, no terceiro trimestre de 2011. O reconhecimento de custos dos projetos acima dos orçados inicialmente resultou em uma redução do EBITDA e da margem EBITDA para BRL111 milhões e 14,5%, respectivamente, no período de 12 meses encerrado em 31 de março de 2012, inferiores à expectativa inicial da Fitch. Esses números se comparam com os BRL133 milhões e 18,8% reportados em 2010. Positivamente, a RNI registrou margem EBITDA de 21,5% no primeiro trimestre de 2012, indicando alguma recuperação. A Fitch espera um incremento do EBITDA da RNI em 2012 para patamares mais próximos aos registrados em 2010.

A RNI opera principalmente nos segmentos residenciais de  baixa e média baixa renda e está sujeita à qualidade de crédito dos compradores de imóveis. Em 2011, a companhia implementou novos procedimentos de desligamento e revisou sua carteira de clientes, o que resultou em um aumento do volume de distratos para cerca de 2.800 unidades referentes ao período de nove meses encerrado em setembro de 2011. De acordo com a empresa, estas unidades já foram revendidas. Em 2011 e no primeiro trimestre de 2012, a RNI lançou um VGV de BRL472 milhões e BRL105 milhões, respectivamente, comparado aos BRL1.109 milhões em 2010. No segundo semestre de 2011, a velocidade de vendas, medida pelo indicador vendas contratadas sobre oferta, reduziu para cerca de 15% por trimestre, impactada pelos maiores cancelamentos. Este indicador subiu para 20% no primeiro trimestre de 2012, mais adequado para o setor.

Alavancagem Ainda Elevada

A Fitch espera que a estratégia da RNI de melhorar a rentabilidade e reduzir a dívida propicie diminuição da alavancagem líquida para parâmetros mais adequados à categoria de rating, atingindo níveis inferiores a 4,0 vezes em 2012. Em 31 de março de 2012, a RNI reportou elevados índices de dívida total/EBITDA e dívida líquida/EBITDA de 8,5 vezes e 4,7 vezes, respectivamente, em face da queda da geração de EBITDA no período. Em 2010, estes índices eram de 8,1 vezes e 5,2 vezes, respectivamente, e ficaram abaixo das expectativas da Fitch de redução mais acentuada da alavancagem líquida em 2011.

Alongamento da Dívida Fortalece Liquidez

As medidas implementadas pela RNI, em 2011, resultaram em melhora no perfil da dívida e fortaleceram a liquidez da companhia, conforme expectativas da Fitch. A venda da Companhia Hipotecária Unibanco Rodobens (CHUR), em março de 2011, por BRL90 milhões, e a monetização de recebíveis e estoques imobiliários, no montante de BRL306 milhões, através da venda de sociedades de propósitos específicos (SPEs) de projetos imobiliários, ao longo de 2011 e até abril de 2012, contribuíram para essa melhora.

Em 31 de março de 2012, a RNI reportou caixa e aplicações financeiras de BRL428 milhões e dívida total de BRL948 milhões, sendo BRL256 milhões no curto prazo. Esta posição de dívida de curto prazo se compara favoralvelmente com os BRL567 milhões reportados ao final de 2010. Do caixa total apresentado ao final de março de 2012, BRL168 milhões consistiam de caixa restrito, vinculados à debênture subscrita pelo Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), e BRL260 milhões equivaliam ao caixa não restrito, que propiciava cobertura confortável para os BRL119 milhões de dívida corporativa com vencimento no curto prazo. O caixa não restrito corresponde a cerca de 73% do total de vencimentos de dívida corporativa até 2014 e indica uma posição administrável de liquidez.

A maior participação de debêntures com recursos do FGTS e de financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) beneficia o perfil de endividamento da companhia, pois são fontes adequadas ao setor e repagáveis pelo repasse de recebíveis das unidades concluídas. Em 31 de março de 2012, cerca de 59% da dívida total da RNI eram linhas de crédito do SFH e debênture subscrita pelo FGTS. Do total da dívida vencendo no curto prazo, 53% consistiam de dívidas liquidáveis pelo repasse de recebíveis (SFH e debênture FGTS), o que contribui para preservar a liquidez da companhia. Em 2011, a companhia liquidou a dívida com partes relacionadas e, ao final de março de 2012, a GVH garantia um saldo de dívida corporativa da RNI de BRL281 milhões.

Fluxo de Caixa das Operações Beneficiado Pela Venda de SPEs

A monetização de recebíveis através da venda de SPEs e a redução dos lançamentos resultaram em geração positiva de fluxo de caixa das operações (CFFO). No período de 12 meses encerrado em março de 2012, o CFFO foi de BRL91 milhões e o fluxo de caixa livre (FCF), de BRL83 milhões. A Fitch espera que o maior volume de repasses provenientes da entrega de vários projetos e as medidas que visam agilizar os repasses beneficiem o CFFO em 2012. No entanto, este poderá ser pressionado pela expectativa de retomada de maior volume de lançamentos já a partir deste ano.

Potenciais Fatores de Evolução dos Ratings ou da Perspectiva

Ações positivas no rating poderiam resultar da consistente melhora das margens operacionais da RNI, da redução da alavancagem e do nível de distratos, além dos aprimoramentos nos processos de repasse dos recebíveis, combinados à preservação de reserva de caixa relevante.

Por outro lado, ações negativas no rating poderiam resultar de uma eventual elevação da alavancagem, enfraquecimento da liquidez, elevação do nível de distratos, baixa velocidade de vendas, manutenção de margens operacionais inferiores à média do setor e aumento nos períodos de repasse. Os ratings poderiam também ser negativamente afetados por um ambiente macroeconômico mais instável, impactando os fundamentos do setor de construções residenciais.

Contato:

Analista principal

José Roberto Romero

Diretor

+55-11-4504-2603
Fitch Ratings Brasil Ltda.
Alameda Santos, 700, 7º andar, Cerqueira César

CEP: 01418-100

Analista secundária

Fernanda Rezende
Diretora

+55-11-4504-2618

Presidente do comitê de rating

Mauro Storino
Diretor sênior

+55-21-4503-2625

Relações com a Mídia: Jaqueline Ramos de Carvalho, Rio de Janeiro, Tel: +55 21 4503-2623, Email: jaqueline.carvalho@fitchratings.com.

Informações adicionais disponíveis em 'www.fitchratings.com' ou 'www.fitchratings.com.br'. Os ratings acima foram solicitados pelo, ou em nome do, emissor, e, portanto, a Fitch foi compensada pela avaliação dos ratings.

Metodologia Aplicada e Pesquisa Relacionada:

--'Corporate Rating Methodology' (12 de agosto de 2011);
--'National Ratings - Methodology Update' (19 de janeiro de 2011).

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