terça-feira, 22 de dezembro de 2015

Recebível Imobiliário Fica Mais Caro

http://www.valor.com.br/financas/4366978/recebivel-imobiliario-fica-mais-caro

Recebível imobiliário fica mais caro

Sem poder contar com os bancos como compradores cativos e em um cenário de crédito bancário mais restrito e juros altos, as empresas estão pagando mais caro para captar por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Quem se aventura a levantar recursos pela instrução 476 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que limita a oferta a um número pequeno de investidores, tem que encurtar prazos e aumentar as taxas pagas e as garantias para conseguir atrair compradores. Os juros dessas emissões subiram cerca de 30% no segundo semestre e passaram, em média, de 9% para 12% ao ano. O prazo médio dos CRIs é de cerca de 15 anos, podendo chegar a 20, mas as operações mais recentes não ultrapassam os 12 anos.

O aumento das taxas de juros pagas pelo CRI ganhou força depois que o Banco Central (BC) publicou, em maio, a resolução 4.410, que proibiu que os bancos usassem recursos da caderneta de poupança para comprar recebíveis imobiliários para mantê-los em carteira e, desta forma, cumprissem a exigência de direcionamento para o financiamento imobiliário. Até então, os bancos podiam atender à regra de destinação de 65% da poupança incluindo na conta os CRIs e as letras de crédito imobiliário (LCI). Mas as instituições compravam CRIs e deixavam em carteira. "O recebível tinha taxas baixas, comparáveis às da poupança, mas agora o mercado passou a exigir uma remuneração mais alta", disse uma fonte que atua no setor.

Uma parte do aumento do custo de captação dos CRIs também ocorreu pela elevação da inflação. As empresas emissoras de CRI tiveram que incluir a alta da inflação no retorno pago aos compradores. "Os investidores estão mais seletivos, exigindo mais garantias e taxas. Apesar disso, também estão aproveitando para investir em papéis de longo prazo, pois quando as taxas caírem estarão bem posicionados em títulos com alta rentabilidade", disse João Paulo Pacífico, sócio da Gaia Securitizadora.

Apesar da evolução das taxas de juros, os CRIs ainda são uma alternativa de captação porque, por ora, têm isenção fiscal para investidores pessoas física e estrangeiros. Além disso, a instrução 476 permite que os CRIs não sejam registrados na CVM, o que torna a operação mais rápida e com custo relativamente menor se comparada a outros instrumentos de dívida. As captações com rentabilidade definida pela taxa interbancária (CDI) têm spreads que variam entre 3% e 6%, o que representa um custo total que pode superar 20% ao ano. "O mercado tem optado por operações com excelente risco de crédito, favorecendo as transações de securitização como o CRI", diz Leandro Miranda, diretor-gerente do Bradesco BBI.

Até novembro foram realizadas 97 operações neste ano, num total de R$ 6,95 bilhões, um volume financeiro 41,5% menor do que o contabilizado no mesmo período de 2014, segundo dados da Anbima. Nesse campo, até empresas de menor porte conseguem levantar recursos. No segundo semestre, quatro empresas menores levantaram R$ 66,8 milhões. São elas as incorporadoras Swiss Park, Ibiti, TCHM e a GSP Loteamento. Outras duas empresas, uma usina e uma companhia que atua na área de loteamentos, ainda não concluíram as transações, mas esperam captar R$ 50 milhões e entre R $ 5 milhões e R$ 10 milhões, respectivamente.

Há, porém, poucas chances de o próximo ano ser melhor para o mercado de capitais, sobretudo para títulos incentivados. A volatilidade trazida pela instabilidade política e a pouca disposição das companhias em pagar juros mais altos para captar tende a manter restritas as emissões de CRI. Além disso, o Congresso Nacional pode votar no começo de 2016 a Medida Provisória 694/15, que prevê o aumento da tributação desses ativos, que hoje têm isenção fiscal para pessoas físicas e estrangeiros. Se aprovada, a tributação passa a vigorar em 2017.

O anúncio da mudança tributária dividiu a opinião dos profissionais que atuam no mercado financeiro. Alguns acreditam que a cobrança de impostos vai diminuir ainda mais a emissão desses ativos nos próximos anos. As companhias terão de oferecer juros ainda mais altos aos investidores para compensar os efeitos da tributação sobre a rentabilidade. "O volume de emissões vai cair e prejudicar as empresas", diz Pacífico, da Gaia.

Por outro lado, há profissionais que acreditam que os investidores institucionais, que não se interessavam por essas operações porque consideravam as taxas de juros baixas já que para eles não havia isenção fiscal, podem ser novos compradores dos CRI, CRA e debêntures de infraestrutura. "Esse ativo financeiro é tributado em vários países e com a mudança tributária as taxas podem subir e ficar mais atrativas", diz Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital.

 

sexta-feira, 18 de dezembro de 2015

Helbor Estima Lançar de R$ 800 milhões a R$ 1 bilhão em 2016

http://www.valor.com.br/empresas/4363050/helbor-estima-lancar-de-r-800-milhoes-r-1-bilhao-em-2016

Helbor estima lançar de R$ 800 milhões a R$ 1 bilhão em 2016

A incorporadora Helbor estima lançamentos totais entre R$ 800 milhões e R$ 1 bilhão em 2016, ante os quase R$ 500 milhões que terá no consolidado deste ano. Os números incluem a fatia dos sócios nos empreendimentos. Não se trata de projeção oficial, segundo o diretor comercial, Marcelo Bonanata, e o volume lançado, efetivamente, dependerá do mercado.

A Helbor tem buscado aprovação de projetos na capital paulista, na Região Metropolitana de São Paulo, em Curitiba e no Rio de Janeiro. "Só vamos lançar produtos onde sentirmos que há mercado", disse Bonanata. No ano passado, os lançamentos da empresa somaram R$ 1,3 bilhão.

Em 2015, a Helbor focou as atenções na venda de estoques, engrossados pelos distratos. Foram, justamente, os cancelamentos de vendas, além da dificuldade de repasses em alguns mercados, principalmente no Nordeste, as razões para a companhia ter consumido caixa em 2015.

"Além de os distratos consumirem receita que eu previa que ia receber, ainda tenho de devolver o dinheiro para o cliente", disse o diretor financeiro e de relações com investidores da Helbor, Roberval Toffoli. A geração ou não de caixa no próximo ano dependerá do volume de distratos. Na avaliação de Toffoli, o cenário econômico de 2016 será igual ou pior ao deste ano.

A Helbor passou a chamar os distratos de "renegociação", por considerar que precisam ser tratados como uma nova venda. "Como o volume de distratos cresceu, tivemos de dar um viés mais comercial nesta área", disse o diretor de relações com investidores. A tentativa de nova venda é feita por oferta de condições mais flexíveis de crédito ou da migração para unidade de menor valor.

Do volume atual de distratos, 71% se refere a produtos entregues ou em via de conclusão. Segundo Toffoli, a companhia terá o mesmo volume de entregas em 2016 do que os registrados neste ano, mas a maioria será de projetos residenciais, em que ocorrem menos cancelamentos de vendas do que nos comerciais. A Helbor terá redução de mais de 40% do desembolso de obras no próximo ano ante 2015.

Nos produtos comerciais, a companhia oferece financiamento direto, mas não tem sido possível atender a toda a demanda, diante das restrições de crédito bancário. Segundo Toffoli, a Helbor tem encontrado dificuldade em securitizar os recebíveis dos imóveis para os quais oferece financiamento direto e avalia ter um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) para essa finalidade.

A Helbor reduziu sua folha de pagamentos em 30% em 2015. A diminuição da estrutura administrativa resultou da queda do número de lançamentos e obras. A empresa informou também que, atualmente, com o mercado menos aquecido, existe possibilidade de troca de terrenos por unidades prontas nas aquisições de áreas.

quinta-feira, 17 de dezembro de 2015

MP não é Votada e União fica sem R$ 3,6 bi em Tributos sobre Aplicações Financeiras

http://www.valor.com.br/brasil/4361532/mp-nao-e-votada-e-uniao-fica-sem-r-36-bi-em-tributos-sobre-aplicacoes-financeiras

MP não é votada e União fica sem R$ 3,6 bi em tributos sobre aplicações financeiras

Ao cair a sessão da Comissão Mista que votaria, ontem, a Medida Provisória 694 - que, entre outras medidas, muda a tributação das LCA, LCI, renda fixa e variável e de fundos de investimentos -, os parlamentares inviabilizaram a cobrança dos impostos em 2016. A votação da medida deve ficar para fevereiro e, se não for aprovada até o dia 8 de março, ela vai caducar.

A nova estrutura de tributação, que foi amplamente negociada pelo Ministério da Fazenda com o sistema financeiro, tem que obedecer ao princípio da anterioridade. Ou seja, tem que ser aprovada neste ano para entrar em vigor no ano que vem. Só com essa tributação das aplicações financeiras ela renderia R$ 2 bilhões e com as demais iniciativas, chegaria a R$ 3,65 bilhões.

Será, assim, mais um buraco aberto nas contas do setor público em 2016, principalmente agora que a Comissão Mista de Orçamento (CMO) estabeleceu como meta de superávit primário 0,5% do PIB. De pouco adianta fixar metas se não há garantia de que existirão receitas para cumpri-las.

Apesar de ser considerada pelo Ministério da Fazenda como uma reforma estrutural importante, que só atinge as faixas mais privilegiadas da população que têm aplicações financeiras, não houve por parte dos articuladores políticos e das lideranças do governo na Câmara um empenho maior para sustentar a sessão da Comissão, ontem.

A MP 694 também aumenta de 15% para 18% a alíquota do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) aplicado aos juros sobre o capital próprio (JSCP).

terça-feira, 8 de dezembro de 2015

Renda-se ao longo prazo

Renda-se ao longo prazo | Valor Econômico

Renda-se ao longo prazo

Maira Vieira/ValorLuiz Severiano Ribeiro, diretor do Itaú Unibanco: "Hoje se você investe R$ 1 milhão em títulos prefixados daqui a cinco anos vira R$ 2 milhões sem risco"

Que tal poder gastar R$ 5 mil por mês, já descontado o imposto de renda, sem se preocupar com a perda do poder de compra de seu patrimônio? Ou ter R$ 1,7 mil mensais líquidos de IR à disposição, com a possibilidade de que esse valor cresça com o tempo? Quer mais? E se dissermos que essa mesma aplicação principal poderia converter-se em uma renda média mensal de R$ 10 mil isenta de IR? Os exemplos ilustram o tamanho atual dos prêmios oferecidos pela renda fixa ou as oportunidades encontradas na renda variável. Os ganhos citados referem-se à uma aplicação de R$ 1 milhão em títulos indexados à inflação, no primeiro caso, em papéis prefixados, no segundo, e ao retorno proporcionado pelo "dividend yield" médio de 66 fundos imobiliários negociados em bolsa.

Hoje há uma rara janela de oportunidades para carteiras com foco em renda ou na acumulação de recursos para o longo prazo, caso do patrimônio previdenciário. O investimento em renda, como o termo sugere, busca ativos que proporcionem distribuição regular de proventos, como ações boas pagadoras de dividendos, fundos imobiliários, títulos de renda fixa com distribuição de cupom de juros ou parcelas de amortizações. Para esse perfil de aplicador, o fator rendimento periódico torna-se tão importante quanto o ganho de capital.

Segundo gestores de patrimônio, consultores e planejadores financeiros consultados pelo Valor, as crises econômica e política, ao mesmo tempo em que causam grandes distorções nos preços dos mercados, abrem possibilidades de ganhos para quem pode manter recursos aplicados por alguns anos.

Papéis atrelados à inflação, como Tesouro IPCA+ com Cupom Semestral (antiga NTN-B), por exemplo, pagam a variação do índice de preços oficial mais uma taxa de juros prefixada que atualmente está acima de 7% ao ano para boa parte dos vencimentos. Uma aplicação de R$ 1 milhão em tais condições possibilitaria obter uma renda semestral de R$ 30 mil, líquida de IR, e, ainda assim, manteria o investimento principal protegido dos aumentos de preços.

Esse mesmo patrimônio, se fosse aplicado em títulos com juros prefixados, como o Tesouro Prefixado com Cupom Semestral (antiga NTN-F), que atualmente tem sido negociado a taxas nominais acima de 15% ao ano em diversos vencimentos, traria um retorno semestral de R$ 60 mil, descontado o IR. Para manter o poder de compra, seria preciso reinvestir o valor referente à inflação em seis meses. Com IPCA estimado em quase 10% neste ano, seria preciso reaplicar R$ 50 mil para compensar a alta de preços no semestre. Ainda assim "sobrariam" R$ 10 mil ou R$ 1,7 mil mensais para serem consumidos. No caso desses papéis, apesar de o rendimento parecer desfavorável em relação aos atrelados à índices de preços, é preciso ressalvar que, caso a inflação caia ao longo do tempo, o prêmio aumenta na mesma proporção.

Os mesmos R$ 1 milhão investidos em uma carteira de fundos imobiliários poderiam proporcionar uma renda mensal, isenta de IR para pessoa física, de cerca de R$ 10 mil, se considerarmos o dividend yield médio mensal de 1,09% em 2015 até outubro, referentes a 66 fundos imobiliários com cotas negociadas em bolsa e ponderados por valor de mercado, segundo cálculo da provedora de informações financeiras Quantum. Neste caso, porém, o montante principal fica sujeito ao risco de mercado, ou seja, a variação das cotas pode ser tanto positiva quanto negativa e, mesmo se houver ganho nominal, a rentabilidade pode ficar abaixo da inflação.

Conforme Luiz Severiano Ribeiro, diretor do private do Itaú Unibanco, as taxas de juros nominais estão tão altas que o patrimônio investido em títulos prefixados dobra a cada cinco anos - se a opção for sem pagamento de cupom semestral. "Hoje se você investe R$ 1 milhão em títulos prefixados daqui a cinco anos vira R$ 2 milhões sem risco nenhum", afirma.

No caso dos títulos atrelados ao IPCA, o prêmio pago atualmente representa quase o dobro em termos de pontos percentuais aos encontrados há três anos. Segundo Ribeiro, o investidor com R$ 10 milhões investidos em papéis indexados à inflação no início de 2012, se quisesse preservar o poder de compra, poderia gastar R$ 20 mil no mês. Esse mesmo indivíduo com esse valor hoje poderia gastar R$ 40 mil, estima o diretor do Itaú.

Essa vantagem, no entanto, faz sentido no longo prazo. No curto, a previsão é de forte volatilidade por conta dos cenários interno e externo. "O mais importante é separar o dinheiro do curto prazo e o dinheiro do longo prazo", afirma Ribeiro.

De acordo com Rudolf Gschliffner, superintendente do private banking do Santander, "estamos vivendo um momento hoje que poderíamos classificar como uma anormalidade, que se reflete nos preços dos ativos". Para o executivo, no longo prazo, é justamente a perspectiva de normalização dos mercados que sugere a janela de oportunidades em diversas classes de ativos.

Na avaliação de Marcelo Cotrim, planejador financeiro certificado pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF), um fechamento da curva de juros futuros é quase que uma convicção no médio prazo. "Após passar a fase de turbulências, a gente deve convergir para juros menores", explica. A exposição a esse movimento por meio de títulos mais longos pode ocasionar ganhos após o período de normalização.

Da mesma maneira que os papéis de renda fixa têm oferecido prêmios elevados, a renda variável apresenta oportunidades por meio do desconto nos preços dos ativos. Os fundos imobiliários, uma classe de ativos muito visada pelos investidores rentistas, sofreram forte desvalorização nos últimos anos. "Os preços estão num nível que é difícil imaginar que, no longo prazo, não tenha um ganho de patrimônio nessa entrada", afirma Leonardo Bortoloto, sócio da Aditus Consultoria.

Além do potencial de ganho de capital com valorização das cotas no longo prazo, os fundos imobiliários têm oferecido uma atrativa distribuição de dividendos. Segundo levantamento da Quantum, até outubro o ganho com o dividend yield médio de 66 carteiras do gênero alcançou 9,82%, acima até mesmo do retorno do Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI) no período, quando descontado o IR.

Na visão de Carlos Fagundes, da consultoria Integral Trust, "há uma janela para compra de cotas de fundos imobiliários, desde que se olhe para um horizonte de alguns anos". Conforme o consultor, o valor de mercado de grande parte das carteiras negociadas em bolsa atualmente está menor do que o valor de reposição dos imóveis, o que indica um forte desconto. Antes de aportar recursos em portfólios do gênero, porém, "é preciso prestar atenção à qualidade dos ativos em carteira e não apenas na renda que o produto está gerando", ressalta Ernesto Leme diretor comercial da gestora Claritas.

Fernando Monteiro, sócio da gestora de patrimônio Taler, alerta para os riscos desse tipo de produto no curto prazo. A forte correlação dos preços das cotas com as taxas de juros pós-fixadas deve acrescentar volatilidade no curto prazo. "A gente considera que os fundos imobiliários estão descontados em relação ao patrimônio, mas provavelmente teremos reprecificações para baixo no setor [devido à expectativa de elevação da taxa de juros pelo Banco Central em 2016]", diz.

Outros ativos de renda variável com lugar cativo nas carteiras de investidores rentistas, as ações boas pagadoras de dividendos, têm sofrido com o cenário de incertezas. Embora exista certo consenso de que os preços dos papéis estejam descontados, os especialistas divergem em relação ao momento de entrada.

Para Monteiro, da Taler, "não dá para imaginar um mercado de renda variável muito bom nos próximos 12 ou 24 meses". O gestor classifica o investimento em bolsa hoje como "remar contra a maré", ou seja, é necessário um grande esforço para obter um retorno provavelmente menor do que o proporcionado pela renda fixa.

Na avaliação de André Leite, da Tag, o preço dos papéis está muito deprimido, mas não é possível dizer que é hora de entrar na bolsa. "2015 é um ano que o Brasil jogou fora e se 2016 também for assim a bolsa fica difícil de andar", afirma.

Leme, da Claritas, lembra que as ações que pagaram dividendos consistentes nos últimos cinco anos, como Itaúsa, Ambev, Cielo, Vivo e Bradesco, também tiveram valorização no período. "Não necessariamente esses papéis têm um valuation atrativo como pode ser o da Bovespa como um todo", explica.

Segundo Ribeiro, do Itaú Unibanco, empresas com dividend yield atrativos, como Vivo, Comgás, Mahle-Metal Leve e BB Seguridade, embora possam valorizar-se no longo prazo, são ações que vão se beneficiar menos de uma melhora no humor do mercado. "Se o mercado virar, esses papéis sobem pouco, pois são empresas que têm um 'beta' menor [ou seja, oscilam menos que a média do mercado]". Na visão do executivo, quem quer montar uma carteira de renda "ganha mais se fizer isso através de títulos indexados à inflação e de fundos imobiliários".

Se o foco for acumulação de recursos no longo prazo, com objetivo previdenciário, os especialistas chamam a atenção para as oportunidades com títulos Tesouro IPCA+ (antiga NTN-B Principal), que não pagam cupons de juros. Nesses papéis o prêmio e a variação da inflação no período são pagos no resgate. Conforme o planejador financeiro Marcelo Cotrim, o produto que paga o cupom semestral vai ser tributado quando distribui o prêmio e, por conta disso, fica "menos eficiente" em termos de retorno.

Se o foco não for a renda, o investidor pode ainda aproveitar os produtos isentos de IR para pessoa física, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras de Crédito do Agronegócio (LCA), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA). Os papéis, em geral, pagam um percentual do rendimento do Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI), referencial de aplicações conservadoras que acompanha a variação da Selic. Com inflação alta, no entanto, o juro real proporcionado pelo CDI torna-se menor, lembra Leite, da Tag. "Nesse cenário de inflação elevada, se o investidor ficar no CDI talvez não tenha o ganho real dos últimos anos."



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segunda-feira, 7 de dezembro de 2015

CCP, da Cyrela, vende filial por R$ 236 milhões

http://www.diariodaregiao.com.br/economia/ccp-da-cyrela-vende-filial-por-r-236-milh%C3%B5es-1.385198

CCP, da Cyrela, vende filial por R$ 236 milhões

Sexta-feira, 04.12.15 às 09:51

A Cyrela Commercial Properties Empreendimentos e Participações (CCP) informou na quinta-feira, 3, que vendeu sua subsidiária Arraial do Cabo Empreendimentos Imobiliários para a Franco da Rocha Investimentos Imobiliários, pelo valor bruto de R$ 236 milhões, excluindo o saldo de financiamento da empresa. O fechamento da transação está sujeito ao cumprimento de algumas condições contratuais e à aprovação da operação pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade). As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

domingo, 6 de dezembro de 2015

Pátria Negocia Aquisição de Edifício em SP

 http://www.valor.com.br/empresas/4341924/patria-negocia-aquisicao-de-edificio-em-sp

Pátria negocia aquisição de edifício em SP

A gestora de private equity Pátria Investimentos negocia a aquisição de um prédio de escritórios comerciais, em São Paulo, de padrão triple A e totalmente locado. A due dilligence (auditoria de dados) está na reta final e, se o negócio for fechado neste mês, será a primeira compra de ativo imobiliário feita pelo Pátria em 2015. A gestora também não fechou nenhuma operação de venda de ativos neste ano.

"Estamos muito mais seletivos e mais restritivos", afirma o sócio da área de mercado imobiliário do Pátria, Helmut Fladt. Dos recursos geridos pelo Pátria, metade é de brasileiros e 50% pulverizado entre estrangeiros.

As incertezas em relação à fatores macroeconômicos como câmbio e Produto Interno Bruto (PIB) dificultam a tomada de decisões, ainda que não se espere novas quedas de preços nominais de locação e de venda de escritórios, na avaliação de Fladt. "A queda do PIB pode significar ainda mais vacância e, eventualmente, inadimplência", diz. Segundo o executivo, a vacância do portfólio do Pátria é pequena.

Fladt compara que o metro quadrado de edifícios comerciais de padrão triple A da zona Sul de São Paulo é vendido, atualmente, entre R$ 10 mil e R$ 12 mil, ante o custo de reposição de R$ 15 mil a R$ 20 mil. O custo de reposição é o valor necessário para desenvolver produto semelhante na mesma região. "Poucas vezes, vi um desconto assim em relação ao custo de reposição. A diferença é enorme", diz.

O preço de venda abaixo desse custo tenderia a estimular aquisições, mas a viabilidade depende também de a taxa de aluguel ser compatível com o custo de capital da operação, em um cenário em que retrações mais acentuadas do PIB podem se refletir na fatia de espaços vagos. O Pátria tentou fechar aquisições de escritórios, mas não considerou o preço de venda "condizente com o aluguel".

Outro fator que desestimulou o fechamento de operações de compra de escritórios em São Paulo e no Rio de Janeiro pelo Pátria, neste ano, foi que o custo de transferência de dívida dos imóveis ficou mais caro. É que, diante da piora do cenário, financiamentos antigos são substituídos por outros com taxas mais elevadas.

Pesa ainda, na dificuldade de tomada de decisões de aquisição, a volatilidade do câmbio. "O dólar está R$ 3,80, mas pode ir a R$ 5", diz. Na prática, o que seria um bom negócio, considerando-se a captação em dólar do Pátria, pode se mostrar uma operação ruim se o real se desvalorizar mais no curto prazo.

Na ponta vendedora, o Pátria recebeu ofertas de estrangeiros interessados em galpões de seu portfólio, mas teve dúvidas se poderia encontrar cenário melhor para comercializar ativos. A intenção da gestora é concluir o complexo logístico em Itatitaia (RJ) e vender a totalidade do portfólio de galpões até meados de 2016. Conforme o executivo, a maioria dos galpões foi desenvolvida no formato de "build to suit" (construção sob medida) e quase não têm vacância.

No segmento residencial, o Pátria analisou compra de imóveis no atacado, mas não gostou das localizações dos ativos que avaliou. Em 2016, a gestora vai buscar aquisições de imóveis com descontos de empresas que precisem de liquidez, sejam de capital aberto ou fechado, e de familly offices e pessoas físicas. O tíquete mínimo para aquisições é de R$ 50 milhões.

O Pátria tem interesse também de participar como co-investidor de projetos aprovados conforme as regras do antigo Plano Diretor de São Paulo em regiões cujas regras atuais dificultam a produção de imóveis residenciais.

Em julho, o Pátria fechou a captação do fundo III, de US$ 520 milhões, dos quais 40% já foram investidos. O fundo se destina a investimentos em imóveis comerciais e residenciais, galpões e fábricas. Prédios comerciais, no Rio de Janeiro, que pertenciam a fundo imobiliário do Opportunity foram comprados com recursos desse fundo, assim como galpão, em Belo Horizonte, locado para a JBS e a BRF. Na área de escritórios, interessam à gestora prédios de padrão B e, principalmente, A e triple A.

Em 2013, Pátria e Blackstone Real Estate Advisor compraram, em conjunto, 70% de Alphaville Urbanismo. A Gafisa detém os demais 30%. "Alphaville também está mais seletiva, só lançando nas cidades em que tem demanda definida. O ano de 2015 foi muito bom para a empresa, com vendas de 80% a 90% dos lançamentos no primeiro mês", diz Fladt. Faz mais sentido, segundo ele, crescimento orgânico da empresa de urbanismo do que por meio de aquisições.

sexta-feira, 4 de dezembro de 2015

Informativo nº 9 - 2015 - Alerta: Nova 306


ALERTA: NOVA 306

Faltando 1 (um) mês para o início da vigência da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 558, de 26 de março de 2015 (“Nova 306”), apresentamos abaixo breves comentários a serem observados pelos administradores de carteira de valores mobiliários a partir do dia 04 de janeiro de 2016.

O QUE ACONTECERÁ ATÉ JANEIRO DE 2016?

Até o final do ano espera-se que a CVM divulgue a classificação das atuais sociedades registradas como administradores de carteira, classificando-as entre “administrador fiduciário” e/ou “gestor de recursos”, levando em conta: (a) as características do atual registro da sociedade; e (b) o tipo de atividade exercida pela sociedade nos últimos 2 (dois) anos (administrador fiduciário ou gestor).  

Com isso quando da entrada em vigor da Nova 306 as sociedades atualmente registradas como administradores de carteira já estarão automaticamente classificadas em alguma das categorias.

Lembrando que com a Nova 306 o registro de administrador de carteira terá 2 (duas) categorias:

(a) “administrador fiduciário” que permitirá a administração da carteira de valores mobiliários, incluindo de fundos de investimentos, sem geri-los; e

(b) “gestor de recursos”, que permitirá a gestão de uma carteira de valores mobiliários ou a prestação de consultoria de valores mobiliários.

Qualquer sociedade registrada como administrador de carteira poderá ser enquadrada em 1 (uma) ou em ambas categorias, observado, no entanto, que somente serão enquadrados como administrador fiduciário:

(a) instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil (“Bacen”), observada a regulamentação específica;

(b) pessoa jurídica que mantenha, continuamente, valores equivalentes a no mínimo 0,20% dos recursos financeiros sob administração ou mais do que R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), o que for maior, em cada uma das seguintes contas do Balanço Patrimonial elaborado de acordo com a Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, e com as normas da CVM: (i) patrimônio líquido; e (ii) disponibilidades, em conjunto com os investimentos em títulos públicos federais; e

(c) pessoa jurídica que exerça exclusivamente a administração de: (i) FIP; (ii) FMIEE; (iii) FICFIP; (iv) FIP-IE; (v) FIP-PD&I; e (vi) carteiras administradas.

MODIFICAÇÃO POSTERIOR DA CATEGORIA

Se houver discordância com a classificação atribuída pela CVM ou ainda se houver o interesse da sociedade em exercer atividade de outra categoria, haverá a possibilidade de posterior modificação/acréscimo de categoria.

ADAPTAÇÃO À NOVA 306

As sociedades que já estejam registradas na CVM como administrador de carteira terão que se adaptar à Nova 306 até o dia 30 de junho de 2016 (“Data Limite”), sob pena de ter seu registro cancelado pela CVM.

Até a Data Limite cada sociedade registrada como administradora de carteira deverá ter:

(a) nomeado um diretor de compliance (nomeado em contrato/estatuto social ou em ata do conselho de administração);

(b) nomeado um diretor de risco (nomeado em contrato/estatuto social ou em ata do conselho de administração), aplicável somente para as sociedades registradas na categoria gestor de recursos;

(c) nomeado diretores distintos para o exercício da atividade de “administrador fiduciário” e para a atividade de “gestor de recursos” (em contrato/estatuto social ou em ata do conselho de administração), aplicável somente para as sociedades registradas em ambas categorias;

(d) disponibilizado na sua página da rede mundial de computadores: (i) o formulário de referência da sociedade com as informações exigidas pela Nova 306; (ii) o código de ética; (iii) o manual de compliance com as suas regras, procedimentos e descrição dos controles internos, na sua página da rede mundial de computadores (para maiores informações sobre o conteúdo desse documento ver Anexo I desse Informativo); (iv) a política de gestão de risco, conforme  obrigatório somente para as sociedades registradas na categoria “gestor de recursos” (para maiores informações sobre o conteúdo desse documento ver Anexo II desse Informativo); (v) a política de compra e venda de valores mobiliários; (vi) o manual de precificação dos ativos da carteira de valores mobiliários, obrigatório somente para as sociedades registradas na categoria “administrador fiduciário”; e (vii) a política de rateio e divisão de ordens entre as carteiras de valores mobiliários.

(e) instituído regras (exclusivamente) para a sociedade enquadrada como administrador fiduciário: (i) supervisionar diligentemente a gestão de riscos implementada pelo gestor de recursos contratado; e (ii) gerir, em conjunto com o gestor de recursos, o risco de liquidez, nos termos previstos no contrato de gestão e na regulação, o qual deverá prever os mecanismos necessários para assegurar a troca de informações entre administrador fiduciário e gestor, necessárias à implementação da gestão do risco de liquidez; e

(f) instituído regras para total separação das áreas ou apresentação das regras de segregação adotadas, com discriminação, no mínimo, daquelas relativas às instalações, equipamentos e informações, sendo obrigatória a segregação física de instalações entre a área responsável pela administração de carteiras de valores mobiliários e as áreas responsáveis pela intermediação e distribuição de valores mobiliários, salvo em relação à distribuição de cotas de fundos de investimento de que a pessoa jurídica seja administradora ou gestora.

OBRIGAÇÕES DA NOVA 306

A Nova 306 explicita determinadas obrigações e regras de conduta as quais deverão ser observadas pelas sociedades, tais como:

(a) envio do formulário de referência até o dia 31 de março de cada ano;

(b) atendimento das regras de conduta estabelecidas na Nova 306 (para maiores informações ver Anexo III desse Informativo).

Além disso, ressalta-se que:

(a) algumas das regras de conduta e das vedações estabelecidas na Nova 306 também deverão ser observadas pelos integrantes de comitê de investimento, ou órgão assemelhado, que tomem decisões relativas à gestão de recursos; e

(b) as pessoas físicas registradas como administradores de carteira devem enviar formulário específico à CVM até o dia 31 de março de cada ano, salvo se essa pessoa atuar exclusivamente como preposto ou empregado de administrador de carteira pessoa jurídica.

VEDAÇÕES DA NOVA 306

A Nova 306 enumera diversas vedações para os administradores de carteira, tais como:

(a) vedação para que as sociedades tenham sócios controladores diretos ou indiretos que: (i) não tenham reputação ilibada; (ii) estejam inabilitado ou suspenso para o exercício de cargo em instituições financeiras e demais entidades autorizadas a funcionar pela CVM, pelo Bacen, pela Superintendência de Seguros Privados – SUSEP ou pela Superintendência Nacional de Previdência Complementar – PREVIC; (iii) tenham sido condenado por crime falimentar, prevaricação, suborno, concussão, peculato, “lavagem” de dinheiro ou ocultação de bens, direitos e valores, contra a economia popular, a ordem econômica, as relações de consumo, a fé pública ou a propriedade pública, o sistema financeiro nacional, ou a pena criminal que vede, ainda que temporariamente, o acesso a cargos públicos, por decisão transitada em julgado, ressalvada a hipótese de reabilitação; e (iv) estejam impedidos de administrar seus bens ou deles dispor em razão de decisão judicial ou administrativa;

(b) divulgação de informações relativas às carteiras de valores mobiliários assegurando ou sugerindo a garantia de resultado futuro ou a isenção de risco para o investidor;

(c) atuar como contraparte, direta ou indiretamente, em negócios com carteiras que administre, exceto nos seguintes casos: (i) quando se tratar de administração de carteiras administradas de valores mobiliários e houver autorização, prévia e por escrito, do cliente, incluindo no caso de fundos de investimentos com autorização específica no regulamento; ou (ii) quando, embora formalmente contratado, não detenha, comprovadamente, poder discricionário sobre a carteira e não tenha conhecimento prévio da operação;

(d) modificar as características básicas dos serviços que presta sem a prévia formalização adequada nos termos previstos no contrato e na regulação;

(e) fazer propaganda garantindo níveis de rentabilidade, com base em desempenho histórico da carteira ou de valores mobiliários e índices do mercado de valores mobiliários;

(f) fazer quaisquer promessas quanto a retornos futuros da carteira;

(g) contrair ou efetuar empréstimos em nome dos seus clientes, salvo a utilização dos ativos das carteiras para prestação de garantias de operações das próprias carteiras, bem como o empréstimo de valores mobiliários, observadas as regras previstas na Nova 306;

(h) prestar fiança, aval, aceite ou coobrigar-se sob qualquer outra forma em relação aos ativos administrados;

(i) negociar com os valores mobiliários das carteiras que administre com a finalidade de gerar receitas de corretagem ou de rebate para si ou para terceiros;

(j) negligenciar, em qualquer circunstância, a defesa dos direitos e interesses do cliente; e

(k) no caso de participação em distribuição pública de valores mobiliários, subscrever os valores mobiliários dessa oferta para a carteira, em condições não idênticas às que prevalecerem no mercado ou em que o administrador contrataria com terceiros.

Sendo o que tínhamos para o momento permanecemos à disposição para quaisquer esclarecimentos.

BRUNO CERQUEIRA
bpc@pmka.com.br

* Este Informativo foi preparado meramente para fins de informação, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.
Mais informações sobre o PMKA Advogados podem ser obtidas no website www.pmka.com.br.



ANEXO I – DISPOSIÇÕES QUE DEVEM CONSTAR DO MANUAL DE COMPLIANCE

(a) o permanente atendimento às normas, políticas e regulamentações vigentes, referentes às diversas modalidades de investimento, à própria atividade de administração de carteiras de valores mobiliários e aos padrões ético e profissional;

(b) controles internos efetivos e consistentes com a natureza, complexidade e risco das operações realizadas;

(c) compromisso de que todos os profissionais que desempenhem funções ligadas à administração de carteiras de valores mobiliários atuem com imparcialidade e conheçam o código de ética e as normas aplicáveis, bem como as demais políticas exigidas pela Nova 306 e as disposições relativas a controles internos;

(d) regra para identificação, administração e eliminação de eventuais conflitos de interesses que possam afetar a imparcialidade das pessoas que desempenhem funções ligadas à administração de carteiras de valores mobiliários;

(e) mecanismos para: (i) assegurar o controle de informações confidenciais a que tenham acesso seus administradores, empregados e colaboradores; (ii) assegurar a existência de testes periódicos de segurança para os sistemas de informações, em especial para os mantidos em meio eletrônico; e (iii) implantação e manutenção de programa de treinamento de administradores, empregados e colaboradores que tenham acesso a informações confidenciais, que participem de processo de decisão de investimento ou que participem de processo de distribuição de cotas de fundos de investimento; e

(f) obrigação de o diretor de compliance encaminhar aos órgãos de administração do administrador de carteiras de valores mobiliários, até o último dia útil do mês de janeiro de cada ano, relatório relativo ao ano civil imediatamente anterior à data de entrega, contendo: (i) as conclusões dos exames efetuados; (ii)– as recomendações a respeito de eventuais deficiências, com o estabelecimento de cronogramas de saneamento, quando for o caso; e (iii) a manifestação do diretor responsável pela administração de carteiras de valores mobiliários ou, quando for o caso, pelo diretor responsável pela gestão de risco a respeito das deficiências encontradas em verificações anteriores e das medidas planejadas, de acordo com cronograma específico, ou efetivamente adotadas para saná-las.
  


ANEXO II – DISPOSIÇÕES QUE DEVEM CONSTAR DA POLÍTICA DE GESTÃO RISCOS

(a) monitoramento, a mensuração e o ajuste permanentes dos riscos inerentes a cada uma das carteiras de valores mobiliários.

(b) os procedimentos necessários à identificação e ao acompanhamento da exposição aos riscos de mercado, de liquidez, de concentração, de contraparte, operacionais e de crédito, que sejam relevantes para as carteiras de valores mobiliários;

(c) as técnicas, os instrumentos e a estrutura utilizados para a implementação dos procedimentos referidos acima;

(d) os limites de exposição a risco das carteiras administradas e dos fundos de investimento que não tenham, respectivamente, no contrato e nos documentos do fundo, limites expressos;

(e) organograma dos cargos das pessoas envolvidas na gestão de riscos e respectivas atribuições e prerrogativas e, se for o caso, o nome do terceiro contratado para monitorar e mensurar os riscos inerentes a cada uma das carteiras de valores mobiliários;

(f) frequência com que o diretor responsável pela administração de carteiras de valores mobiliários do gestor de recursos e outros, devem receber relatório da exposição ao risco de cada carteira de valores mobiliários sob gestão;
(g) a frequência com que a política deve ser revista e avaliada, devendo ser, no mínimo, suficiente para atender aos objetivos mencionados acima; e

(h) obrigação de o diretor de risco: (i) verificar o cumprimento da política escrita de gestão de riscos; (ii) encaminhar relatório da exposição a risco de cada carteira de valores mobiliários sob gestão para as pessoas indicadas na política de gestão de riscos em frequência, no mínimo, mensal; (iii) supervisionar diligentemente, se houver, terceiro contratado para mensurar os riscos inerentes a cada uma das carteiras de valores mobiliários; e (iv) tomar as providências necessárias para ajustar a exposição a risco das carteiras, com base nos limites previstos na política de gestão de riscos, nos contratos de carteira administrada e nos regulamentos dos fundos de investimento.



ANEXO III – REGRAS DE CONDUTA DOS ADMINISTRADORES DE CARTEIRA

(a) exercer suas atividades com boa fé, transparência, diligência e lealdade em relação aos seus clientes;

(b) desempenhar suas atribuições de modo a: (i) buscar atender aos objetivos de investimento de seus clientes; e (ii) evitar práticas que possam ferir a relação fiduciária mantida com seus clientes;

(c) cumprir fielmente o regulamento do fundo de investimento ou o contrato previamente firmado por escrito com o cliente, contrato este que deve conter as características dos serviços a serem prestados, dentre as quais se incluem: (i) a política de investimentos a ser adotada; (ii) descrição detalhada da remuneração cobrada pelos serviços; (iii) os riscos inerentes aos diversos tipos de operações com valores mobiliários nos mercados de bolsa, de balcão, nos mercados de liquidação futura e nas operações de empréstimo de ações que pretenda realizar com os recursos do cliente; (iv) o conteúdo e a periodicidade das informações a serem prestadas ao cliente; e (v) informações sobre outras atividades que o administrador exerça no mercado e os potenciais conflitos de interesse existentes entre tais atividades e a administração da carteira administrada;

(d) manter atualizada, em perfeita ordem e à disposição do cliente, na forma e prazos estabelecidos em suas regras internas e na regulação, toda a documentação relativa às operações com valores mobiliários integrantes das carteiras administradas nas quais o cliente seja investidor (não obrigatória para a categoria “gestor de recursos”);

(e) contratar serviço de custódia ou certificar que sejam mantidos em custódia, em entidade devidamente autorizada para tal serviço, os ativos financeiros integrantes das carteiras sob sua administração, tomando todas as providências úteis ou necessárias à defesa dos interesses dos seus clientes (não obrigatória para a categoria “gestor de recursos”);

(f) transferir à carteira qualquer benefício ou vantagem que possa alcançar em decorrência de sua condição de administrador de carteiras de valores mobiliários, observada a exceção prevista na norma específica de fundos de investimento;

(g) no caso de carteira administrada, estabelecer contratualmente as informações que serão prestadas ao cliente, pertinentes à política de investimento e aos valores mobiliários integrantes da carteira administrada; e

(h) informar à CVM sempre que verifique, no exercício das suas atribuições, a ocorrência ou indícios de violação da legislação que incumbe à CVM fiscalizar, no prazo máximo de 10 (dez) dias úteis da ocorrência ou identificação.