Valor 26/12/2011
A relativa folga que o mercado de financiamentoimobiliário deve ganhar num cenário de mais investimentos em poupança e acomodação da oferta de empréstimos vai permitir que o setor faça uma transição mais tranquila, nos próximos dois anos, para um ambiente que, inevitavelmente, dependerá de instrumentos alternativos de captação de recursos. "O funding de poupança vai ter fôlego adicional, mas uma hora, mais cedo ou mais tarde, vai acabar", diz José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do Santander.
Enquanto a discussão sobre a alteração do cálculo de rentabilidade da caderneta de poupança pode ganhar força em 2012 com a queda projetada da Selic, a securitização e a emissão de títulos de base imobiliária são algumas das iniciativas que estão, paralelamente, sendo postas em prática pelo mercado - a exemplo da estruturação de Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) e de Letra de CréditoImobiliário (LCI).
Machado, do Santander, conta que o banco está se preparando para começar a oferecer, no início do próximo ano, LCIs para clientes do varejo. Hoje a aplicação é destinada apenas a investidores de alta renda ("private"). Segundo ele, a carteira de LCI do banco espanhol está próxima de R$ 8 bilhões. "Vamos expandir o montante, até para atender oferta para o varejo."
Bancos como Caixa Econômica Federal, Itaú Unibanco e o próprio Santander também conseguiram vender neste ano CRIs lastreados em financiamentos habitacionais para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). "Para o fundo foi uma operação interessante porque os recursos nele depositados são remunerados pela TR [taxa referencial], o mesmo indexador da poupança. Mas a TR é um limitante para outros investidores, como os fundos de pensão, que preferem um índice atrelado à inflação", explica Luiz Antonio França, diretor do Itaú.
A LCI também tem sido um título com o qual o Itaú vem lançando mão com uma certa frequência. Mas, segundo França, o papel ainda tem um perfil de curto prazo - que varia de 18 meses a 24 meses -, muito inferior à duração de um financiamentoimobiliário, que chega muitas vezes a 360 meses. O problema de se achar uma fonte de recursos de longo prazo que contribua para o crescimento sustentável do crédito imobiliário, portanto, persiste.
Alguns especialistas apostam que, em 2012, o instrumento conhecido como "covered bond", uma espécie de CDB imobiliário que pode vir a ter garantia dupla - da instituição financeira que gerou os contratos e da própria carteira de financiamentos, caso os ativos que servem de base para a emissão continuem no balanço dos bancos emissores - deverá finalmente sair do papel. "As próprias condições de mercado, com taxa de juro caindo, vão fazer com que securitização cresça bastante", avalia Machado, do Santander.
Já o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octávio de Lazari Junior, tenta transmitir menos entusiasmo com a promessa de criação do CDB imobiliário. "O assunto está sendo discutido no Banco Central, mas não existe necessidade de correr", diz. "Na hora que [o mercado] precisar, [o covered bond] vai estar pronto."
Porém, mesmo no exterior, onde os "covered bonds" já são uma fonte tradicional de recursos para o financiamento imobiliário, o "descasamento" entre ativos e passivos ainda é um problema. Asecuritização pode, sim, resolver parte da questão do "funding", mas para os agentes do setor, esse movimento precisa vir acompanhado de um mercado secundário. (AL)
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