CRI é boa alternativa para garantir ganho acima da inflação
O volume total de emissões de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) registrado na Comissão de Valores Mobiliários em 2011 atingiu R$ 3,7 bilhões, o que representa uma alta de aproximadamente 70% sobre o ano anterior.
Os dados dos anúncios de encerramento das distribuições públicas reunidos na área Valor-RI do portal do Valor mostram que, em 2011, mais de 3 mil investidores individuais compraram os títulos com lastro em operações imobiliárias.
Os papéis são originados a partir de negócios realizados por empresas ou instituições financeiras envolvendo imóveis. Uma companhia securitizadora transforma os créditos referentes aos contratos imobiliários em CRIs que podem, então, ser vendidos no mercado de capitais.
O objetivo final das empresas e instituições financeiras é captar recursos para financiar a expansão das atividades. Para o investidor, é uma alternativa para diversificar suas aplicações.
O rendimento do CRI pode tanto estar associado à variação do CDI quanto ser indexado ao IPCA mais juros. Comparativamente aos títulos negociados no Tesouro Direto, podem ser equiparados às LFTs e NTN-Bs, respectivamente.
O rendimento do CRI não está sujeito ao imposto de renda, o que é uma enorme vantagem em relação às demais alternativas disponíveis para a pessoa física, desde que os riscos sejam corretamente avaliados.
A maioria dos CRIs é emitida a partir dos chamados "contratos não performados". Isso significa que os empreendimentos imobiliários que deram origem aos contratos que servem de lastro às emissões ainda não foram concluídos. Nesse caso, para que os rendimentos do CRI sejam efetivamente recebidos pelo investidor, é fundamental que o empreendimento seja finalizado. É um risco adicional que o investidor deve avaliar.
Em razão do maior risco, a regulamentação estabelece que as securitizações baseadas no fluxo de recebimento de imóveis que ainda não foram concluídos somente podem dar origem a CRIs com valor nominal unitário de, no mínimo, R$ 300 mil. A lógica é que os investidores com maior capacidade financeira têm mais condições de analisar criteriosamente os riscos da emissão. Hoje, a maioria das operações tem valor mínimo de aplicação de R$ 300 mil. Mas existem exceções.
A emissão coordenada pela Caixa encerrada em maio de 2011 teve como lastro contratos de aquisição de imóveis residenciais urbanos com construção concluída. Nesse caso, como os empreendimentos estavam "performados", o valor nominal da emissão pôde ser estabelecido em R$ 1 mil.
Devido ao valor mínimo inicial mais baixo, a operação atraiu o recorde de 1,5 mil pessoas físicas, com aplicação média de cerca de R$ 7 mil. Para efeitos de comparação, cada uma das demais emissões de CRIs que tiveram como lastro imóveis "não performados" atraiu, na média, 160 investidores individuais, com investimento médio significativamente maior, de R$ 600 mil.
Na atual conjuntura de preocupação com o possível aumento da inflação, a aplicação em CRIs indexados ao IPCA oferece uma grande vantagem sobre as NTN-Bs. Devido à isenção do imposto de renda sobre os rendimentos, o CRI oferece uma garantia efetiva de ganhos acima da inflação no longo prazo.
Veja o exemplo do CRI emitido pela Petrobras recentemente com taxa de 5,17% ao ano mais IPCA. No Tesouro Direto, as NTN-Bs oferecem rendimento bruto de 10% ao ano, sendo que aproximadamente metade corresponde à inflação e a outra metade, aos juros reais. Após o desconto de 15% de imposto, para prazos superiores a dois anos, o rendimento líquido real (descontada inflação de 5%) para o investidor será da ordem de 3,5% ao ano.
Se no período do investimento a inflação passar a ser de 10% ao ano, o rendimento bruto total sobe para 15% ao ano, mas o retorno líquido real cai para 2,75% ao ano, uma vez que o imposto de renda a pagar aumenta de 1,5% para 2,25% ao ano. No CRI da Petrobras, o rendimento real será sempre de 5,17% ao ano.
À medida que o mercado de securitização de créditos imobiliários se desenvolver e atrair novos participantes, a tendência é que mais operações "performadas" sejam lançadas e o valor mínimo de aplicação em CRIs, reduzido.
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