WTorre e BTG criam companhia com R$ 5,3 bi em ativos

Valor Econômico - São Paulo/SP - EMPRESAS - 17/03/2011 - Daniela DAmbrosio e Alessandra Bellotto | De São Paulo
Ana Paula Paiva/Valor

Walter Torre terá 30% na nova empresa, mas ficará sozinho com outra companhia com R$ 1,3 bilhão em ativos

Depois de tentar se capitalizar via mercado e de enfrentar uma situação financeira bastante delicada em 2010, o empresário Walter Torre conseguiu o que está sendo considerada pelo mercado a melhor solução possível para o seu negócio. Uma verdadeira reviravolta, no melhor dos clichês. A aproximação entre Walter Torre e André Esteves, do BTG Pactual, foi decisiva. O empresário precisava de capital e o banqueiro, de imóveis. Juntos, criaram a maior empresa de "properties" (imóveis de renda) do Brasil, com ativos de R$ 5,3 bilhões.

Os dois lados saem ganhando com o negócio, antecipado na edição de ontem pelo Valor. O BTG Pactual sai como majoritário, com cerca de 65% da empresa - que terá novo nome, ainda não definido - e importantes ativos, muito deles ícones de São Paulo e do Rio. Walter Torre, por sua vez, além de sócio do novo negócio - terá cerca de 30%, ao lado de Santander, Votorantim e executivos da WTorre, que entram como minoritários com os outros 5% -, sai como dono de outra companhia, cisão da principal, com R$ 1,3 bilhão de ativos, entre terrenos e 50% do futuro shopping Iguatemi. E o mais importante: totalmente livre de dívidas e com um caixa inicial de R$ 380 milhões.

Com a transação, Torre abre mão do complexo plano de reestruturação que traçou no fim de 2010, que incluía a venda de ativos, estruturação de fundos e sociedades em menor escala. O negócio também deixa o empresário capitalizado e livre para investir na área de infraestrutura, um sonho antigo. Segundo fontes do mercado, os planos do empresário para o setor são ousados e envolvem cifras e nomes importantes na área. Um dos passos nessa direção é a estruturação de uma sociedade com o grupo espanhol Essentium.

O BTG Pactual será majoritário, com 65% da nova companhia, ainda sem nome e endereço definidos.

O namoro entre BTG Pactual e WTorre Properties começou há mais de seis meses. O primeiro negócio efetivado foi a aquisição dos dois principais prédios da WTorre em construção em São Paulo, no Complexo JK, e a sociedade no terreno onde será construído o maior prédio comercial de São Paulo, com 96 mil metros quadrados. As conversas rapidamente evoluíram para o que seria uma nova empresa de logística, com ativos na casa de R$ 400 milhões, entre terrenos e investimento. O desenho mudou e o modelo final é muito maior do que se cogitou a princípio.

Do lado do BTG Pactual, o que estimulou a associação foi a qualidade do portfólio de imóveis da WTorre Properties, além da possibilidade de se criar a maior companhia no segmento de imóveis de renda. Entre as várias áreas de negócio do banco no setor imobiliário, uma das grandes apostas era no segmento de ativos de renda, ligados à inflação, por conta da tendência de redução do juro real no longo prazo. Mas a estrutura do banco limitava o crescimento num segmento cuja escala era vista como essencial. A WTorre Properties já tem capital aberto e possivelmente pode fazer uma oferta de ações subsequente- como uma forma de devolver ao BTG o investimento realizado.

No novo formato, a WTorre Properties, além dos ativos no valor total de R$ 5,3 bilhões, nasce com um caixa de R$ 300 milhões. Do lado do passivo, a dívida é estimada em R$ 1,7 bilhão - a maior parte de longo prazo, lastreada nos contratos de "build to suit". O endereço da sede da nova companhia ainda não está definido. A empresa terá um novo time de gestores e a WTorre deve nomear o presidente. A ideia é aproveitar a inteligência imobiliária da construtora.

Nessa nova empresa, estão reunidos a carteira de imóveis comerciais que o BTG adquiriu no último ano e os melhores ativos da WTorre Properties. Trata-se apenas de empreendimentos prontos, em operação, ou em vias de conclusão. Imóveis que podem, no futuro, ser vendidos para a reciclagem do portfólio. Nesse cenário, os fundos imobiliários registrados do BTG Pactual surgem como alternativas para dar saída a esses imóveis. A empresa também poderá receber aportes de novos sócios, entre eles investidores estrangeiros que podem usar uma estrutura de fundo montada lá fora para investir.

O BTG entrou com 50% do Ventura, no Rio; 40% do antigo empreendimento da Brookfield na Faria Lima (último prédio disponível para locação na região, cujo potencial construtivo está esgotado); as duas torres do Complexo JK; o terreno na Marginal Pinheiros onde será erguido o maior prédio comercial de São Paulo; e um projeto no Porto Maravilha, em desenvolvimento na zoa portuária do Rio. A WTorre Properties participa com o prédio que irá abrigar a nova sede da Petrobras no Rio; 50% de um edifício comercial na Marginal Pinheiros próximo ao Largo da Batata; além de imóveis construídos sob medida e alugados para empresas como Unilever e Vivo.

Na empresa que fica com Walter Torre estão cerca de 30% dos ativos da WTorre, que somam R$ 1,3 bilhão. São terrenos para desenvolvimento logístico em São Paulo, Rio de Janeiro e Campinas (SP) com potencial construtivo de 800 mil metros quadrados e a participação de 50% no Shopping Iguatemi. Há uma cláusula de não concorrência entre as duas empresas e a nova WTorre Properties tem direito de preferência na aquisição dos imóveis.

As principais concorrentes da nova empresa são as três companhias abertas do segmento: BR Properties - última a abrir capital e uma das mais agressivas na compra de imóveis; a São Carlos, do trio Jorge Paulo Lehman, Beto Sicupira e Marcel Telles; e a Cyrela Commercial Properties (CCP), braço de renda da Cyrela. Até o terceiro trimestre de 2010, o valor dos imóveis da BR Properties era de R$ 3,5 bilhões, segundo o balanço patrimonial. Na São Carlos, em setembro, o valor de mercado estimado do portfólio de imóveis era de R$ 2,2 bilhões. Na CCP, segundo o balanço de 2010, o portfólio somava R$ 1,8 bilhão.

Além do novo negócio, o BTG Pactual também tem outros dois braços na área imobiliária, que não entram na transação. O banco está estruturando negócios no segmento residencial - entra como sócio de incorporadores em SPEs (Sociedades de Propósito Específico, empresas criada para cada empreendimento) - e trouxe para o seu time, recentemente, o fundador da Abyara, Celso Minoru. Está, ainda, em shopping centers, por meio de participações minoritárias.