R$ 3 bilhões em CRIs

Investidor Institucional - São Paulo/SP - REVISTA - 09/03/2011 - 11:42:22

 

O aquecimento do mercado imobiliário brasileiro tem rendido bons frutos para a RB Capital. Fundada há doze anos por ex-sócios do Pactual, a companhia espera gerar R$ 3 bilhões em emissões primárias de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) este ano a partir de sua área de securitização. Além disso, está trabalhando na estruturação de fundos imobiliários nos mais diversos formatos.

 

Com fundos exclusivos de entidades como Petros e Forluz já estabelecidos, a RB Capital tem um grande foco no investidor institucional, seja ele nacional ou estrangeiro. Marcelo Michaluá, sócio da companhia, conta que o volume de emissões primárias de CRIs gerados a partir da operação de securitização da RB Capital foi de R$ 1,1 bilhão em 2009 e de quase R$ 1,9 bilhão no ano passado. A estimativa de bater os R$ 3 bilhões em 2011 – ou seja, ter um crescimento de aproximadamente 60% – tem como base a demanda por ofertas já neste início de ano. “Estamos mandatados para um total de emissões que supera R$ 1 bilhão, basicamente no setor imobiliário corporativo”, sinaliza Michaluá.

 

O executivo acrescenta que a demanda está grande tanto do lado da originação quanto por parte dos investidores. “A procura por papéis muitas vezes equivale a duas ou três vezes o valor da oferta”, calcula. A tendência de desimobilização das empresas e a necessidade de investimentos em infraestrutura no País são alguns dos fatores que têm impulsionado as operações com CRIs. Além disso, o mercado de capitais brasileiro tem sido cada vez mais visto como uma fonte de ferramentas de financiamento alternativa aos empréstimos bancários. A prova é que a Petrobras, por exemplo, fez R$ 1,7 bilhão em emissões de CRIs com a RB Capital nos últimos seis anos. “O dinheiro levantado tem entre os destinos a construção da sede da Petrobras em Macaé (RJ) e Vitória (ES) e de diques-secos, além da desimobilização da refinaria da Lubrax em Duque de Caxias (RJ) e de postos BR”, cita o executivo.

 

Para se ter uma ideia do mercado em geral, até o dia 16 de fevereiro deste ano havia R$ 414,06 milhões em ofertas primárias de CRIs registradas junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Na mesma data, as emissões em análise somavam R$ 1,47 bilhão.

 

Fundos

 

Além do braço de securitização, a RB Capital tem também a área de fundos de investimento. Entre os produtos oferecidos aos investidores estão fundos imobiliários de renda que aplicam recursos em imóveis comerciais. Nesse caso, a RB Capital constrói um portfólio de empreendimentos com capital próprio, de acordo com a demanda dos clientes que serão seus inquilinos. Quando o imóvel está pronto e aprovado pela empresa cliente, o fundo imobiliário o adquire. “Construímos centros de distribuição, lojas para grandes redes de varejo, armazéns e sedes administrativas, por exemplo”, elenca Michaluá. “Depois que o imóvel fica pronto e o inquilino passa a ocupá-lo, o fundo vira o dono do ativo”, completa. O primeiro fundo nesse formato teve a captação liquidada em dezembro de 2009. Com R$ 132 milhões levantados, o produto já investiu em sete imóveis. Em outubro do ano passado, veio o segundo produto no mesmo formato, que aplicou recursos em cinco empreendimentos. “Nesse segundo fundo tivemos a participação de regimes próprios como cotistas”, lembra Michaluá. A captação foi de R$ 137 milhões.

 

O executivo reforça que a composição dos fundos é de “multi-inquilinos”, o que reduz o risco das operações. Ele adianta, ainda, que a RB Capital conta com um portfólio de imóveis que deve ficar pronto em breve e pode vir a gerar novos fundos de renda. A prateleira da gestora conta ainda com uma família de fundos de desenvolvimento residencial, em que os investimentos são feitos nos projetos de incorporação, e não diretamente nas incorporadoras. O primeiro fundo é de dezembro de 2007, captou R$ 100 milhões e investiu em 22 projetos de nove incorporadores. O segundo, lançado em outubro do ano passado, levantou R$ 132 milhões e já comprometeu mais de 80% do capital para 10 projetos de sete incorporadores. “Para chegar a esses 10, olhamos cerca de 60 projetos”, informa Michaluá.

 

Agora, a RB Capital está trabalhando na venda de um fundo dessa família para investidores estrangeiros. Em meados de janeiro a gestora começou a visitar potenciais aplicadores lá fora. “Nosso foco lá fora também são os institucionais, como fundos de pensão, endowments, private wealths, family offices e seguradoras. Já conversei com alguns deles no Chile, Colômbia e Peru, e queremos falar com investidores nos Estados Unidos”, detalha o executivo. Ele completa que países da Europa como Inglaterra, Suíça e Holanda também estão no radar da companhia, mas ainda não se sabe ao certo se investidores dessas localidades serão alvo desse fundo ou de um próximo que poderá ser lançado no segundo semestre. “É uma questão de timing mesmo. Porque demanda para mais recursos existe. Temos um pipeline de centenas de milhões de reais”, aponta. Inicialmente, a ideia é levantar US$ 200 milhões com esse primeiro fundo no exterior. “Podemos converter mais, mas esse é um valor realista”, ressalva Michaluá.

 

Atualmente, a RB Capital tem sob gestão fundos que somam patrimônio de R$ 3,2 bilhões. Sem dar mais detalhes sobre os produtos, o executivo indica que há “meia dúzia de novos fundos” em estruturação, entre os de CRIs, os de renda e os de desenvolvimento comercial e residencial. Fundações – As entidades fechadas de previdência complementar investem com a RB Capital por meio da compra de CRIs em ofertas (em geral, as fundações de médio porte é que participam mais dessas operações) ou como cotistas de fundos – sejam eles exclusivos ou não. “Alguns fundos de pensão preferem analisar operação por operação de CRIs. Outros acham mais prático ter um fundo exclusivo conosco, porque já nos conhecem. Em geral, as fundações muito grandes acabam preferindo a segunda opção, porque têm muitas oportunidades de investimento para analisar todos os dias”, justifica.

 

A estruturação de um fundo exclusivo não significa, porém, que a entidade deixa de escolher os seus investimentos. Cada fundo exclusivo tem seus critérios de elegibilidade para os ativos que comporão a carteira. “Quando fazemos uma emissão, oferecemos ao fundo exclusivo um percentual dela. Tudo passa pelo crivo do investidor antes de entrar no fundo”, ressalta Michaluá. Para Roberto Henrique Gremler, consultor sênior da Towers Watson, fundos de investimento imobiliários (Fiis) são uma boa opção para entidades fechadas de previdência complementar principalmente devido à possibilidade de diversificação. “Como, em termos gerais, existem três modalidades de fundos imobiliários, cada uma delas pode ser incluída na carteira das fundações por suas próprias razões. Caso o fundo seja de incorporação, a fundação deve esperar pouca liquidez e maior rentabilidade no longo prazo. As entidades também podem preferir ou necessitar investir em Fiis que focam no recebimento de aluguéis, com fluxos mensais de caixa. Nestes casos existem ainda outros ganhos adicionais que podem aparecer ao longo da vida do produto”, explica. Cremler avalia que o mercado imobiliário promete oferecer bons retornos a todos os investidores, mas ressalva que “não se deve perder o foco do preço de entrada nestes investimentos, que estão em alta”. “Isto apresenta um risco pois, como já foi visto nos Estados Unidos, o valor dos imóveis também cai”, alerta o consultor.

 

Venda direta

 

No final do ano passado, a RB Capital adquiriu distribuidora de títulos e valores mobiliários do Banco Matone por R$ 2 milhões. O negócio ainda depende de aprovação do Banco Central para ser concluído. A expectativa é de que o aval da autoridade monetária saia em breve. A intenção da RB Capital com a compra é eliminar intermediários em suas operações de securitização. Isso porque a companhia origina e estrutura emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), além de ter uma equipe interna de venda desses títulos. Por questões regulatórias, no entanto, a RB Capital precisa de uma DTVM para fazer a distribuição dos papéis. “Temos DTVMs parceiras nessas operações. Mas a demanda por emissões tem crescido de maneira exponencial. E se formos pensar bem, as taxas que pagamos em algumas emissões já somam o valor de aquisição de uma DTVM própria”, justifica Marcelo Michaluá, sócio da RB Capital. Ele acrescenta que é positivo para o investidor que a companhia atue como coordenadora das ofertas que origina. “Além disso, teremos capacidade de acumular uma base de clientes, principalmente pessoa físicas”, diz o executivo. Por enquanto, esse público é acessado pela RB Capital por meio de private banks.