Título imobiliário cai no gosto do investidor
Preferência por investimento em imóveis, queda dos juros e benefício tributário, esse restrito a pessoas físicas, estimula securitização.
O apreço do brasileiro por investimento em imóveis, atrelado a um benefício tributário para pessoas físicas, faz com que os instrumentos financeiros que tenham como lastro ativos imobiliários chamem cada vez mais a atenção dos investidores.
A pessoa física que investe em certificados de recebíveis imobiliários (CRI) ou em cotas de fundos de investimento imobiliário (FII) é isenta do Imposto de Renda, o que tem elevado a demanda desses papéis entre os investidores de alta renda.
Os CRIs, por exemplo, podem ser formados por uma série de contratos de financiamentos de imóveis residenciais, que são operações com uma garantia real.
"O mercado de crédito imobiliário está longe de saturação. Ele vai continuar crescendo e o mercado de capitais vai ser utilizado como fonte de recursos para o financiamento imobiliário", acredita o diretor de Renda Fixa do Bradesco BBI, Leandro Miranda.
A expectativa é que entre 2013 e 2014 a caderneta de poupança comece a perder fôlego e deixe de ser a principal fonte de recursos para os financiamentos imobiliários.
A necessidade de uma alternativa, aliada a queda de juros, faz com que os bancos estudem transformar parte dos créditos já concedidos em valores mobiliários por meio da emissão de CRIs, no processo conhecido como securitização.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) analisa a emissão de R$ 1,04 bilhão em CRIs e outros R$ 1,4 bilhão em cotas de FII. As ofertas desses instrumentos realizadas no ano passado somam R$ 11,63 bilhões.
O valor é pequeno em relação ao estoque de crédito imobiliário no país, que ultrapassa os R$ 250 bilhões, mas a expectativa é de aumento da utilização desses instrumentos para suprir parte da necessidade de recursos do setor nos próximos anos.
Outro fator atrativo para o investimento em CRIs, ou fundos imobiliários que apliquem nesses certificados, é a rentabilidade, ainda mais em um cenário de redução da taxa básica de juros.
Parte dos créditos que podem ser securitizados são reajustados a 12% ao ano mais a variação da TR, um ganho acima da projeção de 10% da Selic para o ano que vem.
Por saber da demanda do investidor, os bancos já testam as suas estruturas internas para os processos de securitização.
A Caixa Econômica Federal, maior agente de crédito imobiliário do país, fez duas emissões de CRI em 2011. Uma foi de R$ 300 milhões inteiramente distribuída na rede de agências para pessoas físicas. "Foi a maior já realizada para distribuição no varejo", explica o diretor de Habitação, Teotônio Rezende.
Uma outra, de R$ 2,1 bilhões, foi integralmente direcionada para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
"Queríamos construir um modelo interno para que os sistemas já estejam funcionando quando precisarmos dessa alternativa", diz o executivo, acrescentando que neste ano o banco irá fazer novas emissões de CRI, mas não antecipou os valores.
Apesar dessa preparação prévia dos bancos, o superintendente de Renda Fixa do Santander, Ignacio Lorenzo, é cético em relação ao crescimento das emissões de CRI no curto prazo por serem mais interessantes para as pessoas físicas.
"O investimento por pessoa física ainda não é tão profundo no Brasil e isso limita um pouco o potencial do CRI", pondera.
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