Caderneta de poupança tem vida curta no financiamento da habitação
crédito- 21/01/2012, 00:17
- Franco Iacomini
- Veja no infográfico a quantidade de unidades financiadas
Em 2011, a captação líquida das cadernetas ficou em R$ 14,2 bilhões. Enquanto isso, as emissões de novos financiamentos imobiliários chegaram perto de R$ 80 bilhões no ano passado – os números definitivos ainda não foram divulgados. A diferença entre os dois números deixa claro que há um descompasso entre os empréstimos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e sua principal fonte de recursos – uma situação que coloca em risco a oferta de imóveis para a classe média brasileira. Com base em dados como esse, observadores estimam em dois anos a vida útil da caderneta como origem de recursos para empréstimo nesse segmento. "O saldo dos financiamentos cresce, em média, 40% ao ano. A poupança cresce 10% ao ano. Em algum momento, lá por 2013, as linhas vão se cruzar", diz Fernando Baumeier, superintendente de negócios imobiliários do banco Santander.
Analisando dados em uma perspectiva mais longa, o descompasso fica ainda mais claro. Nos últimos dez anos, o saldo das cadernetas subiu 238%, contra um aumento de 4.110% na concessão de financiamento para a habitação. Pela regra atual, os bancos precisam aplicar em habitação 65% do saldo das cadernetas de poupança.
O governo federal ainda pode dar algum fôlego adicional à poupança, caso aceite diminuir ou mesmo extinguir a retenção compulsória dos depósitos em caderneta. Atualmente, os bancos precisam manter intocados 20% dos recursos dos poupadores. Isso equivale a perto de R$ 65 bilhões, volume equivalente aos contratos assinados de janeiro a outubro do ano passado. Essa, entretanto, é uma possibilidade que o Banco Central hesitaria em aceitar. "Isso teria consequências em termos de política monetária", explica o economista Fabio Araújo, sócio da consultoria Brain Bureau de Inteligência Corporativa. "Aumentaria a quantidade de dinheiro em circulação, o que resultaria em inflação", diz. Ficam fora dessa conta os financiamentos para famílias com renda inferior a três salários mínimos, cujos financiamentos estão baseados no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
Alternativas
Fontes alternativas de recursos, formatadas e regulamentadas há quase 15 anos, estão ganhando espaço e despontam como o caminho para consolidar o crescimento do mercado. A solução mais provável é a que já vem se desenhando: uma maior participação dos bancos e do mercado de capitais no financiamento imobiliário. Isso já vem ocorrendo, por meio de três tipos diferentes de instrumentos: os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). A regulamentação desses instrumentos já é relativamente antiga – ocorreu em 1997, com a lei que criou o Sistema Financeiro Imobiliário –, mas seu crescimento tem sido gradual, dependendo do apetite dos investidores que irão absorver os papéis.
Baumeier, do Santander, defende ainda a criação de um novo papel, baseado na experiência europeia de financiamento à habitação. Lá, a maior fonte de recursos vem dos covered bonds, títulos de longo prazo que contam com a garantia do banco emissor e dos imóveis financiados. Esses títulos, já conhecidos como "letras financeiras imobiliárias" e apelidadas de "CDB da habitação", não são previstos hoje pela lei brasileira, mas fazem parte de estudos das instituições e do Banco Central.
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