O caviar dos investimentos
A queda da Selic abaixo do "nível psicológico" de 10% ao ano pode se tornar um divisor de águas no panorama dos investimentos, em 2012. Nesse cenário de juros mais baixos – pelo menos para padrões brasileiros –, quem quiser ganhar dinheiro precisará aceitar riscos maiores ou prazos mais longos e contar com cada centésimo de ponto percentual para garantir um bom desempenho para seu portfólio. Por isso, entre as estrelas do ano estarão os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), que são aplicações parecidas com as de renda fixa e que têm a vantagem de isentar o investidor de Imposto de Renda. Não por acaso, o patrimônio dessas aplicações cresceu 109% nos 12 meses até setembro de 2011, para R$ 3,7 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).Na ponta do lápis, essas aplicações têm apresentado um desempenho bem superior ao da renda fixa. Segundo um estudo da consultoria paulista Fundo Imobiliário, a rentabilidade média dos maiores fundos imobiliários no período de 12 meses findo em novembro foi de 13,19%.
Nesse período, os juros medidos pelos Certificados de Depósito Interfinanceiro (CDI) renderam 11,62%. Apesar de essa rentabilidade deixar muitos investidores com água na boca, dois ingredientes são potencialmente indigestos: o prazo e a liquidez. Em geral, esses fundos são fechados, ou seja, só é possível resgatar o dinheiro quando outro investidor está disposto a comprar a cota de quem pretende sair. "No caso dos os fundos menos negociados, pode ser necessário esperar semanas para que isso ocorra", diz o professor de finanças Reginaldo Gonçalves. Outro ponto a considerar é que fundos imobiliários não são isentos de risco. Eles parecem ser muito sólidos por estar lastreados em ativos imobiliários e rentáveis, mas, se o inquilino (geralmente pessoa jurídica) deixar de pagar o aluguel ou se mudar para outro endereço, o cotista fica na saudade até que os pagamentos sejam normalizados. Gonçalves cita os casos dos fundos do hospital Nossa Senhora de Lourdes e do Memorial Office, ocorridos no fim de 2011.
No primeiro, o hospital, na zona sul de São Paulo, único inquilino do imóvel que pertence ao fundo, ficou inadimplente e os investidores amargaram uma perda de 9,57% no valor das cotas, nos 12 meses findos em novembro. No caso do Memorial, a empresa de telemarketing Atento desocupou 15 dos 23 andares que alugava do edifício pertencente ao fundo. O resultado foi um prejuízo de 6,96%.Outro ingrediente que pode tornar a sopa indigesta é a crise mundial. Os grandes inquilinos dos imóveis que esses fundos possuem são empresas de primeira linha, em geral multinacionais. Premidas pela necessidade de melhorar os dividendos enviados todos os anos para a matriz, essas empresas devem começar um ativo processo de corte de custos – e os aluguéis estão no topo da lista. Ou seja, as renegociações no ano que se inicia prometem ser acirradas. O mesmo vale para os shopping centers cujos imóveis frequentemente pertencem a fundos.
"Essas dificuldades devem começar a ser notadas no médio prazo", diz Rodrigo Machado, presidente do comitê de produtos financeiros imobiliários da Anbima. No entanto, esse problema será parcialmente compensado pela diversificação, com os fundos evitando depender de um único inquilino. "Os fundos hoje se concentram no eixo São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, mas tendem a se pulverizar no médio prazo", diz Machado. A Anbima também está tentando melhorar a liquidez desses produtos e vem discutindo com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a possibilidade de contratar formadores de mercado. "Isso vai tornar os fundos imobiliários mais atraentes para as pessoas físicas", diz. A corretora carioca XP quer aproveitar esse movimento. "O brasileiro está familiarizado com investimentos imobiliários e a garantia de liquidez vai atrair mais investidores", diz Gustavo Muller, diretor da XP.
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