Enviado por luisnassif, qui, 12/01/2012 - 08:00
Coluna Econômica - 12/01/2012
O mercado imobiliário nacional deverá continuar aquecido, segundo estudo divulgado ontem pela Fitch Rating: “"Perspectivas 2012: Incorporadoras Brasileiras - Bolha ou Mercado Sustentável", publicado hoje pela Fitch Ratings.
A agência mantém a perspectiva “estável” devido a um conjunto de fatores.
O primeiro, de ordem conjuntural, é a manutenção do mercado interno aquecido, graças à disponibilidade de crédito imobiliário de longo prazo, as mudanças demográficas, o aumento da renda familiar, baixas taxas de desemprego e o ainda elevado déficit habitacional.
Uma característica importante do mercado imobiliário é que não pode ser analisado como commodity – isto é, com elevação ou queda de preços de maneira uniforme. O bom investimento exige análise dos movimentos de expansão das grandes cidades e, também, - no caso do interior - da identificação de município de crescimento dinâmico – uma área do conhecimento que vem gerando trabalhos acadêmicos muito interessantes.
Para a Fitch, haverá moderada desaceleração no crescimento. De fato, nos últimos anos o mercado tornou-se bastante aquecido para compensar a pasmaceira que vigorou até 2007. Após os saltos iniciais, tende a se acomodar a taxas mais moderadas de crescimento.
Por outro lado, o elevado volume de entregas previsto para os próximos 18 meses deverá melhorar o fluxo de caixa das companhias analisadas.
Os fatores que indicam a não ocorrência de bolha, segundo a Fitch, seriam: demanda ainda reprimida por imóveis novos; baixa relação crédito imobiliário/PIB; índice “loan-to-value” (relação entre hipoteca e valor do imóvel) baixo, quando comparado a outros países que enfrentaram bolhas. Esse indicador é sinal de segurança nas hipotecas.
Por esses fatores, em relação aos preços dos imóveis, a Fitch “não espera queda acentuada (…) até 2013. Porém, na média acredita que os preços devem começar a estabilizar”. Isto é, retornar a patamares mais realistas.
A Fitch analisa correntemente 11 incorporadoras com ações em bolsa. Em 2010, foram responsáveis por 172 mil unidades lançadas – 40% a mais do que em 2011, e que ajuda a entender o desempenho da economia brasileira ante a crise internacional.
Para 2011, a estimativa da empresa (já que os números ainda não estão fechados) é de uma desaceleração de 20 a 30% dos lançamentos.
Mas o desempenho individual de cada incorporadora dependerá de um conjunto específico de fatores. Com a elevação dos preços de terrenos, terão vantagens as incorporadoras que já dispõem de um estoque estratégico bem posicionado.
Há casos de incorporadoras que precisarão redefinir seus estoques, saindo de áreas saturadas para outras com potencial de crescimento. A má administração dos estoques de terrenos – segundo a Fitch – foi um dos fatores responsáveis por acréscimos de custos e perda de competitividade de algumas empresas.
Entre as incorporadoras com rating da Fitch, duas - Trisul S.A. e Cyrela Brazil Realty S.A – foram avaliadas com perspectiva negativa.
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