O Globo
Especial Imóveis Comerciais
29.04.2011
Com a alta dos imóveis, valorizam os investimentos associados a eles, diz o sócio da Aria Capital, Bruno Nahon. Em 2010, os fundos imobiliários tiveram uma rentabilidade média de 32,86%, ou seja, 483% a mais que os ganhos da poupança (6,81%) e 337% que os do CDI (9,75%), referência usada pelos fundos de renda fixa e pelo mercado com um todo. O melhor desempenho, de acordo com o especialista, registrou um retorno de 44,97% - um fundo imobiliário multiuso (escritórios para locação e hotéis). "Neste caso, o resultado apurado com a exploração do empreendimento é distribuído mensalmente aos cotistas. O valor da cota reflete não somente o resultado dos aluguéis - escritórios e quartos de hotel -, mas também a valorização do imóvel como um todo", explica.
Os fundos de investimento imobiliário surgiram em 1993, mas só em 2005, com a isenção de Imposto de Renda, o volume de operações com esses ativos aumentou. Atualmente, de acordo com Nahon, são mais de 80 fundos, com patrimônio total em torno de R$ 9 bilhões. "Somente em 2010, foram emitidas cotas de novos fundos que somaram R$ 4 bilhões." Do total, 50 fundos possuem negociação de cotas no mercado secundário (ambiente de bolsa ou balcão organizado da BM&FBovespa) e movimentaram R$ 377 milhões em 2010, ante R$ 229 milhões em 2009. "Apesar de relativamente incipiente, o mercado secundário de cotas de fundos de investimento imobiliário vem crescendo ano após ano", destaca o sócio da Aria Capital.
Pequeno investidor
Os bons ventos do mercado sopram nas vendas e também na locação. Os ganhos mensais com aluguel variam, em média, entre 0,5% e 0,6% sobre o valor total nominal do imóvel, diz o diretor da Lopes Consultoria Rio, Luigi Martins. "Em alguns casos, podem chegar a 0,8%, o que é excelente' No Américas Corporate, prédio onde está a própria Lopes Consultoria, na Avenida das Américas, ele conta que a rentabilidade é de 1%. "Atualmente, tenho o metro quadrado locado por R$ 110,00. “E posso vendê-lo a R$ 12 mil, R$ 13 mil.”
Além do profissional liberal que aplica na compra de um escritório na Barra, pequenos investidores buscam imóveis comerciais como alternativa de poupança. "Um imóvel valoriza, seguramente, da ordem de 30% ao ano", estima o presidente da imobiliária Ra- tri móvel, Rubem Vasconcelos. Com um desembolso inicial de R$ 160 mil, por exemplo, ele diz que é possível comprar salas com 27 metros quadrados na Barra. "Ficou muito fácil adquirir um imóvel. A pessoa paga 25% na obra e 75% na entrega. Isso incrementou muito os negócios com unidades comerciais."
Do total de compradores de imóveis empresariais, o vice-presidente da RJZ Cyrela, Rogério Jonas Zylbersztajn, calcula que 54,3% são investidores. Nos residenciais, esse índice, até março, era de 22,2%, que procuram, em média, apartamentos de 80 metros quadrados.
Essa recuperação vem amparada não só na neces¬sidade do comprador final, mas marca, na avaliação do diretor-superintendente da imobiliária Basimóvel, Mário Amorim, a entrada no setor do pequeno investidor. "Esse poupador descobre um mercado de boa rentabilidade e liquidez, alternativo ao mercado financeiro, que oferece alto risco ou aplicações de perfil conservador, de retorno mais baixo. O poupador individual é quem compra uma ou várias salas. Além, claro, dos grandes investidores, muitas vezes baseados em fundos internacionais, que também aumentam seus aportes nas construções."
Nos imóveis empresariais, Amorim estima que 60% das unidades são vendidas para poupadores, com fins de complemento de renda ou previdência.
Como funciona
Os fundos de investimento imobiliário são fundos fechados, ou seja, que não admitem resgates de cotas. O retorno previsto para os aplicadores se dá por meio da distribuição (em geral mensal) dos resultados dos investimentos/portfólio da carteira ou da dissolução do fundo a partir da venda de seus ativos. Os recursos captados podem ser destinados tanto a projetos imobiliários, como à aquisição de imóveis prontos, além de títulos e valores mobiliários lastreados em ativos imobiliários. A classificação dos fundos pode ser feita pelo tipo de imóvel investido (hospedagem, hospitalar, industrial, varejo, escritórios, etc.), ou por finalidade do investimento. Nesse caso, os de renda regular são aqueles com ganhos obtidos de aluguéis dos imóveis investidos ou pelo pagamento das parcelas dos títulos de crédito adquiridos pelo fundo, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Já os fundos de ganho de capital operam pela valorização das contas através da valorização dos bens imobiliários adquiridos pelo fundo. Os fundos imobiliários de investimentos gerais, por sua vez, resultam do conjunto de aluguéis, juros, dividendos e ganhos de capital na compra e venda de ativos. Finalmente, os de securitização são os fundos que viabilizaram uma operação de securitização pré-definida, como um build-to-suit ou um sale and lease-back.
Dentre os fundos mais rentáveis de 2010, estão presentes os variados tipos de imóveis, como shoppings, hospitais, hotéis e edifícios comerciais. A maioria pode ser enquadrada como fundo de renda fixa.
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