Fitch Ratings
Fitch Ratings - São Paulo- 05 de julho de 2012: A Fitch Ratings afirmou, hoje, os Ratings Nacionais de Longo Prazo de duas emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da Gaia Securitizadora S.A. (GaiaSec), lastreados por créditos imobiliários residenciais e comerciais:
Gaia Securitizadora S.A.:
-- Primeira Série da Primeira Emissão (2009-1): Rating Afirmado em 'AAA(bra)'; Perspectiva Estável;
-- Primeira Série da Segunda Emissão (2009-2): Rating Afirmado em 'AA+(bra)' (AA mais (bra)); Perspectiva Estável.
Primeira Série da Primeira Emissão (2009-1)
A emissão 2009-1 consiste na securitização de uma carteira de financiamentos, originados pelo Banco Matone S.A., para aquisição de imóveis residenciais. A carteira tinha saldo de BRL14.824.770 em 31 de maio de 2012, enquanto a primeira série de CRIs (CRIs seniores) possuía saldo devedor de BRL12.605.120 na mesma data. A transação também conta com reserva de caixa de BRL1.766.551.
Entre a data de emissão (10 de agosto de 2009) e 31 de maio de 2012 foram quitados 33 dos 139 contratos securitizados. Como esperado, isso levou a um aumento da concentração da carteira: os dez maiores tomadores representavam, no fim de maio, 24,8% da carteira e os vinte maiores, 38,2% (contra 20,7% e 32,7%, respectivamente, na data de emissão). Entretanto, o valor médio de dívida em relação ao imóvel (LTV) ponderado da carteira caiu de 67% para 60%. O prazo médio remanescente dos créditos é de 224 meses. O nível de inadimplência está dentro das expectativas. No final de maio de 2012, dois créditos tinham atrasos acima de 180 dias (2,9% da carteira), e outros seis acima de noventa dias (6,3% do saldo da carteira).
A estrutura original de alocação dos recursos previa que pagamentos extraordinários por parte dos tomadores beneficiariam os CRIs subordinados (segunda série), portanto, houve amortização rápida destes entre março e junho de 2010. Isto levou à redução do reforco de crédito para os CRIs seniores dos iniciais 20,3% para patamares inferiores a 15% (desconsiderando créditos com atraso superior a 180 dias), em 2010. No entanto, não houve amortização de CRIs subordinados desde outubro de 2010, e o reforço de crédito tornou a aumentar, atingindo 22% em maio de 2012. Em junho de 2011, a GaiaSec modificou a tabela de amortização, que prevê pagamentos de juro e principal para a série subordinada apenas após a amortização completa dos CRIs seniores. Portanto, o reforco de crédito deve continuar a crescer, permitindo a amortização completa dos CRIs seniores bem antes do vencimento final, em 2039.
Primeira Série da Segunda Emissão (2009-2)
Esta operacão foi emitida em setembro de 2009 e é lastreada por uma carteira de financiamentos imobiliários residenciais e comercias, com saldo devedor de BRL30.698.813 em 31 de maio de 2012, contra BRL85.436.556 na data de emissão. Também tinha uma reserva de caixa de BRL6.002.338 em 31 de maio de 2012. Os saldo devedor dos CRIs da primeira série (CRIs seniores) era de BRL25.320.147 na mesma data.
Entre setembro de 2009 e maio de 2012, o número de créditos imobiliários reduziu-se de 325 para 151, e o LTV médio ponderado da carteira, de 52,44% para 44,1%. Créditos lastreados por imóveis residenciais atualmente representam 85% da carteira. A carteira tinha inadimplência reduzida, contendo um crédito com atraso superior a 180 dias (2% do saldo da carteira), e outros dois créditos com atraso acima de noventa dias (1% da carteira) em 7 de maio de 2012.
A carteira tem prazo remanescente médio de apenas 52 meses, enquanto o vencimento dos CRIs será em abril de 2021. Levando em conta o histórico de pagamento dos créditos, a Fitch espera que os CRIs da primeira série sejam inteiramente amortizados nos próximos três anos.
Como na primeira emissão, a alocação de recursos foi modificada para sequencial em junho de 2011, e todos os recebimentos são direcionados ao pagamento dos CRIs seniores. Anteriormente, houve amortizações extraordinárias de CRIs subordinados, especialmente entre fevereiro e setembro de 2010. Por conseguinte, o reforço de crédito diminuiu dos iniciais 17% para 14% em abril de 2011, mas aumentou, desde então, para 29,8%, em 31 de maio de 2012, com perspectiva positiva de crescimento. O cálculo do reforço de crédito leva em conta a sobrecolaterização em relação à série sênior, desconsiderados os créditos com atrasos superiores a 180 dias.
Um fator com impacto negativo sobre o crescimento do reforço de crédito da primeira série é o ainda elevado volume de reserva de caixa. Enquanto o fundo de reserva é remunerado com base na taxa do CDI, os CRIs seniores têm taxa de remuneração de 9,15%, e os CRIs subordinados, de 14%, e são corrigidos pelo IGP-M. O volume de caixa é resultado da alocação inicial de recursos, mas está sendo reduzido desde o ano passado (saldo era de BRL8,2 milhões em 30 de abril de 2011), e o montante pode ser utilizado apenas para pagar os CRIs seniores.
Mais informações sobre a metodologia de avaliação desta classe de ativo e o desempenho mensal estão disponíveis nos websiteswww.fitchratings.com e www.fitchratings.com.br
Contatos:
Analista principal
Robert Krause, CFA
Analista sênior
Alameda Santos, 700, 7º andar, Cerqueira César – São Paulo – SP – CEP: 01418-100
Analista secundário
Juliana Ayoub
Analista
Presidente do comitê de rating
Jayme Bartling
Diretor sênior
Relações com a Mídia: Jaqueline Ramos de Carvalho, Rio de Janeiro, Tel: +55-21-4503-2623, Email: jaqueline.carvalho@fitchratings.com.
As informações utilizadas na análise desta emissão são provenientes da Gaia Securitizadora.
Informações adicionais disponíveis em 'www.fitchratings.com' ou 'www.fitchratings.com.br'. Os ratings acima foram solicitados pelo, ou em nome do, emissor, e, portanto, a Fitch foi compensada pela avaliação dos ratings.
Metodologia Aplicada e Pesquisa Relacionada:
-- "Global Structured Finance Rating Criteria" (6 de junho de 2012);
-- "Rating Criteria for RMBS in Latin America" (16 de fevereiro de 2012);
-- "RMBS Latin America Criteria Addendum – Brazil" (28 de fevereiro de 2012).
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