11 Jul 2012 18h52
Fitch Ratings - São Paulo, 11 de julho de 2012: A Fitch Ratings rebaixou, hoje, os Ratings Nacionais de Longo Prazo de quatro emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da Gaia Securitizadora S.A. (GaiaSec), que contam com aval da Brookfield Incorporações S.A. (Brookfield):
Gaia Securitizadora S.A.:
--16ª série da 4ª emissão de CRIs: Rating Nacional de Longo Prazo rebaixado para ‘A+(bra)’ (A mais (bra)), de ‘AA-(bra)’ (AA menos (bra)), Perspectiva Estável;
--11ª série da 5ª emissão de CRIs: Rating Nacional de Longo Prazo rebaixado para ‘A+(bra)’ (A mais (bra)), de ‘AA-(bra)’ (AA menos (bra)), Perspectiva Estável;
--19ª série da 5ª emissão de CRIs: Rating Nacional de Longo Prazo rebaixado para ‘A+(bra)’ (A mais (bra)), de ‘AA-(bra)’ (AA menos (bra)), Perspectiva Estável;
--20ª série da 5ª emissão de CRIs: Rating Nacional de Longo Prazo rebaixado para ‘A+(bra)’ (A mais (bra)), de ‘AA-(bra)’ (AA menos (bra)), Perspectiva Estável.
O rebaixamento dos ratings das quatro emissões de CRIs da GaiaSec seguea mesma ação na classificação da avalista destas séries, a Brookfield. Como o rating das 11ª, 16ª, 19ª e 20ª séries emitidas se baseia na capacidade de pagamento da Brookfield, qualquer alteração em sua classificação de risco de crédito impactará a classificação atribuída às quatro emissões de CRIs.
Em 6 de julho de 2012, a Fitch rebaixou o Rating Nacional de Longo Prazo da Brookfield para ‘A+(bra)’ (A mais (bra)), de ‘AA-(bra)’ (AA menos (bra)). Esta ação de ratingreflete o significativo enfraquecimento dos indicadores de crédito da Brookfield Incorporações em 2012, bem acima do esperado pela agência, que previa uma alavancagem mais estável. A dívida da companhia tem aumentado acima do esperado, e sua alavancagem líquida deverá se elevar substancialmente, para acima de cinco vezes ao final de 2012.
Apesar desta elevação, a Fitch acredita que haverá um processo gradual de desalavancagem da Brookfield em 2013, porém não suficientemente forte para retornar a patamares mais conservadores reportados em anos anteriores. Mais detalhes estão no comunicado “Fitch Rebaixa Ratings da Brookfield Incorporações Para ‘BB-’/ ‘A+(bra)’; Perspectiva Estável”, publicado em 6 de julho de 2012 e disponível nos websites da Fitch (www.fitchratings.com e www.fitchratings.com.br).
16ª Série da Quarta Emissão(2010-16)
A 16ª série de CRIs é lastreada por 14 Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs), que representam financiamentos para construção de 18 empreendimentos imobiliários originados pelo Banco BTG Pactual S.A. (BTG Pactual, Rating Nacional de Longo Prazo AA (bra)) e concedidos a duas subsidiárias integrais da Brookfield. O volume total da emissão foi de BRL176,4 milhões. Os recursos desta emissão são utilizados exclusivamente para o financiamento desses empreendimentos.
As CCIs não contam com garantia real imobiliária e não há reforço de crédito na estrutura da operação. Os investidores desta operação se beneficiam de garantias fidejussórias, por meio de aval, prestadas pela Brookfield para afiançar as obrigações assumidas pelas subsidárias nas 14 Cédulas de Crédito Bancário (CCB) que representam os financiamentos imobiliários.
O rating da 16ªsérie reflete a esperada capacidade de pagamento pontual e integral do principal investido, acrescido da variação acumulada da Taxa DI, somada a uma sobretaxa de 1,3% até o vencimento final da operação, em janeiro de 2016. Os pagamentos de juros e principal ocorrem semestralmente, com carência inicial de 24 meses para o principal. O saldo devedor dos CRIs foi de BRL185,2m em 9 de julho de 2012, incluindo os juros acumulados até esta data. Já ocorreram dois pagamentos de juros desde a emissão, em 14 de dezembro de 2010, e o próximo pagamento está previsto para o dia 16 de julho de 2012.
11ª Série da Quinta Emissão(2011-11)
Em 15 de dezembro de 2011, a GaiaSec emitiu a 11ª série de CRIs. Esta série é lastreada por duas CCIs, referentes a duas CCBs, que representam dois financiamentos à construção concedidos pelo BTG Pactual a duas subsidiárias da Brookfield. O volume total da série, de BRL202,5 milhões, é utilizado para financiar 23 empreendimentos imobiliários.
A série não se beneficia de garantia real imobiliária, e também não há reforço de crédito. Os investidores contam apenas com o aval da Brookfield.
A 11ª série é corrigida monetariamente pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), acrescido de juros remuneratórios de 5,8% ao ano. Os pagamentos de juros ocorrerão em março de cada ano, a partir de 2013, e a amortização do principal, na data de vencimento dos CRIs, em 19 de março de 2024. A exclusivo critério das empresas emitentes das CCBs, estas poderão, em janeiro de 2015, solicitar repactuação das condições relativas à taxa de juros, período de capitalização e nova data de repactuação. Os investidores dos CRIs que não concordarem com as novas condições das CCBs poderão vender os CRIs e a Brookfield será obrigada a adquiri-los. Na mesma data de repactuação, os investidores também poderão vender os CRIs à Brookfield, independente da solicitação de alterações das condições desta emissão.
19ª e 20ªSéries da Quinta Emissão(2012-19 e 2012-20)
As duas séries, emitidas em 15 de fevereiro de 2012, são lastreadas por quatro CCIs referentes a quatro CCBs, que representam financiamentos à construção originados pelo BTG Pactual e concedidos a duas subsidiárias da Brookfield. O volume total da emissão, de BRL235,2 milhões, é utilizado para financiar nove empreendimentos residenciais. Do total da emissão, BRL100,2 milhões correspondem à 19ª série, e BRL135 milhões, à 20ª série. Cada uma dessas séries é lastreada por dois financiamentos com o mesmo tipo e valor de remuneração. Dois dos financiamentos tem remuneração baseada na taxa DI, e os outros dois tem correção pelo IPCA acrescido de juro.
Para a 19ª série, o rendimento é de 108% da taxa DI, com pagamento semestral, e a 20ª série é corrigida monetariamente pelo IPCA, acrescido de juros remuneratórios de 5,8% ao ano (com pagamento anual).O pagamento de juros terá inicio em março de 2013. O vencimento final das duas séries será em 19 de março de 2024, quando ocorrerá a amoritzação do principal. No entanto, as subsidiárias da Brookfield, que emitiram as CCBs, podem solicitar repactuação das condições em março de 2015, na mesma maneira que na 11ª série.
Como no caso das séries 2010-16 e 2011-11, esta operação não conta com garantia real imobiliária, e também não há reforço de crédito.
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