O verdadeiro risco de investir em shopping centers
Se o caixa for insuficiente, mas o pagamento puder ser parcelado, o fundo pode usar parte do faturamento mensal para quitar suas obrigações, o que reduziria um pouco os rendimentos dos cotistas durante certo tempo. Se isso não for possível, porém, pode ocorrer o pior: uma chamada de capital. Nesse cenário, o gestor convoca uma assembleia geral para deliberar sobre uma nova emissão de cotas para captar mais dinheiro e honrar suas obrigações. Os cotistas não são obrigados comprar novas cotas, mas quem não o faz acaba tendo seu patrimônio diluído.
Cotista deve se manter próximo à gestão
De acordo com Arthur Vieira de Moraes, o prospecto inicial já traz tudo que o cotista deve saber sobre o fundo – exceto, é claro, aquilo que até o gestor desconhece. Por isso é necessário ler o documento com atenção. No caso do Mooca Plaza, a pendência do empreendimento tanto era conhecida do gestor que a conclusão do pagamento pela compra estava condicionada à regularização.
"A efetividade desse tipo de cláusula – ou então de uma cláusula que responsabilize a parte vendedora por qualquer problema – é, na verdade, pequena. Na hora de cobrar, a Prefeitura vai em cima do nome que está na escritura e pronto. É uma garantia jurídica fraca. Mas esse tipo de pendência ajuda até na decisão de compra do investidor e na precificação", diz Moraes.
O especialista lembra, no entanto, que outras aquisições de shoppings feitas durante a vigência do fundo nem sempre têm prospectos tão detalhados. "É por isso que é importante manter um contato próximo com o gestor. É um privilégio de quem investe em fundos imobiliários poder manter contato direto com seu gestor, fazer perguntas, participar de assembleias gerais e tirar as dúvidas. Não é em qualquer fundo que você consegue manter um contato tão próximo", aconselha Moraes.
Falta de diversificação é o maior risco
Dos 12 fundos imobiliários de shoppings negociados em Bolsa ou no mercado de balcão, apenas o CSHG Brasil Shopping tem uma carteira realmente diversificada. Todos os demais investem em um único empreendimento, o que potencializa seu risco – afinal, se o shopping tiver que fechar por qualquer motivo, toda a carteira do fundo deixa de ter faturamento. "Os fundos de shoppings costumam diversificar inquilinos, não empreendimentos. A saída é o investidor diversificar com mais de um fundo imobiliário", diz Moraes.
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