O verdadeiro risco de investir em shopping centers
Essa pendência já era conhecida do fundo Brasil Shopping e de seus cotistas, uma vez que a conclusão do pagamento da fatia do empreendimento que cabe ao fundo está condicionada à resolução da pendência junto à prefeitura. Apenas 20% dos quase 105 milhões devidos pelo fundo foram pagos até agora. O valor das cotas do fundo Brasil Shopping, que possui seis shopping centers de cinco cidades diferentes na carteira, não se abalou com o problema do Mooca Plaza. Nos últimos 30 dias, a alta foi de 15%.
Shopping West Plaza e Shopping Jardim Sul
O fundo West Plaza detém 30% do shopping homônimo, enquanto o BM Jardim Sul detém 40% do shopping Jardim Sul. Ambos os fundos são da Brazilian Mortgages, hoje controlada pelo BTG Pactual. De acordo com o levantamento da prefeitura, o Shopping Jardim Sul tem problemas com "Construções Irregulares". Já o West Plaza tem problemas com "Construções Irregulares" e também com "Documentação Pendente".
A Prefeitura não esclarece a que exatamente se referem essas irregularidades. Mas nenhum dos dois empreendimentos foi punido até agora – o Jardim Sul por possuir uma liminar de funcionamento que inclusive impede a fiscalização do poder público, e o West Plaza porque a fiscalização ainda está em andamento. O futuro do West Plaza ainda é um pouco incerto, mas os cotistas do Shopping Jardim Sul podem ficar mais tranquilos com a existência da liminar. De acordo com a assessoria de imprensa da administradora BR Malls, a regularização já está em andamento.
E se um desses shoppings realmente fechasse?
Nesse caso, o estabelecimento provavelmente ficaria lacrado durante dias ou semanas, até as pendências serem sanadas. Com a suspensão das atividades, o faturamento dos lojistas reduziria, o que provocaria impacto negativo no faturamento do próprio fundo. Isso porque os contratos de locação de shopping centers preveem que os lojistas paguem um valor mínimo de aluguel ou um percentual de seu faturamento, o que for maior.
Com faturamento reduzido, provavelmente os lojistas só poderiam pagar o valor mínimo, o que diminuiria o rendimento dos cotistas. Isso se não houvesse simplesmente inadimplência. O impacto negativo seria ainda maior caso o fechamento ocorresse às vésperas de uma data importante para o comércio, como Natal, o dia dos pais ou o dia dos namorados.
E se as multas forem efetivamente cobradas?
Mesmo afastado o temor de fechamento do shopping, o pagamento de multas, honorários advocatícios e outras taxas para a regularização também pode ter impacto negativo nos rendimentos. Pode ser que a reserva para emergências do fundo dê conta de todas as pendências, o que não acarretaria perdas diretas para os cotistas. É o caso do fundo do Shopping Higienópolis.
"Mesmo que o fundo tenha caixa para bancar as multas, porém, isso ainda significa que ele vai exaurir parte de seu patrimônio", diz o especialista em fundos imobiliários Sérgio Belleza. Para ele, quando a multa é efetivamente cobrada, o correto é o fundo pagar e depois entrar com uma ação para pedir o ressarcimento aos operadores do shopping.
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