Títulos de crédito imobiliário mais acessíveis

O Globo

Bruno Villas Bôas

11.07.2011

 

Os chamados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI). São papéis que, por muito tempo, foram uma exclusividade dos clientes private de bancos - com mais de um milhão de reais em aplicações - e que começam a ser oferecidos a partir de mil reais e R$10 mil. Especialista veem os papéis com bons olhos, principalmente pela isenção de Imposto de Renda (IR). O alerta fica para a quase impossibilidade de vender os títulos antes do vencimento, o que pode ser um transtorno para quem precisar resgatar o dinheiro.

 

Simulações mostram que as LCIs são geralmente mais rentáveis do que aplicações em Certificados de Depósito Bancário (CDBs), por exemplo. Quem colocar R$10 mil numa LCI que remunere 90% do CDI (Certificado de Depósito Interbancário, média da taxa dos empréstimos entre os bancos) vai ter um ganho líquido de cerca de R$1 mil em 12 meses. Já um CDB que pague 100% do CDI, ou seja, uma taxa ainda maior, terá um ganho líquido de R$888 em um ano.

 

- Essa diferença existe por causa do Imposto de Renda, que é o grande diferencial dessas aplicações. Enquanto as LCIs são isentas do imposto, o Leão pode morder até 22,5% dos ganhos dos CDBs - explica Gilberto Braga, professor de finanças do Ibmec/Rio. - Os papéis são atraentes e estão cada vez mais perto do pequeno investidor por causa da necessidade dos bancos de levantar dinheiro para financiar o crédito imobiliário.

 

Garantia de R$70 mil pelo Fundo Garantidor de Crédito

 

As LCIs são emitidas por bancos com base nos créditos que eles têm a receber de imóveis já financiados. Quando vendem esses títulos, os recursos captados são usados para bancar novos financiamentos. Os papéis têm prazos de dois meses a dois anos. O investidor só recebe o que investiu acrescido de juros quando os títulos vencem.

 

No embalo do mercado imobiliário, o estoque de LCIs emitidas no mercado cresceu 78,2% nos últimos 12 meses, para R$38 bilhões.

 

Segundo Bruno Carvalho, especialista em renda fixa da XP Investimentos, os papéis mais acessíveis são oferecidos por bancos de médio porte. Com mil reais aplicados por seis meses, o investidor já consegue uma remuneração de 90% do CDI. Por serem de bancos médios, os títulos são mais arriscados. Mas em caso de falência do banco, o Fundo Garantidor de Crédito (FGC) restitui o investidor até R$70 mil por CPF.

 

Quanto mais longo for o papel, melhor a taxa oferecida. E com o momento ruim da Bolsa de Valores e o aumento dos juros, os investidores buscam cada vez mais esses títulos no mercado - afirma o especialista da XP.

 

Já o CRI tem chegado às mãos dos pequenos investidores principalmente pela Caixa Econômica Federal, maior fonte do crédito habitacional do país. Os papéis, que sempre foram oferecidos por mais de R$300 mil ao mercado, chegaram em março, pela primeira vez, às agência do banco com investimento mínimo de R$10 mil. Os títulos tinham prazo de vencimento em novembro de 2018 e remuneravam Taxa Referencial (TR) mais 10% ao ano. Para se ter uma ideia, a poupança rende TR mais 6% ao ano.

 

CRIs devem se popularizar por fundos de investimento

 

Segundo o vice-presidente de Finanças e Mercado de Capitais, Márcio Percival Alves Pinto, a adesão da oferta foi positiva, com a participação de 1.669 investidores do varejo, que tiveram garantidos 80% da oferta de R$230 milhões:

 

A operação para o varejo foi um sucesso e agora estamos estudando uma nova emissão para este segundo semestre. Ela será também acessível ao pequeno investidor - afirma o executivo da Caixa.

 

Os CRIs também têm isenção de IR, mas guardam diferenças em relação a LCI. Primeiro, podem ser prefixados ou pós-fixados, dependendo da emissão, e são oferecidos com diferentes referências: CDI, TR etc. Têm um prazo médio maior, de cinco anos. O valor nominal do título diminui ao longo do tempo, à medida que o investidor recebe os juros da aplicação. É possível vender o papel no meio do caminho, mas o investidor terá que pagar o IR se tiver lucro sobre o valor de face do papel.

 

O estoque dos papéis no mercado também cresce vertiginosamente. A alta foi de 83,2% em 12 meses, para R$24 bilhões, segundo dados da Câmara de Custódia e Liquidação (Cetip).

 

Um dos maiores especialistas no assunto é Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages. Ele acredita que a popularização do CRI vai ocorrer por meios da venda de cotas de fundos de investimento. E esse processo já teria começado, com o lançamento de um fundo chamado Excellence, que teve 72% das suas 270 mil cotas compradas por pessoas físicas, com investimento mínimo de R$10 mil (R$100 por cota).

 

Oitenta por cento do patrimônio são destinados à compra de CRIs vinculados a imóveis residenciais. O restante é aplicado em LCI e outros títulos de imóveis - explica Bidetti.