SÃO PAULO – O Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX), que começa a ser negociado nesta segunda-feira na BM&FBovespa, deve contribuir como termômetro para a indústria e atrair novos investidores para esse mercado como fundos de pensão, afirma Rodrigo Machado, presidente da Câmara Consultiva do Mercado Imobiliário da BM&FBovespa.
O número de investidores cresceu 140% desde janeiro de 2011, somando 47.798, sendo 99% pessoas físicas. Só neste ano, a quantidade de investidores aumentou 35% até agosto, com a listagem de 14 novos fundos.
“O aumento do número de fundos e a maior pulverização dessas carteiras têm contribuído para aumentar a liquidez desses produtos no mercado secundário”, afirma Machado. O volume financeiro negociado neste ano já ultrapassou em 80% o total movimentado no ano passado, somando R$ 1,641 bilhão com 141.175 negócios.
A carteira do IFIX será composta de 44 fundos, que responderam por 99% da liquidez e com presença em pelo menos 60% dos negócios nos últimos 12 meses ou no período de listagem. A participação de cada fundo no índice será ponderada pelo valor de mercado total das cotas, com limite de 20%. “A criação do índice permitirá a criação de novos produtos como fundos negociados em bolsa (Exchange Traded-Funds – ETFs)”, afirma Machado.
Os principais entraves para o lançamento de ETFs, no entanto, estão ligados a questões tributárias, já que os fundos imobiliários oferecem isenção de Imposto de Renda e os ETFs, não. "Se não chegar a esse consenso com as entidades regulatórias de isenção de IR, o ETF não faz sentido", afirma Fábio Dutra, diretor de renda fixa, câmbio e derivativos da BM&FBovespa.
Paulo Cirulli, gerente de produtos da BM&FBovespa, afirmou que a bolsa também estuda a criação de sub-índices para o acompanhamento diferenciado por segmento de fundo.
O desempenho dos fundos imobiliários tem superado o da bolsa. Considerando a simulação da variação do índice de fundos imobiliários desde dezembro de 2010, o retorno acumulado seria de 50,6%, enquanto que o Ibovespa, principal índice de ações do país, acumulou queda de 17,7%. Já o índice que mede o desempenho das ações do setor imobiliário (IMOB) ficou negativo em 15,8%.
O mercado de fundos imobiliários tem apresentado um forte crescimento com a queda da taxa básica de juros, a Selic. De 2004 a 2012, o patrimônio líquido dos portfólios disparou, com 160 fundos registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que somam cerca de R$ 30 bilhões de valor patrimonial. Desse total, 80 fundos são negociados na bolsa, totalizando valor de mercado e R$ 18,1 bilhões.
“Esse produto é interessante porque oferece um ganho real de 4% a 5% ao ano, muito superior ao dos fundos DI, cujo rendimento tem caído com a queda da taxa de juros”, afirma Machado. Hoje o rendimento médio dos fundos imobiliários com pagamento de aluguel está em torno de 8% a 8,5% ao ano, afirma José Diniz, diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos.
A respeito dos problemas de irregularidades em alguns shoppings centers na cidade de São Paulo que contam com fundos imobiliários como sócios, como o Higienópolis e o West Plaza, Machado acredita que esses eventos são pontuais e não representam um movimento sistêmico.
Mesmo com o crescimento, a indústria de fundos imobiliários ainda é muito pequena no Brasil, representando pouco mais de 1% do PIB, enquanto nos Estados Unidos os fundos imobiliários listados em bolsa, conhecido como REITs, somam cerca de US$ 500 bilhões de valor de mercado, afirma Diniz, da Rio Bravo Investimentos.
A expectativa, segundo Machado, é que o volume de ofertas de fundos imobiliários alcance de R$ 5 bilhões a R$ 6 bilhões neste ano, já considerando a oferta do fundo imobiliário do Banco do Brasil registrada na sexta-feira na CVM, que pretende captar R$ 1,6 bilhão.
A CVM vem trabalhando em alguns aperfeiçoamentos da Instrução 472, que regula os fundos imobiliários. Tais como permitir a distinção de classe de cotas também para varejo, possibilitar a prorrogação de prazos para as ofertas públicas e permitir ao administrador dos fundos apresentar as informações sobre as carteiras por meio de seu site ao invés de enviá-las aos cotistas, o que reduziria os custos, afirma Francisco Santos, superintendente de negócios com investidores institucionais da CVM.
(Silvia Rosa e Sérgio Tauhata | Valor)
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