Aqueda das taxas de juros nos últimos 12 meses causou impacto na rentabilidade dos fundos imobiliários. A redução do custo de oportunidade combinada com a valorização generalizada dos imóveis e elevação dos aluguéis teve como consequência o aumento do preço de mercado das cotas dos fundos existentes, o que rendeu ganhos de capital para quem já investia na modalidade.
Hoje são 163 carteiras registradas na CVM com variadas estratégias de investimento. No total, somam patrimônio líquido superior a R$ 30 bilhões. Dessas, 82 possuem cotas negociadas na bolsa, com diferentes graus de liquidez.
Para aumentar a transparência do mercado e atrair mais aplicadores para essa alternativa de investimento, a BM&FBovespa acaba de lançar o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários, o IFIX. Desde janeiro de 2011, quando o valor do índice foi calculado pela primeira vez, até o fim de agosto - a última cota divulgada - a rentabilidade do IFIX foi excepcionalmente alta, chegando a 50,55%.
No mesmo período, o Ibovespa teve queda de 17%; o CDI subiu 20%; e o IMA-B, índice que mede a rentabilidade dos títulos públicos indexados à inflação, subiu 35%.
O novo indicador da bolsa mede a rentabilidade de 44 fundos imobiliários, escolhidos entre os mais frequentemente negociados e com maior volume financeiro de transações. Os fundos são reunidos como se formassem uma carteira teórica diversificada. Aqueles com maior liquidez possuem peso maior nessa carteira.
A rentabilidade do IFIX considera o retorno total do investimento, ou seja, incorpora tanto os ganhos com a valorização da cota de cada um dos fundos que formam o índice quanto o total dos rendimentos distribuídos por esses fundos ao longo do tempo. Para o investidor em fundos imobiliários, o cálculo preciso da rentabilidade total da aplicação é sempre complexo.
Como a maioria dos fundos imobiliários distribui rendimento mensalmente - referente ao repasse do recebimento dos aluguéis dos imóveis que estão na carteira -, é preciso um controle adicional para considerar todos os ganhos da aplicação. A metodologia do IFIX busca solucionar essa questão.
Toda vez que um rendimento é distribuído, representando um ganho em dinheiro para o cotista do fundo imobiliário que fez a distribuição, o valor de mercado da cota daquele fundo é recalculado na carteira do IFIX. O objetivo é não desprezar os ganhos com a distribuição de rendimentos e eliminar eventuais distorções que podem impactar a variação diária da cota do fundo.
Apesar do curto histórico do novo índice, é possível verificar que o comportamento do IFIX é cíclico. Nos primeiros seis meses de 2011 o indicador subiu 5,61%. Nos seis meses seguintes a alta foi de 10,32%, acumulando ganhos de 16,51% até dezembro.
No primeiro semestre de 2012, o desempenho dos fundos imobiliários negociados em bolsa foi ainda mais impressionante. O IFIX subiu 22,3% no período, levando a alta acumulada desde 2011 para 42,5%. Nos dois meses seguintes o índice subiu mais 5%, atingido o ganho total de 50% desde o início, conforme ilustra o gráfico abaixo.
Muitos investidores consideram a aplicação em imóveis como sendo uma maneira eficiente para garantir o recebimento de um fluxo de caixa, sempre corrigido pela inflação. Os fundos imobiliários, dependendo da forma como são estruturados, conseguem atender a demanda desse tipo de investidor de forma muito eficiente, inclusive do ponto de vista fiscal.
Além da maior diversificação que os fundos imobiliários conseguem proporcionar aos aplicadores, os rendimentos dos aluguéis dos imóveis integrantes da carteira podem ser repassados para os cotistas sem a tributação do Imposto de Renda. É uma vantagem significativa no longo prazo.
Mas, apesar de as perspectivas para o mercado imobiliário continuarem positivas, parece exageradamente otimista imaginar que o desempenho futuro do IFIX vá repetir o passado. A queda dos juros reais, isto é, a diferença entre as taxas de juros de mercado e a inflação, foi o principal evento que influenciou positivamente a rentabilidade dos fundos imobiliários no período.
Com a queda dos juros reais, muitos investidores correram para os imóveis e fundos imobiliários. Isso explica parte dos ganhos excepcionais. O movimento foi semelhante ao que aconteceu com os títulos públicos indexados à inflação, as Notas do Tesouro Nacional da série B (NTN-B).
Além da rentabilidade, porém, é importante avaliar com atenção os riscos do investimento. O IFIX pode se transformar em um bom parâmetro para comparar o desempenho do mercado de fundos imobiliários com outras alternativas de investimento.
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