Agliberto Lima/DC
Com a taxa real de juros no nível mais baixo da história – cerca de 2% ao ano – é preciso que o investidor fique atento às aplicações financeiras que oferecem rentabilidade maior do que as que acompanham o Certificado de Depósito Interbancário (CDI, usado para remunerar operações entre bancos e que acompanha a Selic). Na relação de investimentos alternativos ao CDI, os fundos de investimento imobiliário devem ser estudados com atenção.
Esses produtos investem na locação de imóveis residenciais ou edifícios comerciais e shoppings e, em alguns casos, também carregam o risco da construção. Cada cotista do fundo recebe em um determinado período (mensal ou semestralmente) os rendimentos dos aluguéis de um conjunto de imóveis que estão na carteira, de acordo com sua participação no fundo.
Segundo dados da BM&FBovespa, o número de fundos de investimento imobiliário negociados na bolsa passou de 25 em 2008 para 80 até o último dia 31 de agosto. O volume acumulado de negociação saltou de R$ 143,6 milhões em 2008 para R$ 1,6 bilhão no acumulado de janeiro a agosto deste ano. As pessoas físicas são 99% dos 47,7 mil investidores dos fundos imobiliários na bolsa. O crescimento foi tão forte que no início deste mês a BM&FBovespa lançou o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (Ifix), que é composto por 44 fundos imobiliários de maior liquidez. A valorização do Ifix, calculada de 30 de dezembro de 2010 a 31 de agosto de 2012 foi de 50,6%, bem melhor que o prejuízo de 17,7% do Ibovespa (principal referência do mercado de ações.
A Petra Consultoria calcula que o retorno médio mensal de 47 fundos foi de 0,69% em agosto, considerando o valor da cota no último dia do mês anterior. Para quem já tinha cotas desde o lançamento, o rendimento médio mensal dos 47 fundos foi de 1,17%. Mas rentabilidade passada não garante o rendimento futuro – por isso, antes de adquirir cotas de um fundo é importante ler o prospecto e avaliar os projetos que estão na carteira, o valor dos aluguéis, o que é uma boa referência, segundo especialistas. Além disso, é preciso escolher um fundo com gestão e administração profissionalizada e transparente como forma de evitar problemas no futuro.
Isenção de imposto
Uma vantagem em tempos de juros baixos é que os rendimentos dos fundos de investimento imobiliário são isentos de Imposto de Renda (IR) para investidores que não tenham mais do que 5% do patrimônio total do fundo. Mas isso não significa que ele está livre de custos, já que para comprar e vender as cotas é preciso estar cadastrado em uma corretora ou banco e arcar com as despesas da bolsa de valores, como as de custódia e liquidação. De acordo com o educador financeiro Mauro Calil, existe a cobrança de 20% de IR apenas se houver valorização das cotas, que o investidor paga na hora da venda.
Além disso, o fundo funciona como um condomínio fechado e cobra uma taxa de administração anual que é, em média, de 1% a 1,5% ao ano, segundo o analista-chefe da Ativa Corretora, Ricardo Corrêa. "Vamos lançar neste mês três fundos imobiliários de lajes comerciais e o retorno esperado é de inflação mais 9% ao ano. O valor das cotas é de a partir de R$ 5 mil", afirma Corrêa. Ele diz que para investir é preciso ter conta na corretora e, no caso de oferta pública primária, não há taxa de corretagem. "O valor pago na saída, no home broker, é de R$ 15", afirma.
O administrador do fundo imobiliário deve se responsabilizar pela manutenção dos imóveis, gestão dos condomínios e garantir uma negociação profissional dos valores dos aluguéis junto aos inquilinos. E tudo isso deve ser informado com transparência ao investidor. Calil diz que a gestão profissional traz a segurança de que o imóvel no papel renda mais do que o físico. "Os aluguéis costumam ser mais altos em prédios geridos por fundos. Essa aplicação, no entanto, tem o risco do mercado imobiliário, que pode ser de aumento da taxa de vacância e desvalorização do imóvel. É uma renda variável que, se bem planejada na carteira de investimentos, pode ter um comportamento de renda fixa", afirma Calil.
No entanto, se comparado a um imóvel físico, o risco do fundo imobiliário é menor, já que geralmente reúne vários edifícios na carteira. Se, por exemplo, houver uma taxa de vacância elevada em um deles, o prejuízo pode ser diluído pelos outros imóveis locados.
Outra vantagem sobre o imóvel físico é a liquidez, que aumentou bastante nos últimos anos no mercado secundário. Quem investe em fundo imobiliário e quer vender a cota por uma emergência pessoal pode fazê-lo na bolsa de valores, mas o dinheiro só estará disponível em três dias (D+3). "A liquidez é maior do que a de um imóvel físico, no qual a negociação para a venda pode levar até 30 dias, se for preciso assinatura de cônjuge ou de outros membros da família", diz Calil.
O educador lembra que o fundo de investimento imobiliário é adequado ao investidor que busca viver de renda de aluguel e não para aquele que gosta de especular. "É um produto que tem espaço para mais lançamentos porque a demanda continua alta. O que falta são projetos bons, que tragam no lançamento uma boa rentabilidade. Isso ocorre por uma condição de mercado, que fez com que imóveis tivessem preços elevados e de difícil negociação", afirma.
Cenário promissor
O gerente nacional de fundos para o setor imobiliário da Caixa, Vitor Hugo dos Santos Pinto, diz que o mercado de fundos imobiliários é promissor e que o banco deve lançar um novo produto nas próximas semanas. Sem revelar detalhes, pois está em período de silêncio, o banco diz que a carteira do fundo deve incorporar as agências físicas alugadas pela própria Caixa. Hoje o banco tem R$ 4,5 bilhões de patrimônio líquido de fundos imobiliários sob gestão, com 70% de investidores institucionais e 30% pessoas físicas.
"Os fundos imobiliários são atraentes para pessoas físicas e estão pagando um retorno médio real de 7% a 9%, mais do que os fundos de renda fixa", comenta. "No entanto, eles carregam mais risco, que tem sido compensado pela rentabilidade. Agora, com a popularização do produto, a pessoa física vai ter de diferenciar os produtos, que têm diferentes perfis de risco", acrescenta.
O gerente lembra, ainda, que um fundo imobiliário oferece uma rentabilidade dupla: o rendimento periódico de locações e ao da valorização da cota (que é realizado quando ela é vendida). "Quanto maior a demanda por cotas, mais o preço tende a subir. Os valores já aumentaram bastante por causa da queda da taxa de juros, mas daqui para a frente esse efeito passou e as cotas serão valorizadas conforme a qualidade do fundo", diz.
De acordo com o executivo, a pessoa física deve estudar bem a trajetória do gestor, o retorno esperado dos imóveis e a política de investimento do fundo (o que ele pode comprar, qual o risco de crédito locatário, a concentração e diversificação e quem são os locatários). Em geral, as cotas no mercado secundário (bolsa) são vendidas com ágio. Na oferta primária, diz o gerente da Caixa, as cotas têm sido oferecidas por um valor mínimo de R$ 1 mil. "Alguns fundos exigem que o investidor compre de 10 a 20 cotas. Isso depende do público-alvo", conclui o executivo.
Imóvel, só no papel.
O consultor financeiro Marcelo Moretta, de 48 anos, queria diversificar a sua carteira em imóveis quando decidiu comprar cotas de fundos imobiliários, há dois anos. "O risco é diluído, por causa da diversificação da carteira em relação à compra de um imóvel. Tenho cotas em dez fundos, que mesclam residenciais, shopping centers, lajes corporativas e recebíveis imobiliários", diz.
Hoje, do patrimônio investido por Moretta, 30% estão em fundos imobiliários e o restante em ações (30%) e renda fixa (40%). O segredo do consultor para escolher bem o produto é não olhar, em primeiro lugar, para a rentabilidade. "Só adquiro cotas se o fundo for transparente. Isso significa que ele deve informar em relatórios, ou por telefone, a relação de inquilinos. Quero saber se o imóvel está bom e o que o fundo está fazendo. Alguns compram cotas de outros fundos geridos por eles próprios, aumentam o preço e vendem. Vejo conflito de interesse."
O segundo segredo, diz Moretta, é comprar a cota no lançamento e mantê-la ou comprar no mercado secundário por um preço bom. "Comprei uma cota no lançamento e tenho hoje retorno mensal de 1%. Antes de adquirir no secundário comparo o preço da cota com o valor patrimonial. Se o preço da cota estiver muito acima não compro porque tem baixo potencial de valorização."
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