Revista Construção Mercado |Pâmela Reis
A RB Capital, especializada em crédito estruturado e investimentos imobiliários, encerrou em setembro a distribuição das cotas do FII (Fundo de Investimento Imobiliário) RB Capital Desenvolvimento Residencial II, totalizando R$ 126 milhões. Ao contrário do que o mercado está acostumado a ver, o rendimento desse FII não virá de aluguéis, mas sim do desenvolvimento de imóveis residenciais para venda, da construção à comercialização de unidades.
O funcionamento é muito semelhante ao de um FIP (Fundo de Investimento em Participações), mas o modelo só se tornou possível graças à publicação da ICVM (Instrução da Comissão de Valores Mobiliários) no 472, em outubro de 2008. A normativa autorizou os FIIs a comprarem cotas de SPEs (Sociedades de Propósito Específico), prática vedada até então. "Essa nova regra flexibilizou muito o modelo operacional e permitiu que o FII realizasse sua função principal - que é investir em imóveis - de forma mais completa e eficiente", comenta Régis Dall´Agnese, sócio da RB Capital e responsável pela área de investimento imobiliário residencial. É a segunda vez que a empresa desenvolve um produto com essas características.
Na entrevista a seguir, Dall´Agnese detalha o funcionamento desse novo fundo e explica porque acredita que esse modelo pode substituir os FIPs.
Qual a diferença entre o FII (Fundo de Investimento Imobiliário) de desenvolvimento residencial e o FIP (Fundo de Investimento em Participações)?
A estrutura desse FII é muito semelhante à de um FIP que adquire participações em projetos. O fundo compra cotas de SPE [Sociedade de Propósito Específico], a SPE desenvolve o projeto imobiliário e depois de dois ou três anos, que é o período de desenvolvimento do projeto, a SPE recebe de volta o dinheiro e distribui dividendos para o FII. Exatamente o mesmo modelo de um FIP.
Mas então por que não optar pelo FIP?
O FIP não tem isenção de imposto de renda para investidor pessoa física. O FII tem. O problema é que até um tempo atrás, os FIIs tinham estruturas pouco flexíveis. Eles não podiam comprar CRIs [Certificados de Recebíveis Imobiliários] ou investir em sociedades desenvolvedoras de imóveis. Podiam basicamente comprar o terreno e desenvolver o projeto. A ICVM 472 permitiu que o fundo imobiliário comprasse também participação em SPEs. Antes, se usava FIP para desenvolver projetos por causa dessa restrição dos fundos de investimento imobiliário, mas o correto para investimento em desenvolvimento seria usar o FII.
E por que para o fundo é mais vantajoso investir em cotas de SPE do que no terreno?
Porque a compra de terrenos via SPE permite maior flexibilidade operacional, facilita o controle e a governança dos projetos. Além disso, os fundos de investimento imobiliário não podem se alavancar, não podem tomar qualquer tipo de financiamento, vedação estabelecida pela própria ICVM 472. Se o FII investir diretamente no terreno, esse terreno não pode ser hipotecado nem o FII pode tomar financiamento. Ou seja, se o incorporador quisesse ter um fundo imobiliário como sócio, aquele projeto não poderia tomar financiamento no banco. Isso impõe uma séria restrição. Por outro lado, se tenho o fundo não como investidor direto do imóvel, e sim como sócio de uma SPE que vai desenvolver esse projeto, a SPE pode tomar o financiamento bancário e isso se torna um grande facilitador.
Você citou também a facilidade no controle e governança dos projetos.
Esse é outro aspecto: no fundo imobiliário, de uma forma geral, as decisões são tomadas pelos cotistas - auxiliados pelo consultor imobiliário -, e operacionalizadas pelo administrador do fundo. No passado, o administrador tinha que consultar constantemente os cotistas para qualquer questão ligada ao projeto. Quando o investimento é feito em uma SPE, essa sociedade tem administradores específicos e esses administradores já têm um mandato definido. Operacionalmente fica muito mais fácil, porque não é preciso convocar o investidor a todo o momento para discutir assuntos às vezes pouco relevantes.
E com todas essas vantagens, por que os FIIs de desenvolvimento imobiliário ainda são tão raros no Brasil?
O mercado de FIIs de varejo se iniciou com os fundos imobiliários voltados para renda, com menor risco, que é o que os investidores procuram no momento inicial. À medida que o produto vai se popularizando, os investidores passam a entendê-lo melhor e a ter mais apetite para entrar em novos FIIs. Esse nosso fundo residencial tem um risco um pouco maior, mas o investidor também tem uma expectativa de retorno maior.
Você acha que o número de FIIs de desenvolvimento imobiliário deve aumentar?
Tendo a acreditar que sim. É uma coisa que está se iniciando agora, os investidores precisam entrar mais em contato com esse ativo. Hoje nosso fundo é voltado só para investidores qualificados, com um investimento mínimo de R$ 150 mil. Conforme os investidores forem se familiarizando, a perspectiva é de que o mercado tenha mais capacidade de absorver esse produto. Os fundos imobiliários de maneira geral são recentes e os fundos imobiliários de característica residencial, muito mais.
Por que o FII de desenvolvimento da RB Capital é direcionado apenas para investidores qualificados?
Ele tem uma característica mais voltada para esse tipo de investidor. Quem compra as cotas desse fundo tem que entender um pouco do mercado de incorporação residencial, que tem riscos diferentes e maiores do que os riscos de um papel de renda fixa. À medida que mais fundos desse tipo forem desenvolvidos, o ticket [valor médio da aplicação] tende a se reduzir e outros perfis de investidores podem ser captados.
No longo prazo, os FIIs devem chegar a substituir os fundos de participação?
Especificamente para investimentos imobiliários acho que isso é possível. A flexibilidade que os FIIs têm hoje faz com que, do ponto de vista da operacionalização do veículo, eles sejam muito semelhantes ao fundo de investimento em participações, porém com o benefício da isenção de imposto de renda para pessoa física. Acho que vai acontecer uma transição natural, e que operações que há pouco tempo eram feitas por meio de FIP, serão feitas por meio de fundo de investimento imobiliário. Vejo esse tipo de produto como uma alternativa que tende a ser cada vez mais utilizada para desenvolvimento do mercado imobiliário residencial.
O mercado de fundos imobiliários como um todo tem crescido. O que vem motivando essa expansão?
Os primeiros fundos imobiliários voltados para pessoa física surgiram por volta do ano 2000, mas ainda de forma incipiente, porque eram fundos com pouca liquidez. O que se tinha eram colocações de grandes lotes para um grupo muito pequeno de investidores. Não havia pulverização. Com o crescimento do mercado imobiliário, surgiram alguns fundos imobiliários montados e distribuídos por grandes bancos e instituições financeiras. O mercado passou a ter uma pulverização maior, os fundos passaram a ser listados em Bolsa e se tornaram muito mais fragmentados. Ao mesmo tempo, deixaram de competir diretamente com os títulos do governo, que antes tinham taxas de juros muito altas.
E hoje as taxas estão bem mais baixas.
Sim, hoje a taxa de juros caiu e os títulos públicos operam com uma rentabilidade muito menor. Com isso os fundos imobiliários passaram a ser mais atrativos. Tudo isso coincidiu com um momento em que o mercado imobiliário está muito pujante, chamando a atenção de boa parte dos investidores. Esse cenário fez com que hoje houvesse um volume maior de fundos de investimento imobiliário no mercado.
E há demanda para que esse crescimento se mantenha?
É difícil dizer exatamente qual o tamanho desse mercado. É um mercado que ficou muito tempo parado, sem nenhum movimento significativo, e que agora está deslanchando. Mas tudo leva a crer que esse movimento vai continuar, até em função da cultura no Brasil, onde as pessoas gostam de fazer investimento imobiliário por causa de todo o histórico de inflação, confisco etc. As pessoas gostam de ter a solidez de um imóvel por trás dos seus investimentos. Pessoas físicas estão muito atraídas por esse produto devido à isenção fiscal. Há também muitos investidores institucionais e até algumas empresas de gestão de investimentos olhando para esse tipo de produto.
Qual é o perfil dos investidores do FII RB Capital Desenvolvimento Imobiliário II?
Em número, cerca de 90% dos investidores são pessoa física, mas temos também alguns investidores institucionais. Foram ao todo cerca de 200 investidores.
Para esse produto, vocês já têm SPEs selecionadas?
Temos hoje quatro investimentos feitos dentro desse fundo e uma série de outros a serem feitos na sequência. Nossa expectativa é encerrar o período de investimento do fundo dentro de seis meses, prazo muito menor que o originalmente definido, de três anos. Estamos no processo de busca e seleção de ativos e parceiros. Nossa estimativa é selecionar entre 15 e 20 projetos.
Como é feita essa prospecção?
Temos um negócio bastante pulverizado e com isso conseguimos acesso a um grande número de incorporadores no País inteiro, embora o mercado residencial seja muito fragmentado. Boa parte da nossa originação é ativa, vem do nosso dia a dia com esses incorporadores. Mas temos também casos em que o incorporador ouviu falar da RB e chega até nós, buscando alternativas para o negócio dele.
Quais são as etapas de seleção dos empreendimentos?
A primeira é sempre a avaliação do incorporador. Você tem que estar muito seguro quanto ao sócio que está buscando. É um negócio de longo prazo, três a quatro anos em média, e que tem uma dinâmica própria, muitas decisões são tomadas em conjunto. A segunda etapa é entender o projeto. Fazemos uma avaliação aprofundada do produto, preço de venda, custo de produção, terreno, campanha de marketing, empresa de vendas etc. Em todos os projetos vamos também até o local, entendemos da região, vemos o que os concorrentes estão fazendo, o preço de venda, a capacidade de absorção etc. Feito isso, partimos para a negociação com o incorporador e depois para a diligência, em que avaliamos toda a parte jurídica do negócio. O processo é relativamente rápido, algo entre 30 e 60 dias.
Que tipo de empresa vocês buscam como parceiras para esse fundo?
Nosso foco principal são as grandes e médias incorporadoras. Mas o que é importante para nós, mais do que o tamanho da empresa, é entender se essa incorporadora tem experiência no negócio que ela está desenvolvendo. Há quanto tempo ela vem fazendo esse tipo de produto? Tem um histórico de sucesso? Avaliamos também a parte de controles dessa empresa, se ela está bem organizada, se tem transparência nos dados, se as informações são confiáveis. Depois olhamos a figura dos sócios, os donos do negócio.
O fundo não investe em empresas pequenas?
Se a empresa é pequena mas está muito bem organizada, muito bem gerida, e tem um histórico consistente, podemos fazer negócio. Mas geralmente é difícil que empresas muito pequenas estejam tão organizadas. Existem também incorporadoras pequenas que, apesar de não estarem suficientemente organizadas, possuem projetos interessantes e grandes que elas têm conseguido desenvolver sozinhas. Nesses casos, trazemos outro incorporador médio ou grande para o jogo e desenvolvemos o projeto em conjunto. Sozinhos, provavelmente não faríamos negócio com aquela incorporadora, mas podemos chamar outro sócio que gera valor para o negócio e pulveriza o risco.
Em que estágio do desenvolvimento do projeto o fundo normalmente entra?
Ele pode entrar tanto no estágio inicial, na compra do terreno junto ao incorporador, quanto num estágio mais avançado. O fundo jamais vai desenvolver qualquer tipo de negócio sem ter um incorporador, jamais vai comprar um terreno para depois chamar um sócio desenvolvedor. O fundo não é incorporador, ele é coinvestidor em projetos, e o projeto vem do incorporador.
Há alguma preferência pelo tipo de empreendimento?
Nosso foco para operações de coinvestimento são projetos que se encaixem no SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Mas esse é só o foco, não quer dizer que não façamos outros investimentos.
A participação do fundo nas SPEs é majoritária?
Não, a participação máxima é de 50% em cada SPE. Procuramos manter esse perfil de alinhamento com o incorporador. Se tivéssemos 80% de participação e o incorporador tivesse 20%, ele estaria menos alinhado. Queremos que ele tenha tanto ou mais interesse do que nós no desenvolvimento do projeto.
O fundo participa da gestão do empreendimento?
Sim, participa da gestão e tem influência dentro da SPE e do desenvolvimento do projeto. Em geral, os fatores críticos para nós na gestão da SPE envolvem o projeto, o produto, o cronograma, o preço de venda e os custos. Temos nosso pessoal de engenharia e contratamos ainda uma empresa terceirizada que faz a fiscalização das obras em visitas mensais. Mas cada negócio tem uma característica diferente. A construção, por exemplo, está muito vinculada ao tipo de contrato. Se fizermos um contrato com a construtora na modalidade preço máximo garantido, o envolvimento com as atividades do dia a dia é menor. Já no caso de um contrato por administração, esse envolvimento tende a ser maior.
Qual a meta de rentabilidade do fundo?
Como a característica desse fundo é adquirir ativos que ainda não estão definidos, preferimos não fazer uma previsão. São retornos compatíveis com a atividade de desenvolvimento residencial.
A RB Capital oferece outras formas de funding para pequenas empresas?
Para as pequenas, o que temos feito bastante são operações de financiamento. É o mesmo mecanismo de um financiamento bancário, o Plano Empresário, só que o incorporador pode financiar não só a construção, mas também a aquisição do terreno. Nosso financiamento médio por projeto gira em torno de R$ 20 milhões. Também fazemos operações de compra de carteira de recebíveis [securitização].
A RB tem também FIIs que investem em imóveis comerciais para renda, como centros de distribuição, indústrias e grandes lojas de varejo. Nesses casos o fundo também participa do desenvolvimento do imóvel?
A forma como a RB Capital atua e como o fundo atua é um pouco diferente, nesse caso. A RB Capital entra desde a etapa inicial, desde a compra do terreno. Porém, como nessa fase o negócio é mais arriscado, acabamos correndo esse risco inicial com capital da própria companhia e com alguns investidores específicos e muito qualificados.
E onde entra o FII de renda?
Quando o ativo já está estabilizado, com um inquilino e gerando renda, colocamos esse ativo dentro de um fundo de investimento imobiliário e vamos a mercado com um nível de risco muito mais baixo.
Nenhum comentário:
Postar um comentário