Carta Capital |André Siqueira
13 de dezembro de 2010 às 10:28h
Segundo Fabio Nogueira, da BFRE, o setor imobiliário preparou-se durante 13 anos de forma equilibrada
Fabio nogueira é vice-presidente da Brazilian Finance and Real Estate (BFRE), grupo pioneiro no mercado de securitização de imóveis – um segmento que, na opinião da maioria dos especialistas em habitação, tende a crescer exponencialmente nos próximos anos. Com o desenvolvimento do mercado imobiliário, os recursos direcionados ao setor, como poupança e FGTS, em poucos anos serão insuficientes para atender à demanda. A emissão de títulos é uma alternativa capaz de antecipar a receita dos empreendimentos.
Criada no fim dos anos 1990, a BFRE emitiu até hoje 6,9 bilhões de reais em títulos, o equivalente a 33% do mercado nacional. Quase a metade dos lançamentos foi realizada em 2010. Em entrevista a CartaCapital, Nogueira explica o funcionamento destes instrumentos e diz por que o Brasil ainda está distante do risco de criar uma bolha imobiliária, a exemplo da que estourou nos Estados Unidos entre 2007 e 2008.
CartaCapital: Por que o sistema de crédito imobiliário brasileiro é tão pouco sofisticado em relação a outros países?
Fábio Nogueira: Eu diria que a gênese do modelo atual ocorreu em 1997, quando foi criado o Sistema Financeiro Imobiliário (que permitiu os empréstimos com recursos dos próprios bancos). Treze anos depois, os mais céticos podem dizer que evoluímos pouco, mas desenvolvemos ferramentas que vão permitir o crescimento sustentável. A partir de 2007, tivemos as aberturas de capital das grandes construtoras, a começar pela Cyrela. O mercado de capitais trouxe ao mundo da transparência empresas que, até então, eram familiares.
CC: Hoje são apontados alguns erros cometidos pela empresa ao acessar os recursos da Bolsa, que as levaram a sofrer no período da crise financeira internacional.
FN: Alguns bancos de investimento levaram as companhias a aplicar todo o dinheiro captado em terrenos. Veio a crise de liquidez e elas foram pegas no contrapé. Mas o Brasil tem se saído bem neste período de entressafra.
CC: Corremos o risco de formar bolhas no mercado imobiliário, a exemplo das surgidas nos países desenvolvidos?
FN: Começamos a fazer as coisas corretas. Temos mecanismos para impedir excessos. Os últimos governos entenderam a importância do setor, como gerador de emprego e fomentador do PIB. Além disso, aprendemos com o que deu errado lá fora. O problema não foi a securitização, mas o uso que se fez dela, além da regulação frouxa e das fraudes descaradas.
CC: Essas fraudes não podem ocorrer aqui dentro? Veja o caso recente do Banco PanAmericano…
FN: Os investidores brasileiros nunca se fiaram exclusivamente nos relatórios de rating. Pedem primeiro para ver o portfólio. Nos EUA, o problema estava na origem, na oferta de financiamento de 120% do preço dos imóveis, com base na crença de que o imóvel sempre iria se valorizar. Aqui, as pessoas ainda compram para morar.
CC: Até quando os recursos direcionados darão conta das necessidades de crédito imobiliário?
FN: Na velocidade atual, da ordem de 70 bilhões de reais de demanda ao ano, em mais dois anos deverá se esgotar a capacidade do sistema. Isso começará a ser sentido entre 2011 e 2012. A securitização é a próxima fronteira.
CC: Essa situação não caracteriza uma bolha?
FN: Não chamo de bolha, porque existe uma demanda real por moradias. Estamos vivendo um momento único de um país, uma janela demográfica que os Estados Unidos atravessaram na geração dos baby boomers, entre as décadas de 60 e 70. Além disso, a parcela do imóvel financiada pelo brasileiro é de 62% do valor, o que desestimula a inadimplência. Em nossas carteiras, a inadimplência até 90 dias está em torno de 3%, e a perda efetiva é de 0,7%. Nosso subprime, se existe, está nos empréstimos consignados e no financiamento de veículos. Tanto é que são esses os segmentos afetados pelas novas regras de restrição ao crédito do Banco Central.
CC: Em que medida a regulamentação do setor imobiliário previne a formação de bolhas?
FN: Trabalhamos com duas classes de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Quando montamos uma carteira, agrupamos cerca de 10% dos recebíveis na classe chamada de Júnior e 90% na Sênior, onde são reunidas as mais bem avaliadas. As perdas são descontadas primeiro na Júnior, que em geral nós mesmos adquirimos, por prudência. Isso quer dizer que a inadimplência precisa ultrapassar 10% para atingir o investidor em cotas Sênior. Além disso, toda emissão tem de ser aprovada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Nos EUA, não havia limite para as classes, e as avaliações eram duvidosas.
CC: O investidor, mesmo assim, ainda se mostra cauteloso?
FN: O investidor prefere os títulos corporativos, e ainda tem um certo preconceito quanto ao residencial. Aceita receber IGPM mais 6% em um título corporativo, e exige IGPM mais 8% em um CRI Sênior.
CC: Mas o risco é, de fato, maior.
FN: Depende. Pode-se ter os melhores mecanismos e ainda assim ter problemas. Em 2002, o IGPM bateu em 20%. Numa hora dessas, é preciso ser rápido na negociação, antes que a inadimplência cresça. Mas enquanto tivermos uma política monetária estável, dá para confiar. E o brasileiro ainda é conservador nos empréstimos, até como resultado da cultura inflacionária. Toma, em média, financiamento por 12 anos e paga em 8. O brasileiro não gosta de dívida.
CC: Existe demanda por instrumentos mais sofisticados, como o refinanciamento de contratos?
FN: No Brasil, a burocracia cartorária inibe os refinanciamentos. Não é como nos EUA, em que a operação é feita em busca de taxas menores. O brasileiro só refinancia quando tem ainda três a cinco anos remanescentes, ainda deve 20% do imóvel e pode esticar o prazo por mais dez anos.
CC: O mercado de securitização está pronto para suportar a demanda que deve surgir nos próximos anos?
FN: Há 13 anos estamos nos preparando para este momento, de maneira ponderada, equilibrada. Criamos um histórico de transações e temos critérios que são retroalimentados. Com toda essa sustentação, o mercado começa muito bem.
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