Valor Econômico - 22/12/2010
Angelo Pavini | De São Paulo
O ano promete terminar com chave de ouro para os fundos imobiliários, com duas operações importantes movimentando R$ 669 milhões e quase 3 mil investidores individuais. Em uma delas, a BB DTVM e o Banco Votorantim fizeram juntos a sua estreia no segmento em grande estilo, com uma das maiores ofertas para pessoa física do mercado. Em outra, a já tradicional Brazilian Mortgages captou em sete dias úteis R$ 367 milhões .
O fundo imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower encerrou ontem sua captação e levantou R$ 302 milhões, valor acima da expectativa dos organizadores, que era de R$ 271 milhões. Voltado apenas para pessoas físicas, a carteira atraiu 1.499 investidores, com uma aplicação média de R$ 209 mil. O fundo prevê ainda uma segunda oferta a ser adquirida pelos atuais cotistas, de R$ 46 milhões, caso os gestores consigam alugar as unidades por um valor acima de R$ 110 por metro quadrado. Com isso, a oferta poderá atingir R$ 348 milhões.
O empreendimento, que ainda está em construção, garante rentabilidade para os investidores antes mesmo da conclusão da obra, destaca Carlos Massaru Takahashi, presidente da BB DTVM. A partir do pagamento das cotas, em 28 de dezembro, os investidores passarão a receber o equivalente a 10% mais correção pelo IPCA. "E são valores isentos de imposto de renda e da taxa de administração do fundo, de 1% ao ano", destaca.
O retorno garantido vale até 18 meses depois da construção. "A partir daí, o fundo passa a render de acordo com os aluguéis do prédio", afirma Reinaldo Lacerda, superintendente de produtos da Votorantim Wealth Management. Este é também o primeiro fundo imobiliário da Votorantim e da BB DTVM. O Banco do Brasil havia realizado outros dois fundos, mas com ativos do próprio banco.
O fundo será dono dos 13 primeiros andares de uma das três torres comerciais do projeto, que inclui o shopping de luxo Cidade Jardim. A torre terá no total 27 andares e 7 subsolos e já está na oitava laje. A previsão de conclusão é em julho de 2012.
Cerca de dois terços das cotas foram adquiridas por clientes de alta renda do private bank do Banco do Brasil, diz Takahashi. Outro um terço ficou com o private do Votorantim. "Foi um resultado acima do esperado", afirma Robert John van Dijk, responsável pela Votorantim Wealth Management.
A estrutura com rentabilidade garantida antes mesmo da construção e a possibilidade de ampliação dos ganhos, além de uma oferta no futuro de acordo com os aluguéis, também explicam a procura, afirma van Dijk. Se o aluguel superar R$ 110, o ganho adicional será dividido entre o fundo, o empreendedor e o vendedor. "E isso representará um ganho acima dos 10% ao ano mais IPCA", afirma Lacerda, da Votorantim.
A aplicação mínima era de R$ 10 mil, equivalentes a 100 cotas, mas houve ofertas de todos os tipos, desde R$ 20 mil até R$ 20 milhões. "O fundo permite o acesso a imóveis de valor expressivo com quantias menores", lembra Takahashi.
O prédio faz parte de um conglomerado de empreendimentos de alto padrão interligados ao shopping, onde há o potencial de valorização tanto dos aluguéis quando dos imóveis que formam o fundo, lembra Lacerda. "Ele está no eixo de crescimento imobiliário da cidade, o que aumenta seu potencial."
Segundo Lacerda, o fundo terá suas cotas registradas para negociação no sistema Megabolsa, da BM&FBovespa. "Devemos ter também uma corretora para atuar como formador de mercado dessas cotas para garantir o máximo de liquidez para os investidores que quiserem vender os papéis", diz.
Para Takahashi, a boa rentabilidade líquida de imposto de renda e a possibilidade de diversificação em ativos reais para os clientes devem continuar incentivando novos fundos imobiliários. "A procura grande mostra a maturidade do mercado, tanto com relação ao investidor quanto aos gestores, de montar estruturas mais sofisticadas", afirma van Dijk.
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