Brazilian Mortgages capta R$ 367 milhões

Valor Econômico - São Paulo/SP - EMPRESAS CITADAS - 22/12/2010

Alessandra Bellotto | De São Paulo

 

 

A oferta secundária do fundo imobiliário Brazilian Capital Real Estate Fund I atraiu 1.342 investidores pessoas físicas, que levaram 47,32% dos R$ 367 milhões vendidos em leilão realizado na bolsa no último dia 16. Isso significa um tíquete médio de aplicação de R$ 129,41 mil. Os R$ 193,31 milhões restantes da oferta foram arrematados por 17 investidores institucionais.

 

O investimento mínimo previsto na operação, cujo êxito dependia da colocação integral, era de 100 cotas, com valor unitário a partir de R$ 100, ou seja, R$ 10 mil. A cota saiu no preço indicado na oferta. Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages, considerou a operação um sucesso. "Foram seis dias úteis para o esforço de captação e um dia de leilão para colocar R$ 367 milhões", diz.

 

Os números da oferta, na visão do executivo, mostram ainda que o investidor está preparado para estruturas mais sofisticadas, como é o caso do BC Fund I. Segundo Bidetti, características do fundo, como um multiportfólio de imóveis e uma gestão ativa, o aproximam do veículo americano para investir em imóveis conhecido como Real Estate Investment Trust (Reit). Mais que isso, o investidor que entrou nessa operação aceitou receber menos nos primeiros anos, de olho num retorno maior lá na frente.

 

A política de distribuição de rendimentos limita o percentual a ser repassado para os cotistas nos primeiros quatro anos, a fim de que o excedente seja reinvestido. No primeiro ano, serão distribuídos 6% de rendimentos sobre o valor da cota na oferta; no segundo, 7%; no terceiro, 8%; e no quarto, 9%. De acordo com o prospecto, a partir do reinvestimento do resultado líquido que exceder o limite fixado, a meta é, a partir do quinto ano, distribuir rendimentos superiores a 15% ao ano sobre o valor da oferta. "Isso é um avanço no segmento de fundos imobiliários", diz Bidetti. Até porque, segundo o executivo, o investidor que recebe 10% ao ano nem sempre tem como reinvestir esse rendimento.

 

O fundo conta hoje com um portfólio de 12 imóveis localizados em São Paulo, Campinas (SP) e Rio de Janeiro, com valor de mercado de R$ 1,5 bilhão e uma renda de aluguel bruta de R$ 11,6 milhões por mês, aponta o prospecto da oferta. Entre os empreendimentos, destaque para participações no Centro Empresarial de São Paulo, no Eldorado Business Tower e no Brazilian Financial Center, em São Paulo, e no Edifício Torre Almirante e Flamengo Park Towers, no Rio. Entre os locatários, estão Petrobras, Caixa, as empresas do Grupo Eike Batista, Santander, BV Financeira e Volkswagen.

 

Foram aquisições realizadas ao longo dos últimos quatro anos por um grupo de sete investidores internacionais, que injetaram US$ 500 milhões para montar o portfólio e agora decidiram realizar parte do investimento, conta Rossano Nonino, diretor executivo da Brazilian Capital. Para definir o preço de venda dos imóveis e, consequentemente, da oferta secundária, foi levado em conta um laudo de avaliação da Colliers International, que chegou a um valor de mercado do portfólio de R$ 1,5 bilhão. Levando em conta obrigações do fundo de R$ 400 milhões, chegou-se a um valor líquido de R$ 1,1 bilhão e foi essa a base usada para a venda de R$ 367 milhões.

 

A gestão ativa desse portfólio ficará a cargo da Brazilian Capital. Daniela Mesquita, diretora da Brazilian Capital, afirma que, entre as principais metas da gestora para alcançar a meta de retorno de 15% a partir do 5º ano estão a negociação de aumentos reais de locação e o desenvolvimento de projetos de expansão.

 

O fundo contará ainda com um formador de mercado para as cotas na bolsa, a XP Investimentos. A taxa de administração é de 0,25% sobre o patrimônio, mais valor próximo de R$ 2 mil, correspondente aos serviços de escrituração das cotas. Pelos serviços de consultoria profissional de investimentos, será cobrada remuneração anual equivalente a 1,50% sobre o valor de mercado do fundo.