23/12/2010 via Brasil Econômico
Brasil Econômico - 23/12/2010
A BM&FBovespa está a poucas semanas de conseguir criar um mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) padronizados, uma antiga demanda dos investidores. Para entrar em vigor, a proposta de uniformização dos CRIs — títulos lastreados em financiamentos de imóveis — aguarda apenas o aval da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), previsto para sair já na segunda semana de janeiro.
A padronização é considerada uma das condições fundamentais para elevar a liquidez dos títulos. “São valores mobiliários de maior aceitação pelo público, com maior potencial de gerar liquidez. Poderia-se, inclusive, pensar na contratação de formador de mercado para CRIs padronizados”, afirma o diretor de desenvolvimento e relações com institucionais da bolsa, Emilio OtrantoNeto.
Um dos principais passos já foi dado. Entrou em funcionamento, na última semana, o sistema de registro de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) — papel que representa financiamento imobiliário e permite portabilidade — da BM&FBovespa.
Os CRIs compram recebíveis imobiliários embalados na forma de CCIs. Pelo sistema, será realizada a verificação do lastro das CCIs com garantia real (o imóvel financiado) por meio do convênio firmado pela bolsa coma Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp). “O registro de CCI na bolsa, aliado ao convênio com a Arisp, dá a confiança necessária para criar um CRI padronizado”, afirma. A proposta da BM&FBovespa prevê quatro tipos de CRIs padronizados: residenciais e comerciais performados (imóvel entregue) e não performados (imóvel em construção).
A primeira condição é de que sejam compostos apenas por CCIs registradas na bolsa. O contrato do financiamento que originou a CCI deve prever a alienação fiduciária do imóvel como garantia. Como sistema de amortização, precisa estabelecer SAC, Sacre ou Tabela Price, além de prever IGP-M, IPCA ou Taxa Referencial (TR) como índice de atualização do saldo devedor.
Otranto Neto explica ainda que, pela proposta, ofertas de CRIs padronizados realizadas na BM&FBovespa passarão por uma análise prévia da bolsa para então serem encaminhadas à CVM — numa espécie de convênio semelhante ao estabelecido entre a autarquia e a Anbima para análise de ofertas de ações, o que promete acelerar o processo.
“A iniciativa da padronização é construtiva, pois cria um ambiente de segurança, mas os CRIs comerciais costumam ser muito específicos, feitos sob medida”, avalia o diretor da RB Capital, Marcelo Michaluá. Para ele, a padronização combina mais com o segmento residencial, no qual os CRIs são usualmente formados por um grupo de CCIs. “O charme do CRI está justamente na sua flexibilidade. A padronização foge um pouco da natureza desse título”, concorda o sócio da Oliveira Trust, José Alexandre Freitas.
Se do lado do mercado de capitais a padronização começa a acontecer, do lado real da economia a uniformização de contratos de financiamento ainda está no campo da discussão. O Sindicato da Habitação (Secovi), a Associação das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) prometem lançar um modelo padronizado no primeiro trimestre de 2011. “Quem fizer o contrato no padrão terá facilidades de acesso a recursos no mercado de capitais”, diz o economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci.
Num primeiro momento, o padrão será para financiamentos de imóveis residenciais prontos. Pressupõe alienação fiduciária, cota de financiamento máxima de 80%do valor, contratação de seguro de morte e invalidez e de seguro de danos físicos do imóvel, além de uma taxa de administração.
Mercado de CCI
Ao criar um sistema de registro de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), a BM&FBovespa entra em uma seara hoje 100% dominada pela Cetip—que possui um estoque de R$ 23,4 bilhões do papel. É mais uma iniciativa da bolsa no segmento imobiliário, eleito uma das prioridades desde 2009, quando implementou a Câmara Consultiva do Mercado Imobiliário.
“Vemos que o mercado imobiliário carece de transparência e segurança. Temos uma série de operações de CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), mas para chegar ao padronizado precisávamos desenvolver a CCI”, diz o diretor de desenvolvimento e relações com institucionais da bolsa, Emilio Otranto Neto. O convênio firmado com a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp) é considerado o diferencial do sistema da BM&FBovespa. Além da verificação do lastro, as duas entidades desenvolveram também o “monitor registral”, que entra em operação no começo de 2011.
Cada alteração na matrícula do imóvel é atualizada online no sistema de registro da bolsa. Alterações de matrícula podem ser fruto desde uma mudança no estado civil do proprietário até a penhora online pelo judiciário. “É salutar para o mercado haver alternativas à Cetip, que também tem um serviço muito bom”, diz o diretor da Brazilian Finance & Real Estate, Romeu Pasquantonio.
O sistema da Cetip não conta com ferramentas para a verificação de lastro como o da bolsa com a Arisp. As checagens se dão por meio do contraste das informações enviadas pelos diversos participantes deste mercado, como os custodiantes e compradores das cédulas. “Nosso diferencial é a capilaridade. Temos dez mil participantes cadastrados, de securitizadoras a registradores, num mesmo ambiente”, explica o gerente de desenvolvimento de produtos da Cetip, Ricardo Magalhães. Além disso, na Cetip há sistema de negociação de CCI, o que não existe na BM&FBovespa.
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