Medidas beneficiarão certificados imobiliários

DCI - São Paulo/SP - FINANÇAS - 20/12/2010

 

SÃO PAULO - Na última reunião ordinária do ano, o Conselho Monetário Nacional (CMN) havia regulamentado os incentivos a securitização de créditos imobiliários. Essa medida anunciada pelo governo federal deve possibilitar o crescimento das emissões de dívida imobiliária pelas financeiras. A medida, que só entrará em vigor em março de 2011, é um incentivo à emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

 

Hoje, os bancos são obrigados a direcionar 65% dos depósitos recebidos em caderneta de poupança a empréstimos habitacionais. Eles têm tido dificuldade em cumprir essa meta. Quando um banco vende seu crédito imobiliário para uma empresa securitizadora, que vai emitir os CRIs, ele fica ainda mais distante do objetivo, pois o crédito imobiliário vendido sai de sua carteira.

 

"O CRI tem sido o principal instrumento de financiamento das empresas de construção. Já estamos vendo projetos de infraestrutura com a utilização do CRI. São operações que a gente não via no passado e estamos começando a ver neste ano", afirma Carlos Ferrari, advogado do Lobo & de Rizzo Advogados e especialista em mercado de capitais e fundos de investimento.

 

A regra aprovada na semana passada permite que o banco, ao vender o crédito imobiliário, não tenha de retirar o valor do cálculo do direcionamento de uma só vez. A retirada será gradual, parcelada em 37 vezes. "O propósito da norma é estimular o mercado de securitização de crédito imobiliário", diz o chefe do Departamento de Normas do Banco Central (BC), Sérgio Odilon dos Anjos.

 

Ferrari explica que ainda existe uma falta de conhecimento dos investidores sobre as vantagens de se investir em CRI. "Os investidores que adquirem CRIs têm uma série de qualidades superiores ao da debêntures, por exemplo. As garantias do CRI são muito mais claras", destaca o advogado.

 

O BC aproveitou a edição dessa norma para fazer outros 14 ajustes pontuais. Entre elas, foi estabelecido que o custo de um empréstimo imobiliário para o mutuário não pode ultrapassar 12%, entre juros e tarifas, inclusive o custo do imóvel. A medida não deverá ter impacto imediato ao mutuário, pois o mercado já vem cobrando menos do que 12% ao ano nesses empréstimos.

 

Foi determinado também que as auditorias feitas nos bancos precisarão verificar o cumprimento da meta de 65% da poupança direcionada a empréstimos habitacionais. Hoje, essa fiscalização só é feita pelo BC.

 

O cálculo dos 65%, que era feita mensalmente tomando como referência o último mês, agora será efetuado levando em conta a média dos últimos 12 meses. Segundo Odilon, isso permitirá aos bancos planejar melhor sua operação financeira.

 

De acordo com dados do último boletim mensal, referente ao mês de novembro, da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), as emissões de CRI somaram R$ 6,704 bilhões em 2010. Do montante total, R$ 143 milhões foram só em novembro.

 

O advogado critica ainda a atuação do BNDES na concessão excessiva de crédito. "O BNDES faz empréstimos cobrando taxas de 4% e isso dificulta o desenvolvimento do mercado de CRI. O que o BNDES deveria fazer é se tornar um formador de mercado desses ativos, ao invés de ficar dando crédito", acrescenta.

 

A Anbima já havia anunciado a criação do Novo Mercado de Renda Fixa. A nova ferramenta se assemelha ao nível mais elevado de governança corporativa da Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros (BM&F Bovespa), que leva o mesmo nome. O principal objetivo desta categoria é trazer um mercado secundário mais pujante para os títulos de renda fixa, entre os quais as debêntures, títulos públicos e CRI, entre outros.

 

Nos mercados da Bolsa, o papel de formador de mercado pode ser desempenhado por corretoras, distribuidoras de valores, bancos de investimento ou bancos múltiplos com carteira de investimentos, que, ao se credenciarem para exercer essa função, assumem a obrigação de colocar no mercado, diariamente, ofertas firmes de compra e de venda para uma quantidade de ativos.

 

No documento apresentado pela entidade, o CRI é destaque nas emissões de renda fixa. "A captação total dos instrumentos de renda fixa representou aumento de 54,8% no período. Destaque para o CRI, cujo volume de emissões subiu 124,2%", explica a associação do mercado. A captação líquida total da renda fixa durante o ano foi de R$ 74 bilhões.

 

"O CRI tem estrutura para investimentos pontuais, como em caso de estádios e hotéis para os eventos esportivos que o Brasil receberá. Entretanto, isso pode não ser bem visto pelos investidores, porque nem sempre a composição de um CRI é clara. Temos que lembrar que se trata de um derivativo de renda fixa", lembra o advogado e especialista em fundos de investimento.

 

Um outro argumento para incentivar as emissões de CRI está no fato de que a poupança será capaz de atender a demanda por novos financiamentos somente até, no máximo, 2014.

 

O atual crescimento do volume de emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) deve ganhar ainda mais força com o anúncio feito na semana passada de novos incentivos à securitização de dívidas para compra de imóveis. De acordo com dados do último boletim mensal, referente ao mês de novembro, da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), as emissões de CRI somaram R$ 6,704 bilhões em 2010. Do total, R$ 143 milhões foram emitidos em novembro.

 

No documento apresentado pela entidade, o CRI é destaque nas emissões de renda fixa feitas durante o ano de 2010. "A captação total dos instrumentos de renda fixa representou aumento de 54,8% no período. Destaque para o CRI, cujo volume de emissões subiu 124,2%", explica a associação do mercado, em seu relatório. A captação líquida total da renda fixa durante o ano foi de R$ 74 bilhões.