9 passos para escolher um bom fundo de imóveis
6. Diferencie rendimento de rentabilidade:
Os fundos imobiliários distribuem rendimentos em dinheiro em igual quantidade para todos os cotistas. Quanto à rentabilidade, porém, cada cotista tem a sua, pois esta depende não só do rendimento recebido como também do valor pago pela cota. Por meio da divisão do rendimento recebido pelo valor líquido pago pelas cotas é possível apurar de quanto foi a rentabilidade.
Observe o exemplo do fundo Anhanguera Educacional. Suas cotas foram lançadas a 100 reais e fecharam a 129,70 reais nesta segunda-feira. O último rendimento foi de 1,0312 real por cota. Ou seja, para quem adquiriu as cotas a 100 reais, a rentabilidade mensal foi de 1,03%, que é o resultado da divisão de 1,03/100. Já quem comprou cotas nesta segunda, por 129,70 reais, teve uma rentabilidade de 0,80%, que é o resultado da divisão de 1,03/129,70.
Além disso, para analisar a distribuição de rendimentos de um fundo não basta olhar para o rendimento do último mês. Ele pode estar, por exemplo, "contaminado" com outros valores, como a renda mínima garantida, rendas extras e amortização de cotas. É importante olhar a média dos rendimentos dos últimos 12 meses e verificar se as distribuições são uniformes ou sazonais. Também na seção "Rentabilidade", do site da BM&FBovespa, é possível verificar os valores distribuídos por cota nos últimos meses.
7. Novas emissões de cotas são fatores positivos:
Para Arthur Vieira de Moraes, são preferíveis os fundos que fazem novas emissões de cotas de tempos em tempos, pois assim se capta dinheiro para comprar mais imóveis, diversificar, trazer mais cotistas, aumentar o patrimônio e a liquidez. No site da BM&FBovespa é possível verificar todo o histórico de emissões.
"Há muitos fundos recentes, que só fizeram uma única emissão. Mas fundos mais tradicionais, como os do Credit Suisse e o Rio Bravo Renda Corporativa já fizeram uma série de emissões", diz Vieira de Moraes. Isso não quer dizer, no entanto, que fundos antigos que tenham feito apenas uma emissão sejam maus fundos. As diversas emissões são apenas uma vantagem a mais.
8. Combine rentabilidade e qualidade:
O especialista lembra que quanto melhor for a percepção do mercado em relação à segurança e à qualidade de um fundo, menor será sua rentabilidade, pois mais os investidores estarão dispostos a pagar pela cota. Fundos com a rentabilidade muito acima da média do mercado, portanto, são os mais arriscados, pois os investidores exigem lucros maiores para correrem mais risco. Da mesma forma, se o fundo tiver problemas, a desvalorização das cotas pode ser muito maior do que os lucros iniciais. Portanto, o ideal é tentar combinar a qualidade com uma rentabilidade dentro da média. Veja como achar um fundo imobiliário de baixo risco.
9. Diversifique
Na opinião de Arthur Vieira de Moraes, para montar uma carteira diversificada, o investidor deve escolher uns cinco fundos diferentes. Um deles pode ser um fundo mais arriscado, desde que se conheçam bem os riscos. Além de todos esses cuidados, o investidor deve sempre ler os relatórios dos fundos e manter-se informado sobre as perspectivas do mercado imobiliário.
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