9 passos para escolher um bom fundo de imóveis
4. Verifique a liquidez do fundo:
Os fundos imobiliários têm cotas negociadas em Bolsa, e elas devem ser compradas ou vendidas por meio de uma corretora, como se fossem ações. Porém, esse tipo de investimento ainda não tem tanta liquidez no Brasil, se comparado a investimentos como ações e fundos de ações. Ainda assim, não é tão difícil fazer negócio, e é bem mais fácil negociar cotas de fundos imobiliários do que imóveis propriamente ditos.
Ao escolher um fundo, porém, o investidor deve ter cuidado de verificar sua liquidez. Observe no seu home broker a média de negociação diária do fundo antes de decidir investir, pois nem todos têm boa liquidez. E boa liquidez é outro fator de segurança ao investidor.
"Os fundos mais líquidos chegam a negociar 1.000.000 de reais por dia. Não é nada comparado com ações, mas o correto é compará-los com os imóveis físicos. Os fundos 'médios' negociam entre 300.000 e 400.000 reais por dia", diz Arthur Vieira de Moraes. Ele lembra que, ao vender suas cotas, o investidor leva três dias para receber o dinheiro, e que quem tem uma posição milionária em fundos imobiliários pode levar algo como uma semana ou uma semana e meia para se desfazer de todas as cotas. "Em compensação, sabe-se lá quanto tempo essa pessoa levaria para vender um imóvel de mais de 1.000.000 de reais", arremata.
5. Prefira os fundos de preço justo:
A lógica para investir em fundos imobiliários é a mesma de se investir em qualquer outro ativo: para ter sucesso, você precisa comprar barato, ou pelo preço justo, e aproveitar o potencial de valorização das cotas para vendê-las por um preço mais alto no futuro. Além disso, a precificação pelo valor justo é um bom indicativo de que o fundo não está passando por problemas.
E como se verifica isso? Primeiro, calcula-se o Valor Patrimonial da cota, dividindo-se o Valor Patrimonial do fundo pelo número de cotas. Em seguida, divide-se o preço da cota por seu valor patrimonial. Quanto mais próximo de 1 for o resultado dessa divisão, melhor, pois mais próximo do preço justo está o preço da cota. Veja o exemplo hipotético a seguir:
Se o valor patrimonial da cota for de 1.000 reais (VP = 1.000) e as cotas forem negociadas a 1.200 reais (P = 1.200), então P/VP = 1.200/1.000 = 1,20, o que significa que as cotas estão 20% mais caras do que seria o justo.
Note que se o resultado estiver acima de 1, a cota está mais cara do que seria o valor justo. Caso seja inferior a 1, significa que a cota está barata, mas nem sempre isso é bom. É possível que o fundo tenha algum problema – por exemplo, o locatário tem atrasado os aluguéis – que está fazendo com que os investidores peçam um desconto.
Os fundos normalmente divulgam o valor patrimonial da cota, possibilitando ao investidor calcular diretamente P/VP. O acesso a esses dados pode ser feito por meio do site da BM&FBovespa, na seção que trata de fundos imobiliários. Ao escolher um fundo, basta acessar a seção "Rentabilidades".
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