XP monta estrutura para originar fundos imobiliários

Valor Econômico - São Paulo/SP - EU & INVESTIMENTOS - 06/09/2011 - 01:06:35

Silvia Rosa | De São Paulo

 

Henrique Alves e Rodrigo Machado: proposta é pulverizar ao máximo as ofertas para aumentar o mercado secundário

O crescimento da demanda dos investidores por fundos imobiliários tem despertado o interesse das corretoras. Para ampliar a atuação nesse segmento a XP Investimentos acaba de contratar Rodrigo Machado, uma das maiores autoridades do setor. Ele foi por 12 anos responsável pela área de fundos imobiliários na Brazilian Finance Real Estate, uma das pioneiras no segmento.

A corretora, que já participa da distribuição em algumas ofertas de fundos imobiliários, pretende originar, estruturar e coordenar as operações, em parceria com outras instituições. "Não pretendemos fazer nem a gestão, nem a administração dessas carteiras, que ficariam a cargo de nossos parceiros", afirma Machado, sócio-diretor da XP e responsável pela área de produtos financeiros imobiliários.

A ideia da XP é popularizar esses produtos, buscando uma pulverização cada vez maior nas ofertas dos fundos. "Pretendemos convidar outras instituições para participar da emissão para pulverizar a distribuição e trazer maior liquidez para a negociação dos papéis no mercado secundário", diz Henrique Loyola Alves, sócio-diretor da XP. Segundo ele, quanto maior o número de investidores na oferta, mais negócios com as cotas há depois.

Neste ano, a XP Investimentos participou como coordenadora da oferta do BM Cenesp, e da terceira emissão do BC Fundos de Fundos, primeiro produto lançado no mercado que investirá em carteiras de outros gestores, ambos administrados pelo Banco Ouroinvest. Há outras ofertas sendo estruturadas pela XP neste ano.

Antes mais restrito às companhias securitizadoras e gestoras especializadas, o mercado de fundos imobiliários tem ganhado novos participantes, despertando o interesse dos grandes bancos principalmente com a flexibilização das regras para alocação dessas carteiras com a Instrução 472 da Comissão de valores Mobiliários, que entrou em vigor em 2008.

A XP tem como vantagem o acesso a uma ampla base de pessoas físicas que pode ser interessante para as securitizadoras para ganhar escala na distribuição dos produtos. A corretora é líder em negociação no mercado secundário de fundos imobiliários e tem 5.500 clientes cadastrados que somam R$ 130,7 milhões em custódia, explica Alves.

A XP também investiu em cursos sobre fundos imobiliários e produz relatórios periódicos com recomendação de carteira. O curso "Invista em imóveis de forma inteligente", em fevereiro de 2011 já teve 193 turmas, com 2.604 alunos. "Estamos vivendo a quinta onda do mercado de fundos imobiliários que passa pela massificação e ampliação da base de investidores", acrescenta Machado.

Segundo o executivo, os fundos imobiliários passaram a fazer parte da diversificação da carteira dos investidores brasileiros. O principal atrativo destes ativos é isenção de imposto de renda para pessoas físicas no ganho com rendimentos.

Com a instabilidade nas bolsas, tem aumentado a procura por esses produtos, impulsionando a oferta de novas carteiras, que mais do dobraram neste ano. Até agosto, foram registradas 25 emissões na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que somaram R$ 4,68 bilhões, volume 131,4% superior ao do mesmo período do ano passado. "Os fundos imobiliários são percebidos como porto seguro em momentos de turbulência", afirma Machado. "Se olharmos para o desempenho histórico, mesmo em momentos de alta volatilidade nas bolsas, o retorno desses investimentos continuou estável ou até aumentou, o que mostra uma baixa correlação com as ações."

Para Machado, o perfil desses investimentos seria intermediário entre a renda variável e a fixa. Isso porque a rentabilidade desses portfólios é composta pela distribuição de um rendimento fixo, na maioria dos fundos em função dos contratos de locação de longo prazo, e da valorização das cotas negociadas no mercado secundário na bolsa.

O executivo acredita que esse ciclo de mercado imobiliário aquecido no Brasil deve durar pelo menos mais 10 anos, mas a velocidade do crescimento do setor deve diminuir. "Houve uma forte aumento da venda de imóveis porque a base era muito pequena, mas é natural que ocorra a acomodação de preços em algumas regiões."

Para encontrar as oportunidades, os fundos imobiliários devem diversificar por segmentos de atuação, como em imóveis residenciais, comerciais, galpões logísticos, plantas industriais, e também por regiões. Novas modalidades de fundos, como carteiras que investem exclusivamente em papéis lastreados em imóveis como Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRIs) também devem ganhar mercado. "Vamos apostar em algumas famílias, como fundos multiportfólio, com foco em desenvolvimento e securitização", diz Machado.

Nesse sentido, os gestores dos portfólios devem ganhar maior importância à medida que a gestão das carteiras passa a ser mais ativa. "Hoje os fundos não ficam mais restritos apenas a um imóvel, e os gestores têm que definir as melhores estratégias de aquisição e saída dos investimentos", destaca Machado.

O surgimento de fundos que em investem em carteiras de outros gestores oferece a oportunidade de diversificação ao selecionar os melhores portfólios. Machado acredita que eles devem despertar o interesse principalmente dos bancos, uma vez que não requer uma grande estrutura de gestão especializada.

Para trazer mais liquidez no mercado secundário, a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) sugeriu à CVM permitir a inclusão dos gastos com formador de mercado (market maker) como custo dos fundos imobiliários, o que estimularia a contratação desse serviço. (Colaborou Angelo Pavini)