RJ: Excesso de regras leva proprietários a apostar na ilegalidade ao reformar ou construir

 

O excesso de leis urbanísticas, com restrições dos mais variados tipos, além da burocracia e da demora para a aprovação de projetos arquitetônicos, tem levado proprietários a apostar na ilegalidade na hora de ampliar, construir ou fazer pequenas obras em seus imóveis. Morador de Copacabana, onde acréscimos em coberturas são proibidos, o cirurgião Sérgio Fernando Antas, por exemplo, driblou a lei e ergueu um quarto, uma pequena sala, um banheiro e uma churrasqueira em 2002. Em janeiro deste ano, recebeu uma notificação da prefeitura e teve que pagar R$ 47 mil para legalizar o "puxadinho" depois de nove anos. Ele não reclama da cobrança, mas não se conforma com o que vê da janela: cada vez mais construções de até cinco andares sendo erguidas no Pavão-Pavãozinho sem qualquer restrição:

- Existe uma lei para lá e outra para cá. Não me incomodo de pagar o que devo para legalizar meu imóvel, mas não entendo por que os donos de coberturas na Zona Sul são proibidos de fazer uma pequena expansão enquanto, na favela, os moradores podem fazer o que bem entendem.

Reclamação parecida tem Carlos Henrique Farias, morador do Catete que também resolveu expandir sua cobertura. Ele começou a construir sem licença, ciente de que o local não podia ter acréscimo, e teve a obra embargada pela Secretaria de Urbanismo.

- Já estava na fase do acabamento quando houve a proibição. Nesse condomínio, não causa nenhum incômodo a construção de mais um andar. Na favela Tavares Bastos, que é próxima, estão desmatando e erguendo mais andares sem respeitar nada. Isso a prefeitura não vê.

Segundo arquitetos e urbanistas, enquanto a falta de fiscalização leva às irregularidades nas comunidades, na cidade formal o que tem provocado a ilegalidade é o excesso de leis, de restrições, além da demora para obtenção de licenças.

- Aqui tem uma lei para cada lugar. Até 1976, havia uma legislação que dava informações para toda a cidade sobre gabarito, aproveitamento de terreno. Depois viram que isso não dava certo e cada bairro foi ganhando um PEU (Projeto de Estruturação Urbana). Hoje a legislação do Rio é uma verdadeira colcha de retalhos, mais complicada do que a de outras cidades. Como o Rio tem muita beleza natural e histórica, é outra dificuldade. Muitos projetos precisam também da aprovação do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan). O projeto fica um mês na Secretaria de Urbanismo, leva um mês para chegar ao Iphan, mais um mês para ter um parecer e outro para voltar para o Urbanismo. Tem muita gente que não espera, faz a obra e depois tenta resolver - diz o arquiteto Manuel Fiaschi, que abriu uma empresa especializada justamente na legalização de obras.

Em muitos casos, segundo Luís Motta, assessor de urbanismo da vereadora Andréa Gouvêa Vieira, o cipoal de leis se sobrepõe num mesmo local, causando conflitos:

- As pessoas ficam sem saber: o que vale? Isso ou aquilo?

Novela por conta disso passou a construtora MDL Realty ao fazer o projeto de um condomínio na Avenida Salvador Allende, na Barra. Para cumprir o artigo 9 do decreto 30.912/09, a construtora criou um lote para destinação comercial ao desmembrar o terreno. Só que, apesar da exigência de ter comércio no condomínio, não existiam parâmetros urbanísticos para edificação comercial no local:

- Apesar de uma lei exigir que houvesse comércio, não havia nenhuma lei que informasse gabarito, taxa de ocupação, índice de aproveitamento. Tivemos que recorrer aos assessores do secretário de Urbanismo, que definiram o que iria valer no local - diz a arquiteta Camila Chacon.

Sem conhecimento técnico e ideia dos trâmites burocráticos que uma construtora é obrigada a enfrentar, a aposentada Neuza Carneiro de Campos caiu numa irregularidade sem saber. Moradora de um andar alto num prédio da Barra com vista para o mar, ela sofria com o excesso de vento e tinha que secar toda a sala sempre que chovia porque entrava uma enxurrada pela varanda. Decidida a acabar com o incômodo, envidraçou a varanda há 15 anos, seguindo as regras do condomínio, que só permitiam vidros claros. Agora, foi um dos 29 mil cariocas que receberam uma notificação da Secretaria de Urbanismo para legalizar a varanda. Terá que pagar R$ 7 mil.

- Resolvi pagar, mas não entendo o motivo. Continua sendo uma varanda, só que protegida do mau tempo. Muita gente entrou na Justiça por achar que não está ilegal e também porque o valor é alto. Mas preferi não me aborrecer - diz ela.

Para o arquiteto Hugo Hamann, um dos fatores que levam os cariocas à ilegalidade é a certeza de que as regras podem ser burladas sem maiores problemas, já que a prefeitura, de tempos em tempos, oferece uma espécie de anistia aos ilegais - a chamada mais valia. Pelo instrumento, é possível legalizar, mediante pagamento, quase tudo o que estiver em desacordo com as regras.

- Se você tem um instrumento que permite legalizar o ilegal, é claro que as pessoas vão contar com isso. A permissividade da mais valia favorece as irregularidades. Se você sabe que é proibido, sabe que as leis são complicadas, mas sabe também que vai conseguir passar por cima delas alguns anos depois, por que vai respeitar as regras? Se a lei fosse inflexível, não haveria a ilegalidade - observa.

No último período da mais valia no Rio, que começou em 99 e foi até janeiro deste ano, cerca de oito mil pessoas deram entrada em pedidos de legalização. A prefeitura emitiu, no caso da legalização de varandas fechadas, 29 mil avisos, mas só 15 mil proprietários deram entrada nos processos para regularizar. Ou seja, quase a metade ainda aposta na ilegalidade.