Valor Online - São Paulo/SP - EMPRESAS - 29/09/2011 - 01:13:25
Chiara Quintão | De São Paulo
A desaceleração do crescimento das incorporadoras em 2011 terá um efeito positivo para a maior parte do setor a partir do próximo ano: o retorno dos investimentos feitos em 2007 e, principalmente, 2008 para o caixa das companhias. Na prática, o ciclo imobiliário iniciado com a onda de abertura de capital está chegando ao fim, ou seja, ao momento em que os clientes são repassados aos bancos, e as empresas recebem cerca de 70% do valor dos imóveis comercializados. Até as chaves, os compradores pagam, em geral, apenas 30% do preço da unidade adquirida.
Se a opção fosse manter o ritmo de expansão dos últimos anos, os desembolsos com terrenos, lançamentos e obras consumiria o que está entrando em caixa em decorrência dos repasses. Com o crescimento menor e os esforços para antecipar os recursos que ingressam no pós-chaves, a maioria das incorporadoras passará a ter fluxo de caixa positivo em 2012. Há quem aposte também na venda de ativos ou na securitização de recebíveis para reforçar seu caixa.
A Cyrela Brazil Realty, que reduziu sua projeção de lançamentos, em 2011, da faixa de R$ 8,3 bilhões a R$ 9,1 bilhões para o intervalo de R$ 7,6 bilhões a R$ 8,5 bilhões, é uma das empresas que espera fluxo de caixa positivo para o ano que vem. A menor expansão possibilitou que a empresa desacelerasse a aquisição de terrenos, com a concentração das compras em áreas onde possa lançar projetos em até um ano e meio. Num cenário de crescimento mais lento, as incorporadoras utilizam menos recursos em despesas com lançamentos, o que reduz o consumo de caixa.
No primeiro semestre, os lançamentos da Rodobens encolheram 70%, com a decisão de priorizar a venda dos estoques
No mercado, comenta-se que a Cyrela já poderia ser geradora de caixa se não mantivesse, em carteira, recebíveis performados (referentes a unidades prontas). Em 30 de junho, dos R$ 12,3 bilhões das contas a receber da Cyrela, R$ 1,551 bilhão era de unidades construídas. Até o fim do ano, a companhia vai securitizar entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões de recebíveis de imóveis prontos, segundo o vice-presidente financeiro, José Florêncio Rodrigues. A Cyrela estuda securitizar recebíveis de imóveis que estão sendo entregues na Argentina, desenvolvidos em parceria com a Irsa. Encurtar o prazo de recebimento dos recursos das unidades já comercializadas, eliminando gargalos do processo junto a bancos, clientes e cartórios também faz parte dos esforços da Cyrela para ter fluxo de caixa positivo.
Entre um empreendimento ficar pronto e a obtenção de 100% dos repasses, são necessários, em média, seis meses, segundo o analista de construção civil do Credit Suisse, Guilherme Rocha. "Se esse prazo de seis meses não existisse, muita gente estaria gerando caixa desde 2010", afirma. É nesse período que as incorporadoras conseguem o "habite-se", a certidão negativa de débitos (CDN) e fazem a averbação, ou seja, a criação, em cartório, de matrículas individuais das unidades.
Em projeto piloto com Caixa Econômica Federal (CEF), o Itaú, o Bradesco e o Santander, a Tecnisa começou, há dois meses, a enviar a documentação de clientes para repasse após a obtenção do "habite-se", mas antes da CDN e da averbação. "Com isso, esperamos encurtar o prazo de recebimento de seis meses desde que a obra fica pronta para três meses", diz o diretor-presidente da Tecnisa, Meyer Nigri.
Para projetos destinados à baixa renda, a Caixa oferece a modalidade de crédito associativo, com liberação dos recursos para as incorporadoras à medida que a obra avança, o que possibilita desligamento na planta dos clientes, ou seja, entrada antecipada dos recursos. A Rodobens Negócios Imobiliários teve 55% dos recebimentos por meio de desligamentos e 45% por repasses em 2010. Para ser mais eficiente nos dois formatos, a empresa reforçou a equipe do segmento.
No primeiro semestre, os lançamentos da Rodobens encolheram 70%, com a decisão da companhia de dar prioridade à venda dos estoques, principalmente de unidades lançadas no fim do ano passado, e de ajustar o ritmo de novos projetos à velocidade de vendas. A combinação da queda nos lançamentos e da venda de participação em três Sociedades de Propósito Específico (SPEs) que detinham estoques de unidades prontas, por R$ 274 milhões, possibilitou que a Rodobens passasse a ser geradora de caixa no segundo trimestre, conforme o diretor-presidente, Marcelo Borges. A Rodobens lançará volume maior no quarto trimestre, com melhora do mix e da rentabilidade dos projetos.
Para a Gafisa, o recebimento dos repasses de unidades entregues principalmente a clientes da Tenda, referentes a lançamentos de 2008, resultará em fluxo de caixa positivo no curto prazo. No primeiro semestre, a Gafisa entregou oito mil unidades e, na segunda metade do ano, o número deve ficar entre 17 mil e 18 mil unidades, conforme o diretor-presidente Duílio Calciolari. Os recursos dos repasses do primeiro semestre começarão a voltar para a Gafisa no quarto trimestre.
Calciolari estima distratos das unidades com entrega prevista para 2011 entre 25% e 30% do total. Isso deve ocorrer porque parte dos clientes que compraram imóveis da Tenda antes de a Gafisa se tornar sua controladora não tem financiamento bancário aprovado. Não há expectativa, porém, que os recursos deixem de entrar para o caixa da companhia, conforme o executivo, pois há interessados na compra dessas unidades prontas.
Com os repasses dos lançamentos, principalmente de 2008, a Viver espera se tornar fluxo de caixa positivo no primeiro trimestre de 2012. Para isso, contribuiu também a redução dos lançamentos em 2009, para R$ 142 milhões, valor muito abaixo dos mais de R$ 800 milhões de 2008. O Paladin Realty, fundo que comprou o controle da então Inpar, em dezembro de 2008, deu prioridade à reorganização da companhia no ano seguinte, em vez do crescimento. "Não há tantas obras referentes a lançamentos de 2009 em que estamos investindo", diz o diretor-adjunto financeiro da Viver, Eduardo Canonico. O banco de terrenos da companhia, correspondente a lançamentos de mais de R$ 10 bilhões, também ajuda a companhia a consumir menos caixa, por atender às suas necessidades dos próximos dois anos, segundo ele.
A desaceleração do crescimento das incorporadoras em 2011 terá um efeito positivo para a maior parte do setor a partir do próximo ano: o retorno dos investimentos feitos em 2007 e, principalmente, 2008 para o caixa das companhias. Na prática, o ciclo imobiliário iniciado com a onda de abertura de capital está chegando ao fim, ou seja, ao momento em que os clientes são repassados aos bancos, e as empresas recebem cerca de 70% do valor dos imóveis comercializados. Até as chaves, os compradores pagam, em geral, apenas 30% do preço da unidade adquirida.
Se a opção fosse manter o ritmo de expansão dos últimos anos, os desembolsos com terrenos, lançamentos e obras consumiria o que está entrando em caixa em decorrência dos repasses. Com o crescimento menor e os esforços para antecipar os recursos que ingressam no pós-chaves, a maioria das incorporadoras passará a ter fluxo de caixa positivo em 2012. Há quem aposte também na venda de ativos ou na securitização de recebíveis para reforçar seu caixa.
A Cyrela Brazil Realty, que reduziu sua projeção de lançamentos, em 2011, da faixa de R$ 8,3 bilhões a R$ 9,1 bilhões para o intervalo de R$ 7,6 bilhões a R$ 8,5 bilhões, é uma das empresas que espera fluxo de caixa positivo para o ano que vem. A menor expansão possibilitou que a empresa desacelerasse a aquisição de terrenos, com a concentração das compras em áreas onde possa lançar projetos em até um ano e meio. Num cenário de crescimento mais lento, as incorporadoras utilizam menos recursos em despesas com lançamentos, o que reduz o consumo de caixa.
No primeiro semestre, os lançamentos da Rodobens encolheram 70%, com a decisão de priorizar a venda dos estoques
No mercado, comenta-se que a Cyrela já poderia ser geradora de caixa se não mantivesse, em carteira, recebíveis performados (referentes a unidades prontas). Em 30 de junho, dos R$ 12,3 bilhões das contas a receber da Cyrela, R$ 1,551 bilhão era de unidades construídas. Até o fim do ano, a companhia vai securitizar entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões de recebíveis de imóveis prontos, segundo o vice-presidente financeiro, José Florêncio Rodrigues. A Cyrela estuda securitizar recebíveis de imóveis que estão sendo entregues na Argentina, desenvolvidos em parceria com a Irsa. Encurtar o prazo de recebimento dos recursos das unidades já comercializadas, eliminando gargalos do processo junto a bancos, clientes e cartórios também faz parte dos esforços da Cyrela para ter fluxo de caixa positivo.
Entre um empreendimento ficar pronto e a obtenção de 100% dos repasses, são necessários, em média, seis meses, segundo o analista de construção civil do Credit Suisse, Guilherme Rocha. "Se esse prazo de seis meses não existisse, muita gente estaria gerando caixa desde 2010", afirma. É nesse período que as incorporadoras conseguem o "habite-se", a certidão negativa de débitos (CDN) e fazem a averbação, ou seja, a criação, em cartório, de matrículas individuais das unidades.
Em projeto piloto com Caixa Econômica Federal (CEF), o Itaú, o Bradesco e o Santander, a Tecnisa começou, há dois meses, a enviar a documentação de clientes para repasse após a obtenção do "habite-se", mas antes da CDN e da averbação. "Com isso, esperamos encurtar o prazo de recebimento de seis meses desde que a obra fica pronta para três meses", diz o diretor-presidente da Tecnisa, Meyer Nigri.
Para projetos destinados à baixa renda, a Caixa oferece a modalidade de crédito associativo, com liberação dos recursos para as incorporadoras à medida que a obra avança, o que possibilita desligamento na planta dos clientes, ou seja, entrada antecipada dos recursos. A Rodobens Negócios Imobiliários teve 55% dos recebimentos por meio de desligamentos e 45% por repasses em 2010. Para ser mais eficiente nos dois formatos, a empresa reforçou a equipe do segmento.
No primeiro semestre, os lançamentos da Rodobens encolheram 70%, com a decisão da companhia de dar prioridade à venda dos estoques, principalmente de unidades lançadas no fim do ano passado, e de ajustar o ritmo de novos projetos à velocidade de vendas. A combinação da queda nos lançamentos e da venda de participação em três Sociedades de Propósito Específico (SPEs) que detinham estoques de unidades prontas, por R$ 274 milhões, possibilitou que a Rodobens passasse a ser geradora de caixa no segundo trimestre, conforme o diretor-presidente, Marcelo Borges. A Rodobens lançará volume maior no quarto trimestre, com melhora do mix e da rentabilidade dos projetos.
Para a Gafisa, o recebimento dos repasses de unidades entregues principalmente a clientes da Tenda, referentes a lançamentos de 2008, resultará em fluxo de caixa positivo no curto prazo. No primeiro semestre, a Gafisa entregou oito mil unidades e, na segunda metade do ano, o número deve ficar entre 17 mil e 18 mil unidades, conforme o diretor-presidente Duílio Calciolari. Os recursos dos repasses do primeiro semestre começarão a voltar para a Gafisa no quarto trimestre.
Calciolari estima distratos das unidades com entrega prevista para 2011 entre 25% e 30% do total. Isso deve ocorrer porque parte dos clientes que compraram imóveis da Tenda antes de a Gafisa se tornar sua controladora não tem financiamento bancário aprovado. Não há expectativa, porém, que os recursos deixem de entrar para o caixa da companhia, conforme o executivo, pois há interessados na compra dessas unidades prontas.
Com os repasses dos lançamentos, principalmente de 2008, a Viver espera se tornar fluxo de caixa positivo no primeiro trimestre de 2012. Para isso, contribuiu também a redução dos lançamentos em 2009, para R$ 142 milhões, valor muito abaixo dos mais de R$ 800 milhões de 2008. O Paladin Realty, fundo que comprou o controle da então Inpar, em dezembro de 2008, deu prioridade à reorganização da companhia no ano seguinte, em vez do crescimento. "Não há tantas obras referentes a lançamentos de 2009 em que estamos investindo", diz o diretor-adjunto financeiro da Viver, Eduardo Canonico. O banco de terrenos da companhia, correspondente a lançamentos de mais de R$ 10 bilhões, também ajuda a companhia a consumir menos caixa, por atender às suas necessidades dos próximos dois anos, segundo ele.
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