Gestores explicam por que os fundos imobiliários continuam interessantes para quem não quer correr o risco alto da bolsa e busca algo mais que os juros da renda fixa
Galpão da TRX Realty : em três anos, gestora montou fundos com patrimônio de R$ 400 mi
São Paulo – Com o alto grau de imprevisibilidade da bolsa, muitos brasileiros têm corrido para os investimentos em renda fixa. Ainda que o Banco Central tenha reduzido os juros de 12,5% para 12% ao ano, os títulos públicos brasileiros ainda pagam uma das taxas mais atrativas do mundo com um risco baixíssimo. Outro investimento que tem chamado a atenção dos brasileiros são os fundos imobiliários, que, desde 2005, garantiram a melhor rentabilidade aos investidores.
Na hora de avaliar se é melhor a renda fixa ou os fundos imobiliários, muitos brasileiros ficam com a primeira opção porque temem investir em imóveis após a rápida valorização dos últimos anos. Para Luiz Augusto Faria do Amaral e José Alves Neto, sócios da TRX Realty, entretanto, o momento ainda é muito bom para comprar quotas de fundos. Ainda que todo o discurso deva ser lido com algum senso crítico porque os dois trabalham em uma gestora de fundos imobiliários que planeja fazer três ofertas públicas até o início de 2012, a argumentação em si parece bem consistente e interessante, conforme os leitores de EXAME.com podem conferir a seguir:
“O momento ainda é muito positivo para nosso setor. Muita gente que analisa o investimento em fundos imobiliários erra ao simplesmente comparar o rendimento dos fundos DI com a receita gerada pelos aluguéis de imóveis. Em geral, os fundos imobiliários buscam um retorno de cerca de 9% ou 10% em dividendos anuais oriundos de aluguéis. Se a pessoa comparar com o que promete render um fundo DI hoje em dia [pouco menos de 12%], vai parecer que o investimento não é interessante.
Mas é importante lembrar que a maioria dos contratos de locação de imóveis no Brasil é reajustada pelo IGP-M. Como os aluguéis pagos hoje serão maiores daqui a 12 meses, a quota dos fundos imobiliários também tende a se valorizar nesse período ainda que o preço dos imóveis se estabilize ou suba com muito menos vigor nos próximos anos. O correto, portanto, é comparar o rendimento do fundo imobiliário com o ganho real, já descontada a inflação, de um fundo DI ou de um título público.
Considerando uma inflação de 6% para os próximos 12 meses, esses fundos dariam um rendimento real inferior a 6% ao ano. Se os juros continuarem a cair como o mercado espera, a vantagem dos fundos imobiliários sobre a renda fixa vai crescer ainda mais. Além disso, o fundo imobiliário com quotas negociadas na BM&FBovespa é isento de Imposto de Renda para pessoas físicas enquanto que, com títulos públicos ou fundos DI, a Receita Federal vai ficar com 22,5% a 15% dos ganhos.
É lógico que o risco de vacância ou inadimplência de um imóvel é bem maior que o de um calote do governo federal. Inquilinos problemáticos fatalmente vão reduzir o rendimento de um fundo imobiliário. Mas não acho que o risco seja tão maior que justifique o prêmio pago pelos fundos imobiliários em relação aos títulos públicos. Se o fundo comprar imóveis bons, que tenham sido construídos de acordo com os padrões desejados pelas empresas brasileiras, mesmo que algum inquilino decida se mudar, rapidamente será possível encontrar outra companhia para ocupar o espaço. A queda no valor dos dividendos pagos, portanto, será apenas momentânea.
Por outro lado, os títulos públicos podem ter riscos que não existem com fundos imobiliários. A inflação é um deles. O Tesouro Nacional até oferece títulos públicos que protegem o investidor da alta dos preços [as NTN-B com vencimento em 2035 pagam uma remuneração equivalente ao IPCA mais 5,7% ao ano]. Nesse caso, entretanto, a vantagem do investidor que opta por um fundo imobiliário e consegue 9% ao ano mais IGP-M é ainda maior. É verdade que o título público garante o IPCA e o fundo imobiliário só terá como referência o IGP-M para a valorização da quota. Mas, de novo, a correlação entre inflação e valor da quota é altíssima e o retorno adicional parece ser bem superior ao risco.
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