Valor | Silvia Rosa
08.09.2011
Diante do aquecimento do setor de construção, que demanda um volume cada vez maior de recursos para financiar os investimentos, os fundos imobiliários têm se sofisticado e buscado novas oportunidades, muito além do tradicional ganho com o aluguel dos imóveis.
Com experiência na área de crédito privado, a Polo Capital resolveu entrar no mercado de desenvolvimento imobiliário e lançou dois Fundos de Investimentos em Participação (FIPs), um já praticamente investido e outro em fase de análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
A gestora montou uma área imobiliária há dois anos com a chegada de João Paulo Rossi, que veio da construtora Rossi Residencial. O primeiro FIP, lançado em 2010, o Pólo Real Estate I, fechou com patrimônio de R$ 35,5 milhões, a maior parte dos recursos comprometida pelos próprios sócios.
O objetivo era participar de projetos de co-incorporação imobiliária, nos segmentos residencial e comercial, e buscar uma diversificação dos investimentos tanto geográfica como em relação aos ciclos de desenvolvimento. "Podemos entrar desde o estágio inicial do empreendimento, na fase da compra e preparação dos terrenos, como adquirir imóveis já lançados", afirma Rossi, que se tornou sócio da Pólo e responsável pela área imobiliária da gestora.
A carteira do primeiro fundo conta com nove empreendimentos, sendo quatro comerciais, com foco em salas menores de 20 a 40 metros quadrados. No segmento residencial, a gestora procurou focar em imóveis voltados para a média e alta renda, com valor superior a R$ 450 mil.
Apesar dos investimentos se concentrarem mais no Estado do Rio de Janeiro, a gestora tem aproveitado oportunidades em outras regiões do Brasil. O fundo investiu em um conjunto residencial em Fortaleza (CE), voltado para o segmento de baixa renda, com unidades de 50 a 80 m2, e adquiriu recentemente um terreno na Rua Augusta, no Centro de São Paulo, em que será construído um prédio residencial que contará com serviços, semelhante aos flats.
Já o segundo fundo, em análise na CVM, tem como meta captar pelo menos R$ 200 milhões e deve seguir a mesma estratégia da primeira carteira. Serão investidos R$ 6 milhões a R$ 7 milhões em cada negócio. "Avaliamos uma média de 60 a 70 negócios por trimestre e já temos quatro projetos em análise", diz Rossi.
Diferentemente da primeira oferta, que não contou com emissão pública e saiu com esforços restritos, a segunda carteira deve ser distribuída para clientes brasileiros de private banks e estrangeiros.
A gestora planeja lançar ainda este ano um fundo imobiliário que investirá em um complexo hoteleiro a ser construído em Angra dos Reis, no Estado do Rio de Janeiro, e contará com um centro comercial. No total, devem ser investidos R$ 500 milhões.
O projeto terá um hotel âncora, que será operado por uma das grandes bandeiras hoteleiras, e ainda contará com um condomínio de casas voltadas para segunda moradia, além de uma marina. "Já compramos o terreno e devemos lançar o fundo juntamente com o lançamento do empreendimento", afirma Rossi. A meta de rentabilidade da carteira deve ficar em torno de 14% ao ano mais a variação do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Por envolverem o risco de construção, os fundos com foco em desenvolvimento imobiliário costumam entregar uma rentabilidade maior para os cotistas. Enquanto uma carteira tradicional que compra imóveis prontos com objetivo de obter rendimento com a receita dos aluguéis oferece um retorno anual, em média, de 8% a 11% mais a variação do IPCA, nos fundos de incorporação os ganhos podem chegar a 20%, 30% ao ano.
A Polo Capital ainda conta com uma securitizadora e lançou no mercado sua primeira carteira com foco na aquisição de recebíveis imobiliários, que está em análise na CVM, e tem previsão de captação de R$ 200 milhões.
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