Carolina Mandl | De São Paulo
Valor Econômico - São Paulo/SP - EMPRESAS - 24/01/2011 - 01:02:22
Com a compra de R$ 2,2 bilhões em ativos imobiliários da Bracor, a Prosperitas, gestora de recursos na área imobiliária, começa a planejar passos maiores. Agora, ao dobrar de tamanho, com 2 mil m 2 de imóveis comerciais prontos e em construção sob seu comando, a empresa analisa a possibilidade de abrir o capital na bolsa de valores.
"O mercado está bastante favorável para as ofertas iniciais de ações. É uma alternativa que podemos analisar para o fim deste ano ou começo de 2012", diz Luciano Lewandowski, sócio da Prosperitas. É um caminho que já foi seguido pela BR Properties, que tem entre seus principais acionistas os fundos da GP Investments.
Outra alternativa em estudo, segundo o executivo, é a divisão do portfólio da Prosperitas em unidades de negócios, como shoppings center e logística, o que poderia facilitar a venda dos imóveis para empresas que já são do setor no futuro. Só em shopping, a Prosperitas possui sete empreendimentos.
Os 30 imóveis adquiridos pela gestora possuem 1 milhão de m 2 construídos e geram uma receita anual com aluguel de R$ 230 milhões. Esse portfólio será agregado ao atual 1 milhão de m 2 que sendo estão sendo construídos pela Prosperitas. "O conjunto de imóveis comprados é complementar àquilo que temos hoje porque os novos empreendimentos já geram receita", afirma Lewandowski.
Ao longo deste ano, a tarefa da Prosperitas também passa por aproveitar o potencial construtivo dos terrenos onde estão os 30 imóveis adquiridos. Segundo o sócio da gestora, há espaço para a ampliação de empreendimentos ou construção de novos.
Para financiar a aquisição, a Prosperitas usará diferentes fontes de recursos. Uma parte não divulgada virá do fundo recém-captado pela gestora, de R$ 1 bilhão. Além disso, alguns cotistas desse mesmo fundo decidiram investir mais R$ 500 milhões para fechar a compra da Bracor. Para completar os recursos, o banco Bradesco, tanto pela área de atendimento às empresas quanto pelo banco de investimento, financiará outra parcela. Com isso, a Bracor recebe os R$ 2,2 bilhões à vista, o que faz dessa transação a maior já feita no Brasil com desembolso de recursos.
Segundo o Valor apurou, o Bradesco entrará com cerca de R$ 1 bilhão via a aquisição de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) com lastro nos contrato de aluguel dos imóveis, lançados pela securitizadora Cibrasec. Para dar agilidade à operação, esses papéis foram comprados pelo banco. Em um segundo momento, porém, os títulos poderão ser repassados a investidores. A Prosperitas não confirma essas informações.
Criada há pouco mais de quatro anos pelo megainvestidor americano Sam Zell e pelo executivo Carlos Betancourt, a Bracor está se desfazendo de quase a totalidade de seu portfólio, que soma 45 imóveis comerciais. Ficaram de fora do negócio com a Prosperitas apenas 15 empreendimentos, localizados principalmente em São Paulo, sendo que três deles já foram vendidos para outros compradores.
O futuro dos 12 imóveis que ainda ficaram no portfólio da Bracor ainda não está definido, segundo Betancourt, presidente da Bracor. Ele nega, porém, que esse seja o fim da empresa criada por ele e por Zell há menos de cinco anos. "No momento apropriado vamos anunciar nossos planos. Mas talvez haja a expansão para outras atividades", diz Betancourt. No fim de 2010, a Bracor tentou vender 11 imóveis por meio de um fundo imobiliário. Porém, não houve demanda dos investidores.
Em entrevista ao Valor em maio, a Equity International, de Zell, já havia manifestado a intenção de vender parte de seu portfólio no Brasil para reaplicar o dinheiro em novos setores. Entre os investimentos de Zell no Brasil estão a Brazilian Finance & Real Estate (BFRE) e a Gafisa.
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