Aluguéis distribuídos pelo fundo imobiliário do West Plaza vão despencar

Por Diego Lazzaris Borges 

|9h43 | 21-08-2012

 

SÃO PAULO – A ameaça de fechamento do shopping West Plaza, que no dia 7 de agosto teve seu alvará de funcionamento cassado pela prefeitura de São Paulo, é apenas mais um dos problemas para o investidor que possui cotas do fundo Shopping West Plaza (WPLZ11B) - que detém 30% de participação no empreendimento.

O outro se refere à rentabilidade das cotas. A partir de outubro, mesmo que o shopping consiga reverter a cassação imposta pela prefeitura, a rentabilidade do fundo deve cair de forma expressiva devido ao término da garantia de distribuição mínima de aluguel, que vigorou durante três anos. Até setembro, os investidores do fundo receberão, no mínimo, R$ 0,83 de rentabilidade mensal por cota - equivalente a 0,83% do valor da cota inicial do fundo, de R$ 100 - independente das receitas do fundo. A partir de outubro, esta garantia deixa de existir.

Para se ter uma ideia, em julho, não fosse a garantia de rendimento mínimo, o investidor teria um rendimento de  0,51% (0,58% de receita bruta, menos 0,07% de despesas do fundo). Em junho, o retorno seria ainda menor, de 0,31% - bem mais baixo do que a caderneta de poupança, que com a Selic nos seus atuais 8% ao ano paga 0,46% ao mês mais TR (Taxa Referencial). “O que aconteceu é que as expectativas em relação ao shopping não se confirmaram até agora. Passaram três anos do lançamento do fundo e o shopping não conseguiu se estabelecer para garantir um rendimento de acordo com o esperado. É um risco do investimento”, aponta o advogado e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes.

O consultor de investimentos e fundador do site “Fundo Imobiliário”, Sérgio Belleza, aponta que a partir do mês de outubro, quando deixa de ser repassada a rentabilidade garantida de R$ 0,83, muitos investidores podem ter uma surpresa. “Grande parte das pessoas não acompanham e não sabem que o retorno vai cair tanto”, afirma.

Para ele, a administradora do fundo deveria informar isso aos cotistas. “Era o caso de convocar uma assembleia e explicar o que está acontecendo”, diz o consultor. No relatório de junho, a Brazilian Mortgages, gestora do fundo, aponta que a garantia de rentabilidade está próxima do fim, mas não dá nenhum destaque à informação. “Esse rendimento [distribuído em julho, referente às receitas de maio] ]foi complementado pela garantia de renda mínima que irá vigorar até o exercício de julho de 2012, com distribuição aos cotistas em setembro de 2012”, diz o relatório.

Procurado, o BTG Pactual, responsável pelo fundo, não se manifestou.

Como funciona a rentabilidade garantida
A garantia de rentabilidade é utilizada por muitos fundos imobiliários, que estipulam um período para o investimento “maturar” até que consiga retornos maiores apenas com as receitas dos aluguéis. Entretanto, Moraes ressalta que esta rentabilidade é, na verdade, dinheiro do próprio investidor voltando para o seu bolso. Funciona de seguinte maneira:

Se um fundo precisasse construir um imóvel e, para isso, o valor de cada cota devesse custar R$ 88, o gestor pode emitir as cotas a um preço mais caro - R$ 100, por exemplo. Desta forma, com estes R$ 12 de diferença, ele pode distribuir R$ 1 por mês, durante um ano, como rentabilidade garantida ao cotista. “O gestor pega seu dinheiro a vista e te devolve a prazo”, aponta o advogado.

Ele lembra que esta prática é permitida, mas não deve ser utilizada pelos gestores como uma forma de atrair cotistas. “Entendo que o gestor faça isso. Como o investidor pessoa física não tem cultura de longo prazo, é uma maneira de viabilizar um projeto de dois ou três anos, pois ajuda o cotista a manter sua posição. Mas o investidor deve saber como funciona”, afirma o especialista.

O advogado também ressalta que nenhum fundo pode, por lei, garantir rentabilidade aos cotistas. Por isso, essa garantia vem de terceiros. “No caso dos fundos imobiliários, a garantia é da construtora ou da administradora do empreendimento”, conclui Moraes.

Multa
Nesta terça-feira (21), a Brazilian Mortgages divulgou comunicado ao mercado informando que o shopping foi multado em R$ 629.862,24 e recebeu prazo de 30 dias para correção das irregularidades apontadas pela Subprefeitura da Lapa. 

A gestora diz que foi informada de que o West Plaza está adotando todas as medidas judiciais e extrajudiciais cabíveis para evitar que se materializem efeitos negativos decorrentes da  cassação do empreendimento.