Correção: Fitch Afirma Rating 'A+(bra)' da Primeira Emissão de CRIs da Habitasec Securitizadora; Perspectiva Positiva

04 Jun 2012 16h38 Editar este registro

Fitch Ratings - São Paulo, 4 de junho de 2012: Este comunicado corrige a versão publicada em 1º de junho para esclarecer que a Perspectiva do rating foi revisada para Positiva, de Estável. A seguir o comunicado corrigido.

A Fitch afirmou, hoje, o Rating Nacional de Longo Prazo 'A+(bra)' (A mais (bra)) da primeira série da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da Habitasec Securitizadora S.A. (Habitasec), em montante nominal de BRL14,6 milhões. A Perspectiva foi alterada para Positiva, de Estável.

A afirmação do rating se baseia principalmente na boa performance operacional e financeira do shopping center Jequitibá Plaza Shopping, localizado em Itabuna, Bahia. As receitas locatícias cedidas fiduciariamente em favor desta emissão têm apresentado nível muito baixo de vacância e inadimplência estável, em linha com as expectativas iniciais. Outros fatores considerados incluem o índice de cobertura de serviço de dívida médio observado e estimativa de Loan-to-Value(LTV) inicial elevado, de 79%, considerando a alienação fiduciária de parte do shopping, e a ausência derisco relevante de refinanciamento de saldos remanescentes do principal ao final da operação. A revisão da Perspectiva para Positiva reflete a expectativa da Fitch de tendência favorável de geração de caixa que beneficia esta emissão de CRIs.

O rating também contempla a capacidade de pagamento pontual e integral do principal investido, corrigido monetariamente, acrescido de juros remuneratórios nas datas programadas de amortização até o vencimento final da transação, em outubro de 2020.

Desde o final do período de carência inicial do CRI, em junho de 2011, o índice de cobertura de serviço de dívida (DSCR) médio mensal era de 1,87 vez, com o menor DSCR observado de 1,43 vez. O DSCR é a razão entre os recebimentos mensais de aluguel cedido fiduciariamente e a amortização mensal do CRI. Historicamente, a parte dos créditos locatícios cedidos fiduciariamente representa, em média, cerca de 65% da receita de aluguel total do shopping. Ao considerar o resultado líquido operacional do shopping e a amortização mensal do CRI, o DSCR médio nos últimos 12 meses até abril de 2012 era superior a 2,0 vezes.

Nos últimos 12 meses até abril de 2012, o índice médio de inadimplência líquida era de 4,3%, permanecendo estável durante a fase de expansão, concluída com a entrada de novos lojistas. Atualmente, o shopping não possui vacância, estando toda a área de expansão, inclusive, locada. No final de maio de 2012, o saldo devedor do CRI era de BRL15,7 milhões, já corrigido monetariamente pelo Índice Geral de Preços de Mercado – Disponibilidade Interna (IGP-DI). A taxa de juros remuneratórios é de 10,75% ao ano.

Inaugurado em maio de 2000, o shopping está localizado em uma área de influência regional com aproximadamente 1,5 milhão de habitantes. Com a conclusão da expansão, em junho de 2011, o empreendimento atingiu uma Área Bruta Locável (ABL) de 23.150 m², com cerca de 120 lojas (cinco âncoras), setecentas vagas de estacionamento e praça de alimentação de quinhentos lugares. O empreendimento pertence à JPS Administração e Comércio Ltda., controlada pela família Chaves. Desde março de 2006, a administração é terceirizada para a Aliansce Assessoria Comercial Ltda., parte do grupo Aliansce Shopping Centers.