Fitch Ratings
Fitch Ratings - São Paulo, 5 de junho de 2012: A Fitch Ratings afirmou, hoje, o Rating Nacional de Longo Prazo 'BBB+(bra)' ('BBB mais (bra))' da Rodobens Negócios Imobiliários S.A. (RNI). A Perspectiva do rating é Estável.
A afirmação do rating reflete o contínuo suporte e a importância estratégica do negócio imobiliário para o grupo Rodobens, que apresenta perfil de crédito conservador e marca reconhecida. Além disso, também considera as medidas tomadas pela companhia para fortalecer a liquidez e melhorar o perfil de amortização da dívida em 2011. O rating da RNI é limitado pela elevada alavancagem; pelo alto volume de distratos; pelo ainda longo processo de repasse de recebíveis aos agentes financeiros associados ao segmento de baixa renda, sujeito a maiores limitações de crédito e economicamente mais vulnerável; e pela fraca margem operacional, pressionada pelos ajustes dos custos de projetos em 2011. O rating também incorpora a dependência da RNI em relação às garantias do grupo controlador.
A Fitch considera positivas as medidas de reorganização interna adotadas pela RNI, ao longo de 2011, para aprimorar o processo de desligamento e repasse de compradores de imóveis. A companhia tem como importantes desafios recuperar suas margens operacionais e reduzir a alavancagem e os índices de distrato. A agência acredita que, em 2012, as empresas do setor de construção imobiliária estarão expostas a um cenário de forte competição e maior pressão relativa sobre os custos, principalmente os relacionados à mão-de-obra. Este quadro torna ainda mais desafiadores os objetivos da RNI de recuperar suas margens operacionais e reforçar seus indicadores de crédito.
O rating contempla, ainda, o sólido e estratégico estoque de terrenos da RNI de valor geral de vendas (VGV) de BRL7,1 bilhões, ao final de março de 2012. O estoque deverá apoiar mais de cinco anos de lançamentos, equivalente a cerca de 67 mil unidades residenciais, e é principalmente direcionado a projetos residenciais para o segmento de baixa e média baixa rendas.
Negócio Imobiliário é Estratégico Para o Crescimento do Grupo Rodobens
A reconhecida atuação do grupo Rodobens em suas tradicionais linhas de negócios e o histórico de desempenho adequado têm permitido ao grupo o crescimento sustentável de seus negócios e a manutenção de estrutura de capital, alavancagem e liquidez adequadas. O negócio imobiliário, de maior volatilidade e alavancagem, experimentou rápido crescimento e crescente importância para o grupo Rodobens nos últimos anos. Em bases consolidadas, excluindo-se bancos e atividades de administração de consórcios, o grupo Rodobens registrou, em 2011, receita líquida de BRL3,3 bilhões; EBITDA de BRL355 milhões; dívida total de BRL1,4 bilhão; e caixa e aplicações financeiras de BRL543 milhões. A participação da RNI no EBITDA diminuiu para 30% em 2011, em comparação com 42% em 2010, em face principalmente da revisão de custos dos projetos. No mesmo período, a dívida da RNI na dívida consolidada representava cerca de 68%. O grupo Rodobens controla a RNI através da GV Holdings S.A. (GVH) que faz parte do grupo de acionistas controladores e detém 52,65% do seu capital votante e total.
Expectativa de Recuperação das Margens Operacionais
Os indicadores de crédito da RNI foram negativamente impactados pela revisão dos orçamentos de projetos no montante de BRL49 milhões, no terceiro trimestre de 2011. O reconhecimento de custos dos projetos acima dos orçados inicialmente resultou em uma redução do EBITDA e da margem EBITDA para BRL111 milhões e 14,5%, respectivamente, no período de 12 meses encerrado em 31 de março de 2012, inferiores à expectativa inicial da Fitch. Esses números se comparam com os BRL133 milhões e 18,8% reportados em 2010. Positivamente, a RNI registrou margem EBITDA de 21,5% no primeiro trimestre de 2012, indicando alguma recuperação. A Fitch espera um incremento do EBITDA da RNI em 2012 para patamares mais próximos aos registrados em 2010.
A RNI opera principalmente nos segmentos residenciais de baixa e média baixa renda e está sujeita à qualidade de crédito dos compradores de imóveis. Em 2011, a companhia implementou novos procedimentos de desligamento e revisou sua carteira de clientes, o que resultou em um aumento do volume de distratos para cerca de 2.800 unidades referentes ao período de nove meses encerrado em setembro de 2011. De acordo com a empresa, estas unidades já foram revendidas. Em 2011 e no primeiro trimestre de 2012, a RNI lançou um VGV de BRL472 milhões e BRL105 milhões, respectivamente, comparado aos BRL1.109 milhões em 2010. No segundo semestre de 2011, a velocidade de vendas, medida pelo indicador vendas contratadas sobre oferta, reduziu para cerca de 15% por trimestre, impactada pelos maiores cancelamentos. Este indicador subiu para 20% no primeiro trimestre de 2012, mais adequado para o setor.
Alavancagem Ainda Elevada
A Fitch espera que a estratégia da RNI de melhorar a rentabilidade e reduzir a dívida propicie diminuição da alavancagem líquida para parâmetros mais adequados à categoria de rating, atingindo níveis inferiores a 4,0 vezes em 2012. Em 31 de março de 2012, a RNI reportou elevados índices de dívida total/EBITDA e dívida líquida/EBITDA de 8,5 vezes e 4,7 vezes, respectivamente, em face da queda da geração de EBITDA no período. Em 2010, estes índices eram de 8,1 vezes e 5,2 vezes, respectivamente, e ficaram abaixo das expectativas da Fitch de redução mais acentuada da alavancagem líquida em 2011.
Alongamento da Dívida Fortalece Liquidez
As medidas implementadas pela RNI, em 2011, resultaram em melhora no perfil da dívida e fortaleceram a liquidez da companhia, conforme expectativas da Fitch. A venda da Companhia Hipotecária Unibanco Rodobens (CHUR), em março de 2011, por BRL90 milhões, e a monetização de recebíveis e estoques imobiliários, no montante de BRL306 milhões, através da venda de sociedades de propósitos específicos (SPEs) de projetos imobiliários, ao longo de 2011 e até abril de 2012, contribuíram para essa melhora.
Em 31 de março de 2012, a RNI reportou caixa e aplicações financeiras de BRL428 milhões e dívida total de BRL948 milhões, sendo BRL256 milhões no curto prazo. Esta posição de dívida de curto prazo se compara favoralvelmente com os BRL567 milhões reportados ao final de 2010. Do caixa total apresentado ao final de março de 2012, BRL168 milhões consistiam de caixa restrito, vinculados à debênture subscrita pelo Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), e BRL260 milhões equivaliam ao caixa não restrito, que propiciava cobertura confortável para os BRL119 milhões de dívida corporativa com vencimento no curto prazo. O caixa não restrito corresponde a cerca de 73% do total de vencimentos de dívida corporativa até 2014 e indica uma posição administrável de liquidez.
A maior participação de debêntures com recursos do FGTS e de financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) beneficia o perfil de endividamento da companhia, pois são fontes adequadas ao setor e repagáveis pelo repasse de recebíveis das unidades concluídas. Em 31 de março de 2012, cerca de 59% da dívida total da RNI eram linhas de crédito do SFH e debênture subscrita pelo FGTS. Do total da dívida vencendo no curto prazo, 53% consistiam de dívidas liquidáveis pelo repasse de recebíveis (SFH e debênture FGTS), o que contribui para preservar a liquidez da companhia. Em 2011, a companhia liquidou a dívida com partes relacionadas e, ao final de março de 2012, a GVH garantia um saldo de dívida corporativa da RNI de BRL281 milhões.
Fluxo de Caixa das Operações Beneficiado Pela Venda de SPEs
A monetização de recebíveis através da venda de SPEs e a redução dos lançamentos resultaram em geração positiva de fluxo de caixa das operações (CFFO). No período de 12 meses encerrado em março de 2012, o CFFO foi de BRL91 milhões e o fluxo de caixa livre (FCF), de BRL83 milhões. A Fitch espera que o maior volume de repasses provenientes da entrega de vários projetos e as medidas que visam agilizar os repasses beneficiem o CFFO em 2012. No entanto, este poderá ser pressionado pela expectativa de retomada de maior volume de lançamentos já a partir deste ano.
Potenciais Fatores de Evolução dos Ratings ou da Perspectiva
Ações positivas no rating poderiam resultar da consistente melhora das margens operacionais da RNI, da redução da alavancagem e do nível de distratos, além dos aprimoramentos nos processos de repasse dos recebíveis, combinados à preservação de reserva de caixa relevante.
Por outro lado, ações negativas no rating poderiam resultar de uma eventual elevação da alavancagem, enfraquecimento da liquidez, elevação do nível de distratos, baixa velocidade de vendas, manutenção de margens operacionais inferiores à média do setor e aumento nos períodos de repasse. Os ratings poderiam também ser negativamente afetados por um ambiente macroeconômico mais instável, impactando os fundamentos do setor de construções residenciais.
Contato:
Analista principal
José Roberto Romero
Diretor
+55-11-4504-2603
Fitch Ratings Brasil Ltda.
Alameda Santos, 700, 7º andar, Cerqueira César
CEP: 01418-100
Analista secundária
Fernanda Rezende
Diretora
Presidente do comitê de rating
Mauro Storino
Diretor sênior
Relações com a Mídia: Jaqueline Ramos de Carvalho, Rio de Janeiro, Tel: +55 21 4503-2623, Email: jaqueline.carvalho@fitchratings.com.
Informações adicionais disponíveis em 'www.fitchratings.com' ou 'www.fitchratings.com.br'. Os ratings acima foram solicitados pelo, ou em nome do, emissor, e, portanto, a Fitch foi compensada pela avaliação dos ratings.
Metodologia Aplicada e Pesquisa Relacionada:
--'Corporate Rating Methodology' (12 de agosto de 2011);
--'National Ratings - Methodology Update' (19 de janeiro de 2011).
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