Recurso captado com novo título imobiliário deve ter aplicação livre
Os recursos captados pela letra imobiliária garantida (LIG), novo título bancário anunciado na semana passada pelo governo, não necessariamente terão de ser destinados para novas operações de crédito imobiliário, pelo que consta na versão preliminar da norma a qual o Valor teve acesso. O instrumento vai contar com isenção fiscal para os investidores estrangeiros, benefício que já estava previsto para o aplicador local.
Caso o dinheiro não seja "carimbado", a decisão contraria o que pediam as associações ligadas ao setor de construção, que defendiam o direcionamento mandatório dos recursos obtidos com o papel para novos empréstimos habitacionais. Com isso, o instrumento ficará parecido com a atual letra de crédito imobiliário (LCI), que também não tem destinação definida.
Sobre o benefício fiscal, a avaliação é que o papel só se tornaria verdadeiramente atraente com a isenção do IR. Caso contrário, os títulos públicos, que já têm o benefício para estrangeiros, seguiriam imbatíveis. O incentivo na LIG só será válido para emissões com prazo médio de pelo menos dois anos.
A letra garantida é a versão brasileira do "covered bond", título emitido por um banco com a garantia adicional de uma carteira de crédito imobiliário, que fica separada dos demais ativos da instituição. Ou seja, se o banco quebrar, os detentores do papel não precisam entrar na fila dos demais credores para ter acesso a essa carteira. No exterior, as captações via "covered bonds" somam quase € 3 trilhões.
A LIG abrirá uma nova frente de captação, mais barata e de longo prazo, para as instituições financeiras, incluindo as de médio porte. Entre os grandes bancos, a percepção é que os recursos captados com a LIG não devem ser, porém, usados na concessão de crédito habitacional, pelo menos inicialmente. A criação de um instrumento de captação para o financiamento de longo prazo é demanda antiga, mas chega num momento em que alguns dos principais nomes do varejo financeiro contam com sobra de recursos da caderneta de poupança, principal fonte de recursos para os empréstimos imobiliários.
A alta na taxa básica de juros também deve limitar o uso da LIG no crédito habitacional, pois torna o instrumento menos competitivo que o funding da poupança, com base na taxa referencial (TR). A expectativa, porém, é que o cenário mude no médio prazo.
"Ou a taxa de juros cai ou o funding da poupança acaba, o que levará obrigatoriamente os bancos a direcionar os recursos da LIG para o crédito imobiliário", diz o executivo de um grande banco. Para ele, é positivo que o instrumento seja criado antes que haja real necessidade, para que os bancos possam testá-lo. Segundo seus cálculos, essa necessidade só deve vir no começo de 2016.
"A criação da LIG abre espaço para que, no futuro, o governo vá reduzindo o direcionamento de recursos da poupança para o crédito imobiliário", diz o diretor de uma grande banco privado.
Para os bancos médios, os benefícios da criação da LIG devem aparecer mais rápido. Isso porque, pela proposta discutida com o governo, as instituições podem usar não só o crédito para aquisição de imóveis como garantia da LIG, mas também as linhas de crédito pessoal que usam o imóvel como garantia ("home equity").
Como essa modalidade cresce entre instituições de médio porte, como Intermedium, Banco Pan e Banco Votorantim, são elas que podem se beneficiar com a emissão de LIG com tal lastro. "É uma chance de um banco médio ter uma captação com uma classificação de risco melhor que a da própria instituição", afirma executivo do setor.
A versão preliminar da norma contempla a possibilidade de os bancos emitirem LIG com correção por variação cambial. Ao lado da isenção de IR, a medida é apontada como atrativo importante para investidor estrangeiro.
"O custo de captação dos covered bonds brasileiros poderá ser inferior ao observado nos instrumentos de captação de longo prazo disponíveis no mercado atualmente", afirma Isabella Rosa Silva, em monografia escrita quando era assessora do Banco Central, disponível no site da instituição.
Pela proposta preliminar de criação da LIG, os bancos poderão emitir títulos em várias séries vinculados a uma única carteira de garantias, desde que o valor dos créditos que dão lastro aos papéis seja pelo menos 5% superior ao das letras emitidas. A norma também deverá contemplar a realização de ofertas públicas do papel, mas o tema ainda deve passar pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
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