Prédio mais caro de SP aguarda licença para funcionar

18/10/2012
Autor: Letícia Macedo
Fonte: G1

Edifício aposta em tecnologia e serviços para atrair empresas como Google.

Arquitetura do Pátio Victor Malzoni preserva casa histórica, do século XVIII.

Após quatro anos de obras, empreendedores aguardam licença final da Prefeitura para a inauguração de um marco em São Paulo: o edifício Pátio Victor Malzoni, que ocupa um quarteirão na Avenida Faria Lima, na Zona Sul da capital. O vão central, de 30 metros de altura e 45 metros de largura, foi condição para a construção do prédio, garantindo a preservação de uma casa bandeirista do século XVIII. O prédio mais caro de São Paulo aposta em tecnologia e serviços diferenciados para atrair ao endereço empresas como Google, fundos de investimento e restaurante de grife.

O G1 visitou o prédio e percorreu as salas comerciais em setembro, quando os últimos detalhes de acabamento eram finalizados.

Quem caminha pela Faria Lima, entre as ruas Aspásia e Horácio Lafer, consegue ver ao fundo da construção – e também refletida no alto do vão – a Casa Bandeirista, último testemunho dos tempos em que a região do Itaim Bibi era ponto de encontro dos bandeirantes, desbravadores do território brasileiro, como Borba Gato e Fernão Dias.

O vão do edifício foi a solução encontrada pelos arquitetos para proteger a construção do século XVIII, tombada pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico (Condephaat). A casa, que não poderia ser comprometida, passou nos últimos anos por um processo de restauração manual.

Alberto Botti, do escritório Botti Rubin, é um dos arquitetos que assinam o projeto do Pátio Victor Malzoni. Ele diz que a casa histórica fez com que o empreendimento adquirisse traços bastante particulares. “A área que poderia ser utilizada na construção tinha essa limitação [a presença da casa] que criava um vão. Nós simplesmente aumentamos esse vão, o que deu grandiosidade e dá uma sensação muito agradável para quem passa em frente. Assim, um aspecto, inicialmente negativo, passou a ser elemento definidor do projeto arquitetônico”.

As duas torres, com 19 andares cada uma, comunicam-se a partir do nono andar por uma coluna central, de 11 andares, construída sobre a Casa Bandeirista. As empresas interessadas em salas mais amplas escolheram andares altos, nos quais o espaço pode ter até 5 mil metros quadrados, o que representa uma das maiores lajes corporativas do país. Até então, de acordo com a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), a maior laje da capital paulista era do Centro Empresarial de Santo Amaro, também na Zona Sul, que tem 2,8 mil metros quadrados.

Erguido em uma região onde são raros os escritórios disponíveis, o novo edifício já atraiu empresas que possuíam sede na própria Avenida Faria Lima, como o BTG Pactual, o BVA e a Tecnisa. Além delas, a Google também se instalará na torre B.

O preço não afugentou os interessados em ter uma sala no prédio. O fundo de investimentos saudita Blue Stone, proprietário da torre A, recebeu seis propostas para alugar os 27 mil metros quadrados que ainda estão disponíveis. Segundo o advogado e procurador do grupo no Brasil, Sami Arap Sobrinho, o preço médio do aluguel no imóvel gira em torno de R$ 200 mensais por metro quadrado.

“As negociações estão em andamento. Não são muitos grupos que podem ser locatários. Atualmente, existe uma oferta grande de empreendimentos, mas nenhum tem uma laje desse tamanho e a localização do Pátio Malzoni. Seis propostas estão em análise, mas o processo é demorado, porque falamos de valores que não são pequenos com grupos multinacionais”, disse o advogado, sem mencionar quais são os grupos interessados.

Negócio histórico

O megaempreendimento foi erguido em uma área de 19,3 mil metros quadrados que pertenceu ao investidor Naji Nahas na década de 1980. O terreno foi oferecido como garantia de empréstimo contraído com um banco estrangeiro. Como Nahas não pagou, a Justiça francesa determinou a execução da dívida. Depois disso, o fundo de investimentos Blue Stone adquiriu o terreno.

Em 2007, a área foi colocada à venda pelo grupo Blue Stone e adquirida pelo Grupo Malzoni, pela Brookfield Incorporações e pela Brascan (que posteriormente se fundiu com a Brookfield). A Brookfield, que foi escolhida como incorporadora do futuro prédio, deu início às obras em julho de 2008.

Em maio de 2010, no entanto, a Brookfield vendeu sua participação no empreendimento por R$ 600,6 milhões para o Grupo Malzoni. A torre A foi entregue ao Blue Stone, como estava previsto. A transação foi considerada uma das valiosas do mercado imobiliário brasileiro. Quarenta e dois meses após o início da obra, em dezembro de 2011, a construção foi concluída. Segundo Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), o prédio é o mais caro de São Paulo e está entre os mais caros do País.

Prédio inteligente

O espaço foi pensado para mostrar requinte desde o lobby de entrada, que tem piso de mármore branco e detalhes em preto. Quem entra pela torre B ou Sul, vê um espelho d’água que vai até a área que deve receber uma unidade do Restaurante Fasano. Uma “sala” do restaurante a céu aberto permitirá que o cliente, ao se sentar, fique no mesmo nível do espelho d’água. Na torre A ou Norte, a estrutura é a mesma, mas ao fundo ficará um café com teto-verde que funcionará, na prática, como um jardim. A entrada em cada um dos andares também recebeu acabamento em mármore.

O empreendimento foi projetado para evitar desperdício de água e conta com moderno sistema que permite tratamento e reutilização de 200 metros cúbicos de água das chuvas, utilizada nos lavatórios.

O Pátio Victor Malzoni conseguiu atingir o mais alto padrão de escritórios para locação – o conceituado Triple A – e também ganhou a certificação Leed, principal selo de construção sustentável. O empreendimento foi projetado para evitar desperdício de água e conta com moderno sistema que permite tratamento e reutilização de 200 metros cúbicos de água das chuvas, utilizada nos lavatórios.

Os vidros espelhados, além da questão estética, contribuem para evitar a entrada de calor e, dessa forma, reduzir o desperdício de energia elétrica com ar condicionado. Luminárias de alta eficiência e escadas rolantes inteligentes também contribuem para redução de gastos. De olho no futuro, o estacionamento reservou vagas para um bicicletário. Parte dos espaços conta ainda com tomadas para recarregar carros elétricos.

A sofisticação tecnológica deve ser acompanhada pela qualidade dos serviços. Quem optar por ir ao trabalho de bicicleta poderá utilizar um vestiário com chuveiros e até um serviço de aluguel de toalhas. O empreendimento também inova ao levar o concierge, um profissional do ramo de hotelaria, para o hall de entrada. A função dele será conseguir solução para demandas do dia-a-dia dos executivos, como chamar táxi ou helicóptero, dar dicas de compras ou até mesmo adquirir presente caso eles não tenham tempo.

Gerador de tráfego

Com aproximidamente de 2,5 mil vagas nos seis subsolos de garagem, o prédio é considerado um polo gerador de tráfego. Por isso, apesar do prédio pronto, os proprietários precisavam concluir as obras mitigadoras de impacto antes de conseguir a licença de funcionamento.

De acordo com o diretor de Negócios da Brookfield Incorporações, José de Albuquerque, a dificuldade para conseguir as autorizações da Prefeitura para realização das obras de infraestrutura do entorno atrasou a conclusão dos trabalhos.

Entre as obras exigidas pela Secretaria Municipal de Transportes na Certidão de Diretrizes, estão a implantação e revitalização de placas e guias, a instalação de sinalização e o alargamento da Rua Aspásia, entre a Avenida Brigadeiro Faria Lima e a Rua Iguatemi. Para fazer o prolongamento da Rua Iguatemi, entre as ruas Joaquim Floriano e Horácio Lafer, o empreendimento destinou cerca de 2 mil metros quadrados do próprio terreno.

A inauguração do prédio ainda não tem data prevista. Os incorporadores obtiveram o documento Habite-se, obrigatório para que qualquer imóvel seja considerado legal, no mês de agosto. De acordo com a Subprefeitura de Pinheiros, o pedido de licença de funcionamento foi protocolado na última quinta-feira (11).

Apesar das obras para reduzir o impacto no tráfego da região do Itaim Bibi, aumenta a expectativa dos vizinhos com relação a uma piora na circulação de veículos. O taxista João Consolaro, de 44 anos, que há cinco anos trabalha em um ponto na Rua Iguatemi, comemora a expectativa do aumento no número de passageiros, mas se mostra pessimista com relação a fluidez do trânsito. “O trânsito aqui já é o caos e, com certeza, vai piorar. As obras que fizeram estão ajudando, mas não dá para saber se serão suficientes”, disse.

Operação urbana

A construção de um imóvel desse porte só foi possível por causa da chamada Operação Urbana Faria Lima, de 1995, que era o instrumento de planejamento urbano em vigor antes da aprovação do Plano Diretor Estratégico. Na prática, a operação urbana proporcionava uma maior flexibilidade quanto aos limites no tamanho das edificações estabelecidos pela Lei de Zoneamento do município, mediante o pagamento de uma contrapartida financeira. Esses recursos devem ser destinados a melhorias urbanas na própria região.

Com projeto aprovado antes do Plano Diretor, os proprietários conseguiram, através do pagamento de uma indenização, aprovar a construção de uma área que corresponde a quatro vezes o tamanho do terreno, limite máximo possível na cidade. Sem esse instrumento de planejamento, o aproveitamento ficaria restrito a duas vezes a área do terreno.

Posteriormente, com a aprovação do plano diretor, ficou regulamentado que os interessados em construir na região da Faria Lima deveriam comprar em leilões os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). A Prefeitura pôde, dessa maneira, limitar o número de construções de grande porte através da quantidade de lotes que coloca disponíveis para venda. O último lote foi leiloado em 2003 e, desde então, não houve mais ofertas.

O urbanista Candido Malta, que foi secretário de Planejamento na administração de Olavo Setubal, critica a autorização para a construção de prédios desse porte em regiões tão densamente ocupadas, como é o caso da Faria Lima. Segundo ele, a cidade não dispõe de um cálculo da capacidade de suporte do sistema de circulação (viário, em trilhos) com relação ao zoneamento urbano.

“A Prefeitura não deu essa autorização com base no cálculo, mas tomou como base o que o mercado imobiliário queria. O que se autoriza na Faria Lima não está de acordo com a capacidade de suporte, mas com os interesses de mercado”, declarou.

Vizinhança

Apesar do receio no aumento no tráfego, a construção do edifício gigante animou alguns comerciantes vizinhos. Rogério Lúcio da Costa, de 39 anos, e Rogério Cury de Oliveira, de 38 anos, abriram um restaurante na esquina das ruas Iguatemi e Viradouro há quatro meses e aguardam ansiosamente a abertura do edifício. Eles esperam compensar o valor aluguel, que triplicou nos últimos meses, com aumento da clientela. No espaço, de 75 metros quadrados, onde funcionava um escritório de contabilidade, o restaurante atende diariamente 200 pessoas.

“Nesse bairro todo mundo só fala nesse prédio. Meu problema [do meu negócio] vai ser a falta de espaço. A expectativa é passar a atender entre 260 e 300 clientes diariamente. Imagina quantas pessoas devem passar por aqui para participar de encontros, reuniões. Como tem muito trânsito, muitas são obrigadas a chegar mais cedo e podem parar aqui para tomar um café, almoçar. É muito comum isso acontecer”, disse.