Valor Econômico - São Paulo/SP - EMPRESAS - 17/09/2010
| De São Paulo
Depois de prorrogar ao máximo os prazos para decidir pela abertura de capital, a WTorre anuncia hoje ao mercado que desistiu do IPO. A companhia definiu um novo plano estratégico - que inclui a estruturação de fundos de investimento, a associação com investidores e a venda de ativos. A falta de apetite do mercado de capitais neste semestre por novas ofertas, por conta do tamanho da operação da Petrobras, e as dificuldades encontradas pela empresa para convencer os investidores de seu modelo de negócios levaram os sócios da WTorre a mudar de rumo e a cancelar o processo de abertura de capital. Além disso, o cenário mais positivo para o mercadoimobiliário abre opções diferentes de captação de recursos para a empresa.
O novo caminho que a WTorre tomará a partir de agora foi detalhado em entrevista exclusiva aoValor. Walter Torre e Paulo Remy, sócios da construtora, resolveram aproveitar, de um lado, a sólida carteira de ativos e, de outro, a inédita demanda e desenvolvimento do mercado de fundos imobiliários para lançar dois fundos. Paralelamente, farão a venda de dois ativos que devem engodar o caixa da empresa em até R$ 390 milhões.
O terceiro pilar da nova estratégia será a associação com investidores para dois grandes projetos: uma nova empresa de logística - onde ficarão segregados todos os terrenos e projetos de galpões industriais da WTorre - e a construção do maior prédio de escritórios de São Paulo, com 101 mil m2 de área construída, na Marginal Pinheiros, próximo ao shopping Morumbi.
Construtora já levantou cerca de R$ 700 milhões com a venda de ativos e pretende conseguir mais R$ 390 milhões
Walter Torre, que criou a empresa há 29 anos, se diz incompreendido pelo mercado. "Sempre fomos inovadores nesse setor, criamos o modelo de build to suit, e vimos na arena do Palmeiras, por exemplo, um investimento imobiliário. Mas os investidores não entendem bem o nosso modelo de negócio", afirma. As empresas de propriedade que já estão listadas - São Carlos, Cyrela Commercial Properties (CCP) e BR Properties - atuam na compra, aluguel e posterior venda de ativos. "Nós temos a fase anterior, da incorporação. Compramos o terreno e construímos", explica Torre. "Nessa fase, o retorno é maior e consequentemente o risco também é maior", acrescenta Paulo Remy.
Durante o período em que a empresa prorrogou a decisão de fazer ou não o IPO, o mercado de fundos imobiliários explodiu. Em fase de registro ou captação já são R$ 9 bilhões, volume quase três vezes superior ao de todo o ano de 2009. Nomes como BTG Pactual, Kinea (braçode investimentos do Itaú), Morgan Stanley e Bradesco estão nesse mercado. Apesar da concorrência, a WTorre aposta em seus ativos para ter sucesso na colocação do seu produto.
O primeiro fundo é de cerca de R$ 450 milhões - o Itaú BBA já está com o mandato para estruturar o fundo, que será gerido pela Plural Capital. O lastro é o Centro Empresarial Senado, empreendimento de 185 mil m2 no Rio de Janeiro, em fase de construção e já alugado para a Petrobras por 17 anos e oito meses. A empresa já havia feito uma operação de CRI (certificado derecebíveis imobiliários) no valor de R$ 524,6 milhões, que securitizou 80% do fluxo de recebíveis dos aluguéis. "O que entra no fundo são os 20% remanescentes e o valor do ativo ao final do contrato."
A WTorre terá um segundo fundo, que reunirá boa parte de seus ativos. Num primeiro momento, são nove imóveis, que somam cerca de R$ 1 bilhão e cujos recebíveis de aluguéis são da ordem de R$ 600 milhões. São centros de distribuição e fábricas construídos sob medida e alugados por 10 anos, em média, para empresas como Vivo, Carrefour, Nestlé, Volkswagen e Unilever. Esse fundo, que posteriormente poderá reunir outros ativos, não vai a mercado, por enquanto. Assim como o primeiro, o Itaú BBA está com o mandato para estruturá-lo. "Não faz sentido lançarmos os dois fundos ao mesmo tempo. Vamos deixar tudo preparado e, quando precisarmos, vendemos parte das cotas e levantamos capital", explica Remy.
O plano alternativo à listagem da companhia inclui, ainda, a venda de mais dois ativos - este ano a companhia já levantou cerca de R$ 700 milhões com alienação. O prédio da Cesp na Paulista, adquirido por R$ 95 milhões, será reformado, com conclusão prevista para abril de 2011. Walter Torre pretende vendê-lo por R$ 220 milhões antes da obra e R$ 270 milhões depois. Outro imóvel, que foi colocado à venda, fica em Brasília. Comprado em 2009, já foi reformado e está alugado para o governo e empresas privadas. O preço pedido é de R$ 120 milhões.
A venda de ativos se acelerou este ano em função do aquecimento do mercado imobiliário e da necessidade de fluxo de caixa para os novos projetos. Há cerca de duas semanas, a WTorre vendeu terreno para a futura fábrica da Caterpillar, em Curitiba (PR), por R$ 51 milhões. No começo de junho, vendeu o estaleiro Rio Grande por R$ 410 milhões. No início do ano, a empresa vendeu duas torres comerciais na avenida Nações Unidas, próximo à Avenida Rebouças, em São Paulo, para a Previ por R$ 245 milhões.
"Vender ativos faz parte do nosso negócio, principalmente quando há tanta gente querendo comprar como agora. Fizemos a maior transação imobiliária do Brasil, a venda da sede do Santander por R$ 1 bilhão", diz. Diferentes visões sobre o atraso na entrega da obra gerou uma disputa entre o Santander e a WTorre que está na Câmara de Arbitragem Brasil-Canadá.
Ainda com a intenção de aproveitar o apetite de investidores no mercado imobiliário, a WTorre decidiu fazer uma cisão dos ativos de logística e criar uma empresa específica para a incorporação desses ativos. Outra companhia que acaba de adotar o mesmo caminho é a MRV, especializada no mercado de baixa renda. "Há uma grande oportunidade nesse mercado e já temos mais de cinco anos nesse segmento, com vários projetos aprovados", diz Torre. A busca de um sócio, segundo o empresário, aconteceu para acelerar o processo de crescimento e para permitir a entrada de capital sem a necessidade de captar dívida.
A companhia, que teve um prejuízo de R$ 191 milhões no segundo trimestre, irá mudar o seu balanço para o IRFS (padrão contábil americano) a partir do terceiro trimestre. A companhia emitiu R$ 90 milhões em debêntures e já anunciou uma segunda tranche de R$ 250 milhões para alongar dívidas de curto prazo. A contabilização dos ativos a valor de mercado pelas novas regras contábeis, além das mudanças estratégicas que a companhia adotou, devem ter um impacto positivo sobre o balanço, com aumento do caixa, redução das dívidas de curto prazo e aumento do patrimônio líquido, segundo Remy. Os ativos da companhia foram avaliados pela Apsis em R$ 2,4 bilhões - essa conta inclui o banco de terrenos e prédios prontos.
No início de setembro, a Fitch rebaixou os ratings nacionais de longo prazo da companhia. "O rebaixamento reflete os maiores risco de refinanciamento do grupo no curto prazo e a piora considerável de suas principais medidas de crédito e da liquidez", disse a agência, que acrescenta que o grupo depende da venda de propriedades para fazer frente à necessidade de capital do giro. A agência considerou também que "a reconhecida qualidade de seus ativos e o ambiente positivo para transações imobiliárias e operações de crédito devem beneficiar a companhia em sua estratégia de desmobilização e alongamento da dívida." Na época, a companhia ainda não havia detalhado seus novos planos e a agência considerou que, se bem-sucedidas, a venda de novos ativos e a emissão de dívida de longo prazo poderiam contribuir para reforçar suas medidas de crédito.
Mesmo sem fazer o IPO agora, a WTorre pode ter que recorrer ao mercado de capitais, por exigência dos sócios Santander e Votorantim - que detém 8,5% e 6%, respectivamente do capital social da WTorre. A companhia tem um acordo com ambos, que que dá a eles o direito de exigir, a partir de 14 de agosto de 2012, que a WTorre faça uma oferta pública secundária de suas ações, mesmo se até essa data ela ainda não tenha feito a abertura do capital. Só faria sentido "forçar" o IPO, na visão de Torre, caso a empresa esteja valendo menos do que o valor precificado pelos bancos.
Por esse motivo, existe uma segunda opção. "Ou eles saem via oferta pública ou podem continuar com a dívida, cujo vencimento acontece em agosto 2013", explica. O valor atual da dívida é de R$ 400 milhões a um custo de CDI mais 1,5%. O pagamento total - de juros e principal -ocorre integralmente no vencimento da dívida.
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